tư, ngân hàng phục vụ nhà thầu, ngân hàng phục vụ nhà cung cấp vật liệu xây dựng. Vì vậy, NHNN đã giao BIDV cùng 7 ngân hàng triển khai sản phẩm tín dụng liên kết 4 nhà nhằm kiểm soát dòng vốn tín dụng hiệu quả, đúng mục đích, khôi phục niềm tin trên thị trường, góp phần tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, giảm bớt tồn kho vật liệu xây dựng và bất động sản. Để triển khai sản phẩm liên kết 4 nhà, NHNN thực hiện vai trò khuyến khích, định hướng và theo dõi việc tuân thủ các cam kết, đảm bảo nguyên tắc các ngân hàng tham gia chuỗi liên kết bình đẳng về vai trò, tự nguyện tham gia và thống nhất về quyền lợi, nghĩa vụ. Đồng thời, đảm bảo sự cạnh tranh lành mạnh, bình đẳng giữa các doanh nghiệp theo cơ chế đấu thầu hiện hành nhằm hạ giá thành, nâng cao hiệu quả trong hoạt động xây dựng cơ bản.
Theo Vụ Tín dụng các ngành kinh tế thuộc Ngân hàng Nhà nước, do đây là sản phẩm mang tính chất thí điểm, nên quá trình triển khai chắc chắn sẽ có nhiều khó
khăn phát sinh. NHNN luôn sát cánh cùng các ngân hàng tháo gỡ kịp thời các vướng mắc, khó khăn phát sinh nhằm hoàn thiện sản phẩm mới góp phần thực hiện thắng lợi
các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội theo Nghị quyết của Chính phủ và Quốc hội.
2.3.2. Quy trình xây dựng và phát triển sản phẩm tín dụng BĐS của ngânhàng hàng
Thứ nhất, các NHTM cổ phần Việt Nam đều có văn bản hướng dẫn qui trình xây dựng và phát triển sản phẩm, gói sản phẩm nói chung và xây dựng phát triển sản phẩm tín dụng BĐS nói riêng. Tuy nhiên cách thức và kĩ năng thực hiện của mỗi ngân hàng là khác nhau thể hiện năng lực hoạt động của mỗi ngân hàng trong môi trường kinh doanh chung.
Các NHTM Việt Nam thường thực hiện xây dựng và phát triển sản phẩm dịch vụ mới nói chung và sản phẩm tín dụng BĐS nói riêng bằng cách kết hợp cả qui trình khép kín và qui trình mở, có nghĩa là có thể bản thân các ngân hàng là chủ thể đưa ra ý tưởng, phát triển ý tưởng và hiện thực hóa ý tưởng đến với khách hàng (Trong qui trình này, các ngân hàng sử dụng nguồn lực bên trong là chính, và khách
56
nhu cầu của khách hàng, hoặc sao chép ý tưởng của các ngân hàng khác và cải tiến cho phù hợp với đối tượng khách hàng của mình.
Theo khảo sát của nhóm nghiên cứu, hầu hết các NHTM Việt Nam đều có qui trình xây dựng và phát triển sản phẩm mới theo một trong các mô hình: Mô hình định hướng từ các vấn đề cụ thể của khách hàng hoặc xuất phát từ định hướng chiến lược kinh doanh của ngân hàng hoặc xuất phát từ định hướng của thị trường, hoặc kết hợp các phương thức trên.
