Phương pháp nghiên cứu

3.1.1. Lựa chọn phương pháp nghiên cứu

Câu hỏi nghiên cứu của đề tài xoay quanh sự phù hợp của sản phẩm hiện tại cũng như việc xây dựng và phát triển sản phẩm tín dụng BĐS, do vậy nghiên cứu mang tính phát hiện và sáng tạo cao. Neu nghiên cứu định lượng thường được sử dụng để lượng hoá, đo lường, phản ánh các mối quan hệ giữa các yếu tố thì nghiên cứu định tính lại hướng tới việc thăm dò, mô tả, giải thích các vấn đề dựa vào các phương tiện khảo sát kinh nghiệm, nhận thức, động cơ thúc đẩy, dự định, hành vi, thái độ, etc. Vì vậy, trong khuôn khổ đề tài, để trả lời các câu hỏi đặt ra và đạt được mục tiêu nghiên cứu, nhóm tác giả đã lựa chọn phương pháp nghiên cứu định tính trong đó tập trung phân tích thu thập thông tin để đánh giá khả năng đáp ứng nhu cầu khách hàng của các sản phẩm tín dụng BĐS hiện tại, đồng thời cũng nghiên cứu các hướng phát triển để từ đó đề xuất xây dựng và phát triển các sản phẩm tín dụng BĐS mới. Sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính sẽ cho phép nghiên cứu làm nổi bật được thực trạng sản phẩm tín dụng BĐS cung cấp tới khách hàng thông qua việc đánh giá của khách hàng cũng như của cán bộ tín dụng, người trực tiếp cung ứng sản phẩm của ngân hàng. Mặt khác, phương pháp định tính cũng giúp thăm dò được thị trường để đánh giá xu hướng cũng như hành vi của khách hàng trong tương lai, đó là cơ sở cho phép các ngân hàng xây dựng và phát triển các sản phẩm tín dụng BĐS. Xuất phát từ đối tượng, mục tiêu nghiên cứu và đặc điểm của phương pháp nghiên cứu định tính, nhóm nghiên cứu quyết định lựa chọn phương pháp nghiên cứu định tính để áp dụng cho đề tài này.

3.1.2. Giới hạn phạm vi nghiên cứu

Để trả lời các câu hỏi nghiên cứu, nhóm nghiên cứu tiến hành phỏng vấn một số chuyên gia liên quan đến sản phẩm tín dụng BĐS của ngân hàng. Các sản phẩm tín dụng BĐS của ngân hàng được chia thành 2 nhóm, nhóm dành cho khách hàng doanh nghiệp, phía tạo cung sản phẩm BĐS, và nhóm khách hàng cá nhân, phía tạo cầu sản phẩm BĐS. Các chuyên gia cho thấy, đối với các sản phẩm tín dụng BĐS

64

dành cho khách hàng doanh nghiệp, các sản phẩm này hầu hết là cho vay các dự án, thuộc nhóm sản phẩm bán buôn với số lượng ít, quy mô lớn do vậy các sản phẩm này được thiết kế phù hợp với đặc thù của từng dự án và chủ đầu tư. Vì vậy, nghiên cứu tập trung chủ yếu vào các sản phẩm tín dụng dành cho khách hàng cá nhân với số lượng khách hàng cũng như nhu cầu của họ là phong phú và đa dạng.

