Trong những năm gần đây, các ngân hàng thương mại cổ phần nước ngoài và trong nước đều có nhiều nỗ lực nhằm gia tăng các loại sản phẩm, dịch vụ đưa ra thị trường. Cùng với sự ấm lên của thị trường BĐS, các ngân hàng cũng đầu tư nguồn lực đáng kể để nghiên cứu thị trường tiềm năng, khách hàng tiềm năng, phát triển sản phẩm mới để nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay bất động sản.
2.3.1.1. Nhóm sản phẩm tín dụng đối với nhu cầu vay mua nhà để ở
Mặc dù các NHTM đều đưa ra các sản phẩm tín dụng BĐS phục vụ cho cả phía tạo cung và tạo cầu cho thị trường BĐS, tuy nhiên sản phẩm cụ thể và chiến lược phát triển sản phẩm của mỗi ngân hàng có những đặc điểm riêng.
So sánh đặc điểm chính của sản phẩm cho vay mua nhà đối với khách hàng cá nhân tại các NHTM cổ phần nước ngoài:
VietinBank BIDV Agribank
Thời hạn vay 20 năm 20 năm 15 năm
Giá trị cho vay 70% 100% 85%
Tài sản bảo đảm Sổ đỏ chính chủ/bên thứ 3
Sổ đỏ chính chủ/bên thứ 3
Sổ đỏ chính chủ/bên thứ 3
Định giá TSBĐ Bộ phận thẩm định Công ty liên kết Bộ phận thẩm định
Lãi suất quá hạn 150% 150% 150%
Phí trả nợ trước hạn
1% 1% 2% năm đầu
1% năm tiếp theo
Phê duyệt tín dụng Phân quyền Phân quyền Phân quyền
Thời gian phê duyệt
7-10 ngày 7-10 ngày 7-10 ngày
Lãi suất hiện tại 14% 12% 11.5%
Trả nợ gốc &lãi Hàng tháng/hàng quý Hàng tháng/ hàng quý Hàng tháng/ hàng quý
Nguồn: Tổng hợp của nhóm nghiên cứu
51
Tại thời điểm hiện nay có thể nhận thấy 100% các NHTM nước ngoài tại Việt Nam thực hiện phê duyệt tập trung cho các khoản cho vay mua nhà của khách hàng cá nhân, tất cả các NHTM nước ngoài đều sử dụng các công ty định giá bên ngoài, chỉ cho vay với BĐS chính chủ và thời gian phê duyệt tương đối nhanh. Tong ba ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam, có thể nhận thấy sản phẩm cho vay mua nhà của HSBC là sản phẩm có ưu thế cạnh tranh hơn về thời hạn cho vay tối đa lên đến 25 năm, Tỷ lệ cho vay trên giá trị BĐS lớn (70%), Lãi suất hiện tại cũng thấp hơn ANZ và Standard Chartered khoảng 2%
So sánh đặc điểm chính của sản phẩm cho vay mua nhà đối với khách hàng cá nhân tại các NHTM cổ phần nhà nước:
Techcombank ACB Sacombank MB
Thời hạn vay 20 năm 20 năm 15 năm
Giá trị cho vay 70% 70% 100% 80%
Tài sản bảo đảm Sổ đỏ chính chủ/bên thứ 3 Sổ đỏ chính chủ/bên thứ 3 Sổ đỏ chính chủ/bên thứ 3 Sổ đỏ chính chủ/bên thứ 3
Định giá TSBĐ Công ty liên kết Công ty liên kết Công ty liên kết Bộ phận thẩm định
Lãi suất quá hạn 150% 150% 150% Phí trả nợ trước hạn 1% 0,25% Từ 0,5% 1% Phê duyệt tín
dụng Tập trung Tập trung Tập trung Phân quyền
Thời gian phê
duyệt 7-15 ngày 7-14 ngày 7-14 ngày 7-14 ngày
Lãi suất hiện tại 12% 13.5% 14.5% 12%
Trả nợ gốc &lãi Hàng tháng/hàng quý Hàng tháng/ hàng quý Hàng tháng/ hàng quý/ theo kỳ Hàng tháng/ hàng quý/ theo kỳ
Nguôn: Tổng hợp của nhóm nghiên cứu
Khác với các NHTM cổ phần nước ngoài, nhóm các NHTM cổ phần nhà nước thực hiện phê duyệt các khoản vay mua nhà theo thẩm quyền. Điểm khác nữa là các NHTM cổ phần nhà nước không chỉ chấp nhận TSBĐ chính chủ mà còn chấp nhận cho vay đối với TSBĐ của bên thứ 3. Thời gian phê duyệt khoản vay cũng tương đối nhanh chóng trong khoảng từ 7 đến 10 ngày. Lãi suất cho vay dao động
52
từ 11,5% đến 14%, Agribank có ưu thế nhất về lãi suất cho vay so với các NHTM cùng nhóm.
So sánh đặc điểm chính của sản phẩm cho vay mua nhà đối với khách hàng cá nhân tại các NHTM cổ phần tư nhân:
Nguồn: Tổng hợp của nhóm nghiên cứu
So với các nhóm ngân hàng khác, thời hạn cho vay mua nhà của các NHTM cổ phần tư nhân hầu hết là dài hơn, dao động từ 20 đến 30 năm, tuy nhiên ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) có chính sách cho vay ngắn hơn với thời hạn với hầu hết các sản phẩm tín dụng BĐS cá nhân chỉ khoảng 10 năm. Các NHTM cổ phần tư nhân thực hiện phê duyệt tín dụng kết hợp cả hình thức tập trung và phân quyền. Về định giá TSBĐ, hầu hết các NHTM tư nhân đều có các công ty con hoặc bộ phận
53
thẩm định giá chuyên trách. Thời gian phê duyệt khoản vay trung bình từ 7-15 ngày và lãi suất kém cạnh tranh hơn so với các nhóm NHTM khác và ở mức trung bình từ 12% đến 14,5%.
