PHÁTTRIỂN KINH TẾ-XÃ HỘ
1.1.5.2. Các yếu tố chủ quan
*Yếu tố điều tra, khảo sát, đánh giá phân hạng đất và lập bản đồ địa chính
Trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, thì nội dung về điều tra, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản đồ địa chính là nội dung rất quan trọng, là cơ sở để thực hiện những nội dung sau, đồng thời nó phản ánh hiện trạng sử dụng đất của khu vực dự án. Tuy nhiên, hiện nay ở nhiều địa phương, công tác này được thực hiện rất chậm, mới chỉ có khoảng 40-50% số đơn vị cấp xã có bản đồ địa chính. Những hạn chế của công tác này làm ảnh hưởng đến nhiệm vụ quản lý đất đai ở các địa phương và trực tiếp là công tác xây dựng dự án bồi thường thiệt hại trong công tác giải phóng mặt bằng và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Về công tác phân hạng và loại đất: Việc xác định chất lượng đất là cơ sở để xác định giá trị sinh lợi của mảnh đất tỏng điều kiện và trình độ thâm canh như nhau. Từ đó định ra giá trị quyền sử dụng đất hoặc lập bảng giá đất giúp cho việc xây dựng phương án bồi thường chính xác, công bằng khi thu hồi đất. Thực tế đã chứng minh vai trò của công tác phân hạng và phân loại đất: Ở nhiều địa phương do việc phân hạng đất đai thiếu cơ sở khoa học dẫn đến hậu quả định giá bồi thường khó khăn, thiếu chính xác gây bất hợp lý trong việc xác định giá đất khi bồi thường thiệt hại.
*Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, bất động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất. Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Chức năng của đăng ký đát đai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp nhận và từ chối các quyền về đất. Trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động về sử dụng đất, việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư sẽ thuận lơi, tiến độ giải phóng mặt bằng nhanh hơn.
*Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai
Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính, chính quyền địa phương cấp trên. Hội đồng thẩm định phải có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật để xử lý tạo niềm tin trong nhân dân.
* Yếu tố giá đất và định giá đất
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Ở đây, liên quan đến bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thì giá đất là do Nhà nước quy định. Điều
18. Luật Đất đai 2013 quy định: Nhà nước quyết định giá đất; Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất; Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể.
Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất đã cụ thể hoá Luật Đất đai 2013, làm rõ những căn cứ xây dựng khung giá đất, nội dung của khung giá đất (Quy định mức giá tối thiểu, tối đa đối với các loại đất; khung giá đất được quy định theo các vùng kinh tế, loại đô thị; khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định bảng giá đất tại địa phương), chỉ rõ trình tự, thủ tục xây dựng khung giá đất và quy định về điều chỉnh khung giá đất.
Điều 112 Luật Đất đai 2013 quy định: Việc định giá đất phải tuân thủ các nguyên tắc: (1) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; (2) Theo thời hạn sử dụng đất; (3) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; (4) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
Giá đất cụ thể là giá đất theo mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, quyết định thu hồi đất và được UBND cấp tỉnh xây dựng. Điều 114 Luật Đất Đai 2013 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.
Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp: (1) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất
đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; (2) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; (3) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; (4) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; (5) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai 2015, giá đất để tính bồi thường cho người bị thu hồi đất chính là giá đất cụ thể, do Nhà nước cấp tỉnh xác định và phải dựa vào rất nhiều yếu tố, trong đó có yếu tố thị trường.
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁIĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT THỰC HIỆN