phố Hà Nội
3.6.1. Nhúm giải phỏp về quy hoạch, kế hoạch sử dụn đất
3.6.1.1. Hoàn chỉnh bản đồ địa chớnh
Trong cụng tỏc QLNN về đất đai thỡ nội dung về điều tra, đo đạc, đỏnh giỏ, phõn hạng đất và lập bản đồ địa chớnh là nội dung rất quan trọng, là cơ sở để thực hiện những nội dung liờn quan đến đất đai như cụng tỏc GPMB về sau, đồng thời nú phản ỏnh hiện trạng tỡnh hỡnh sử dụng đất của khu vực cú dự ỏn. Hiện nay trong huyện cú khoảng trờn 80% số đơn vị xó cú bản đồ địa chớnh. Những hạn chế của cụng tỏc này làm ảnh hưởng đến nhiệm vụ quản lý đất đai ở cỏc địa phương và trực tiếp là cụng tỏc xõy dựng phương ỏn bồi thường GPMB, hỗ trợ và tỏi định cư khi nhà nước thu hồiđất.Chớnh vỡ vậy phải hoàn chỉnh bản đồ địa chớnh tỷ lờn 1/500, 1/2000 trong thời gian sớm nhất. Để làm được điều này cần phải:
UBND huyện phối hợp với Viện quy hoạch xõy dựng, Sở Quy hoạch kiến trỳc, Sở Tài nguyờn Mụi trường để xõy dựng kế hoạch đo đạc, lập bản đồ địa chớnh. Với những đơn vị đó cú bản đồ địa chớnh thỡ hoàn thiện, bổ sung cho chớnh xỏc, kịp thời với những thay đổi.
Đốc thỳc UBND cỏc xó trong việc xỏc nhận nguồn gốc đất, hồ sơ phục vụ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cấp kinh phớ cho việc lập bản đồ hiện trạng đất ở, đất nụng nghiệp ở cỏc địa phương.
Thực hiện nghiờm tỳc cỏc quy định của Thành phố và Nhà nước về quy hoạch, xõy dựng đụ thị, trỏnh tỡnh trạng chồng lấn quy hoạch.
3.6.1.2. Quản lý kế hoạch sử dụng đất cho phự hợp với quy hoạch phỏt triển chung của huyện và thành phố Hà Nội
Quy hoạch xõy dựng đụ thị phải được nghiờn cứu một cỏch nghiờm tỳc, đồng bộ, cú cơ sở khoa học càng chi tiết càng tốt, và phải tuyệt mật khi chưa được cấp cú thẩm quyền xột duyệt. Mọi rũ rỉ thụng tin từ quy hoạch sẽ làm giầu cho bọn đầu cơ mua bỏn nhà đất, gõy rối loạn thị trường bất động sản. Khi quy hoạch nhà đất đó được duyệt thỡ phải cụng khai húa để mọi người dõn được biết và cú thể tham gia ý kiến cụ thể. Mọi mua bỏn, trao đổi đất thuộc diện quy hoạch lỳc này đều bất hợp phỏp, mọi cụng trỡnh xõydựngthờm sau khi quy hoạch được cụng bố đều khụng tớnh giỏ trị đền bự. Quy hoạch chung khụng sỏt với thực tế, điều chỉnh nhiều lần, khụng ấn định thời gian thực hiện sẽ tạo tõm lý bất an trong lũng nhõn dõn.
Ưu tiờn những vựng đất nụng nghiệp khú canh tỏc, sản xuất hoặc năng xuất thấp như để thực hiện cỏc dự ỏn nhằm đảm bảo an ninh lương thực. Đồng thời nghiờn cứu đỏnh giỏ tỏc động mụi trường để trỏnh tỡnh trạng ụ nhiễm sau này.
Xỏc định từng vựng phỏt triển theo hướng cụng nghiệp, nụng nghiệp và dịch vụ và cú hướng dẫn đầu tư hợp lý. Quy hoạch lại nghĩa trang tại cỏc địa phương, đầu tư xõy dựng nghĩa trang theo hướng tập trung.