Hình 2.1: Qui trình xây dựng và phát triển sản phẩm dịch vụ điển hình của các NHTM Việt Nam
57
(i) Mô hình phát triển sản phẩm xuất phát từ nghiên cứu về nhu cầu của
khách hàng
Bước 1: Chia khách hàng ra thành các nhóm đối tượng khách hàng cụ thể: khách
hàng cá nhân, khách hàng doanh nghiệp
- Đối với những khách hàng cá nhân tìm hiểu xem hiện tại khách hàng có những nhu cầu gì liên quan đến BĐS, ngoài ra khách hàng có những dự định gì
trong tương lai liên quan đến lĩnh vực BĐS. Những nhu cầu của khách hàng mà
ngân hàng thu thập được đó có thể là : Mua nhà , sửa chữa nhà , xây nhà ,... - Đối với những khách hàng doanh nghiệp :Tìm hiểu và thu thập những mong
muốn và dự định của các doanh nghiệp muốn đầu tư vốn vào hoạt động gì
trong lĩnh
vực BĐS . Những nhu cầu của khách hàng có thể thu thập được : Đầu tư vốn
để xây
cao ốc, chung cư hay các trung tâm thương mại,... với mục đích bán hoặc cho thuê.
Bước 2: Tìm hiểu về các sản phẩm tín dụng BĐS mà khách hàng đã và đang sử
dụng tại các ngân hàng.
^ Qua đó hỏi về cảm nhận của khách hàng về sản phẩm dịch vụ đó : ưu điểm, nhược điểm của sản phẩm , nó đã đáp ứng được những nhu cầu gì của khách hàng, còn hạn chế gì....
Bước 3: Tìm hiểu về sản phẩm dịch vụ tín dụng BĐS mà khách hàng mong muốn:
Tìm hiểu xem khách hàng mong muốn sản phẩm đáp ứng được nhu cầu gì nhất của mình.
Bước 4: Xây dựng sản phẩm mới
Bước 5: Đưa sản phẩm mới vào dùng thử và thu thập ý kiến phản hồi từ khách hàng.
58
Bước 2: Phân tích SWOT
Tìm ra điểm mạnh và điểm yếu, cơ hội và nguy cơ ảnh hưởng tới hoạt động hiện tại và tương lai của ngân hàng từ đó phân tích để hình thành nên những mục tiêu khả thi, sản phẩm phù hợp với yêu cầu của ngân hàng.
- Các điểm mạnh (Strengths ): đánh giá xem ngân hàng mình làm tốt những công việc nào? Điều gì khiến ngân hàng mình nổi trội hơn so với các ngân hàng
cạnh tranh? Có lợi thế gì so với các ngân hàng khác?
- Các điểm yếu (Weaknesses ): liệt ra những khó khăn ngân hàng gặp phải và cần thiết phải thay đổi, giải quyết
* Sự không hài lòng của khách hàng về vấn đề gì?
* Cố gắng tìm ra những khía cạnh mà mình có điểm mạnh hay không? * Những khía cạnh mà có thể làm tốt hơn nữa?
- Cơ hội (Opporturnities ): xem xét những vấn đề bên trong lẫn bên ngoài mà có thể tạo cho ngân hàng cơ hội phát triển trong hoạt động kinh doanh.
* Tình hình tăng trưởng ảnh hưởng thế nào đến ngân hàng.
* Các vấn đề chính trị pháp luật, chính sách điều chỉnh của ngân hàng nhà nước.
- Thách thức (Threaten ): xem xét những vấn đề bên trong và bên ngoài có thể gây bất lợi cho hoạt động của ngân hàng.
* Các vấn đề nội bộ doanh nghiệp: tình trạng tài chính, nhân sự.
* Vấn đề bên ngoài: đối thủ cạnh tranh có mạnh lên không, khuynh hướng thị trường có phát triển theo hướng bất lợi với ngân hàng không.
Bước 3: Phân tích các yếu tố bên ngoài tác động gián tiếp tới ngân hàng
Mặc dù tác động gián tiếp nhưng các yếu tố này lại có ảnh hưởng lâu dài, nhưng ngân hàng lại không chủ động điều chỉnh được như: các yếu tố kinh tế vĩ mô (lạm phát, lãi suất, chính sách tài chính tiền tệ, tốc độ tăng GDP.), chính trị, pháp luật, thị trường.
