thâm định giá Việt Nam
“Trong những năm vừa qua, nền kinh tế phải đối mặt với tình trạng khủng hoảng kinh tế và đang dần trong đà phục hồi, nhiều doah nghiệp có thể đi đến phá sản, thu hẹp quy mô, tuy nhiên Công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư tài chính Việt Nam vẫn đứng vững và dần khẳng định vị thế của mình trên thị trường. Tuy nhiên vậy công ty cũng gặp những trắc trở và khó khan nhất định. Trong thời gian gần đây, kinh doanh dịch vụ bất động sản là một nghề đem lại lợi nhuận cao cho những người tham gia vào lĩnh vực này. Vì vậy mà hàng loạt những Công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản xuất hiện. Dẫn đến Công ty không tránh khỏi sự canh tranh khốc liệt. Trong những năm tiếp theo Công ty đề ra phương hướng hoạt động như sau:
- Tổ chức mở rộng cơ cấu phòng ban một cách hợp lý hơn nữa.
- Tuyển thêm nhân sự có trình độ chuyên môn, năng lực và kinh nghiệm cao vào các vị trí khác nhau.
- Cử các cán bộ nhân viên trong Công ty đi đào tạo nâng cao nghiệp vụ.
- Tiếp tục mở rộng quy mô hoạt động và phát triển thêm các Chi nhánh tại các tỉnh thành trên cả nước.
- Tiếp tục mở rộng chức năng và các loại hình dịch vụ khác như: - Tư vấn cổ phần hoá doanh nghiệp.
- Tư vấn đầu tư, kinh doanh mua bán doanh nghiệp
- Tổ chức các lớp bồi dưỡng nghiệp vụ về kinh tế, thị trường giá cả, định giá, kinh tế tài chính...
nghiệp vụ chuyên môn, lấy chữ Tín là tôn chỉ hoạt động hàng đầu của Công ty nói chung và toàn thể các cán bộ nhân viên trong Công ty.
- Công ty luôn nêu cao tinh thần chất lượng dịch vụ thẩm định giá và thái độ phục vụ là yếu tố cốt yếu dẫn đến thành công, đi kèm là những hành động để thực hiện tinh thần đó là luôn không ngừng nâng cao nghiệp vụ cán bộ nhân viên, trau dồi kỹ năng chuyên môn, kỹ năng ứng xử và thái độ phục vụ khách hàng, giữ mối quan hệ tốt với khách hàng.”
4.2 Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty TDG.
4.2.1 Giải pháp hoàn thiện phương pháp thẩm định giá
Để hệ thống phương pháp của công ty thoàn thiện và chuyên nghiệp hơn, công ty nên thực hiện các giải pháp như:
- Hệ thống lại các phương pháp thẩm định giá được áp dụng trong thẩm định giá BĐS chi tiết và đầy đủ hơn.
- Ban hành những văn bản hướng dẫn chi tiết về việc áp dụng các phương pháp đánh giá cụ thể đối với từng loại tài sản, chuẩn hóa quy trình, thống nhất, rõ ràng, cụ thể, hạn chế tối đa việc định giá bất động sản dựa trên kinh nghiệm, cảm tính của mỗi cá nhân, đồng thời góp phần giảm thiểu những bất đồng quan điểm trong tổ định giá của chi nhánh khi tham gia đánh giá tài sản.
- Thông thường, công ty thường sử dụng chủ yếu phương pháp so sánh thị trường và phương pháp chi phí. Tuy nhiên, đặc điểm của các BĐS là khác nhau,
giá cả
phụ thuộc rất nhiều vào tính khan hiếm, nhu cầu của người tiêu dùng,.. cho nên với mỗi BĐS khác nhau lại cần sử dụng các phương pháp định giá khác nhau. Vì vậy công
ty nên sử dụng linh hoạt, kết hợp các phương pháp để thay thế hoặc kiểm tra. - Bổ sung thêm hướng dẫn về thống nhất mức giá khi áp dụng nhiều phương
- Đưa ra một công thức, hoặc mức điều chỉnh cụ thể đối với mức giá ước tính của các tài sản so sánh. Cụ thể, đối với các bất động sản thu thập trực tiếp, tỷ lệ điều
chỉnh là 5- 10%, đối với các BĐS không thu thập trực tiếp, tỷ lệ điều chỉnh là 15- 20%
Điều này là rất cần thiết, vì nó quyết định đến tính chính xác của thông tin tài sản, và
quyết định đến kết quả thẩm định giá và giá trị của tài sản.