3.6.2. Nhúm giải phỏp về ban hành và thực hiện chớnh sỏch b t ng giải phúng mặt bằng
3.6.2.1. Giải phỏp về trỡnh tự, thủ tục thu hồi đất để đầu tư dự ỏn
Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất của Sở TN&MT đối với dự ỏn đầu tư khụng cần phải trỡnh cơ quan nhà nước cú thẩm quyền xột duyệt hoặc khụng cần phải cấp giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của Luật đầu tư do:
- Văn bản thỏa thuận quy hoạch kiến trỳc của Sở Quy hoạch Kiến trỳc; Bản vẽ chỉ giới đường đỏ và quy hoạch chi tiết xõy dựng đụ thị 1/2000 hoặc
1/500 hoặc quy hoạch tổng thể mặt bằng tỷ lệ 1/500 đó được cấp cú thẩm quyền phờ duyệt theo quy định tại Luật xõy dựng và Luật về quy hoạch đụ thị. - Trớch đo địa chớnh hoặc bản đồ hiện trạng do đơn vị cú tư cỏch phỏp nhõn lập tỷ lờn 1/500 hay 1/2000 theo quy định.
- Hồ sơ gửi tại Sở Tài nguyờn Mụi trường, sau đú Sở cấp chỉ lệnh để thuờ đơn vị tư vấn lập phương ỏn cắm mốc và sẽ thẩm định, phờ duyệt phương ỏn cắm mốc. Quỏ trỡnh lặp đi lặp lại làm tốn nhiều thời gian và kinh phớ. Trong khi dự ỏn đó được cấp chỉ giới đường đỏ và thẩm định quy hoạch tổng thể mặt bằng thỡ việc cắm mốc là khụng cần thiết.
Sau khi bàn giao mốc giới mới được tiến hành cỏc thủ tục về đo đạc giải thửa, lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất và thu hồi đất đến từng thửa. Đơn vị được giao nhiệm vụ GPMB sẽ tổng hợp cỏc quyết định thu hồi đất đến từng thửa trỡnh thu hồi đất dự ỏn. Tuy nhiờn nếu dự ỏn thời gian GPMB kộo dài nờn việc thu hồi đất để chuyển mục đớch sử dụng là rất khú khăn. Đề xuất với UBND thành phố xem xột sử dụng phương ỏn thu hồi đất, cắm mốc tổng thể dự ỏn trước, sau đú UBND huyện căn cứ vào hồ sơ quản lý để ra quyết định thu hồi đất đến từng thửa.
3.6.2.2. Giải phỏp về ban hành chớnh sỏch bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư
a. Bố trớ tỏi định cư cho người bị thu hồi đất:
Về chớnh sỏch này, những năm vừa qua cho thấy việc xõy dựng cỏc khu tỏi định cư của cỏc dự ỏn rất bị động, thiếu đồng bộ nhất là cỏc dự ỏn thuộc nguồn vốn trung ương, trong đú tồn tại lớn nhất là cơ sở hạ tầng khu tỏi định cư khụng được đầu tư theo quy định hoặc đầu tư nửa vời. Cỏc dự ỏn thiếu biện phỏp khụi phục thu nhập cho người dõn được bố trớ tỏi định cư tại nơi ở mới. Cỏc cụng trỡnh xõy dựng khu cụng nghiệp phương ỏn đền bự, tỏi định cư do chủ dự ỏn lập, hội đồng GPMB chỉ tham gia với tư cỏch tư vấn vỡ vậy trỏch nhiệm của chớnh quyền địa phương thường khụng cao và là một trong
những nguyờn nhõn làm giảm hiệu lực phỏp luật của cỏc chớnh sỏch bồi thường và tỏi định cư, ảnh hưởng đến tiến độ GPMB.