3.1.3. Lựa chọn mẫu nghiên cứu

Để đảm bảo thông tin thu về được chính xác, có độ tin cậy cao, nhóm nghiên cứu đã tiến hành thu thập thông tin sơ cấp thông qua việc điều tra trực tiếp bằng bảng hỏi. Nghiên cứu hướng tới hai nhóm đối tượng điều tra là khách hàng và cán bộ tín dụng BĐS để có cái nhìn khách quan, đa chiều từ phía nhà cung cấp cũng như người sử dụng sản phẩm, từ đó giúp cho nghiên cứu đánh giá được sát thực tính phù hợp và khả năng đáp ứng nhu cầu của các sản phẩm tín dụng BĐS hiện tại cũng như xu hướng tiêu dùng của khách hàng. Điều tra được thực hiện tạị địa bàn Hà Nội với cách lựa chọn mẫu có mục đích, cụ thể, đối với điều tra nhóm cán bộ tín dụng BĐS, nghiên cứu gửi bảng hỏi phần lớn tới cán bộ tín dụng tại nhóm các NHTM cổ phẩn Việt Nam ngoài 4 NHTM cổ phần quốc doanh bởi theo như đánh giá, khách hàng cá nhân tiếp cận với nhóm NHTM cổ phần này nhiều hơn và dễ dàng hơn do hệ thống mạng lưới chi nhánh rộng lớn tại Hà Nội và sản phẩm phong phú hơn; đối với nhóm khách hàng, nghiên cứu chủ yếu hướng tới các khách hàng đã sử dụng sản phẩm tín dụng BĐS của các ngân hàng bởi những khách hàng này đã có trải nghiệm và am hiểu mới có thể đánh giá được các sản phẩm tín dụng BĐS hiện tại của ngân hàng. Do không có số liệu tổng thể nên nghiên cứu sẽ áp dụng công thức tính mẫu không biết tổng thể

z 2 ( p.q ) 3

n = —?—

Trong đó:

n = là cỡ mẫu

z = giá trị phân phối tương ứng với độ tin cậy lựa chọn

65

p = là ước tính tỷ lệ % của tổng thể q = 1-p

e = sai số cho phép

Nghiên cứu dự kiến xác định cỡ mẫu với độ tin cậy là 95% sai số cho phép là nằm trong khoảng +5%. Qua tính toán, nghiên cứu xác định được cỡ mẫu là 385. Vì vậy, nhóm nghiên cứu tiến hành gửi bảng hỏi tới 200 cán bộ tín dụng tại các NHTM cổ phần và 200 khách hàng.

3.1.3. Thực hiện điều tra

Qúa trình điều tra được thực hiện qua 3 bước: 1) Xây dựng bảng hỏi; 2) Điều tra thử nghiệm; 3) Thực hiện điều tra trên diện rộng. Cụ thể, các bước được triển khai như sau:

Bước 1: Xây dựng bảng hỏi

Nghiên cứu tiến hành thu thập thông tin thông qua điều tra chọn mẫu và bộ bảng hỏi. Do nghiên cứu áp dụng phương pháp nghiên cứu định tính, nên bộ bảng hỏi được xây dựng bám sát vào mục tiêu và các câu hỏi nghiên cứu của đề tài bao gồm các câu hỏi mở, các câu hỏi đóng trong đó nghiên cứu sử dụng nhiều câu hỏi lựa chọn. Cụ thể, 70% là các câu hỏi lựa chọn với mức độ trung bình 5 lựa chọn cho 1 câu hỏi và 30% là các câu hỏi mở nhằm khai thác tối đa thông tin, suy nghĩ và cảm nhận của khách hàng cũng như cán bộ tín dụng liên quan đến các sản phẩm tín dụng BĐS. Bộ bảng hỏi bao gồm hai bảng hỏi, một bảng hỏi dành cho cán bộ tín dụng và một bảng hỏi dành cho khách hàng. Trước hết, bộ bảng hỏi dành cho cán bộ tín dụng bao gồm 34 câu hỏi, ngoài phần nhận diện chung đã tập trung khai thác ba nội dung chính: đánh giá tầm quan trọng của tín dụng bất động sản trong hoạt động kinh doanh ngân hàng; đánh giá sự phù hợp của sản phẩm tín dụng bất động sản đối với khách hàng cá nhân; khai thác ý tưởng xây dựng và phát triển sản phẩm tín dụng bất động sản. Đối với bảng hỏi dành cho khách hàng, hai nội dung chính được tập trung khai thác đó là đánh giá nhu cầu sử dụng sản phẩm tín dụng bất động sản và mức độ đáp ứng của sản phẩm hiện tại với nhu cầu của khách hàng.