- Thời gian giao dịch của tài sản so sánh nên được giữ nguyên với thời hạn 01 năm sẽ hợp lý hơn và có thể mang lại độ cập nhật thông tin tốt hơn.
Đối với phương pháp chi phí
- Cần đánh giá một cách toàn diện về tiêu chuẩn thiết kế hiện hành, tiêu chuẩn về mức độ hiện đại của các trang thiết bị cần đạt được tại thời điểm thẩm định giá, thực trạng thiết kế và trang thiết bị của công trình mục tiêu, vấn đề quy hoạch hiện tại và thay đổi quy hoạch trong tương để ước tính giảm giá do lỗi thời chức năng.
Đối với việc ước tính chi phí thay thế mới công trình xây dựng, cần có sự điều chỉnh
suất đầu tư, đơn giá xây dựng cho phù hợp với công trình mục tiêu.
4.2.2 Giải pháp hoàn thiện quy trình thẩm định giá của công tyThứ nhất, hoàn thiện công tác lập kế hoạch Thứ nhất, hoàn thiện công tác lập kế hoạch
Tại công ty, bước lập kế hoạch định giá vẫn còn chưa được quy định chi tiết trong quy trình. Việc lên kế hoạch định giá nhằm xác định rõ những công việc cần làm và thời gian thực hiện từng bước công việc đó cần được chú trọng hơn. Cụ thể, CBĐG cần:
- Lên kế hoạch thu thập các tài liệu liên quan đến BĐS và tinh trạng chung của BĐS như: quy hoạch, môi trường, chính sách Nhà nước, tinh hình thị trường, cung cầu,... CBĐG cũng cần xác định nơi sẽ tiến hành thu thập tài liệu.
- Lập đề cương chi tiết báo cáo kết quả định giá.
Thứ hai, chú trọng bước phân tích thông tin
Phân tích thông tin là một trong những công việc quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả cuối cùng của công tác định giá. Tuy nhiên, trong quy trình nêu trên thì bước này chưa được cụ thể hóa rõ ràng, gây khó khăn cho CBĐG thực hiện. Do đó, để hoàn thiện quy trình định giá, sau khi thu thập thông tin hiện trạng BĐS, cần phải tiến hành phân tích thông tin. Dựa trên những tài liệu đã có, CBĐG tiến hành các phân tích cần thiết. Cụ thể, cần quy định chi tiết CBĐG phải tiến hành:
- Phân tích những thông tin về đặc điểm của BĐS ( pháp lý, kinh tế, kỹ thuật ); - Phân tích những thông tin về thị trường của BĐS cần định giá: cung - cầu,
sự thay đổi của chính sách, pháp luật; sự phát triển của khoa học công nghệ và các yếu tố khác;
- Phân tích về việc sử dụng BĐS tốt nhất và hiệu quả nhất nhằm đảm bảo sử dụng một cách hợp pháp, hợp lý trong điều kiện cho phép về mặt kỹ thuật, tài chính
và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
- Cần đánh giá những đặc điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của BĐS mục tiêu có thể ảnh hưởng đến giá trị của nó. Bởi BĐS có đặc điểm là mang giá trị lớn nên những điều chỉnh nhỏ là không cần thiết, do đó các CBĐG tiến hành loại bỏ các thông tin quá vụn vặt, không cần thiết để tập trung vào đanh giá những yếu tố cơ bản, tránh bị xa rời mục tiêu thẩm định;
- Khi đánh giá các thông tin thu thập được, các CBĐG cần xem xét, đanh giá nguồn gốc, bản chất các chứng cứ thị trường. Ví dụ như mức giá giao dịch của BĐS
so sánh thu nhập được liệu có phải là từ một giao dịch dựa trên cơ sở “người bán tinh nguyện bán, và người mua tinh nguyện mua hay không”...
- Khi ước tính giá trị còn lại của tài sản, công trình gắn với BĐS mục tiêu cần phải dựa trên những căn cứ, tiêu chuẩn rõ ràng. Trong một số trường hợp phức
- Khi lập luận để đi đến kết quả cuối cùng, CBĐG cần phải xem xét các yếu tố thị trường có liên quan ảnh hưởng đến giá trị BĐS bảo đảm để có những kết quả phù hợp, bởi bản chất của thị trường là đa dạng và thay đổi liên tục.