Nguồn đất xõy dựng cỏc khu tỏi định cư ở khu dõn cư nụng thụn, việc thu hồi đất ảnh hưởng đến tập quỏn sinh hoạt của người dõn, đất giao mới cú quy mụ diện tớch như hiện nay khụng đỏp ứng được nhu cầu sinh hoạt và sản xuất nụng nghiệp của người dõn: nhà khụng cú sõn chơi, xa họ hàng, đi lại khụng thuận tiện, ... Vỡ vậy, cần quy định rừ thờm dự ỏn nào cú khu tỏi định cư và quy trỡnh thẩm định kế hoạch tỏi định cư cụ thể giỳp cho người bị thu hồi đất khụng thiệt thũi và ổn định cuộc sống sau khi bị thu hồi đất.
Đối với cỏc khoản chi phớ (hỗ trợ) cần giao quyền chủ động hơn nữa cho cỏc địa phương trong việc đưa ra cỏc quyết định cụ thể, do đú khụng nờn đưa ra cỏc quy định quỏ chi tiết về số lượng tiền hoặc tỷ lệ % chi phớ hỗ trợ. Nhà nước cần cú cỏc chớnh sỏch về trợ cấp khú khăn cho cỏc đối tượng khụng cũn đất sản xuất nụng nghiệp, nghiờn cứu, thử nghiệm dự ỏn phục hồi, tỏi tạo thu nhập cho những hộ dõn cú diện tớch đất nụng nghiệp bị thu hồi lớn bằng chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tạo chỗ làm mới, ổn định đời sống. Cỏc dự ỏn quy hoạch chi tiết cần quan tõm đến hiện trạng sử dụng đất, hạn chế tối đa việc di dời cỏc hộ dõn nằm trong phạm vi dự ỏn..
Đối với cỏc dự ỏn phải tổ chức di dõn để GPMB chưa quy định cụ thể trỏch nhiệm và quyền lợi của chủ đầu tư trong việc xõy dựng hạ tầng kỹthuậtkhu di dõn tỏi định cư nhất là đối với cỏc dự ỏn phải thực hiện tỏi định cư tại chỗ. Nhà nước chưa cú chớnh sỏch chiến lược nhằm triển khai cỏc dự ỏn tỏi định cư cũng như chưa cú hỗ trợ cụ thể về tài chớnh cơ chế chớnh sỏch đầu tư đối với dự ỏn xõy dựng khu tỏi định cư. Thực tế để đẩy nhanh tiến độ GPMB khi triển khai dự ỏn, cụng tỏc chuẩn bị quỹ đất và quỹ nhà ở phục vụ tỏi định cư cho cỏc đối tượng phải di dời cần phải chủ động đi trước một bước.
quyết định đến sự thành cụng hay thất bại của một phương ỏn bồi thường, GPMB đặc biệt là cỏc dự ỏn phải sử dụng nhiều đất, di chuyển nhiều dõn. Đối với người dõn thỡ phải rời bỏ nhà cửa, ruộng vườn là một bất đắc dĩ. Khi đến nơi ở mới những vấn đề họ quan tõm là việc làm, điều kiện sinh hoạt như giao thụng, điện nước, trường, trạm, ... Do đú cần thiết phải tạo lập cho những người dõn phải di chuyển tới khu tỏi định cư những điều kiện về nơi ăn, ở phải bằng hoặc cao hơn trước. Phải xõy dựng đồng bộ về đường đi, cấp thoỏt nước, cơ sở khỏm chữa bệnh, trường hoc,... cú như vậy mới khuyến khớch được người dõn rời bỏ mảnh đất mà tổ tiờn, cha ụng đó bao đời gõy dựng nờn để nhà nước sử dụng, cần phải đền đỏp một cỏch xứng đỏng những mất mỏt của người dõn vỡ sự phỏt triển chung của xó hội, đất nước. Tiờu chớ đặt ra là người được bồi thường cú thể mua được một thửa đất cựng diện tớch, tại một vị trớ tương đương. Khi tỏc giả điều tra thực tế cỏc hộ gia đỡnh cú đất bị thu hồi thỡ cú khoảng 70% số người bị thu hồi đất khụng hài lũng hoặc rất khụng hài lũng về giỏ ỏp dụng để tớnh bồi thường, hỗ trợ tỏi định cư bởi họ luụn thấy mỡnh được bồi thường thấp hơn giỏ trị thị trường; gần 65% khụng hài lũng với giỏ bồi thường cho tài sản gắn liền với đất; gần 60% khụng hài lũng về nơi tỏi địnhcư.Khụng xõy dựng cỏc khu tỏi định cư tập trung mà nghiờn cứu xõy dựng cỏc khu tỏi định cư liền kề hoặc gần với nơi đất bị thu hồi, vỡ đõy là nơi cú điều kiện ăn, ở, sinh hoạt tương đồng với nơi cũ. Đồng thời tiện lợi cho việc canh tỏc cho những thửa đất nụng nghiệp cũn lại của cỏc hộ dõn. Đối với những hộ gia đỡnh bị thu hồi toàn bộ đất ở mà cú từ hai cặp vợ chồng trở lờn sinh sống hoặc cú từ 2 con trai trở lờn thỡ ưu tiờn cho đăng ký 2 xuất tỏi định cư tương ứng.