Bước 4: Từ những phân tích trên đưa ra mục tiêu phù hợp với tình hình hiện tại của ngân hàng
59
Bước 6: Đưa sản phẩm tới những khách hàng hiện tại đang sử dụng các dịch vụ tại ngân hàng mình mời dùng thử và xin ý kiến phản hồi.
Bước 7: Rút ra những hạn chế để điều chỉnh phù hợp, phát huy hoặc cải tiến sản phẩm để mức độ hài lòng là lớn nhất.
Bước 8: Đưa sản phẩm hoàn chỉnh ra thị trường
(iii) Mô hình phát triển sản phẩm xuất phát từ định hướng thị trường
Bước 1: Thành lập đội ngũ đánh giá thị trường có năng lực chuyên môn và thực tế tiến hành đánh giá thị trường.
Bước 2: Xác định các ngành thế mạnh.
Bước này cần xác định các ngành có đảm bảo đầu ra, được nhà nước ưu tiên, tăng trưởng tốt, ít rủi ro, xác định đúng lợi thế của lĩnh vực đầu tư bất động sản để cho vay, ví dụ ưu tiên các dự án đầu tư văn phòng cho thuê, khách sạn, chung cư tại các trung tâm đô thị lớn...
Bước 3: Tìm hiểu những đặc điểm, đặc thù cũng như nhu cầu về sản phẩm tín dụng bất động sản của những nghành nghề trên.
Bước 4: Xây dựng sản phẩm dựa trên cơ sở tài liệu thu thập được Bước 5: Đưa sản phẩm vào dùng thử và thu thập ý kiến phản hồi.
Bước 6: Từ những ý kiến phản hồi tiếp tục chỉnh sửa và hoàn thiện sản phẩm. Bước 7: Đưa sản phẩm hoàn chỉnh ra thị trường.
Thứ hai, các Ngân hàng có đầu tư bộ phận chuyên môn hóa về xây dựng và phát triển sản phẩm tín dụng BĐS có dư nợ cao hơn các ngân hàng khác.
Đa số các NHTM cổ phần Việt Nam đều có bộ phận chuyên về nghiên cứu và phát triển sản phẩm. Tuy nhiên không phải ngân hàng nào cũng có bộ phận chuyên môn hóa về phát triển và xây dựng các sản phẩm tín dụng BĐS. Trong môi trường ngành ngân hàng Việt Nam hiện nay, nhóm các ngân hàng TMCP nhà nước và các NHTM cổ phần tư nhân có qui mô lớn nhất như NHTM cổ phần ACB, Techcombank, Sacombank với ưu thế về nguồn vốn lớn, mang lưới giao dịch rộng khắp và có bộ phận chuyên môn hóa về xây dựng và phát triển sản phẩm chiếm ưu thế rõ rệt so với các đối thủ cạnh tranh trên thị trường tín dụng BĐS. Cụ thể dư nợ
60
cho vay BĐS của các NHTM Việt Nam năm 2013 được mô tả cụ thể theo khảo sát của WPC như sau:
Nguồn: Kết quả khảo sát của WPC năm 2013
Biểu đồ 3.5: Dư nợ BĐS của các NHTM Việt Nam
Thứ ba, thực tế thì việc xây dựng và phát triển sản phẩm tại các NHTM đều cần sự phối hợp của nhiều phòng ban chuyên môn khác nhau, do đó vấn đề phối hợp giữa các bộ phận đóng vai trò quan trọng trong hiệu quả xây dựng và phát triển sản phẩm mới
- Do tại một số ngân hàng việc phối hợp giữa các bộ phận trong công tác xây dựng và phát triển sản phẩm BĐS còn chưa tốt nên thực tế theo nhóm nghiên cứu
đánh giá thông qua khảo sát nhân viên ngân hàng và khách hàng có nhu cầu vay
BĐS thời gian qua thì nhiều sản phẩm của ngân hàng đưa ra rất phức tạp và được
thực hiện không giống như hướng dẫn và tiếp thị.