- Nên ứng dụng các phần mềm thống kê, phân tích tài liệu giúp cho việc phân tích, đanh giá trở nên nhẹ nhang và hiệu quả hơn.
Thứ ba, chú trọng hơn nữa phần kiểm tra kiểm soát trong quá trình thẩm định giá Ngoài việc kiểm tra các khâu nhỏ trong quá trình định giá, ban kiểm soát cần phải kiểm tra chặt chẽ hơn nữa các khâu nhỏ lẻ còn lại, nhằm đảm bảo tính chính xác và đúng đắn đến từng khâu nhỏ nhất. Hơn nữa, việc đảm bảo đúng đắn từ tất cả các khâu cũng giảm thiểu khả năng sai sót của quy trình định giá.
Thứ tư, kết hợp chặt chẽ giữa các phòng ban, bộ phận và cán bộ tín dụng
Trong quá trình định giá TSBĐ nói chung, BĐS bảo đảm nói riêng, công ty cần có sự kết hợp linh hoạt nhuần nhuyễn hơn giữa các cán bộ phòng ban chức năng khác nhau và cán bộ tín dụng ngân hàng. Sự kết hợp giữa các khâu chuyên biệt sẽ tận dụng được hiệu quả các điểm mạnh của các cán bộ, giúp công ty tăng khả năng khai thác thông tin từ khác hàng và tăng thêm tính chính xác của kết quả định giá. Cán bộ tính dụng là người nắm rõ nhiều thông tin về khách hàng nhất, vì vậy đây sẽ là đầu mối liên lạc cho thẩm định viên tập trung vào công tác định giá chuyên môn. Đặc biệt, cán bộ tín dụng có thể phát hiện ra những gian dối hay hành vi cố che đậy thông tin liên quan đến BĐS bảo đảm, để từ đó cảnh báo tới cán bộ thẩm định.
4.2.3 Giải pháp hoàn thiện đội ngũ cán bộ nhân viên
Thực tế hoạt động thẩm định bất động sản phụ thuộc vào kinh nghiệm và năng lực của cán bộ thẩm định rất nhiều. Công ty cần phải phân công trách nhiệm rõ ràng và thực hiện các phương án nhằm nâng cao chuyên môn nghiệp vụ cho độ ngũ cán bộ nhân viên như:
- Phân công trách nhiệm rõ ràng và cụ thể đối với từng hồ sơ và quy trình thực hiện, tránh trường hợp trách nhiệm không rõ ràng và người thực hiện không tự
phân rõ trách nhiệm đã cố tình làm sai, làm gian lận hồ sơ để trục lợi, đưa thông tin công ty ra ngoài,....
- Phân công người hướng dẫn và kiểm tra đối với các cán bộ trẻ, chưa có nhiều kinh nghiệm để tránh sai sót và nhầm lẫn do thiếu kinh nghiệm.
- Công ty nên tổ chức các lớp đào tạo, bồi dưỡng cho cán bộ nhân viên trau dồi và học hỏi thêm kiếm thức chuyên môn nghiệp vụ, đặc biệt là các cán bộ trẻ chưa nhiều kinh nghiệm.
- Tổ chức các buổi trao đổi kinh nghiệm trong công ty theo định kỳ hàng tuần, hàng tháng để mọi người trong công ty có thể trình bày những vướng mắc trong công việc và tạo điều kiện cho mọi người học hỏi kinh nghiệm lẫn nhau. - Tuyên truyền nhằm nâng cao đạo đức nghề nghiệp, kỷ luật nghiêm chỉnh
những trường hợp vi phạm đạo đức nghề nghiệp, tham ô, hối lộ làm ảnh hưởng đến
tính minh bạch và tính khách quan của kết quả định giá.
- Ứng dụng các phần mềm, các tiến bộ khoa học công nghệ để lưu giữ thông tin, hồ sơ cũng như hỗ trợ công tác thẩm định
4.2.4 Giải pháp hoàn thiện chính sách lương thưởng của công ty
Để các cán bộ nhân viên của công ty có thêm động lực để làm việc, cũng như minh bạch việc trả lương, cũng như thưởng phạt, hay để định hướng theo đúng chính sách lao động mà công ty hướng đến, công ty có thể đưa ra các phương án như:
- Đưa ra lộ trình thăng tiến và chế độ lương cụ thể, minh bạch.
