CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.3. Những điểm mới của Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003 về đăng ký
ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính
Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong Luật Đất đai 2013 được quy định tại Chương 7. Đây là chương mới, gồm có 12 điều (từ Điều 95 đến Điều 106), quy định về 10 vấn đề: (1) Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; (2) Hồ sơ địa chính; (3) Giấy chứng nhận; (4) Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận (GCN); (5) Các trường hợp được cấp GCN; (6) Cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có hoặc không có giấy tờ về quyền sử dụng đất; (7) Cấp GCN cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất; (8) Việc xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao; (9) Cấp GCN đối với tài sản gắn liền với đất; (10) Thẩm quyền cấp GCN và việc đính chính, thu hồi GCN đã cấp.
Nội dung quy định ở phần này của Luật Đất đai 2013 cơ bản được kế thừa như quy định tại các điều từ 46 đến 52 của Luật Đất đai 2003; đồng thời Luật hóa một số nội dung quy định tại các Nghị định: Nghị định 181/2004/NĐ-CP: Các trường hợp đăng ký ban đầu và đăng ký biến động đất đai; xác định diện tích đất ở trong trường hợp có vườn, ao mà giấy tờ không ghi rõ diện tích đất ở; Nghị định 84/2004/NĐ-CP: Xử lý trường hợp thay đổi diện tích đo đạc hiện trạng so với giấy tờ; Nghị định 88/2009/NĐCP: Nguyên tắc cấp GCN, việc đính chính, thu hồi GCN đã cấp.
Những điểm mới đáng chú ý của Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003:
1.3.1. Đăng ký đất đai
Quy định phạm vi đăng ký: thực hiện đối với mọi trường hợp sử dụng đất (kể cả không đủ điều kiện cấp GCN) hay được giao quản lý đất và tài sản gắn liền với đất;
- Mục đích đăng ký: để “ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” (Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai 2013) mà không phải “ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” (Khoản 19 Điều 4 Luật Đất đai 2003) như trước đây;
- Đăng ký đất đai: là bắt buộc với mọi đối tượng sử dụng đất hay được giao đất để quản lý theo quy định. Riêng việc đăng ký tài sản gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu (Khoản 1 Điều 95);
- Bổ sung các quy định về hình thức đăng ký điện tử: đăng ký điện tử có giá trị pháp lý như đối với hình thức đăng ký trên giấy. Việc thực hiện đăng ký bằng hình thức điện tử tới đây được thực hiện sau khi hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai (Khoản 2 Điều 95). Việc quy định hình thức này sẽ góp phần tích cực vào cải cách hành chính và tránh được sách nhiễu phiền hà khi người dân trực tiếp đăng ký;
- Bổ sung các trường hợp đăng ký biến động (Khoản 3,4 Điều 95) gồm: + Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê;
+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;
+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề (Điều 171).
- Bổ sung quy định xác định kết quả đăng ký (Khoản 5 Điều 95):
+ Được ghi vào Sổ địa chính về tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (hiện trạng, nguồn gốc, thời điểm sử dụng, giấy tờ);
+ Được cấp GCN nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định;
+ Trường hợp không đủ điều kiện cấp GCN thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước có có quyết định xử lý theo quy định.
- Bổ sung quy định thời hạn bắt buộc phải đăng ký với người sử dụng đất (Khoản 5 Điều 95):
+ Thời hạn phải đăng ký áp dụng đối với các trường hợp: cho thuê, thế chấp, chuyển quyền; đổi tên; chia tách quyền; xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
+ Thời hạn phải đăng ký là: 30 ngày (kể từ ngày biến động); trường hợp thừa kế thì tính từ ngày phân chia xong di sản thừa kế.
- Bổ sung quy định thời điểm hiệu lực của việc đăng ký (Khoản 5 Điều 95): kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính. Quy định này là cơ sở để: xác định quyền lợi và nghĩa vụ của người đăng ký (để bảo hộ khi có bên thứ ba; xác định nghĩa vụ tài chính liên quan,…)
1.3.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
* Nguyên tắc cấp GCN
Cơ bản như quy định tại Luật Đất đai 2003, có sửa đổi nguyên tắc cấp GCN đối với thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản gắn liền với đất. Theo quy định tại Luật Đất đai 2003, trường hợp nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở tài sản gắn liền với đất thì trên mỗi GCN cấp cho từng người ghi cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản với người khác (Khoản 3 Điều 4 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT) thì Luật Đất đai 2013 quy định trên mỗi GCN cấp cho từng người phải ghi đầy đủ tên của những người có chung QSDĐ, người sở hữu chung nhà ở, tài sản gắn liền với đất (Khoản 2 Điều 98).
