quy hoạch sử dụng đất của huyện Hoài Đức
3.2.1. Những ưu điểm
Ngay từ những năm đầu của kỳ quy hoạch, UBND thành phố và huyện đã chỉ đạo triển khai xây dựng báo cáo quy hoạch sử dụng đất đồng bộ từ cấp huyện đến cấp xã, cơ cấu sử dụng đất đƣợc chuyển đổi phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế, đã đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất trong nông nghiệp, nông thôn phù hợp với nền kinh tế hàng hóa; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã trở thành cơ sở pháp lý cho việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Đất dành cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng, chỉnh trang và phát triển đô thị đƣợc mở rộng, góp phần đáp ứng nhu cầu của giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn.
3.2.2. Những tồn tại, hạn chế
Bên cạnh những mặt đã đạt đƣợc, qua điều tra, đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất của huyện Hoài Đức cho thấy đã nảy sinh những bất cập, tồn tại chủ yếu sau:
Nhiều chỉ tiêu sử dụng đất thực hiện chƣa sát với chỉ tiêu đã đƣợc duyệt trong phƣơng án quy hoạch. Điều này gây khó khăn cho việc quản lý thực hiện quy hoạch.
Nhiều đơn vị đƣợc giao đất, cho thuê đất nhƣng không sử dụng hoặc sử dụng không hiệu quả gây ra việc sử dụng đất lãng phí, nhiều công trình chƣa đƣợc triển khai thực hiện.
Các điểm quy hoạch chi tiết khu dân cƣ đƣợc xây dựng nhƣng triển khai thực hiện chậm, hiệu quả thấp.
Việc quản lý quy hoạch sau khi đƣợc phê duyệt còn chƣa thực sự tốt, tình trạng dân lấn chiếm, tự chuyển mục đích sử dụng đất trái phép không bị xử lý, nên khi triển khai quy hoạch thì chi phí bồi thƣờng vƣợt quá dự kiến ban đầu, không hợp lý về mặt kinh tế trong đầu tƣ dự án hoặc không đủ khả năng triển khai quy hoạch.
Việc lấy ý kiến nhân dân trong quá trình lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết và quy hoạch chi tiết xây dựng chƣa đƣợc thực hiện hoặc thực hiện còn hình thức, ít hiệu quả, nhiều nơi chƣa đƣợc coi trọng; việc xây dựng các phƣơng án quy hoạch để lựa chọn chƣa thật khách quan. Việc công bố công khai quy hoạch đã đƣợc xét duyệt ở nhiều địa phƣơng chƣa thật sự hiệu quả.
3.2.3. Nguyên nhân của các tồn tại, hạn chế
Trên cơ sở đánh giá những ƣu điểm và hạn chế rút ra đƣợc trong quá trình đánh giá, phân tích kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất đến năm 2015 của huyện Hoài Đức, có thể nhận định một số nguyên nhân chủ yếu sau:
Về quy trình lập quy hoạch sử dụng đất: tại mỗi thời điểm phát triển kinh tế xã hội, cơ chế chính sách về phát triển các ngành có sự khác nhau, mục tiêu xây dựng quy hoạch cũng khác nhau. Quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2010 - 2020 của huyện Hoài Đức đƣợc xây dựng trên cơ sở công văn số 2778/BTNMT-CLQLĐĐ ngày 4/8/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về kế hoạch tổ chức thực hiện lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2011-2015 và theo Thông tƣ số 19/2009/TT-BTNMT ngày 02/08/2009, về việc quy định chi tiết lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch,kế hoạch sử dụng đất. Quy trình này đã có nhiều thay đổi so với các quy trình trƣớc đây. Mặt khác những chỉ tiêu sử dụng đất theo Thông tƣ này lại khác so với các chỉ tiêu sử dụng đất trong Thông tƣ số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Việc thay đổi này đã gây nhiều khó khăn lập và đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch.
