Phần 4 Kết quả nghiên cứu và thảo luận
4.2. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về đất dự án
4.2.1. Chính sách, quy định của nhà nước về quản lý đất dự án
Luật đất đai năm 2013 có hiệu từ ngày 01/7/2014 đã có nhiều điểm mới, đã cụ thể hơn, tiến bộ hơn tuy nhiên có những khó khan nhất định trong quá trình thực hiện:
nhất trong Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003, cụ thể là trong Luật mới Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã được tích hợp vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện nhờ đó tiết kiệm được chi phí và nâng cao hiệu quả cho công tác quy hoạch sử dụng đất; Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm nhằm giúp công tác quy hoạch hiệu quả và cụ thể hóa quy hoạch sử dụng đất đến từng năm từng chỉ tiêu loại đất được xác định cụ thể, giúp quản lý quỹ đất được chặt chẽ hiệu quả và tiết kiệm; Việc lấy ý kiến người dân về quy hoạch sử dụng đất được quan tâm đặc biệt với những quy định cụ thể; Quy định cụ thể về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp hành chính, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh; Có quy định chính thức về giải pháp xử lý "quy hoạch treo". Cụ thể những nơi có quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người dân vẫn được xây dựng, sửa chữa nhà ở. Nếu sau 3 năm, dự án vẫn chưa triển khai thì buộc phải điều chỉnh hoạch hủy bỏ và thông báo cho người dân. Đây được coi là bước tiến lớn trong công tác quy hoạch nó giúp giải quyết triệt để các vướng mắc tồn tại từ lâu của các quy hoạch treo, nhằm thúc đẩy quá trình đô thị hóa của huyện.
- Hiến pháp đã quy định về tiêu chí "Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng". Cơ chế Nhà nước thu hồi đất được quy định cụ thể hơn và tiến bộ hơn. Tiêu chí chung về phạm vi áp dụng chỉ vì lợi ích quốc gia, công cộng là đổi mới quan trọng nhất.
Luật Đất đai 2013 đưa ra nguyên tắc thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch là chủ yếu, để từ đó có đất sạch thực hiện đấu giá đất, hạn chế việc áp dụng cơ chế thu hồi đất theo dự án để giao đất cho nhà đầu tư đã được chỉ định nhằm loại bỏ nguy cơ tham nhũng trong thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
- Đối với trình tự thu hồi đất, Luật đã quy định theo hướng tăng cường hơn nữa sự tham gia trực tiếp của nhân dân trong việc đo đạc, kiểm đếm đất đai, tài sản gắn liền với đất và xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Luật đất đai 2013 cũng hướng tới việc vận hành các quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường, tiến tới xóa bỏ bao cấp trong quản lý, sử dụng đất. Cụ thể Luật quy định thu hẹp các trường hợp được nhà nước giao đất, chuyển cơ bản sang hình thức thuê đất, thực hiện cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất. Thuật ngữ "Nhà nước giao đất" chỉ áp dụng đối với đất được sử dụng vô thời hạn
và đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân. Đối với các loại các trường hợp đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đều chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất, hoặc trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm, đối với cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Việc các quy định của các nghị định cũ được tích hợp vào Luật mới làm giảm tải khối lượng các văn bản dùng để tra cứu khiến cho người dân và cán bộ dễ nắm bắt được Luật hơn.
- Về định giá đất: Luật Đất đai 2013 quy định bỏ việc công bố bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm thay vào đó là bảng giá đất chỉ áp dụng cho một số trường hợp; các trường hợp liên quan đến thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, tính tiền bồi thường khi thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước đều phải quyết định giá đất cụ thể. Khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh được ban hành 5 năm một lần, khi có biến động lên hoặc xuống 20% thì phải điều chỉnh (Điều 113 và Khoản 1 Điều 114).
- Luật Đất đai 2013 quy định việc thành lập Hội đồng thẩm định giá đất để thẩm định giá trước khi UBND cấp tỉnh quyết định giá đất trong các trường hợp cụ thể. Giá đất bồi thường được xác định qua đội ngũ có chuyên môn về giá đất, có hội đồng thẩm định xem xét phê duyệt. Trường hợp chậm bồi thường nhà nước phải trả lãi suất cho người dân bị thu hồi. Nếu người dân không nhận bồi thường khoản tiền đó được gửi kho bạc, người nhận bồi thường không được lấy lãi. Nếu tiền bồi thường không đủ để để mua suất tái định cư tối thiểu thì Nhà nước sẽ hỗ trợ giúp người dân phần chênh lệch.
Trên cơ sở những quy định của Trung ương, tỉnh, UBND huyện Gia Viễn trong quá trình thực hiện công tác quản lý dự án cũng đã có những vận dụng hợp lý để đẩy nhanh công tác thu hồi đất, bàn giao đất cho các dự án. Những vận dụng trong qúa trình thu hồi đất như: Hỗ trợ phần diện tích chênh lệch giữa diện tích được cấp GCN so với diện tích thực tế đo đạc; ưu tiên được mua một lô giá sàn đối với những hộ có diện tích thu hồi đất nông nghiệp lớn thực hiện dự án Cụm dân cư; Thực hiện mức giá chung đối với những dự án giáp danh có sự xâm canh giữa các thửa đất không cùng địa giới hành chính,…
Bên cạnh đó có một thực tế mà chính sách có ảnh hưởng rất lớn đến công tác thu hồi đất thực hiện dự án đó là sự khác nhau về thẩm quyền thu hồi đất. Loại hình Nhà nước thực hiện thu hồi đất, bồi thường GPMB gồm: dự án xây dựng các công trình phúc lợi công cộng (đường giao thông, công trình thuỷ lợi,
xây dựng trụ sở cơ quan hành chính nhà nước...), dự án khu dân cư, các dự án đầu tư phát triển kinh tế có 100% vốn nước ngoài; loại hình các nhà đầu tư thực hiện GPMB thông qua hình thức nhận chuyển nhượng QSD đất của hộ để thực hiện dự án gồm: dự án xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân hoặc của tổ chức có vốn trong nước. Chính sự khác nhau về thẩm quyền thu hồi đất này mà mang lại một số khó khăn rất lớn cho công tác thu hồi đất dự án: Nhà nước thu hồi theo mức giá, chính sách, bồi thường pá dụng chung cho toàn huyện và thường là thấp hơn so với mức giá mà các chủ đầu tư dự án phải trả cho các hộ dân.
Chính điều đó đã tạo ra hệ lụy rất lớn, người dân trông chờ, ỷ lại, thường xuyên có sự so sánh,..công tác thu hồi đất giải phòng mặt bằng của những dự án do Nhà nước thu hồi đất gặp nhiều khó khăn.
Một vấn đề nữa mà chính sách có ảnh hưởng tới công tác quản lý đất dự án đó là công tác quản lý phần diện tích đất ở đã giao cho các hộ hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với các dự án dân cư tại các Cụm, Điểm dân cư trên địa bàn huyện.
Sau khi Nhà nước thu hồi đất lúa, san lấp mặt bằng giao cho các hộ gia đình sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính thời hạn giao lâu dài, phần diện tích này thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình cá nhân. Tỷ lệ phần diện tích này được sử dụng đúng mục đích (ở hoặc kinh doanh) chỉ chiếm khoảng 30% trên tổng số diện tích đã giao và Nhà nước không thể can thiệp hay tác động vào phần diện tích này mặc dù các hộ gia đình bỏ không, không sử dụng. Thiết nghĩ cần có chính sách hợp lý để quản lý phần diện tích này để tránh tình trạng đất nông nghiệp thì thiếu, dất dự án thì không sử dụng gây lãng phí rất lớn cho tài nguyên của đất nước.
Thời gian vừa qua những chính sách áp dụng cho công tác thu hồi đất, quản lý dự án của tỉnh Ninh Bình đã tương đối đầy đủ, góp phần không nhỏ trong việc quản lý và sử dụng đất dự án trên địa bàn huyện. Tuy nhiên, trong quá trình thực thi Luật Đất đai vẫn còn các vướng mắc, đơn cử như: vướng mắc trong Quy hoạch phát triển kinh tế vùng, thời gian xác định giá kéo dài do nhiều khâu ảnh hưởng đến đền bù, văn bản không thống nhất, chồng chéo về đền bù đất đai và chi phí đầu tư vào đất, giá đền bù khác nhau giữa nhà nước thu hồi và dự án do các doanh nghiệp thu hồi, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phức tạp, vướng mắc do chưa công bố bộ thủ tục hành chính về đất đai, bất cập do khác nhau về thời gian thực hiện các thủ tục hành chính giữa các văn bản. Điều này đã ảnh hưởng không nhỏ đến công tác quản lý và sử dụng đất dự án trên địa bàn huyện Gia Viễn thời gian vừa qua.