CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.2. Nội dung đăng ký đất đai, cấp giấy chứng quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa
chính theo Luật Đất đai 2003
1.2.1. Đăng ký đất đai
Là thủ t ục hành chính nhằm thiết lập HSĐC đầy đủ và cấp GCNQSDĐ cho những chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa nhà nước và người sử dụng đất làm cơ sở quản chặt, nắm chắc toàn bộ đất đai theo luật. ĐKĐĐ có 2 loại:
- Đăng ký ban đầu: Là đăng ký thực hiện với các trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng mà người sử dụng đất đang sử dụng đất chưa được cấp GCNQSDĐ. Mục đích giúp xác định chủ sử dụng đất hợp pháp tiến đến cấp GCNQSDĐ. Đăng ký ban đầu được thực hiện trong các trường hợp:
+ Được nhà nước giao đất, cho thuê đất
+ Người đang sử dụng đất mà chưa có giấy chứng nhận.
- Đăng ký biến động: Được thực hiện với người sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ hoặc có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 50 Luật Đất đai 2003 mà có thay đổi về quyền sử dụng đất với các trường hợp: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn; được phép đổi tên; thay đổi hình dạng, kích thước thửa đất; chuyển mục đích sử dụng đất; thay đổi thời hạn sử dụng đất; chuyển từ hình thức giao đất có thu tiền sang thuê đất và ngược lại.
1.2.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho, cho thuê, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất… để họ yên tâm đầu tư, cải tạo và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
- Các trường hợp được Nhà nước cấp GCNQSDĐ:
+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trừ trường hợp thuê, thuê lại của người khác hoặc đất công ích.
+ Người được Nhà nước giao đất từ 15/10/1993 đến trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực mà chưa được cấp GCNQSDĐ.
+ Người đang sử dụng đất theo quy định của điều 50, 51 Luật Đất đai 2003 mà chưa được cấp GCNQSDĐ.
+ Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, các tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
+ Đối tượng sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
+ Đối tượng trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
+ Đối tượng sử dụng đất của khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. + Đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
+ Đối tượng được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.
- Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận do Bộ TN&MT phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen. Giấy chứng nhận được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài
sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó.
Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
- Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ
Luật Đất đai 2003 quy định về thẩm quyền giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất:
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, được uỷ quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp. Chính phủ quy định điều kiện được ủy quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
1.2.3. Hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách chứa đựng những thông tin cần thiết về mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai được thiết lập trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính, ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ.
Hồ sơ địa chính hiện nay có 2 dạng: hồ sơ địa chính dạng giấy và hồ sơ địa chính dạng số. Hồ sơ địa chính dạng giấy là loại hồ sơ được sử dụng phổ biến trong giai đoạn trước. Hồ sơ địa chính dạng này gồm có: Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến động đất đai và bản lưu Giấy chứng nhận.
Hồ sơ địa chính do Bộ TN&MT quy định và hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý. Theo quy định hiện hành HSĐC có hai dạng là HSĐC dạng giấy và HSĐC dạng số. Tuy nhiên trong quá trình xây dựng HSĐC dạng số vẫn phải duy trì hệ thống HSĐC dạng giấy.
- Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí; - Người sử dụng thửa đất;
- Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất;
- Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện và chưa thực hiện;
- GCNQSDĐ, quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất; - Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan;
* Nguyên tắc lập hồ sơ địa chính:
- Hồ sơ địa chính được lập theo đơn vị hành chính cấp xã.
- Việc lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính thực hiện theo đúng trình tự thủ tục hành chính đã quy định.
- Hồ sơ địa chính dạng số, trên giấy phải bảo đảm tính thống nhất nội dung thông tin thửa đất với GCNQSDĐ và hiện trạng sử dụng đất.
* Trách nhiệm lập HSĐC:
- Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức việc lập HSĐC.
- VPĐKQSDĐ thuộc Sở TN&MT triển khai việc lập HSĐC gốc và làm 02 bản sao để gửi VPĐKQSDĐ thuộc phòng TN&MT (đối với nơi có VPĐKQSDĐ) hoặc gửi phòng TN&MT (đối với nơi chưa có VPĐKQSDĐ) và UBND cấp xã.
* Trách nhiệm chỉnh lý và cập nhập HSĐC:
- VPĐKQSDĐ thuộc Sở TN&MT chỉnh lý và cập nhập hồ sơ gốc.
- VPĐKQSDĐ thuộc phòng TN&MT và cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn chỉnh lý cập nhật bản sao HSĐC.
* Trách nhiệm quản lý HSĐC:
- VPĐKQSDĐ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường quản lý HSĐC gốc và các tài liệu có liên quan.
- VPĐKQSDĐ thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường quản lý bản sao HSĐC và các tài liệu có liên quan.
- UBND xã, phường, thị trấn quản lý bản sao HSĐC, bản trích sao HSĐC đã được chỉnh lý, cập nhật và các giấy tờ kèm theo do VPĐKQSDĐ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường gửi đến để chỉnh lý, cập nhật bản sao HSĐC.