Về các chỉ tiêu kỹ thuật ngành: việc xác định nhu cầu và định mức sử dụng đất của các ngành trên địa bàn còn có sự chồng chéo, dẫn đến một số loại đất phi nông nghiệp xác định diện tích thƣờng lớn hơn so với nhu cầu thực tế, khả năng dự báo có độ an toàn không cao, nên các chỉ tiêu quy hoạch đất phi nông nghiệp đạt kết quả không cao. Mặt khác, các tiêu chí loại đất không thống nhất nên dẫn đến một số công trình xây dựng trong quy hoạch sử dụng đất thƣờng phải bóc tách thành nhiều hạng mục khác nhau, ví dụ: tiêu chí đất cây xanh nằm trong khuôn viên các công
trình văn hóa, du lịch trong quy hoạch xây dựng đô thị và khu dân cƣ nông thôn đƣợc tính là một loại đất, còn trong quy hoạch sử dụng đất đƣợc thống kê vào đất văn hóa,... Sự thay đổi các chỉ tiêu sử dụng đất qua các kỳ kiểm kê đất đai cũng gây khó khăn trong việc sắp xếp và đánh giá các chỉ tiêu sử dụng đất.
Về đánh giá hiện trạng sử dụng đất và khả năng thực hiện công trình: thực tế sử dụng đất tại địa phƣơng, hầu hết các công trình quy hoạch sử dụng đất đƣợc tập trung tại các khu trung tâm huyện, xã, hoặc các khu dân cƣ, hiện trạng sử dụng đất hầu nhƣ khép kín. Công tác thỏa thuận giữa cơ quan quản lý nhà nƣớc và và ngƣời có đất nằm trong quy hoạch thƣờng không đạt kết quả cao do giá đền bù về đất, do yêu cầu tái định cƣ hoặc do chính sách tại thời điểm thỏa thuận. Từ đó làm cho công trình quy hoạch bị thay đổi về diện tích, không thực hiện đƣợc hoặc phải thay đổi vị trí.
Thực trạng công tác lập quy hoạch trên địa bàn, đặc biệt là những năm trƣớc khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, công tác đánh giá tiềm năng đất đai chƣa thật sự đúng với tiềm năng của địa phƣơng, đặc biệt là đối với nhóm đất nông nghiệp dẫn đến thƣờng đánh giá theo thực tế sử dụng đất, nên dự báo nhu cầu mở rộng, bố trí các loại đất nông nghiệp không sát với tiềm năng.
Về bố trí nguồn vốn đầu tư: một nguyên nhân rất quan trọng là thiếu vốn để thực hiện quy hoạch. Mặc dù trong báo cáo quy hoạch sử dụng đất đã xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm, nhƣng trong quá trình thực hiện chƣa có sự phối hợp giữa ngành Kế hoạch – Tài chính, ngành Tài nguyên – Môi trƣờng và UBND cấp xã (nơi có công trình quy hoạch) nên một số công trình quy hoạch không đƣợc bố trí nguồn vốn để thực hiện, đặc biệt là các công trình trụ sở các thôn, các công trình thể dục thể thao,... Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến một số chỉ tiêu sử dụng đất đạt đƣợc ở mức rất thấp so với chỉ tiêu quy hoạch đƣợc duyệt.
Về chất lượng phương án quy hoạch sử dụng đất: trong phƣơng án quy hoạch sử dụng đất, luận cứ để quyết định phƣơng án bố trí quỹ đất thế nào nhằm mang lại hiệu quả cao về kinh tế, xã hội và môi trƣờng vẫn chƣa đƣợc luận giải một cách thuyết phục bằng những phân tích định tính và định lƣợng.
Tính toán nhu cầu sử dụng đất khi lập quy hoạch còn phiến diện, chƣa sát với thực tế: khi lập quy hoạch, mặc dù các nhà quy hoạch có điều tra, thu thập nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực và các xã, thị trấn, nhƣng thƣờng nhiều ngành chƣa xây dựng đƣợc định hƣớng chiến lƣợc phát triển dài hạn mà chỉ có kế hoạch ngắn hạn, theo kế hoạch chung phát triển kinh tế - xã hội nên rất khó xác định đƣợc nhu cầu sử dụng đất về quy mô diện tích lẫn vị trí của từng công trình, dự án cho cả thời kỳ 10 năm, trong khi công tác dự báo lại chƣa đánh giá hết đƣợc những tác động do quá trình phát triển kinh tế - xã hội, những thay đổi về chủ trƣơng, chính sách, quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, vì vậy chƣa lƣờng hết đƣợc những khả năng có thể xảy ra trong tƣơng lai nên ảnh hƣởng không nhỏ đến chất lƣợng và nội dung của phƣơng án quy hoạch sử dụng đất ngay từ thời điểm xác lập quy hoạch cũng nhƣ khi thực hiện.