* Về các trường hợp sử dụng đất được cấp Nhà nước cấp GCN
- Cấp GCN cho cơ sở tôn giáo:
+ Bỏ hai điều kiện: có văn bản đề nghị của tổ chức tôn giáo có cơ sở tôn giáo; có xác nhận của UBND cấp xã về nhu cầu sử dụng đất của cơ sở tôn giáo (Điểm b,c Khoản 4 Điều 51 Luật Đất đai 2003);
+ Bổ sung điều kiện đất không tranh chấp và đất không phải do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01/7/2004 (Điểm b,c Khoản 4 Điều 102 Luật Đất đai 2013).
- Cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ (theo Điều 100 Luật Đất đai 2013):
+ Tại Khoản 1, bỏ điều kiện không tranh chấp (bỏ cụm từ “nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp” theo Khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai 2003);
+ Đối với trường hợp có tên trong sổ đăng ký, sổ địa chính: là sổ lập trước ngày 15/10/1993 (Điểm b Khoản 1);
+ Thêm các giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 do Chính phủ quy định (Điểm g Khoản 1).
Đây là điểm mới được kỳ vọng cùng với quy định về hạn mức đất ở sẽ tháo gỡ được những vướng mắc, tồn đọng trong công tác cấp GCN hiện nay.
* Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao
Cơ bản như quy định tại điều 87, Luật Đất đai 2003 và Luật hóa Điều 45 Nghị định 181/2004/NĐ-CP; đặc biệt sửa đổi bổ sung khoản 5, Điều 103: trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức công nhận do UBND tỉnh quy định. Trường hợp này theo quy định của Luật Đất đai 2003, diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức giao mới. Nội dung này là quy định mới mang tính đột phá, hy vọng sẽ tháo gỡ được vướng mắc lớn nhất của cả nước nói chung cũng như thành phố Hồ Chí Minh nói riêng về hạn mức công nhận đất ở đã thực hiện theo quyết định 19/2012/QĐ-UBND ngày 08/8/2012 của UBND thành phố Hồ Chí Minh.
* Thẩm quyền cấp GCN (Điều 105):
- Quy định UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp cấp GCN mà không yêu cầu phải quy định điều kiện ủy quyền như quy định tại Khoản 3 Điều 52 Luật Đất đai 2003;
- Bổ sung quy định: cơ quan Tài nguyên và Môi trường có thẩm quyền cấp GCN đối với trường hợp đã có GCN mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất hoặc cấp đổi, cấp lại GCN; Chính phủ sẽ quy định khoản này.
* Đính chính, thu hồi GCN đã cấp có các nội dung mới như sau: cơ quan có
thẩm quyền đính chính là cơ quan có thẩm quyền cấp GCN.
- Theo Khoản 1, Điều 42 Luật Đất đai 2003, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm đính chính đối với GCN thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh cấp, phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm đính chính đối với GCN do UBND cấp huyện cấp, tuy nhiên, theo khoản 1, Điều 106 Luật Đất đai 2013 cơ quan có thẩm quyền đính chính là cơ quan có thẩm quyền cấp GCN.
- Quy định cụ thể các trường hợp đính chính, thu hồi GCN trong đó bổ sung quy định không thu hồi GCN đã cấp trái pháp luật trong trường hợp người được cấp
1.3.3. Hồ sơ địa chính
Về cơ bản thì các quy định về hồ sơ địa chính vẫn phù hợp với thông tư 09/2007/TT-BTNMT, chỉ có một điểm mới đáng chú ý là theo quy định của Luật Đất đai 2013, Sổ Địa chính là ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính mà không phải ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của thửa đất đó. Do vậy trường hợp có tên trong Sổ Địa chính lập theo Luật Đất đai 2013 là những trường hợp đã thực hiện đăng ký đất đai chưa phải là đã đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ; khác với quy định về lập Sổ Địa chính theo Luật Đất đai 2003, có tên trong sổ địa chính là những trường hợp đã được cấp GCN.