Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở một số nước trên thế giới

2. Mục tiêu nghiên cứu

1.4. Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở một số nước trên thế giới

Trên thế giới có rất nhiều quốc gia và ở mỗi quốc gia có một hình thức sở hữu đất đai và các quan hệ đất đai riêng. Điều đó phụ thuộc vào bản chất của từng Nhà nước và lợi ích của giai cấp thống trị của quốc gia đó.

1.4.1. Các nước phát triển

* Thụy Điển

Theo Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), khi nghiên cứu về Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của vương quốc Thụy Điển thì pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển có một số điểm nổi bật:

Pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.

Hệ thống pháp luật về đất đai gồm rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá.

Thụy Điển là một trong những quốc gia có hệ thống ĐKĐĐ với thông tin đất đai điện tử hiệu quả trên thế giới. Các phần mềm quản lý dữ liệu liên tục được cải

tiến và nhiều kỹ thuật thông tin mới được ứng dụng thành công đã mang đến bộ mặt mới cho hệ thống ĐKĐĐ Thụy Điển.

Hệ thống đăng ký BĐS được kết nối tới các cơ sở dữ liệu địa lý của Thụy Điển thông qua hệ thống tọa độ. Các cơ sở dữ liệu địa lý có chứa các thông tin về địa hình, sử dụng đất, thủy văn, thực vật,… (Tommy Osterberg, 2010). Do vậy, ngoài các thông tin về địa chính và chủ quyền mà Cơ quan Đo đạc Đất đai quốc gia có được từ chính hoạt động của mình, các thông tin về quy hoạch, về giá trị BĐS cũng được các cơ quan quản lý liên quan chuyển đến, cập nhật thường xuyên, liên tục trong sổ đăng ký BĐS với quy trình đăng kí, xử lý, cập nhật thông tin được pháp luật quy định chặt chẽ.

Như vậy, với quá trình phát triển ít biến động, hầu hết các đơn vị đất đai ở Thụy Điển đều đã được đăng ký, thể hiện đầy đủ thông tin trong sổ Đăng ký bất động sản. Trên cơ sở đó, hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai tại Thụy Điển đã được xây dựng thành công theo hướng tin học hóa. Người có nhu cầu có thể tiếp cận thông tin đất đai qua mạng internet một cách dễ dàng, nhanh chóng và thuận tiện. Không có những thủ tục hành chính rắc rối, phiền hà đối với người đăng ký. Nhiều sản phẩm, dịch vụ được cung cấp bởi hệ thống đăng ký đất đai của Thụy Điển không chỉ đáp ứng được nhu cầu trong nước mà cả nhu cầu của nhiều nước trên thế giới.

* Ôxtrâylia

- Đăng ký đất đai: cũng giống như Thụy Điển, Australia là một trong số các nước có hệ thống quản lý đất đai tốt nhất thế giới, trong đó tập trung vào các lĩnh vực: ĐKĐĐ, đo đạc và thành lập BĐĐC. Tại Tây Australia, hệ thống ĐKĐĐ Torrens (Robert Richard Torrens, 1991) được áp dụng từ năm 1875 dựa trên Bộ luật chuyển nhượng đất đai năm 1874 (Ngô Đức Mậu, 2010). Nguyên lý cơ bản của hệ thống Torrens là việc xác lập quyền về đất dựa trên cơ sở đăng ký và cấp GCN về nhà đất hoặc bất động sản, không đòi hỏi cá loại chứng thư giao dịch, các giấy tờ có liên quan khác và công việc thẩm tra phức tạp tốn thời gian như yêu cầu của hệ thống cũ. Hệ thống Torrens đã tạo nên những chuyển biến mới trong các giao dịch chuyển quyền nhà đất hoặc bất động sản.

đai hiện nay, Chính phủ Australia đã nỗ lực rất lớn trong cải cách thể chế và hành chính công tác ĐKĐĐ tại Tây Australia. Qua nhiều lần chuyển mình, Tây Australia đã cải cách thành công công tác ĐKĐĐ.