Sản phẩm tín dụng Thứ tự thị phần Thứ tự ưu tiên phát triển

1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6

66

Sau khi việc xây dựng bảng hỏi hoàn thành, nhóm nghiên cứu tiến hành điều tra thử nghiệm trên các thành viên của nhóm, 3 cán bộ tín dụng và 3 khách hàng, nghe ý kiến đóng góp của các thành viên tham gia điều tra thử nghiệm. Một số câu hỏi đã được chỉnh sửa thuật ngữ cho rõ nghĩa, một số câu hỏi đã được bổ sung nhằm khai thác tối đa thông tin điều tra. Nghiên cứu tiến hành điều tra thử nghiệm lần thứ 2 trước khi điều tra trên diện rộng.

Bước 3: Điều tra trên diện rộng

Nghiên cứu tiến hành gửi bảng hỏi tới các cán bộ tín dụng và khách hàng, trong đó sách cán bộ tín dụng được gửi nhờ trên sự hỗ trợ của các cựu sinh viên Học viện Ngân hàng, danh sách khách hàng được gửi do cán bộ tín dụng ngân hàng cung cấp và do mối quan hệ cá nhân của các thành viên điều tra. Cuộc điều tra bắt đầu được thực hiện từ ngày 1/12/2016 và kết thúc ngày 12/1/2017. 200 bảng hỏi được gửi tới cán bộ tín dụng và 200 bảng hỏi được gửi khách hàng, 138 câu trả lời của cán bộ tín dụng thu về, đạt tỷ lệ 69% và 185 câu trả lời của khách hàng được thu về, đạt tỷ lệ 92,5%.

3.2. Thống kê kết quả nghiên cứu

200 bảng hỏi được gửi tới cán bộ tín dụng ngân hàng, 138 cán bộ tín dụng gửi câu trả lời về trong đó có 76 cán bộ tín dụng là nam và 62 cán bộ tín dụng là nữ. Đa phần cán bộ tín dụng tham gia điều tra là cán bộ tín dụng trẻ, dưới 40 tuổi, cụ thể 58,5% cán bộ tín dụng dưới 30 tuổi, 40,6 % cán bộ tín dụng từ 30 đến 40 tuổi, chỉ có 0,9% cán bộ tín dụng trên 40 tuổi. Mặc dù tỷ lệ cán bộ tín dụng trẻ tham gia điều tra lớn, song tỷ lệ cán bộ có kinh nghiệm cao, chỉ có 26,4% cán bộ tín dụng có dưới 2 năm kinh nghiệm trong khi đó 27,3% cán bộ có từ 2 năm đến 5 năm kinh nghiệm, 30,2% cán bộ có từ 5 năm đến 8 năm kinh nghiệm và 16,1% cán bộ có trên 8 năm kinh nghiệm. Với tỷ lệ cán bộ tín dụng có kinh nghiệm cao tham gia điều tra sẽ giúp cho nghiên cứu có những đánh giá xác thực và và nhận xét sâu sắc hơn.

Đối với khách hàng tham gia điều tra, 185 khách hàng gửi câu trả lời về có 57% là khách hàng nữ và 43% là khách hàng nam. Đa phần khách hàng tham gia điều tra khá trẻ, tập trung chủ yếu ở độ tuổi từ 18 đến 35, chiếm khoảng 70% mẫu điều tra,

67

22% khách hàng có độ tuổi từ 26 đến 45, trên 45 tuổi chỉ chiếm 8%. Điều này góp phần cho thấy nhu cầu mua nhà, ổn định cuộc sống của người trẻ tuổi cao. Trong số khách hàng tham gia điều tra 33% là cán bộ công chức nhà nước, 46% khách hàng là cán bộ công nhân viên nhưng không thuộc tổ chức nhà nước, 13,7% là lao động tự do và 7,3% là thuộc đối tượng khác. 80% khách hàng đều có nhu cầu mua bất động sản hoặc sửa chữa nhà, trong đó nhu cầu mua chung cư chiếm tỷ lệ lớn.