Có thể theo trình độ chuyên môn, theo bằng cấp đạt được và theo thâm niên trong công ty. Từ đây công ty sẽ đưa ra hệ thống làm căn cứ để chi trả lương cho nhân viên. Ví dụ:
Chuyên viên thẩm định bậc 1: Là thẩm định viên có thẻ thẩm định viên do Bộ Tài Chính cấp và có kinh nghiệm hành nghề tối thiểu 5 năm, thâm niên công ty tổi thiểu 2 năm
Chuyên viên thẩm định bậc 2: Là thẩm định viên có thẻ thẩm định viên do Bộ Tài Chính cấp và có kinh nghiệm hành nghề tối thiểu 5 năm
Thẩm định viên cao cấp: Là thẩm định viên có thẻ thẩm định viên do Sở xây dựng cấp, có thâm niên công ty tối thiểu 3 năm
Thẩm định viên: Những thẩm định viên không đáp ứng đủ các điều kiện trên. Nhờ có hệ thống căn cứ mà các cán bộ nhân viên sẽ biết được trình độ của minh ở đâu và cấp bậc lương thế nào, đem lại tính công bằng và minh bạch.
- Ngoài ra, công ty cần có chế độ thưởng đối với các cán bộ nhân viên có thành tích xuất sắc, có những đóng góp to lớn và thay đổi theo hướng tích cực cho công ty.
4.3 Kiến nghị hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty cổphần đầu tư và thẩm định giá Việt Nam phần đầu tư và thẩm định giá Việt Nam
4.3.1 Kiến nghị với cơ quan nhà nước.
- Minh bạch các thông tin các dự án, quy hoạch.
Thẩm định giá thì chất lượng thông tin đóng vai trò hết sức quan trọng, nó ảnh hưởng rất lớn đến giá trị thẩm định giá. Do đó các cơ quan nhà nước cần góp phần tăng cường sự minh bạch của thông tin để giúp nâng cao chất lượng công tác thẩm định đặc biệt minh bạch thông tin các dự án, quy hoạch.
- Hoàn thiện những bất cập trong văn bản pháp lý hiện hành.
Ban hành các hệ thống văn bản pháp luật rõ ràng và đầy đủ, đặc biệt là các văn bản pháp luật có liên quan và chi phối đến thị trường bất động sản như: Luật đất đai, Luật kinh doanh BĐS, Luật xây dựng, Luật nhà ở, các Luật thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu và giao dịch đất đai, BĐS... Việc ban hành các văn bản pháp luật này là đảm bảo tính đồng bộ, tính khoa học, phối hợp giữa các văn bản luật trong việc điều tiết các quan hệ về BĐS trong từng lĩnh vực khác nhau có vai trò hết sức quan trọng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực thi pháp luật của chủ đầu tư, hỗ trợ cho việc thẩm định của cán bộ dễ dàng hơn.
- Phát triển hệ thống dịch vụ hỗ trợ thông tin, xây dựng cơ sở dữ liệu về các giao dịch trên thị trường. Để việc thu thập các thông tin thị trường so sánh được dễ dàng và có tính tin cậy cao hơn.
Các cán bộ trong bộ máy Nhà nước cần được đào tạo nâng cao chuyên môn nghiệp vụ, thường xuyên kiểm tra khảo sát thực tế công tác định giá, xem xét những ý kiến phản hồi góp ý từ các doanh nghiệp định giá để đưa những văn bản pháp luật cập nhật kịp thời và phù hợp với thực tế thẩm định giá
- Thành lập các trang thông tin điện tử liên quan đến bất động sản có tính tin cậy cao.
Hiện tại, chưa có nhiều trang điện tử về lĩnh vực bất động sản, hơn nữa, chất lương thông tin của những địa chỉ này chưa cao. Một BĐS được đăng tải có thể sai lệch so với thực tế của tài sản hoặc thông tin chưa đầy đủ. Vì vậy, cần thành lập các trang thông tin có tính chính xác và minh bạch hơn để việc thu thập thông tin thị trường đảm bảo chính xác.
4.3.2 Kiến nghị với khách hàng