2.3.1.2. Nhóm sản phẩm tín dụng đối với nhu cầu vay đầu tư dự án bất động sản
Bất động sản là một thị trường có nhiều cơ hội kinh doanh cũng như đem lại lợi nhuận cao không chỉ tại thị trường Việt Nam mà còn ở nhiều nước trên thế giới. Chính vì vậy nhằm hỗ trợ các nhà đầu tư nắm bắt những cơ hội vàng trong kinh doanh, hiện nay tất cả các NHTM Việt Nam đều cung cấp sản phẩm cho vay đầu tư dự án bất động sản nhằm cung cấp kịp thời nguồn vốn phục vụ cho việc đầu tư xây dựng bất động sản để bán, cho thuê, cho thuê của doanh nghiệp với mức lãi suất hấp dẫn, thời gian vay và loại tiền cho vay đa dạng. Đối tượng tài trợ trong loại hình sản phẩm này bao gồm: dự án, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, khu đô thị, khu du lịch, khách sạn...
Khác với loại sản phẩm tín dụng BĐS cho cá nhân vay mua nhà để ở, các sản phẩm BĐS đối với doanh nghiệp vay để đầu tư dự án thường không được thiết kế thành các sản phẩm có sẵn với các đặc điểm cố định về mức cho vay tối đa, mức lãi suất, thời hạn vay tối đa hay phương thức giải ngân, thường các NHTM sẽ dựa vào nhu cầu thực tế của từng chủ đầu tư và đặc điểm của dự án BĐS để thiết kế sản phẩm phù hợp. Tuy nhiên, đặc điểm chung của loại sản phẩm này là:
• Thời hạn vay trung dài hạn phù hợp với thời gian hoàn vốn của dự án đầu tư.
• Được thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay
• Được ân hạn trong thời gian triển khai dự án để giảm áp lực trả nợ
• Tỷ lệ tài trợ cao.
• Lãi suất hợp lý.
• Loại tiền vay: VND hoặc ngoại tệ
• Thời gian vay: Căn cứ vào thời hạn thu hồi vốn của dự án đầu tư
• Giải ngân: Theo tiến độ thực hiện dự án
• Lãi suất vay: Theo quy định trong từng thời kỳ
54
• Khách hàng phải có khả năng tài chính bảo đảm khả năng trả nợ trong thời hạn cam kết
• Có dự án đầu tư khả thi, có hiệu quả
2.3.1.3. Một số các sản phẩm tín dụng BĐS đặc thù của các NHTM cổ phần Việt Nam
Ngoài các đặc điểm khác biệt về thời hạn vay, mức cho vay tối đa, chính sách TSBĐ, lãi suất đối với nhóm khách hàng thông thường...Hiện nay, nhóm nghiên cứu nhận thấy một số NHTM cổ phần Việt Nam có xây dựng và phát triển thêm các sản phẩm tín dụng BĐS cho các nhóm khách hàng đặc biệt như cho vay cán bộ nhân viên ngân hàng, cho vay liên kết theo chuỗi 3 bên, 4 bên trong các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc các trung tâm thương mại hoặc nhà ở thương mại, nhà ở xã hội.
Cụ thể, Ngân hàng TMCP Vietcombank có sản phẩm cho vay mua nhà, bù đắp tiền mua nhà đất để ở hoặc xây mới dành riêng cho cán bộ nhân viên của ngân hàng với thời hạn cho vay tối đa 20 năm, giá trị khoản vay lên đến 100% nếu tài sản bảo đảm là giấy tờ có giá. Tương tự như vậy NHTM cổ phần BIDV, Viettin bank, ACB cũng có các sản phẩm dành riêng cho cán bộ nhân viên của ngân hàng có thời gian công tác liên tục từ 3 năm trở lên với lãi suất và thời hạn ưu đãi.
Ngày 11/6/2014, NHNN phát đi thông báo về việc triển khai gói tín dụng liên kết 4 nhà. Theo đó, NHNN đã giao BIDV cùng 7 ngân hàng (Agribank, Vietinbank, VCB, VNCB, SHB, LVPB và MHB) triển khai sản phẩm tín dụng liên kết 4 nhà nhằm kiểm soát dòng vốn tín dụng hiệu quả, đúng mục đích, khôi phục niềm tin trên thị trường, góp phần tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, giảm bớt tồn kho vật liệu xây dựng và bất động sản.
Trong thời gian qua, một số NHTM đã nghiên cứu và triển khai sản phẩm tín dụng liên kết 4 nhà. Đây là mô hình mới, trong đó ngân hàng cho vay ký hợp đồng liên kết 4 bên: ngân hàng - chủ đầu tư - nhà thầu - nhà cung cấp vật liệu xây dựng để thực hiện các nghiệp vụ quản lý dòng vốn tín dụng được sử dụng đúng mục đích. Tuy nhiên, mô hình liên kết 4 nhà mới chỉ thực hiện khi tất cả các chủ thể, bao gồm chủ đầu tư, nhà thầu và nhà cung cấp vật liệu xây dựng cùng quan hệ tại một tổ chức tín dụng. Trong khi đó, trên thực tế việc các chủ thể có quan hệ tín dụng tại nhiều tổ chức tín dụng khác nhau là khá phổ biến. NHNN nhận thấy, để thúc đẩy
55
việc triển khai rộng rãi sản phẩm liên kết 4 nhà cần có sự hợp tác giữa các ngân