3.3. Phân tích kết quả nghiên cứu

3.3.1. Đánh giá thực trạng phát triển thị trường tín dụng BĐS

Trước hết, để hiểu rõ hơn thực trạng phát triển của thị trường tín dụng bất động sản cũng như xu hướng của thị trường này, nghiên cứu tiến hành phân tích thị phần của từng nhóm sản phẩm tín dụng ngân hàng cũng như thứ tự ưu tiên phát triển trong chiến lược hoạt động kinh doanh của ngân hàng. Bên cạnh đó, nghiên cứu cũng phân tích sự nhu cầu của khách hàng đối với sản phẩm tín dụng bất động sản để từ đó có cái nhìn chính xác hơn đối với sự phát triển của thị trường này.

Trong 138 cán bộ tín dụng gửi câu trả lời về có 96 cán bộ tín dụng phụ trách khách hàng cá nhân và 42 cán bộ phụ trách khách hàng doanh nghiệp. Để có được cái nhìn thấu đáo nhất về thị trường tín dụng đối với khách hàng cá nhân, chúng ta xem xét thị phần và thứ tự ưu tiên phát triển các sản phẩm tín dụng cá nhân dưới cái nhìn của 96 cán bộ tín dụng phụ trách nhóm khách hàng này.

Bảng 3.1: Đánh giá thị phần và thứ tự uư tiên phát triển của sản phẩm tín dụng

Tín dụng bất động sản cá nhân 39, 2 23 14, 9 8,1 10, 8 4 39, 2 21, 6 12, 2 10, 8 4 12,2

Cho vay mua xe ô tô 6,7 20, 3 32, 4 27 8,1 5,5 9,5 24, 3 29, 7 23 8,1 5,4

Cho vay tiêu dùng 17, 6 24, 3 24, 3 23 6,8 4 16, 2 21, 6 28, 3 28, 3 4 1,6

Cho vay kinh doanh 24, 3 25, 7 14, 9 27 5,1 3 23 21,6 23 21, 6 9,5 1,3 Cho vay du học 1-3 4 77 8,1 39, 2 44, 7 1-3 -6τ- 1,3 48, 6 32,6 Cho vay khác 10, 9 77 10, 8 6,8 30 38, 8 10, 8 4-2 5,5 6,8 25, 8 46,9

68

Đối với khách hàng cá nhân, có 5 sản phẩm chính được hầu hết các ngân hàng cung cấp, đó là: tín dụng BĐS cá nhân, cho vay mua xe ôtô, cho vay tiêu dùng, cho vay kinh doanh, cho vay du học. Nghiên cứu chỉ ra rằng, tại vị trí số 1, 39,2% cán bộ tín dụng xác nhận tín dụng BĐS chiếm thị phần cao nhất trong nhóm sản phẩm tín dụng cá nhân, đây là tỷ lệ cao nhất, tiếp đến là nhóm cho vay kinh doanh và cho vay tiêu dùng. Tại vị trí thị phần số 2, thị phần đứng đầu là cho vay kinh doanh và cho vay tiêu dùng, tiếp đến là tín dụng BĐS. Tại vị trí thị phần thứ 3, tín dụng BĐS cũng đứng thứ 3, sau cho vay mua ôtô và cho vay tiêu dùng. Qua số liệu trên chúng ta có thể thấy, thị phần tín dụng BĐS hầu hết chiếm vị trí lớn tại các NH, có thể nói đây là một trong những sản phẩm tín dụng ngân hàng mũi nhọn. Thực tế, trong những năm vừa qua tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS luôn đạt tỷ trọng cao, tuy nhiên so với các nước châu Á, tín dụng BĐS tại các NHTM Việt Nam vẫn chiếm tỷ lệ khiêm tốn mặc dù thị trường BĐS tại Việt Nam luôn là một thị trường tiềm năng với cơ cấu dân số trẻ và nhu cầu về nhà ở rất lớn, đặt biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội. Vì vậy, kết quả điều tra về thứ tự ưu tiên phát triển các sản phẩm tín dụng tại các NH đã chỉ ra rằng, 39,2% cán bộ tín dụng xác nhận tín dụng BĐS là sản phẩm NH ưu tiên phát triển đầu tiên, tiếp đến là cho vay kinh doanh và cho vay tiêu dùng. Trong nhóm sản phẩm ưu tiên phát triển thứ 2, cho vay mua ôtô là sản phẩm được nhìn nhận cao nhất, tiếp đến là tín dụng BĐS, cho vay kinh doanh và cho vay tiêu dùng, tương ứng với 21,6%. Có thể nói, dù hiện tại hay trong chiến lược phát triển các sản phẩm tín dụng cá nhân, tín dụng BĐS luôn chiếm vị trí hàng đầu tại các NHTM nghiên cứu.