Phải tớnh toỏn diện tớch tỏi định cư sao cho hợp lý với từng khu vực. Đặc biệt là nụng thụn, khi mà nhu cầu về diện tớch thường vượt quỏ hạn mức giao đất của địa phương. Vỡ vậy ngoài diện tớch đất ở theo quy định cần bổ
sung thờm diện tớch đất vườn liền kề. Đối với cỏc khu tỏi định cư ở nụng thụn khụng nhất thiết phải xõy dựng hạ tầng cao mà dành phần diện tớch trồng cõy xanh, vỉa hố để bổ sung cho cỏc hộ gia đỡnh. Như vậy vừa giảm tải được chi phớ đầu tư, giảm giỏ đất tỏi định cư vừa đỏp ứng được nhu cầu về diện tớch. UBND huyện phải cú vai trũ trong việc thẩm định, ban hành giỏ đất tỏi định cư sao cho khụng quỏ cao, sỏt với giỏ đền bự của dự ỏn.
b. Chớnh sỏch hỗ trợ đào tạo nghề và tạo việc làm đối với người lao động trờn địa bàn huyện bị thu hồi đất.
Theo quy định thỡ những nhõn khẩu trong độ tuổi lao động khi gia đỡnh bị thu hồi đất nếu đăng ký thỡ được cấp thẻ học nghề. Tuy nhiờn việc học nghề và tỡm việc làm sau khi học nghề cũng gặp khụng ớt khú khăn, khi mà thị trường luụn đũi hỏi lao động cú trỡnh độ cao hoặc được đào tạo bài bản, thời gian đào tạo ớt nhất là 2 năm. Những trường hợp học nghề theo kiểu chớnh sỏch thỡ chỉ được cấp chứng chỉ cú giỏ trị tương ứng, chủ yếu sau khi học xong khụng tỡm được việc làm hoặc tự mở cơ sở tại nhà.
Khi nhà nước thu hồi đất ngoài việc bồi thường 108.000đ/m2 cũn hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp việc làm bằng 5 lần giỏ đất nụng nghiệp. Điều nàydẫn đến cỏc hộ gia đỡnh đang từ gia đỡnh nghốo, cú mức sống thấp sau khi được bồi thường, hỗ trợ hàng trăm triệu đồng, nhiều hộ gia đỡnh hàng tỷ đồng, nhiều hộ gia đỡnh đó đổi đời, đó xõy nhà, mua xe và cỏc vật dụng đắt tiền mà trước đõy chỉ dỏm mơ ước. Chỉ trong một thời gian ngắn số tiền lớn kia khụng cỏnh mà bay, ruộng mất, tiền hết dẫn đến thất nghiệp, nhiều gia đỡnh mõu thuẫn trong việc chia tiền đó xảy ra đỏnh nhau, kiện cỏo nhau; gia đỡnh mất đoàn kết, gõy mất trật tự thụn xúm. Nổi cộm hơn cả là nạn cờ bạc, rượu chố phỏt sinh khi cú nhiều tiền trong tỳi, xuất hiện tỡnh trạng nghiện hỳt, ... Do đú vấn đề đặt ra là chớnh sỏch hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và việc làm bằng tiền cũng cú nhiều nhược điểm. Do vậy cần căn cứ vào tỡnh hỡnh thực tế ở từng
địa phương mà cú cỏch vận dụng hợp lý.
