a. Hạn chế
Về cơ sở pháp lý
Mặc dù trong quá trình thẩm định, các thẩm định viên liên tục cập nhật các văn bản pháp luật để áp dụng vào hoạt động thẩm định giá, tuy nhiên việc áp dụng các văn bản chưa thật có hệ thống. Việc áp dụng các văn bản luật chưa được truyền đạt đến từng người, dẫn đến tình trạng người này làm theo văn bản này, người kia làm theo văn bản khác, không đem lại kết quả thống nhất và tin cậy.
Đôi khi, công ty không kịp cập nhật những văn bản pháp luật mới vì có những mảng định giá mà doanh nghiệp ít tiến hành định giá dẫn đến việc áp dụng các văn bản đã cũ, đã không còn hiệu lực.
Hồ sơ do khách hàng cung cấp, đôi khi công ty không xác thực, xác minh tính hợp lý, hợp pháp của hồ sơ mà chủ quan cho rằng tài liệu khách hàng cung cấp đã hợp pháp.
về phương pháp thẩm định giá
Thứ nhất, phương pháp thẩm định giá được áp dụng phụ thuộc chủ quan vào thẩm định viên.
Việc lựa chọn phương pháp thẩm định là do thẩm định viên lựa chọn. Đồng thời, các con số điều chỉnh các đặc điểm của tài sản thẩm định cũng do ý kiến chủ quan của thẩm định viên. Điều này sẽ ảnh hưởng đến kết quả trong trường hợp thẩm định viên là người chưa có nhiều kinh nghiệm và chưa nắm rõ được đặc điểm của bất động sản cũng như các yếu tố tác động lên giá trị của tài sản thẩm định.
Ví dụ trong phương pháp chi phí, xác định giá trị còn lại của công trình xây dựng trên đất. Bản thân thẩm định viên sẽ phải khảo sát để đánh giá mức độ hao mòn cũng như giá trị còn lại của công trình. Tuy nhiên, những đánh giá này hoàn toàn dựa trên kiến thức và kinh nghiệm của thẩm định viên. Chính vì thế, sẽ sai lệch
rất nhiều nếu như thẩm định viên không có nhiều kiến thức cũng như kinh nghiệm về các công trình xây dựng. Từ đó làm ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá.
Thứ hai, phương pháp thặng dư phụ thuộc rất lớn vào quy hoạch
Vì giá trị BĐS chỉ tính cho thời điểm giá trị hiện tại khi chưa có sự thay đổi về các điều kiện kinh tế, hạ tầng khi chưa có quy hoạch...Khi phát sinh các điều kiện thay đổi đến vùng như quy hoạch, đầu tư, giao thông,... sẽ làm giá trị của BĐS thay đổi trong tương lai gần hoặc xa.
Thứ ba, trong phương pháp so sánh, việc điều chỉnh độ tin cậy của mức giá ước đoán của các tài sản so sánh còn phụ thuộc vào ý kiến chủ quan của thẩm định viên. Không đưa ra một công thức hay một mức cụ thể để tính toán việc điều chỉnh.
về quy trình định giá
Thứ nhất, hạn chế trong quá trình thu thập và phân tích thông tin các tài sản so sánh
Phương pháp so sánh đòi hỏi phải có thông tin chính xác. Thu thập tìm kiếm thông tin là công việc đầu tiên trong một quy trình định giá. Thông tin, số liệu về BĐS thẩm định cũng như BĐS so sánh là cơ sở và nền tảng để hoạt động thẩm định diễn ra một các thuận lợi. Hiện nay, trong công tác thu thập, tìm kiếm thông tin tại Công ty còn gặp một số khó khăn như: quá trình tìm kiếm, thu thập thông tin của BĐS so sánh còn nhiều hạn chế. Do mỗi BĐS đều có những nét đặc trưng riêng nên việc tìm kiếm thông tin của các BĐS có các nét tương đồng với BĐS thẩm định về nhiều đặc điểm là rất khó khăn. Các thông tin so sánh được sử dụng chủ yếu là các thông tin rao bán, rao mua trên internet. Việc này có thể dẫn đến nguy sai lệch kết quả thẩm định do nguồn thông tin không chính thống
Một số hồ sơ chỉ lưu trữ các thông tin trên trang web, đơn vị chào mua mà thiếu các bằng chứng chứng minh việc thu thập thông tin và chứng minh việc kiểm chứng thông tin của thẩm định viên
Thứ hai, hạn chế trong việc điều chỉnh giữa BĐS so sánh với BĐS thẩm định Trong việc điều chỉnh giữa BĐS so sánh với BĐS mục tiêu, thẩm định viên tiến hành điều chỉnh theo đúng nguyên tắc điều chỉnh của phương pháp so sánh. Tuy
nhiên, việc đưa ra các tỷ lệ % điều chỉnh lại không có căn cứ chính xác, các tỷ lệ mà thẩm định viên đưa ra chỉ là một sự ước tính, phần lớn vẫn còn dựa vào ý kiến chủ quan, kinh nghiêm của chuyên gia, tuy nhiên thiếu bằng chứng thị trường về tỉ lệ điều chỉnh các yếu tố so sánh
Thứ ba, quy trình định giá mang tính chất chung chung, không quy định cụ thể đối với từng loại BĐS khác nhau.
