Phần 1 Mở đầu
2.1. Cơ sở lý luận
2.1.4. Nội dung quản lý Nhà nước về nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
2.1.4.1. Tình hình quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
Chính phủ ban hành Nghị định số34/2013/NĐ-CP quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, trong đó có nội dung về bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước. Tại Nghị định này, Chính phủ đã quy định rõ trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà ở trong việc theo dõi, báo cáo tình hình quản lý đối với loại nhà ở này.
Để có cơ sở báo cáo Thủ tướng Chính phủ về việc quản lý sử dụng nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước, Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thống kê, báo cáo một số nội dung. Cụ thể, về số liệu nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước, các địa phương báo cáo tổng số nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn; trong đó có số lượng nhà ở đã bán theo Nghị định số 61/CP ngày 05/4/1994 và Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22/4/2013 của Chính phủ và số lượng nhà ở còn lại chưa bán với diện tích sử dụng tương ứng (m²).
Hiện nay trên địa bàn Thành phố còn khoảng 9.000 căn nhà thuộc sở hữu Nhà nước chờ mua nhà theo Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22/4/2013 và hiện nay là Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ. Theo Nghị định số 34/2013/NĐ-CP và Nghị định số 99/2015/NĐ- CP của Chính phủ quy định về cơ chế xác định giá bán nhà ở và nhà không có
nguồn gốc là nhà ở nhưng đã bố trí để ở được căn cứ vào thời điểm bố trí sử dụng của đối tượng đang sử dụng căn nhà đó. Tuy nhiên, trên thực tế, có rất nhiều trường hợp việc sử dụng nhà ở có nguồn gốc chiếm dụng, không có văn bản bố trí sử dụng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc cơ quan, đơn vị tự quản, bố trí, do nhận sang nhượng giấy tay qua nhiều người,… Do đó, các đơn vị gặp khó khăn khi xác định thời điểm bố trí sử dụng để bán nhà theo Nghị định số 34/2013/NĐ-CP của Chính phủ.
2.1.4.2. Xây dựng kế hoạch về quản lý về nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
Lập kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở là một công tác tổng hợp, phức tạp liên quan đến nhiều ngành như giao thông, thương mại, dịch vụ... đồng thời nó gắn liền với sự nghiệp phát triển kinh tế –xã hội của địa phương. Đây là một công tác quan trọng và cấp bách đòi hỏi người dân phải quan tâm và nhận thức được điều này. Lập kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở tốt sẽ làm tiền đề quan trọng thúc đẩy phát triển sản xuất, tăng năng suất lao động, nâng cao đời sống nhân dân, tạo nên bọ mặt mới cho sự phát triển văn minh của đất nước.
Xây dựng kế hoạch về nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là nhiệm vụ quan trọng nhằm khẳng định việc lập kế hoạch thực hiện có thực tế hay không, thể hiện tính khả thi của dự án.
Xây dựng kế hoạch quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước nhằm giúp cho công tác quản lý thực hiện một cách khoa học, đảm bảo tiến hành công việc theo thời gian nhất định đáp ứng được các yêu cầu nhiệm vụ cho việc phát triển kinh tế cũng như các điều chỉnh khác của công tác quản lý.
Việc xây dựng kế hoạch nhà ở thuộc sở hữu nhà nước nhằm xác định trách nhiệm của một hệ thống các bộ phận các tổ chức thực hiện công tác quản lý cũng như các quy định cho tổ chức thực hiện, đồng thời thông qua đó thực hiện chức năng kiểm tra giám sát các cá nhân, tổ chức thực hiện công quản lý, chấn chỉnh các hoạt động sai trái trong tổ chức thực hiện (UBND thành phố Hà Nội, 2014).
2.1.4.3. Tổ chức nguồn lực quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
- Bộ máy quản lý nhà nước về nhà ở thuộc sở hữu nhà nước: + Bộ máy các cơ quan quản lý nhà nước.
* Hệ thống tổ chức quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
Cơ quan đại diện chủ sở hữu đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách trung ương được quy định như sau:
- Bộ Xây dựng là đại diện chủ sở hữu đối với nhà ở công vụ của Chính phủ, nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách trung ương (không bao gồm nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an đầu tư xây dựng) và nhà ở sinh viên do các cơ sở giáo dục trực thuộc Bộ Xây dựng đang quản lý;
Bộ Quốc phòng, Bộ Công an là đại diện chủ sở hữu đối với nhà ở công vụ, nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an đầu tư xây dựng, nhà ở sinh viên do các cơ sở giáo dục trực thuộc Bộ Quốc phòng, Bộ Công an đang quản lý. Riêng đối với nhà ở cũ do Bộ Quốc phòng đang quản lý thì Bộ Quốc phòng là đại diện chủ sở hữu đối với nhà ở này;
- Các Bộ, ngành, cơ quan Trung ương khác là đại diện chủ sở hữu đối với nhà ở công vụ đang được giao quản lý, nhà ở sinh viên do các cơ sở giáo dục trực thuộc các Bộ, ngành, cơ quan Trung ương đó đang quản lý.
Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) là đại diện chủ sở hữu đối với các loại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được giao quản lý trên địa bàn.
Cơ quan quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là cơ quan được đại diện chủ sở hữu quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này giao thực hiện việc quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, cụ thể là:
- Đối với Bộ, ngành, cơ quan Trung ương là cơ quan được giao chức năng quản lý nhà ở trực thuộc Bộ, ngành, cơ quan Trung ương đó;
- Đối với địa phương là Sở Xây dựng;
- Cơ sở giáo dục thực hiện việc quản lý đối với nhà ở sinh viên đang được giao quản lý.
Đơn vị quản lý vận hành nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là tổ chức hoặc doanh nghiệp có chức năng và năng lực chuyên môn về quản lý, vận hành nhà ở, được cơ quan quản lý nhà ở quy định tại Khoản 3 Điều này giao nhiệm vụ quản lý vận hành nhà ở thông qua hình thức chỉ định hoặc đấu thầu để thực hiện quản lý vận hành nhà ở.
Đối với nhà ở công vụ dành cho các đối tượng là giáo viên, bác sỹ, nhân viên y tế nằm trong khuôn viên hoặc nằm kề khuôn viên trường học hoặc cơ sở y tế thì có thể giao cho trường học hoặc cơ sở y tế thực hiện việc quản lý vận hành nhà ở công vụ đó (UBND thành phố Hà Nội, 2014).
* Quyền và trách nhiệm của đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
Cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 4 của Nghị định này có các quyền và trách nhiệm sau đây đối với nhà ở được giao quản lý:
- Quyết định người được thuê nhà ở công vụ, người được thuê, mua nhà ở cũ; quyết định người được thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước;
- Lựa chọn đơn vị quản lý, vận hành nhà ở;
- Phê duyệt việc bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở; - Ban hành hoặc quyết định giá thuê, thuê mua, giá bán nhà ở; - Quyết định thu hồi nhà ở;
- Các quyền và trách nhiệm khác mà Thủ tướng Chính phủ giao theo quy định.
Cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 4 của Nghị định này có thể giao cho cơ quan quản lý nhà ở quy định tại Khoản 3 Điều 4 của Nghị định này thực hiện quyền quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này. Riêng đối với Bộ Quốc phòng, Bộ Công an thì có thể giao cho cơ quan quản lý nhà ở thực hiện các quyền quy định tại các Điểm a, b và Điểm đ Khoản 1 Điều này (UBND thành phố Hà Nội, 2014).
* Quyền và trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
Cơ quan quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước quy định tại Khoản 3 Điều 4 của Nghị định này có các quyền và trách nhiệm sau đây:
Rà soát, thống kê, phân loại nhà ở được giao quản lý; tiếp nhận nhà ở tự quản do các cơ quan trung ương chuyển giao (nếu có) để quản lý theo quy định của Nghị định này;
Lập kế hoạch bảo trì, cải tạo hoặc xây dựng lại nhà ở để trình cơ quan đại diện chủ sở hữu đối với nhà ở đó phê duyệt;
Tập hợp, lập, lưu trữ hồ sơ nhà ở và giao 01 bộ hồ sơ hoàn công (đối với trường hợp xây dựng mới) hoặc hồ sơ đo vẽ lại (đối với nhà ở cũ) cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở;
Lập và trình cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở quyết định người được thuê nhà ở công vụ, quyết định người được thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước, quyết định người được thuê, mua nhà ở cũ. Riêng đối với nhà ở của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an thì cơ quan quản lý nhà ở được quyền quyết định người được thuê, thuê mua, mua nhà ở nếu được giao thực hiện;
Trình cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở quyết định đơn vị quản lý vận hành nhà ở hoặc tự quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nếu được giao thực hiện;
Căn cứ vào quy định của pháp luật về khung giá, giá thuê, thuê mua, giá bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước để xây dựng giá thuê, thuê mua, giá bán nhà ở thuộc diện cơ quan đang quản lý để trình cơ quan đại diện chủ sở hữu đối với nhà ở đó quyết định;
Báo cáo với cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở quyết định thu hồi nhà ở. Riêng đối với nhà ở do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý thì cơ quan quản lý nhà ở trực thuộc được quyền quyết định thu hồi nhà ở nếu được giao thực hiện;
Quản lý, kiểm tra, đôn đốc việc cho thuê, bảo hành, bảo trì, quản lý vận hành nhà ở và thực hiện việc bán, cho thuê mua nhà ở theo quy định của Nghị định này;
Kiểm tra báo cáo thu, chi tài chính của đơn vị quản lý vận hành nhà ở; Kiểm tra, giám sát và xử lý các hành vi vi phạm hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm liên quan đến việc quản lý sử dụng nhà ở; Tổng hợp, báo cáo tình hình quản lý, sử dụng nhà ở theo quy định (UBND thành phố Hà Nội, 2014).
2.1.4.4. Thực hiện quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
a. Quản lý ký hợp đồng thuê nhà ở:
- Tổng diện tích quản lý, ký hợp đồng thuê nhà. - Số đã ký hợp đồng thuê nhà ở, diện tích .
- Số chưa ký hợp đồng thuê nhà ở, diện tích (vướng mắc, đang giải quyết).
- Số tiền thu được (thu hiện hành và thu nợ đọng). - Số tiền không thu được.
c. Tiếp nhận, Bán nhà và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
- Công tác tiếp nhận nhà từ các cơ quan tự quản chuyển giao (số hộ, diện tích). - Bán nhà (tại Công ty nhà: Hồ sơ có hợp đồng thuê nhà, hồ sơ chưa có hợp đồng thuê nhà: thông số, địa chính, áp giá bán; hồ sơ chuyển Sở Xây dựng ký hợp đồng mua bán).
- Cấp giấy chứng nhận: số GCN, hộ, diện tích, đang ở Công ty nhà, Sở Xây dựng, UBND quận).
d. Duy tu, bảo trì, cải taọ sửa chữa nhà ở.
- Các công trình nhà ở nguy hiểm, xuống cấp, cải tạo diện tích. - Nguồn vốn, đơn vị thi công … (UBND thành phố Hà Nội, 2014).
2.1.4.5. Thanh tra, kiểm tra, xử lý sai phạm trong quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
a. Thanh tra, kiểm tra trong quản lý nhà ở
-Các cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, Ủy ban nhân dân cấp thành phố có trách nhiệm chỉ đạo các cơ quan thanh tra chuyên ngành lập kế hoạch thanh tra, kiểm tra việc thực hiện sử dụng, cho thuê, cho thuê mua và bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn theo quy định của Nghị định này và xử lý vi phạm hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý theo quy định hiện hành.
- Các bộ ngành, các cấp và cơ quan quản lý nhà ở có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan thanh tra, kiểm tra việc cho thuê, mua bán và bán nhà trên cơ sở các căn cứ quy định của Nghị định này.
- Việc quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải được thực hiện thống nhất, có sự phối hợp chặt chẽ, sự phân giao trách nhiệm quản lý rõ ràng giữa các cơ quan, đơn vị có liên quan; bảo đảm duy trì và phát triển quỹ nhà ở này.
- Việc sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải đúng mục đích, bảo đảm hiệu quả, tránh thất thoát, lãng phí.
- Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải được quản lý, sử dụng bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở,
pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.
-Việc cho thuê, cho thuê mua và bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải bảo đảm đúng đối tượng, đúng điều kiện và theo đúng quy định của Nghị định này.
- Mọi hành vi vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải được xử lý kịp thời, nghiêm minh theo quy định của pháp luật (UBND thành phố Hà Nội, 2014).
b. Xử lý sai phạm trong quản lý nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước
- Thực hiện cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở không đúng thẩm quyền hoặc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở không đúng đối tượng, điều kiện quy định tại Nghị định này.
- Chuyển nhượng hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở hoặc cho thuê lại, cho mượn nhà ở đã thuê, thuê mua không đúng quy định.
-Sử dụng nhà ở vào các mục đích không phải để ở. - Tự ý sửa chữa, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở.
- Sử dụng tiền thuê, thuê mua, tiền bán nhà ở sai mục đích quy định của Nghị định này.
- Các hành vi nghiêm cấm khác trong quản lý, sử dụng nhà ở theo quy định của pháp luật (UBND thành phố Hà Nội, 2014).
2.1.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý Nhà nước về nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
2.1.5.1. Các cơ chế, chính sách trong quản lý Nhà nước về nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
Chính sách là chương trình hành động do các nhà lãnh đạo hay nhà quản lý đề ra để giải quyết một vấn đề nào đó thuộc phạm vi thẩm quyền.
Chính sách quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là tổng thể các quan điểm, tư tưởng, các giải pháp và công cụ mà Nhà nước sử dụng để tác động lên các đối tượng và khách thể quản lý nhằm giải quyết vấn đề chính sách, thực hiện những mục tiêu nhất định theo định hướng mục tiêu.
Quản lý nhà nước về nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hiện như thế nào đều do cơ chế quyết định, đó chính là những chính sách, chế độ quy định về nhà ở. Nếu cơ chế quản lý về nhà ở tuân thủ theo quy định, phù hợp với tình hình thực tế