Từ năm 2000 đến nay, một hệ thống ĐKĐĐ thông minh (SMR) đã được phát triển dựa trên nền công nghệ hệ thống thông tin địa lý và công nghệ hệ quản trị cơ sở dữ liệu. Theo hệ thống này, một số máy tính tại Cơ quan quản lý Đất đai Tây Australia được thiết kế và cài đặt các ứng dụng đặc biệt nhằm ghi nhận các thay đổi trên GCN điện tử một cách tự động. Đặc điểm chung lớn nhất của đăng ký điện tử là chỉ những thông tin hiện thời được hiển thị. Các thông tin bị thay đổi được chuyển vào khối dữ liệu lịch sử và vẫn tiếp tục được lưu trữ với thời gian vĩnh viễn có thể kiểm tra được.

- Hệ thống Hồ sơ địa chính, cấp GCN: Sổ đăng ký: là thành phần quan trọng hàng đầu của hệ thống. Sổ đăng ký bao gồm “folio”, các văn bản giao dịch đã đăng ký trong đó và những văn kiện có hiệu lực, hồ sơ tài liệu có liên quan đến việc đăng ký. “folio” là một loại giấy chứng nhận trong hồ sơ đăng ký, trên đó mô tả chi tiết các thông tin về thửa đất, quyền sở hữu và tài sản liên quan đến mảnh đất đó. Cơ quan đăng ký thông tin qua các hồ sơ tài liệu, xem xét và cấp GCN quyền sở hữu cho người sở hữu. Các chuyển dịch tiếp theo của đất được lưu giữ trong “folio” này.

Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai bao gồm các thông tin:

+ Tên và chi tiết về nguồn gốc sở hữu theo đăng ký. Người chủ sở hữu theo đăng ký có thể gồm nhiều hay một tư nhân hoặc một cơ quan.

+ Diện tích miếng đất, mô tả để phân biệt miếng đất đó.

+ Mô tả sở hữu miếng đất đó bằng lời, quyền bảo lưu của nhà nước, giới hạn chiều sâu.

+ Sơ đồ phác thảo miếng đất + Dấu của cơ quan đăng ký.

+ Chữ ký của người đăng ký hoặc thư ký.

+ Những chi tiết ràng buộc với miếng đất đó như là quyền đi lại, thế chấp, hợp đồng thuê đất, phí thuê đất hàng năm. Những chi tiết được thực hiện bằng văn bản đăng ký hoặc lệnh giấy bảo đảm hoặc thông báo của tòa án, những chứng từ

Với mô hình quản lý đất đai phân tán, tại các bang của Ôxtrâylia thiết lập các cơ sở dữ liệu địa chính (cơ sở dữ liệu đất đai) và xây dựng hệ thống thông tin đất đai.

1.4.2. Các nước trong khu vực

* Thái Lan

Theo Hoàng Huy Biều (2000), khi nghiên cứu về Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của vương quốc Thái Lan thì:

Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất đai. Tại Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:

- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng.

- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng nhận QSDĐ (không phải sở hữu). Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo ranh giới thửa đất.

+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.

+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông báo

loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Đất không được để không sử dụng trên 5 năm.

- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất. Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính. Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu “Được sử dụng”. Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quý, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất không được để không sử dụng quá 10 năm.

- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở hữu NS4.

- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.

- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại đất này không được chuyển nhượng, chỉ có thể được thừa kế.

- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện. Giấy này không chuyển nhượng được.

- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp bị thoái hoá. Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng chỉ được thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4.

Hiện nay, Văn phòng đất đai được tổ chức ở tất cả các nơi, rất thuận tiện cho người muốn đăng ký các giao dịch về đất. Việc tổ chức các văn phòng đất đai chủ yếu phục vụ cho đăng ký, thu thuế và thu lệ phí, nơi nào có nhiều cuộc giao dịch về đất đai thì mở thêm các chi nhánh. Đăng ký giao dịch về đất đai là bắt buộc. Tất cả các loại thuế về đất đều được Văn phòng đất đai trực tiếp thu và chuyển về Cục Quản lý đất đai.

* Singapore

Theo Hoàng Việt - Hoàng Văn Cường (2008), Singapore là quốc gia phát triển có thu nhập quốc dân bình quân đầu người cao, vấn đề giải quyết nhà ở cho dân cư thuộc các thành phần khác nhau không phải là một vấn đề đơn giản. Chính phủ Singapore vẫn phải có những hỗ trợ tài chính đáng kể cho những người thuộc diện thu nhập không cao thông qua các cơ quan chuyên trách của mình. Hơn 80% dân số, tương đương với 3,5 triệu người dân được sống trong những căn hộ do Ủy ban Phát triển nhà ở Singapore đầu tư. Hiện nay, Ủy ban này quản lý hơn 880.000 căn hộ, trong đó hơn 90% thuộc sở hữu cá nhân.

Chương trình nhà ở của Singapore có được thành công trên là nhờ kết hợp nhiều yếu tố. Quy hoạch các khu chung cư được thiết kế hợp lý ngay từ đầu nhằm mang lại trí tưởng tượng sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người mua. Diện tích mỗi căn hộ cũng khác nhiều so với cách đây 40 năm, trước kia người dân chỉ cần những căn hộ có diện tích 35m2, nay tối thiểu phải 60 m2 với 2-3 phòng ngủ.

Ủy ban phát triển nhà được thành lập từ những năm 80 của thế kỷ XX với dự định chỉ xây nhà cho thuê, nhưng 4 năm sau, Chính phủ quyết định phải bán những căn hộ đó. Thủ tướng Lý Quang Diệu cho rằng, phải để người dân sở hữu một tài sản nào đó để họ gắn bó, chăm lo nó và cho cả đất nước. Để dân chúng có thể mua được nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng họ có thể trích dưới 20% thu nhập trả tiền mua nhà, đồng thời thiết lập Quỹ nhà ở Trung ương (một dạng của quỹ bảo hiểm) bắt buộc cả xã hội tham gia, giá bán nhà được trợ cấp sẽ thấp hơn giá thị trường.

Các nhà kiến trúc, xây dựng cũng rất quan tâm tới tính cộng đồng vì Singapore mang đặc tính đa văn hóa với nhiều dân tộc cùng chung sống. Đồng thời,

mỗi khu nông thôn lại có bản sắc riêng. Đặc biệt, những cá nhân có nhu cầu mua căn hộ gần nơi ở của bố mẹ sẽ được ưu tiên và được trợ cấp nhiều hơn.

Sang những năm 90 của thế kỷ 20, Chính phủ có chương trình đổi mới khu căn hộ cũ để nó tiếp tục hấp dẫn và người dân không di chuyển sang các khu mới. Ngoài ra, Chính phủ có hệ thống tái phát triển khu cũ bằng cách tăng cường xây dựng các khu mới xen kẽ. Những hộ nào sống ở căn hộ đó 40 năm có thể di rời sang khu căn hộ mới gần đấy hấp dẫn hơn, những gia đình trẻ chưa có điều kiện có thể ở khu căn hộ cũ.

Nhằm thu hút đầu tư trong nước vào chương trình nhà ở, tháng 7- 2003, Singapore thực hiện chính sách công ty hóa các cơ quan trực thuộc Ủy ban Phát triển nhà như xây dựng, thiết kế… và một trong các công ty tư nhân nổi tiếng là Subana. Năm 2006, Chính phủ mở rộng các dự án và áp dụng nguyên tắc thị trường một cách mạnh mẽ hơn (Hoàng Việt - Hoàng Văn Cường, 2008).

* Qua việc tìm hiểu về đăng ký đất đai và bất động sản của một số nước ở trên rút ra nhận xét sau:

- ĐKĐĐ và tài sản gắn liền với đất (đăng ký bất động sản) là công việc quan trọng đều được các nước quan tâm nhằm giúp nhà nước quản lý đất đai và là cơ sở pháp lý cho người sở hữu, sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình.

- Hệ thống đăng ký đất đai Torrens theo hình thức bằng khoán - cấp GCN theo thửa đất nhằm hình thành sự đảm bảo chắc chắn tính pháp lý về quyền sở hữu và các quyền khác đối với đất đai. Hệ thống tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý đất đai, đưa thông tin vào quản lý trong hệ thống thông tin đất đai và thuận lợi cho người sở hữu, sử dụng đất thực hiện giao dịch trong thị trường bất động sản.

- Để hiện đại hóa công tác ĐKĐĐ cần xây dựng cơ sở dữ liệu và vận hành hệ thống thông tin đất đai phục vụ cho đăng ký đất đai nói riêng và công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung.

1.5. Tình hình Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập Hồ sơ địa chính ở Việt Nam Hồ sơ địa chính ở Việt Nam

1.5.1. Kết quả ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ

Để đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ, trong thời gian qua, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành hai Chỉ thị gồm: Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24/8/2011 và Chỉ