Điều này làm khó khăn cho các cán bộ thẩm định chưa có kinh nghiệm, gây lúng túng trong việc thực hiên.
Thứ tư, đôi khi không có sự thống nhất giữa người đi khảo sát thực tế và người trực tiếp thẩm định bất động sản
Trong một số trường hợp, thẩm định viên phụ trách hồ sơ đó không thể tiến hành đi khảo sát và bàn giao cho một cán bộ khác. Điều này làm ảnh hưởng đến việc thẩm định giá do thẩm định viên không trực tiếp khảo sát, không hiểu được hết đặc điểm cũng như các yếu tố tác động lên bất động sản. Ngoài ra một số hồ sơ mô tả chưa chính xác về đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, pháp lý của tài sản
Thứ năm, đôi khi ban kiểm soát chỉ kiểm tra những khâu chính, những khâu quan trọng mà bỏ qua một số bước nhỏ lẻ. Tuy nhiên, cần phải chú trọng cả những bước nhỏ lẻ để đảm bảo quy trình định giá được chính xác.
Về kết quả thẩm định giá
Thị trường bất động sản là thị trường có nhiều thay đổi liên tục. Đồng thời các yếu tố tác động đến giá trị tài sản cũng thay đổi liên tục và ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Vì vậy, kết quả thẩm định giá chỉ có hiệu lực trong thời gian ngắn, với điều kiện các yếu tố như giao thông, quy hoạch,.... không có gì thay đổi
b. Nguyên nhân của hạn chế
* Nguyên nhân khách quan:
- Cơ quan Nhà nước chưa đưa ra được các văn bản pháp lí kịp thời, phù hợp để đáp ứng được nhu cầu trong thẩm định giá BĐS liên tục thay đổi
Thông tin đóng vai trò to lớn trong công tác định giá BĐS. Đôi khi, để giá trị tài sản thẩm định được theo mong muốn, khách hàng thường có xu hướng đưa ra các thông tin không chính xác, làm ảnh hưởng đến quá trình thu thập thông tin của thẩm định viên. Do đó, thẩm định viên phải thật sự tinh vi để tìm ra thông tin chính xác và tin cậy nhất
- Thị trường BĐS và hệ thống thông tin BĐS nước ta chưa phát triển
Thị trường BĐS hiện tại ở Việt Nam được đánh giá là kém minh bạch. Thông tin không được cập nhật chính xác và đầy đủ, bất cân đối thông tin giữa người mua và người bán. Ngoài ra, các giao dịch được công khai trên thị trường còn rất ít, đặc biệt là ở các vùng nông thôn. Nếu có công khai, thì đó là thông tin rao bán, một chiều và thường bị các nhà môi giới đẩy giá lên mức cao. Mặt khác, những thông tin được công khai về một BĐS thường không đầy đủ. Chẳng hạn, rao bán môt căn nhà, nhưng người đăng không đăng tải vị trí chính xác, diện tích xây dựng, diện tích sàn xây dựng, kết cấu,...làm quá trình thu thập thông tin bị hạn chế. Vì
thế, để có thể thu thập được thông tin chính xác, các thẩm định viên gặp rất nhiều khó khăn, làm ảnh hưởng đến thời gian, quy trình thẩm định giá và tính chính xác của kết quả thẩm định giá.
- Hệ thống pháp luật quy định về thẩm định giá còn thiếu và chưa đồng bộ có sự chồng chéo giữa các quy định giữa các bộ nên có sự khác nhau giữa các tổ chức thực hiện định giá.Ví dụ: có sự chưa đồng bộ giữa thông tư số 126/2015/TT- BTC ngày 20 tháng 8 năm 2015 đưa ra nguyên tắc khống chế với mức khống chế không quá 15% trong khi đó theo thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014
của Bộ TNMT đưa ra mức khống chế không quá 10%. * Nguyên nhân chủ quan
- Cơ sở pháp lý chưa được hệ thống đầy đủ, không ai là người chịu trách nhiệm cập nhật các văn bản pháp luật hay những thay đổi trong hoạt động thẩm định giá.
