Các phương pháp thẩm định giá được sử dụng chủ yếu là phương pháp so sánh thị trường và phương pháp chi phí.
a. Phương pháp so sánh thị trường
Căn cứ vào đặc điểm và mục đich của tài sản thẩm định. Thẩm định viên sẽ lựa chọn phương pháp so sánh khi TSTĐ có mục đích thẩm định là để giao dịch có các đặc điểm như: có nhiều tài sản khác có đặc điểm tương đồng, có nhiều giao dịch trên thị trường
Các bước tiến hành:
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm tài sản so sánh có các đặc điểm tương đồng với TSTĐ để thu thập thông tin như: loại đất, vị trí đất, quy mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc
điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất
Cần thu thập từ 3- 5 thửa đất so sánh đã được giao dịch thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, trúng thầu,...)
- Thời gian thu thập
Những thông tin giao dịch về các thửa đất so sánh cần được diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời gian định giá và khoảng thời gian cho phép là 2 năm
- Thông tin cần thu thập + Vị trí
+ Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, quy mô, diện tích, kích thước, mục đích sử dụng,..)
+ Điều kiện và kết cấu hạ tầng
+ Các điều kiện môi trường xung quanh : giao thông, các điều kiện tiện ích, cảnh quan, môi trường an ninh ,..
+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch tài sản thành công và đảm bảo nguyên tắc tự nguyện
+ Thời gian, giá trị và điều kiện thanh toán giá trị của tài sản
Thông tin phải được đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong điều kiện giao dịch thị trường bình thường
Bước 2: Tiến hành phân tích thông tin
Căn cứ vào các thông tin đã thu thập được ở bước 1, TĐV tiến hành tổng hợp các thông tin của TSTĐ và các TSSS vào bảng phân tích. So sánh các điểm giống và khác nhau giữa TSTĐ và các TSSS . Trên cơ sở đó, xác định các tiêu chí để điều chỉnh sự khác biệt.
Bước 3: Điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các TSSS với TSTĐ để xác định giá cho thửa đất cần định giá
Giá trị ước tính của TSTĐ được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng TSSS như sau:
Giá trị chuyển Mức tiền điều chỉnh về giá Giá trị ước tính nhượng quyền sử + hình thành từ các yếu tố
của TSTĐ dụng đất của từng - khác biệt của từng TSSS
TSSS với TSTĐ
Trong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, giao thông, môi trường sống, an ninh, ... .của từng TSSS với TSTĐ. Mức tiền điều chỉnh về giá theo từng yếu tố khác biệt giữa TSSS và TSTĐ có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ tương đối (tỷ lệ %) của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của thửa đất so sánh trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương.
- Điều chỉnh tuyệt đối: áp dụng cho các yếu tố so sánh sự khác biệt có thê lượng hóa được bằng tiền như điều kiện thanh toán, pháp lý, ....
- Điều chỉnh tương đối: áp dụng cho các yếu tố so sánh sự khác biệt không thê lượng hóa được bằng tiền như: cơ sở hạ tầng, môi trường, cảnh quan,...
Nguyên tắc điều chỉnh:
- Khi điều chỉnh một yếu tố khác biệt thì các yếu tố khác coi như không thay đổi - Lấy BĐS định giá làm chuẩn, điều chỉnh các BĐS so sánh
- Chỉ điều chỉnh các yếu tố khác biệt
- Những yếu tố của BĐS so sánh kém hơn thì điều chỉnh tăng và ngược lại Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công đến thời điểm xác định giá của thửa đất định giá, thì trước khi điều chỉnh tăng giảm mức giá của TSSS theo công thức nêu trên cần phải điều chỉnh tăng (giảm) mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh theo chỉ số biến động của loại đất đó trong thời gian này.
Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng bình quân các mức giá của các Thửa đất so sánh đã tính toán ở bước 3
Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất định giá
Giá trị của thửa đất định giá = đơn giá x diện tích đất
b. Phương pháp chi phí
Các bước tiến hành:
Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản (bao gồm cả công trình trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất so sánh có các đặc điểm tương đồng với thửa đất thẩm định: vị trí, hiện trạng, giao thông, môi trường, pháp lý,...
Các bước thực hiện còn lại giống như Bước 1 của phương pháp so sánh
Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả chính xác, đầy đủ về các tài sản trên đát của các thửa đất so sánh
Bước 3: Xác định giá trị của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất Giá trị của các Giá trị xây dựng mới tại thời Giá trị hao
= -
Giá trị xây dựng mới tại thời điểm hiện tại được tính bằng chi phí thay thé để đàu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với tài sản hiện có tren đất, hoặc chi phí tái tạo (tức là đầu tư xây dựng các tài sản giống với các tài sản hiện có trên đất). Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người đầu tư xây dựng.
Giá trị hao mòn lũy kế bao gồm giá trị hao mòn hữu hình và vô hình. Bao gồm hao mòn về mặt vật lý do quá trình bào mòn tự nhiên, hao mòn do lạc hậu về chức năng và do các yếu tố bên ngoài
Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của các tài sản trên đất thực hiện theo quy định hiện hành của Bộ xây dựng, Bộ tài chính và những Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Trường hợp chưa có quy định cụ thể về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì tính toán dựa trên hướng dẫn của chuyên gia tư vấn, chuyên viên hoặc tổ chức trực tiếp xác định giá trên cơ sở những thông tin thực tế thu thập trên thị trường
Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất so sánh
Giá trị thửa đất so Giá chuyển nhượng Giá trị của các
— -
sánh của bất động sản tài sản trên đất
. , Giá trị của thửa đất
Đơn giá của thửa đất — , ɪ,,—-7-
diện tích thửa đất
Bước 5: Xác định giá trị thửa đất thẩm định
Tiến hành điều chỉnh sự khác biệt giữa các thửa đất so sánh với thửa đất thẩm định. Từ đó đưa ra kết quả giá trị của thửa đất cần thẩm định (giống bước 3 phương pháp so sánh)