Hội đồng bồi thường, UBND huyện yờu cầu chủ đầu tư cam kết nhận những người lao động ở địa phương vào làm việc hoặc cú chớnh sỏch đào tạo trực tiếp khi nhận vào làm việc tại cỏc doanh nghiệp; đồng thời phải thường xuyờn kiểm tra việc thực hiện vỡ cú trường hợp doanh nghiệp đối phú bằng cỏch vẫn nhận lao động địa phương vào làm việc nhưng chỉ sau vài thỏng lại sa thải họ.
Phũng Lao động thương binh xó hội huyện phải phỏt huy vai trũ là cầu nối giữa người lao động tại khu vực bị thu hồi đất với những doanh nghiệp, khu cụng nghiệp cú nhu cầu sử dụng lao động phổ thụng, hoặc tổng hợp nhu cầu về ngành nghề cũn thiếu lao động mà cú hướng đào tạo cho phự hợp, trỏnh tỡnh trạng đào tạo tràn lan mà khụng hiệu quả.
c. Giải phỏp trong việc ban hành đơn giỏ bồi thường, hỗ trợ
Quyết định thu hồi đất của Nhà nước là mệnh lệnh của Nhà nước đối với người cú đất bị thu hồi, nếu khụng giao đất sẽ bị cưỡng chế thực hiện. Trờn thực tế cho thấy cụng tỏc GPMB bị giỏn đoạn, chậm tiến độ một phần khụngnhỏ là do người dõn chưa chịu bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư dự ỏn vỡ những vướng mắc trong chớnh sỏch đền bự GPMB.
Một trong những bất cập hiện nay là giỏ bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Việc định giỏ bồi thường là hết sức cần thiết khi dự ỏn cần GPMB cú nguồn vốn từ ngõn sỏch nhà nước hay đầu tư của doanh nghiệp. Thị trường BĐS ở nước ta lại chưa thực sự phỏt triển, sự hỡnh thành thị trường khụng chớnh thức này dẫn đến sự thay đổi về giỏ rất phức tạp. Những hộ gia đỡnh bị thu hồi đất sẽ hỡnh thành tõm lý so sỏnh giỏ đất trờn thị trường với giỏ đất được bồi thường. Mức giỏ bồi thường nếu thấp hơn nhiều so với giỏ thị trường khiến cỏc đối tượng bị ảnh hưởng đến lợi ớch của người dõn bị thu hồi đất. Từ đú xảy ra hiện tượng khiếu kiện tràn lan, làm chậm tiến độ GPMB.
Mặt khỏc một số hộ dõn khi biết quy hoạch của dự ỏn dớnh vào phần đất nhà mỡnh đó cố tỡnh chuyển đổi mục đớch sử dụng của mảnh đất này sang mục đớch khỏc cú lợi hơn khi bồi thường GPMB, hoặc tạo tài sản giả trờn mảnh đất này nhằm trục lợi. Khi khụng được đền bự những mảnh đú theo mong muốn của họ thỡ khiếu kiện, khụng chịu thực hiện di dời.
Như vậy cần cú khung giỏ đất chi tiết cho từng loại đất và tớnh giỏ trị cho cỏc tài sản gắn liền với đất sao cho sỏt với giỏ thị trường nhất, ngoài ra cần quản lý chặt chẽ khu đất đó nằm trong quy hoạch.
Thành phố cần kiến nghị với Chớnh phủ sớm ban hành phương phỏp giỏ đất khung cho cỏc loại đất sỏt với thực tế, trờn cơ sở đú thành phố ban hành văn bản quy định cỏc mức giỏ để ỏp dụng trờn địa bàn. Những điều chỉnh trong xỏc định giỏ bồi thường cần dựa trờn nguyờn tắc cơ bản: Đất đai là cụng thổ của Quốc gia, thuộc sở hữu của toàn dõn, giải quyết hài hũa lợi ớch của người bị thu hồi đất và nhà nước; bồi thường thiệt hại về đất đai phải đảm bảo