Tính logic trong quy hoạch còn thấp, chƣa thể hiện đƣợc tầm nhìn: phƣơng án quy hoạch còn nặng về phân bổ đất cho những công trình nhỏ lẻ, nhƣng lại thiếu tầm nhìn chiến lƣợc lâu dài, chƣa thể hiện đƣợc vai trò điều tiết vĩ mô của quy hoạch trong trƣờng hợp kinh tế - xã hội có sự biến động nên còn lúng túng trong khâu triển khai thực hiện, bị động khi quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội khi có sự điều chỉnh.
Các giải pháp thực hiện phƣơng án quy hoạch còn chung chung, thiếu những giải pháp cụ thể, thiếu những quy định bắt buộc thể hiện tính pháp lý cao theo quy định của Luật Đất đai.
Việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phần nào đó còn mang tính đối phó để có đủ căn cứ giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất,...
Về vấn đề quản lý quy hoạch, giám sát thực hiện quy hoạch và ý thức chấp hành pháp luật đất đai: công tác tuyên truyền, phổ biến, công khai quy hoạch sử dụng đất còn mang nặng tính hình thức, chƣa thực chất; sự tiếp cận, tham gia của ngƣời dân từ khâu lập quy hoạch đến thực hiện quy hoạch và giám sát quy hoạch
chƣa thực chất; sự phản hồi của ngƣời dân và các nhà phản biện về phƣơng án xây dựng quy hoạch còn chƣa đƣợc quan tâm đúng mức.
Trình độ quản lý quy hoạch còn nhiều hạn chế; tình trạng quy hoạch bị áp đặt theo ý chí chủ quan của nhà lãnh đạo vẫn còn tồn tại; tƣ tƣởng, tƣ duy quy hoạch và tầm nhìn quy hoạch còn lạc hậu.
Còn có sự nhƣợng bộ khi chấp thuận đầu tƣ: trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã cố gắng phân bổ sử dụng đất cho từng ngành, từng lĩnh vực. Nhƣng trên thực tế triển khai, một số công trình bị thay đổi vị trí chuyển vào địa điểm khác. Điều này đã gây ra không ít xáo trộn trong quy hoạch, đồng thời làm phát sinh nhiều công trình nằm ngoài quy hoạch đƣợc duyệt.
3.3. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao khả năng thực hiện phƣơng án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020
3.3.1. Giải pháp về chính sách
Đối về các vấn đề về chính sách, tác giả xin đề xuất một số các giải pháp sau nhằm nâng cao khả năng thực hiện phƣơng án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội:
Cần tăng cƣờng công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai theo pháp luật và chính sách của Nhà nƣớc, nhanh chóng khắc phục những vƣớng mắc, tồn tại về quản lý đất đai trên địa bàn huyện, tạo điều kiện cho các chủ đầu tƣ thực hiện việc khai thác sử dụng đất có hiệu quả.
Cần cƣơng quyết, hạn chế và nhanh chóng chấm dứt việc giao đất đầu tƣ xây dựng trong khi chƣa có các kế hoạch cụ thể để thực hiện đầu tƣ hạ tầng. đây là tình trạng dễ dẫn đến việc xây dựng các khu dân cƣ không hoàn chỉnh, gây ra những tổn hại về môi trƣờng do thiếu công trình cơ sở hạ tầng.
Cần có chính sách miễn, giảm giao đất có thu tiền sử dụng đất; tiền thuê đất đối với các dự án thu hút đầu tƣ của huyện, các dự án đầu tƣ trong các lĩnh vực văn hoá, thể thao, dạy nghề, khoa học công nghệ, bảo vệ môi trƣờng,... Đồng thời, có những chính sách hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng tạo điều kiện cho các doanh nghiệp đầu tƣ.
Cần hoàn thiện cơ chế chính sách thu hút vốn đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, các khu đô thị mới, các khu dân cƣ, khu dịch vụ tổng hợp,... Nhà nƣớc ƣu tiên dành vốn đầu tƣ phát triển chính thức (ODA) để xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật về điện, cấp nƣớc, thoát nƣớc, giao thông, xử lý chất thải ở các khu vực trên.
Cần hoàn thiện chính sách về bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng, và cần hỗ trợ ngƣời dân tốt hơn khi ngƣời dân bị thu hồi đất. Đặc biệt, cần phải quản lý chặt chẽ việc sử dụng nguồn tài chính thu chi từ đất.
Cần tăng cƣờng kiểm tra, giám sát, đánh giá đầu tƣ, quản lý, sử dụng các nguồn vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, nhằm nâng cao chất lƣợng và hạn chế thất thoát vốn đầu tƣ trong tất cả các khâu của công tác đầu tƣ xây dựng
3.3.2. Giải pháp về kinh tế
Về khía cạnh kinh tế, huyện nên huy động mọi nguồn vốn để thực hiện các công tình, dự án trong phƣơng án QHSDĐ đƣợc duyệt. Các hình thức huy động vốn có thể nhƣ:
- Huy động vốn cho từng giai đoạn, sắp xếp lựa chọn các dự án ƣu tiên nghiên cứu đầu tƣ, phân kỳ đầu tƣ hợp lý và có những giải pháp cụ thể, thiết thực nhằm thu hút vốn đầu tƣ, bảo đảm thực hiện đƣợc các mục tiêu đề ra;
- Trong khuôn khổ của pháp luật về đất đai, có biện pháp phù hợp để huy động tối đa nguồn vốn từ qũy đất cho phát triển đô thị, công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp;
- Đối với các nguồn vốn bên ngoài: tăng cƣờng thu hút vốn đầu tƣ trực tiếp của nƣớc ngoài, đồng thời tranh thủ các nguồn vốn ODA để đầu tƣ cho các chƣơng trình, dự án trọng điểm, ƣu tiên cho phát triển giáo dục, y tế, bảo vệ môi trƣờng, hạ tầng nông thôn, xã nghèo, vùng khó khăn;
- Xây dựng và thực hiện các cơ chế, chính sách động viên, khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tƣ vốn phát triển kinh tế, nhất là phát triển sản xuất, kinh doanh trên địa bàn nông thôn;
tin, thể dục - thể thao, nhằm huy động mọi nguồn lực xã hội cho đầu tƣ phát triển các lĩnh vực này.
Huyện cũng cần tạo mọi điều kiện tốt cho nhà đầu tƣ (đáp ứng tốt về cơ sở hạ tầng, tập trung xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội thiết yếu, trong đó có các công trình thủy lợi và cấp nƣớc sinh hoạt, mở rộng mạng lƣới giao thông, lƣới điện,…) nhƣ vậy sẽ hạn chế đƣợc tình trạng nhƣợng bộ khi chấp thuận đầu tƣ. Đặc biệt, nên có những chính sách ƣu đãi trong đầu tƣ đối với những hạng mục công trình có khả năng thực hiện dƣới hình thức xã hội hoá nhƣ khu đô thị mới, trung tâm hành chính, chợ đầu mối, các trục giao thông nội thị,….
Huyện cũng cần thực hiện chính sách đổi đất tạo vốn để xây dựng cơ sở hạ tầng, thông qua các biện pháp nhƣ chuyển đổi vị trí của các trụ sở cơ quan hành chính có lợi thế, tiềm năng về kinh doanh dịch vụ và thƣơng mại, phát triển đô thị; khai thác hiệu quả về mặt vị trí thuận lợi, về dịch vụ thƣơng mại, công nghiệp, các khu dân cƣ đô thị, khu vực ven trục giao thông, các trung tâm hành chính xã, thị trấn và các chợ đầu mối,…
Ngoài ra, huyện cũng cần rà soát lại quy hoạch tổng thể các khu, cụm công nghiệp, các khu đô thị cho phù hợp thực tế và có quy chế kiểm tra, kiểm soát chặt chẽ việc thực hiện quy hoạch, tập trung mọi nguồn lực để sử dụng có hiệu quả đất trong các khu, cụm công nghiệp, khu đô thị đã triển khai hoặc đã đƣợc phê duyệt nhƣng chƣa triển khai. Hạn chế việc cấp phép mở mới các khu công nghiệp, khu đô thị mới khi còn nhiều công trình, dự án đang thực hiện dở dang hoặc chƣa thực hiện.
3.3.3. Giải pháp về tổ chức
Đối với các giải pháp về tổ chức, huyện cần tổ chức tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai một cách sâu rộng trong nhân dân nhằm nâng cao nhận thức