- Nhiều nhân viên trong nghề ngân hàng lại có điểm yếu trong kiến thức sản phẩm, đặc biệt trong dịch vụ tín dụng. Điều này khiến cho việc xây dựng,
61
2.4. Câu hỏi nghiên cứu của đề tài
Phân tích ở trên cho thấy sự phát triển thị trường bất động sản ảnh hưởng lớn đến sự phát triển các thị trường khác nói riêng của nền kinh tế nói chung. Đóng vai trò quan trọng đối với sự phát triển của thị trường bất động sản là tín dụng ngân hàng, thực trạng tín dụng bất động sản chỉ ra rằng Việt Nam là quốc giá có tỷ lệ dư nợ tín dụng BĐS/GDP và tỷ lệ tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà thấp gần nhất so với các quốc gia Đông Nam Á, chỉ trên Philipine trong khi đó Việt Nam lại là quốc gia có một cơ cấu dân số trẻ, nhu cầu nhà ở cao. Từ thực tế đó, ba câu hỏi nghiên cứu được đặt ra:
(i) Tín dụng BĐS đóng vai trò như thế nào trong chiến lược phát triển tín dụng nói riêng và chiến lược phát triển của NH nói chung?
(ii) Các sản phẩm tín dụng BĐS đang triển khai tại các NHTM VN đã phù hợp và đáp ứng được nhu cầu thị trường BĐS VN chưa?
(iii) Các NHTM VN nên xây dựng và phát triển dòng sản phẩm tín dụng BĐS nào để đáp ứng và phát triển thị trường này?
Ba câu hỏi này sẽ được làm sáng tỏ tại chương 3 với kết quả điều tra được nhóm nghiên cứu thực hiện tại các NHTM trên địa bàn Hà Nội.
Ket luận chương 2:
Thị trường tín dụng BĐS tại Việt Nam trong những năm qua có nhiều biến động mạnh và có tác động lớn đến hiệu quả hoạt động của các NHTM cũng như sự phát triển kinh tế xã hội của nước ta. Chương 2 đã tổng kết những đặc điểm của hoạt động tín dụng BĐS của hệ thống các NHTM Việt Nam giai đoạn từ năm 2010 đến nay, đồng thời cũng nghiên cứu về thực trạng phát triển sản phẩm tín dụng BĐS tại các NHTM Việt Nam bao gồm nghiên cứu thực trạng về nhóm các sản phẩm tín dụng BĐS và thực trạng qui trình phát triển sản phẩm tín dụng BĐS. Về nhóm các sản phẩm tín dụng BĐS, các NHTM Việt Nam chủ yếu đưa ra các sản phẩm tín dụng BĐS cụ thể với cá nhân và hộ gia đình có nhu cầu vay mua nhà để ở hoặc vay sửa chữa nhà, còn nhu cầu vay để đầu tư dự án BĐS của các doanh nghiệp được xếp
62
vào đối tượng vay tài trợ dự án, được thiết kế riêng đối với từng nhu cầu của khách hàng doanh nghiệp. Hầu hết các NHTM Việt Nam đều đã xây dựng qui trình xây dựng và phát triển sản phẩm tín dụng nói chung, tuy nhiên không phải ngân hàng nào cũng có qui trình và văn bản hướng dẫn riêng về xây dựng phát triển sản phẩm tín dụng BĐS. Sự chuyên môn hóa về xây dựng phát triển sản phẩm tín dụng BĐS và sự phối hợp giữa các bộ phận trong ngân hàng có vai trò và ảnh hưởng lớn đến hiệu quả của hoạt động tín dụng BĐS tại các NHTM Việt Nam. Những kết luận của chương 2 là tiền đề để xây dựng cuộc khảo sát thực tế trong chương 3 nhằm trả lời các câu hỏi nghiên cứu của đề tài.
63
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU