2. Mục tiêu nghiên cứu
3.2. Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất quận 8
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai
* Ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai và công tác thực hiện các văn bản đó
Trong những năm qua, quận 8 đã chỉ đạo và thực hiện đầy đủ các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất theo đúng chủ chương, đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước thông qua việc: tổ chức các lớp quán triệt học tập Luật Đất đai, các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành luật cho cán bộ chủ chốt các phường, các phòng ban thuộc quận; tuyên truyền Luật Đất đai cho các tầng lớp nhân dân thông qua các cuộc thi tìm hiểu, phương tiện thông tin đại chúng... giúp người dân hiểu và thực hiện đúng luật, các văn bản dưới luật một cách nghiêm túc.
Bên cạnh đó quận cũng đã thực hiện tốt các văn bản của thành phố về đất đai như: Quyết định số 51/2016/QĐ-UBND ngày 28/12/2016 của UBND thành phố Hồ Chí Minh về việc Ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố năm 2013; Quyết định số 108/2015/QĐ-UBND ngày 29/9/2015 của UBND thành phố về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
Ngoài ra UBND quận còn ban hành các văn bản luật khác, như: các kết luận thanh tra, kiểm tra thực hiện Luật Đất đai; các quy định đình chỉ, tháo dỡ các công trình xây dựng trái phép; các quyết định giao đất, thu hồi đất 1 cách kịp thời, chính xác...
* Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính
Việc xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính được thực hiện tốt trên cơ sở kết quả hoạch định ranh giới theo chỉ thị số 364/CT của Thủ tướng Chính phủ. Ranh giới giữa quận 8 với các quận giáp ranh được xác định bằng mốc giới và các yếu tố địa vật cố định, được chuyển vẽ lên bản đồ và thuyết minh cụ thể. Ranh giới giữa các phường trong quận cũng được phân định rõ ràng, không có tranh chấp về ranh giới trên địa bàn quận.
* Công tác lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất
Công tác xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất được triển khai theo quy định của Luật Đất đai. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất được thực hiện 5 năm một lần cùng với kiểm kê đất đai. Ngoài ra, bản đồ hiện trạng sử dụng đất còn được xây dựng khi lập quy hoạch sử dụng đất. Hiện nay, quận và tất cả các phường trong
quận đã lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2015.
Bên cạnh đó, việc xây dựng bản đồ quy hoạch sử dụng đất cũng được thực hiện tốt. Tất cả các phường và quận đã xây dựng được bản đồ quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020.
* Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Thực hiện Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 và nay là Luật Đất đai 2013, quận 8 và các phường trong quận đã chủ động làm tốt công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2020. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn quận được tổ chức và thực hiện theo đúng quy định của Luật Đất đai. Năm 2009, quy hoạch sử dụng đất chi tiết tỷ lệ 1:2000 quận 8 được UBND thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt.
* Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Nhu cầu về đất đai ngày càng tăng nhưng diện tích đất đai lại có hạn. Vì vậy việc phân phối đất đai phải tiết kiệm, hợp lý, tạo điều kiện sử dụng có hiệu quả đất đai và phải tuân theo quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Trong giai đoạn từ năm 2001 đến 2010, tình hình thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai có liên quan đến công tác quy hoạch sử dụng đất đã được thực hiện khá tốt. Trong giai đoạn từ năm 2010 đến 2020, UBND quận tiếp tục chỉ đạo các phường thực hiện chặt chẽ công tác quản lý đất đai theo đúng quy hoạch, không để xảy ra tình trạng vi phạm pháp luật đất đai làm phá vỡ quy hoạch sử dụng đất của quận. Việc giao đất, cho thuê đất đã thực hiện tương đối đúng theo quy định của pháp luật. Quận đã báo cáo xin ý kiến chỉ đạo của thành phố về việc xử lý tồn tại trong giao đất trái thẩm quyền.
- Việc thu hồi đất thực hiện trong trường hợp sử dụng không đúng mục đích, quá thời hạn sử dụng... Hiện nay, quận làm tốt công tác giải phóng mặt bằng, thu hồi đất phục vụ cho các dự án kinh tế, xây dựng cơ sở hạ tầng, làm nhà ở... Bên cạnh đó việc thu hồi 5% đất công ích mà các đối tượng thuê đất đã sử dụng trái mục đích hoặc hết hạn thuê mà chưa chịu trả gặp nhiều khó khăn.
- Việc chuyển mục đích: Tình trạng vi phạm Luật Đất đai vẫn còn xảy ra, một số trường hợp tự ý chuyển mục đích sử dụng đất đặc biệt là từ đất nông nghiệp sang đất ở không theo quy hoạch đã được duyệt. Nhiều hộ xây dựng nhà ở, nhà xưởng không đúng theo quy định của thành phố.
* Công tác cấp GCNQSDĐ
Nhìn chung, tiến độ cấp GCNQSDĐ còn chậm đặc biệt là việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao liền kề, đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở.
Việc thực hiện các trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ, chỉnh lý GCNQSDĐ khi người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật và luật đất đai, việc trao GCNQSDĐ đến tay người sử dụng đất thực hiện vẫn còn chậm. Hệ thống hồ sơ địa chính thiếu rất nhiều làm cho việc quản lý đất đai bị ảnh hưởng do không thể khai thác hết các lợi ích của hồ sơ địa chính.
* Công tác thống kê, kiểm kê đất đai
Được sự hướng dẫn về chuyên môn nghiệp vụ của Bộ TN&MT, Sở TN&MT, ngày 01 tháng 01 hàng năm, UBND các phường tiến hành thống kê đất đai (trừ năm kiểm kê) và nộp báo cáo kết quả thống kê lên quận trước ngày 15 tháng 01; sau khi nhận được báo cáo kết quả thống kê đất đai của UBND cấp phường, UBND cấp quận tiến hành thống kê đất đai (trừ năm tiến hành kiểm kê đất đai). Công tác kiểm kê đất đai cũng được tiến hành vào ngày 01/01 và được tiến hành 5 năm một lần. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai được thực hiện theo Chỉ thị số 21/2014/CT-TTg ngày 01/08/2014 của Thủ tướng Chính phủ; Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014.
Nhìn chung, chất lượng công tác thống kê, kiểm kê đất đai đã từng bước được nâng cao. Kết quả của công tác là việc cung cấp các tài liệu quan trọng về đất đai, phục vụ đắc lực cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận. Tuy nhiên, báo cáo thuyết minh của các phường về thống kê, kiểm kê đất đai chưa đạt yêu cầu và còn sự sai lệch giữa các số liệu, bản đồ với thực tế.
* Quản lý tài chính về đất đai
Đây là nội dung mới trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Quản lý tài chính về đất đai là nguồn thu tương đối lớn cho ngân sách Nhà nước. Nó được thực hiện thông qua các loại thuế: thuế Nhà đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất; phí và lệ phí: lệ phí trước bạ, lệ phí cung cấp các thông tin về đất đai... Các khoản thu này đều được nộp về cơ quan thuế và hàng năm cơ quan thuế đều có báo cáo đầy đủ.
* Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
Khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực, nước ta chính thức cho phép thị trường mua bán đất đai công khai. Đó là thị trường quyền sử dụng đất. Quận 8 bắt đầu thực hiện từ cuối năm 2003. Đến nay, công tác lập hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất đã được tất cả các phường hoàn thiện, gửi về phòng TN&MT và đã được ký duyệt.
* Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Tại chương IV - Luật Đất đai 2003, quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Để quản lý tốt các đối tượng sử dụng đất thì các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thường xuyên thanh tra, kiểm tra, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Tuy nhiên, do nhu cầu về đất đai ngày càng tăng, hơn nữa ý thức chấp hành pháp luật của người dân cũng chưa cao nên những vi phạm pháp luật về đất đai vẫn còn xảy ra, như: tự ý chuyển mục đích sử dụng; nhiều hộ xây dựng nhà ở, nhà trông coi không theo quy định; việc quản lý đất công của một số phường thực hiện chưa chặt chẽ, để người dân lấn chiếm...
Các tồn đọng trong quan hệ đất đai do lịch sử để lại có nhiều vướng mắc, nhưng sau khi có Nghị định, Thông tư và một số văn bản khác ban hành, phần lớn các vướng mắc khó khăn về mặt pháp lý cũng được tháo gỡ.
* Kiểm tra việc chấp hành các quy định pháp về đất đai và xử lý các vi phạm về đất đai
Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định pháp luật về đất đai và xử lý các vi phạm pháp luật trong quản lý và sử dụng đất được quận 8 quan tâm và triển khai thực hiện định kỳ, đột xuất. Nhờ vậy đã phòng ngừa, phát hiện và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật của nhiều tổ chức, cá nhân vi phạm pháp luật đất đai, nâng cao hiệu quả của hoạt động QLNN, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân. Bên cạnh đó vẫn còn tồn tại các vi phạm pháp luật về đất đai của các đơn vị quản lý và người sử dụng đất. Vấn đề này cần được giải quyết dứt điểm trong những năm tới.
* Công tác giải quyết tranh chấp đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất.
Công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo trong những năm qua được thực hiện khá tốt, xử lý nghiêm khắc, kịp thời, dứt điểm những trường hợp vi phạm Luật đất đai, các cấp, các phòng, ban chuyên môn đã có phòng tiếp dân, tổ chức tiếp dân, thụ lý giải quyết đơn khiếu nại, tố cáo tranh chấp đất đai theo đúng thẩm quyền. Tuy nhiên tình trạng tranh chấp, khiếu nại tố cáo chưa giảm; số đơn, số người khiếu nại những năm gần đây gia tăng nhưng đã được tập trung giải quyết góp phần ổn định tình hình xã hội trong khu vực.
Công tác giải quyết tranh chấp: Quận chủ trương thực hiện tốt công tác hòa giải ngay từ cấp phường nên phòng TN&MT đã chủ động phối hợp nghiên cứu hồ sơ, kiểm tra thực địa, xác định biện pháp giải quyết thống nhất từ quận đến phường. Phương pháp này đã góp phần giúp cán bộ địa chính cơ sở nâng cao trình độ quản lý đất đai, các bên tham gia tranh chấp hiểu biết hơn về Luật Đất đai và các quy định của Nhà nước đối với người sử dụng đất, đồng thời giảm các vụ khiếu nại lên cấp quận, cấp thành phố.
* Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định: “Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký biến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính, giúp cơ quan TN&MT trong việc thực hiện thủ tục hành chính về sử dụng đất”. Năm 2005, UBND quận thành lập VPĐKQSDĐ. Từ khi ra đời VPĐKQSDĐ tích cực đi vào hoạt động và đã giúp phòng TN&MT giải quyết các công việc liên quan đến ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập HSĐC.
Nhìn chung, công tác QLNN về đất đai ở các cấp đã dần đi vào nề nếp, đúng pháp luật. Hệ thống pháp luật đất đai cũng dần hoàn thiện, tạo cơ sở pháp lý cho việc QLNN về đất đai của quận 8 ngày càng thống nhất và hiệu quả.
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai
Theo kết quả Thống kê đất đai, hiện trạng sử dụng đất quận 8 phân theo 16 phường trực thuộc quận như sau:
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất phân theo đơn vị hành chính, năm 2018
ĐVT: ha
Đơn vị hành chính
Tổng diện tích tự nhiên
Diện tích đất nông nghiệp
Diện tích đất phi nông nghiệp
Phường 01 48,83 0,00 48,83 Phường 02 49,89 0,00 49,89 Phường 03 51,21 0,01 51,20 Phường 04 144,48 2,68 141,80 Phường 05 161,04 0,38 160,66 Phường 06 145,68 13,32 132,36 Phường 07 569,90 106,18 463,72 Phường 08 29,52 0,00 29,52 Phường 09 43,83 0,00 43,83 Phường 10 25,48 0,00 25,48 Phường 11 27,31 0,00 27,31 Phường 12 29,61 0,00 29,61 Phường 13 24,86 0,00 24,86 Phường 14 55,29 0,06 55,23 Phường 15 153,03 4,67 148,36 Phường 16 351,43 21,45 329,98 Toàn quận 1911,39 148,75 1762,64
* Về cơ cấu sử dụng đất quận 8:
Tổng diện tích tự nhiên là: 1911,39 ha. Trong đó:
- Đất nông nghiệp: 148,75 ha chiếm 7,78% diện tích tự nhiên; - Đất phi nông nghiệp: 1762,64 ha chiếm 92,22% diện tích tự nhiên.
Cụ thể:
3.2.2.1. Đất nông nghiệp.
- Diện tích đất nông nghiệp năm 2017 là 148,75 ha chiếm 7,78% tổng diện tích tự nhiên. Trong đó:
+ Đất trồng cây lâu năm: 0,5 ha
+ Đất nuôi trồng thủy sản: 76,69 ha.
3.2.2.2. Đất phi nông nghiệp.
- Đất phi nông nghiệp có diện tích: 1762,64 ha chiếm 92,22% diện tích tự nhiên. Trong đó:
+ Đất ở đô thị: 823,30 ha
+ Đất chuyên dùng: 668,91 ha, bao gồm:
Đất xây dựng công trình sự nghiệp: 73,06 ha
Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: 159,55 ha Đất sử dụng vào mục đích công cộng: 417,87 ha Đất cơ sở tín ngưỡng: 3,13 ha
Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối: 254,02 ha
Đất cơ sở tôn giáo: 9,72 ha
Đất cơ sở tín ngưỡng: 3,13 ha
Đất nghĩa trang, nghĩa địa: 3,49 ha
Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối: 254,02 ha
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất quận 8, năm 2018
STT LOẠI ĐẤT Mã Diện tích
(ha)
Cơ cấu (%)
I Tổng diện tích tự nhiên 1911,39 100
1 Nhóm đất nông nghiệp NNP 148,75 7,78
1,1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 72,06 48,44
1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 71,57 99,32
1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 0,5 0,69
1,2 Đất lâm nghiệp LNP
1,3 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 76,69 51,56
1,4 Đất làm muối LMU
1,5 Đất nông nghiệp khác NKH
2 Nhóm đất phi nông nghiệp PNN 1762,64 92,22
2,1 Đất ở OCT 823,30 46,71
2,2 Đất chuyên dùng CDG 668,91 37,95
2.2.1 Đất xây dựng trụ sở cơ quan TSC 10,37 1,55
2.2.2 Đất quốc phòng CQP 3,15 0,47
2.2.3 Đất an ninh CAN 4,91 0,73
2.2.4 Đất xây dựng công trình sự nghiệp DSN 73,06 10,92 2.2.5 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp CSK 159,55 23,85 2.2.6 Đất sử dụng vào mục đích công cộng CCC 417,87 62,47
2,3 Đất cơ sở tôn giáo TON 9,72 0,55
2,4 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 3,13 0,18
2,5 Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ,
nhà hỏa táng NTD 3,49 0,20
2,6 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON 254,02 14,41
2,7 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 0,08
2,8 Đất phi nông nghiệp khác PNK
(Nguồn: Phòng TNMT quận 8)
3.3. Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Quận 8 giai đoạn 2015 - 2018 sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Quận 8 giai đoạn 2015 - 2018