Kết quả trên cho thấy sự đánh giá cao về tiềm năng của sản phẩm này trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng và là một trong những sản phẩm mang tính chiến lược của ngân hàng. Đó là sự đánh giá của ngân hàng đối với sản phẩm này, vậy thực chất nhu cầu của khách hàng với sản phẩm tín dụng BĐS của ngân hàng ra sao. Nghiên cứu cũng tiến hành điều tra khách hàng để có cái nhìn cụ thể hơn về cầu tín dụng BĐS. Kết quả điều tra chỉ ra rằng trong 185 khách hàng gửi câu trả lời

Sản phẩm tín dụng

Thứ tự thị phần Thứ tự ưu tiên phát triển

1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 Vay mua nhà dự án 58, 1 12, 2 14, 9 5,4 8,1 1,3 58, 1 y1 9,5 10, 8 5 0 Vay mua nhà ở xã hội ^y yy 4,1 10,

8 12,2 68,8 4,1 10,8 ITy 21,6 37,8 8,1 Vay mua nhà cán bộ viên chức 1,4 5,4 23 31, 2 20, 3 18, 7 1,4 8,1 25, 7 39, 2 24, 3 1,3 Vay xây/sửa nhà |7,6 24, 3 25, 7 18, 9 9,5 4 y1 31, 4 31, 4 Ĩ5y yr 48 Vay mua nhà, đất |7,6 341 21, 6 2,7 20,3 6,5 24,3 37,6 15,8 5,4 12,2 yy Vay khác 2 25, 6 10, 7 31 29, 6 9,7 0 0 0 7,8 yr 84, 1 69 về, chỉ có 16,6% khách hàng ở nhà tầng kiên cố, 24,3% khách hàng đang sống cùng với người thân (Bố Mẹ, Anh, Chị, Em ...), 31% đi thuê nhà và 23,1% khách hàng ở nhà chung cư. Số liệu này cho thấy nhu cầu về nhà riêng của khách hàng rất cao. Thực tế, khi hỏi về nhu cầu thay đổi và sửa sang nơi ở của mình, chỉ có 18,9% khách hàng trả lời không có nhu cầu, trong khi có tới 57,4% có nhu cầu mua nhà chung cư hoặc nhà xây sẵn, 8,9% khách hàng có nhu cầu mua đất và 4,7% khách hàng có nhu cầu đầu tư BĐS. Có thể nói, gần 80% khách hàng có nhu cầu BĐS đã khẳng định tiềm năng to lớn của thị trường này. Điều này trước hết được giải thích bởi dân số Việt Nam hiện nay có cơ cấu dân số trẻ, nhu cầu về nhà ở lớn. Thứ hai, tại thị trường Hà Nội, tỷ lệ tăng dân số cơ học cao đã làm gia tăng sức nóng với thị trường BĐS ở đây. Thứ ba, quan điểm và văn hoá của người Việt Nam là “an cư lập nghiệp” nên mọi tích luỹ và cố gắng đều hướng về sự ổn định và mong muốn có ngôi nhà riêng là mục tiêu của mọi người, nếu so với phương Tây văn hoá “đi thuê nhà” lâu dài vẫn còn xa lạ với người Việt. Tất cả điều này góp phần giải thích tại