khi thực hiện thẩm định phải tự cập nhật những văn bản liên quan. Vì thế không có sự thống nhất các văn bản pháp lý trong công ty
- Cán bộ thẩm định chủ quan trong vấn đề tiếp nhận các hồ sơ do bên thứ ba cung cấp (chủ yếu là ngân hàng) mà không thực sự kiểm chứng lại tính hợp pháp của các hồ sơ đó
Chủ yếu các đối tác của công ty là các ngân hàng và chi nhánh trên cả nước. Tức là bên ngân hàng sẽ cung cấp hồ sơ khách hàng cho công ty và thẩm định giá trị của khách hàng để làm cơ sở vay vốn. Tuy nhiên, công ty không thực hiện việc kiểm tra, đối chiếu các giấy tờ mà bên ngân hàng cung cấp với bản gốc, không xác thực thông tin khách hàng, dẫn đến nhiều trường hợp chứng thư đã phát hành rồi lại thu hồi và hủy bỏ do không có căn cứ hợp pháp.
- Bên cạnh những cán bộ giàu kinh nghiệm thì còn có những cán bộ trẻ, thiếu kinh nghiệm và chưa thực sự đầy đủ kiến thức về thẩm định BĐS
Thẩm định giá bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào kinh nghiệm của thẩm định viên. Công ty cũng thường xuyên mở các đợt tuyển dụng để bổ sung nhân lực nhằm đáp ứng cho nhu cầu định giá ngày càng cao của nền kinh tế. Trong đó bao gồm người đi làm có kinh nghiệm và cử nhân mới tốt nghiệp. Đối với những cử nhân mới tốt nghiệp, thiếu kinh nghiệm và lúng túng trong quy trình làm việc là điều dễ hiểu. Việc thẩm định giá cần phải có thời gian và có người kèm cặp, hướng dẫn cụ thể , chia sẻ kinh nghiệm làm việc thì mới có thể tiến hành thẩm định BĐS một cách trôi chảy và thuần thục.
- Thẩm định giá BĐS bằng phương pháp so sánh yêu cầu cao về kinh nghiệm của thẩm định viên về thị trường.
Trong phương pháp so sánh, thẩm định viên cần phải đưa ra các đặc điểm so sánh với tài sản thẩm định, thu thập thông tin, phân tích thông tin để tìm ra TSSS phù hợp với TSTĐG sau đó điều chỉnh sự khác biệt đối với các tài sản so sánh. Điều này hoàn toàn phụ thuộc vào ý kiến chủ quan của thẩm định viên.
- Một thẩm định viên thường chịu trách nhiệm cho nhiều hồ sơ cùng lúc, do đó bị hạn chế về mặt thời gian dành cho một bộ hồ sơ, việc khảo sát thực tế tài sản
thường do trợ lí của thẩm định viên thực hiện. Việc thiếu kinh nghiệm của trợ lí thẩm định viên dễ dẫn đến những sai sót trong quá trình làm việc
- Bộ phận kiểm soát thường chỉ kiểm soát ở các khâu lớn mà đôi khi bỏ qua những khâu nhỏ lẻ. Nhưng chính những khâu nhỏ lẻ đó lại làm ảnh hưởng đến kết quả giá trị của tài sản thẩm định. Ví dụ, trong khâu thu thập thông tin, thông tin thẩm định viên tìm được không đúng với thị trường nhưng không được kiểm chứng, từ đó dẫn tới việc giá trị của các tài sản so sánh bị sai lệch, dẫn đến điều chỉnh bị sai và giá trị của tài sản thẩm đinh cũng sai.
KẾT LUẬN PHẦN 3
Qua việc tìm hiểu hoạt động thẩm định giá bất động sản tại TDG Việt Nam cũng như nghiên cứu tình huống cụ thể tại công ty, có thể thấy được cách thức tổ chức và thực hiện thẩm định giá bất động sản tại đây. Từ đó, đánh giá các phương pháp, quy trình cũng như cách mà TDG vận dụng vào thực hiện một hồ sơ thẩm định giá. Tìm ra những điểm đã đạt được và những điểm còn tồn tại, hạn chế trong hoạt động của công ty. Ngoài những mặt đạt được, hoạt động thẩm định giá cuat TDG vẫn còn tồn tại một số hạn chế. Cơ sở pháp lý công ty chưa hoàn thiện, phương pháp thẩm định giá chưa được sử dụng linh hoạt, quy trình thẩm định giá chưa thật chi tiết và dễ hiểu. Tìm ra nguyên nhân của những hạn chế này để tìm ra hướng giải quyết những vấn đề còn tồn đọng
PHẦN 4: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẢM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ
VÀ THẢM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM