Phần 4 Kết quả nghiên cứu và thảo luận
4.1. Thực trạng quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn quận
4.1.4. Thực hiện quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước tại quận Ba Đình
4.1.4.1. Quy trình quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
Kết quả tổ chức thực hiện các chính sách QLNN về nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được thể hiện thông qua kết quả thực hiện các mục tiêu, chỉ tiêu đề ra và sự phối hợp của các cơ quan, ban ngành trong quá trình thực hiện.
- Quy trình quản lý vận hành quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Sơ đồ 4.3. Quy trình lập kế hoạch quản lý nhà chuyên dùng thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn quận Ba Đình
Nguồn: CTy TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội (2017) Nhà ở công vụ và nhà ở cũ là diện nhà trưng thu sau cải tạo, nhà vắng chủ, nhà công tư hợp oanh, nhà hiến và một số các chung cư tập thể, nhà cấp 4 được xây dựng thời bao cấp. Công tác quản lý vận hành nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước được thực hiện theo quy định Điều 42 Nghị định số 99/2015/ NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ hướng dẫn thi hành thự hiện các bước như sau:
Bước 1: Tiếp nhận quỹ nhà ở do cơ quan có thẩm quyền quy định tại Khoản 3 Điều 39 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP giao nhiệm vụ quản lý vận hành.
Bước 2: Thực hiện cho thuê nhà và quản lý việc sử dụng nhà ở theo nhiệm vụ được giao hoặc theo hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành ký kết với Sở Xây dựng.
Bước 3: Xây dựng ban hành Bản nội quy quản lý sử dụng nhà ở theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng và phổ biến Bản nội quy cho người thuê, người thuê mua, người sử dụng nhà ở.
Bước 4: Quản lý chặt chẽ các phần diện tích nhà chưa bán trong khuôn viên nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Bước 5: Tập hợp, lưu trữ hồ sơ có liên quan đến quá trình xây dựng, vận hành, bảo hành, bảo trì, cải tạo nhà ở. Trường hợp không đủ hồ sơ bổ sung, khôi phục, do vẽ lại và có trách nhiệm bàn giao các hồ sơ phát sinh, bổ sung để cơ quan quản lý nhà (Sở Xây dựng) lưu trữ theo quy định.
Bước 6: Thực hiện bảo trì, cải tạo nhà ở sau khi được cấp thẩm quyền phê duyệt.
Bước 7: Kiểm tra, theo dõi phát hiện kịp thời và dề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà ở; Thực hiện thu hồi nhà ở theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Phối hợp với các cơ quan địa phương trong việc đảm bảo an ninh trật tự cho người thuê nhà, thuê mua, người sử dụng nhà ở.
4.1.4.2. Công tác ký hợp đồng thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
Việc tổ chức ký hợp đồng thuê nhà được thực hiện theo từng thời kỳ theo từng chủ trương và các văn bản pháp luật của Nhà nước. Thực hiện theo quyết định 118/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về giá cho thuê nhà ở và đưa tiền nhà vào tiền lương, người thuê nhà ở phải có nghĩa vụ nộp tiền thuê nhà theo mức giá chuẩn mà nhà nước đã quy định. Xí nghiệp Quản lý và Phát triển nhà Ba Đình sẽ tiến hành đo vẽ, kê khai ký lại hợp đồng thuê nhà đại trà toàn bộ quỹ nhà ở cũ cho các hộ dân đang thuê sử dụng, công tác quản lý nhà từng bước được chặt chẽ, đi vào nề nếp , hồ sơ quản lý và quyền hợp đồng mới thể hiện đầy đủ thông tin về thành viên, diện tích thuê, mặt bằng hiện trạng nhà và chi tiết về giá tiền thuê nhà.
Các dạng hồ sơ ký hợp đồng thuê nhà ở cũ cho các hộ dân như sau:
- Gia hạn, ký lại hợp đồng thuê nhà. - Chuyển quyền thuê nhà ở cũ.
- Ký hợp đồng thuê nhà, chuyển quyền thuê nhà dối với quỹ nhà ở do các cơ quan tự quản chuyển giao.
- Ký hợp đồng thuê nhà đối với trường hợp nhà ở và nhà không có nguồn gốc là nhà ở hoặc chưa có hợp đồng thuê nhà ở trước đây.
- Giải quyết các đơn thư dân nguyện về sang tên, thay đổi người đại diện hợp đồng thuê nhà, tăng giảm thành viên, chia tách sát nhập, hợp đồng,...
* Nội dung công việc và quy trình thực hiện:
Bước 1: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ đầu vào tại Xí nghiệp Quản lý và Phát triển nhà Ba Đình:
+ Các yêu cầu, đề nghị giải quyết trong công tác quản lý và ký hợp đồng thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước như: sang tên, chia tách hợp đồng thuê nhà, bổ sung tăng giảm thành viên hợp đồng, chuyển quyền thuê nhà, gia hạn, ký lại, ký mới hợp đồng thuê nhà,... hồ sơ được nộp tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ (một cửa) của Xí nghiệp Quản lý và Phát triển nhà Ba Đình.
+ Xí nghiệp thụ lý hồ sơ, kiểm tra hiện trạng, lập biên bản xác minh thực hiện đo vẽ thực tế, hướng dẫn hộ bổ sung hoàn thiện giấy tờ.
+ Thiết lập hồ sơ và hợp đồng thuê nhà đối với trường hợp đủ điều kiện trình Xí nghiệp xem xét giải quyết và tiếp nhận kết quả cuối cùng.
Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết tại Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội.
+ Thực hiện thụ lý, kiểm tra hồ sơ và hợp đồng thuê nhà do Xí nghiệp thiết lập.
+ Ký hợp đồng thuê nhà đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền của Công ty, trường hợp không thuộc thẩm quyền công ty báo cáo Sở Xây dựng xem xét và giải quyết.
+ Sao lưu hồ sơ đăng ký hợp đồng thuê nhà.
Bước 3: Lưu giữ và trả hợp đồng thuê nhà tại Xí nghiệp Quản lý và Phát triển nhà Ba Đình.
+ Trả hồ sơ bên thuê nhà.
Bảng 4.13. Kết quả thực hiện quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước tại quận Ba Đình TT Nội dung Tổng số liệu quản lý Số điểm Diện tích nhà Diện tích đất I Diện tích nhà quản lý, ký hợp đồng cho
thuê nhà làm việc, SXKD và dịch vụ
739 113.576,26
1 Đã ký hợp đồng thuê nhà đất theo QĐ số 32/2012/QĐ-UBND và QĐ số 38/2012/QĐ- UBND của UBND Thành phố
694 109.373,07 140.229,79
2 Chưa đăng ký hợp đồng thuê nhà đất 422 72.898,21 81.980,14
- Điểm đang được giải quyết ký hợp đồng 272 36.747,86 58.249,65
- Điểm vướng mắc diện tích, tranh chấp, cho thuê, chuyển nhượng hoặc chuyển đổi mô hình
48 9.684,60 21.265,12
- Điểm chuyển ở toàn bộ diện tích thuê 77 4.081,25 15.682,61 - Điểm chuyển ở một phần diện tích thuê 10 721,80 547,30 - Điểm tự nhận diện hành chính sự nghiệp 03 670,85 1.270,46 - Điểm tự nhận diện tự quản 07 452,36 724,40 - Điểm QPMB, cổ phần hóa, thực hiện dự
án, chuyển giao các đơn vị khác
10 2.547,03 1.296,21
- Điểm có quyết định xử lý của UBND thành phố, đơn vị thuê trả nhà
17 2.687,00 2.533,28
II Diện nhà hành chính sự nghiệp 45 4.203,19
III Diện nhà trống đã có phương án xử lý, hiện đang tổ chức bán đấu giá theo chỉ đạo của UBND Thành phố
18 1.733,01 1.378,84
Qua quá trình tìm hiểu về nhận thức và hiểu biết của người dân về quản lý vận hành nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Bảng 4.14. Ý kiến đánh giá của các hộ dân về thủ tục ký hợp đồng thuê nhà
Chỉ tiêu Phường Giảng Võ Phường Thành Công Phường Quán Thánh Tổng SL CC (%) SL CC (%) SL CC (%) SL CC (%) Nhanh gọn 11 36,67 8 26,67 14 46,67 33 36,67 Rườm rà 19 63,33 22 73,33 21 70,00 62 68,89 Tổng 30 100,00 30 100,00 30 100,00 90 100,00 Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra (2018) Qua bảng ta có thể thấy được: đa số các hộ đều cho rằng thủ tục ký hợp đồng thuê nhà là rất rườm rà, chiếm 68,89%; còn 36,67% còn lại các hộ cho rằng thủ tục như thế là nhanh gọn. Cụ thể: Tại phường Giảng Võ, có 19 hộ, chiếm 63,33% cho rằng việc tiến hành các thủ tục để được ký hợp đồng thuê nhà ở là hết sức rườm rà, với nhiều công đoạn và các hồ sơ thủ tục, thời gian chờ đợi để được chấp nhận cũng lâu kéo dài tới 10 ngày. Tuy nhiên, có 11 hộ (chiếm 36,67%) lại cho rằng thủ tục như thế là đơn giản, thời gian đó là lúc để cho bên Quản lý nhà có thể xử lý được các hồ sơ, đồng thời, xử lý được các vấn đề cần thiết trước lúc bàn giao nhà cho các hộ. Phường Thành Công là phường mà có số lượng nhà cho thuê thuộc sở hữu nhà nước nhiều trong toàn bộ khu vực quận Ba Đình. Do đó, mà khi xử lý hồ sơ thủ tục thời gian thường kéo dài từ 10-15 ngày. Do đó mà đa số các hộ dân trên địa bàn cho nhu cầu thuê đều cho rằng việc thời gian kéo dài và thủ tục lại hết sức rườm rà, chiếm trên 73% so với tổng số hộ điều tra. Vì vậy, mà cần phải có những chính sách phù hợp để hỗ trợ các hộ dân trong quá trình tiến hành làm thủ tục ký hợp đồng thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Qua bảng 4.15 có thể thấy được, hầu hết các hộ đều không biết quy trình ký hợp đồng thuê nhà ở cũ thuộc SHNN, chiếm 40%. Tuy nhiên, có nhiều hộ dân thì biết nhưng lại biết không rõ thông tin, không logic, chiếm 50%. Ngoài ra cũng có 10% số hộ biết rõ. Nguyên nhân là do họ vừa mới được ký hợp đồng thuê nhà hoặc họ mới chuyển đến nên họ tiếp xúc nhiều và nắm rõ vấn đề đó. Cần phải có những chính sách phù hợp để giúp cho người
dân có thể hiểu biết và nắm vững những thông tin liên quan đến việc thuê nhà cũng như mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước.
Bảng 4.15. Mức độ hiểu biết của hộ dân về quy trình ký hợp đồng thuê nhà
Chỉ tiêu Phường Giảng Võ Phường Thành Công Phường Quán Thánh Tổng SL CC (%) SL CC (%) SL CC (%) SL CC (%) Không biết 17 56,67 14 46,67 9 30,00 40 44,44 Biết nhưng không rõ 12 40,00 16 53,33 20 66,67 48 53,33 Biết rõ 1 3,33 0 0,00 1 3,33 2 2,22 Tổng 30 100,00 30 100,00 30 100,00 90 100,00 Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra (2018)
4.1.4.3. Công tác tuyên truyền về nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
Theo như báo cáo kết quả về công tác quản lý nhà nước về nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn quận Ba Đình năm 2017, Sở Xây dựng, Sở Tài chính, Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội, kết hợp với Xí nghiệp Quản lý và Phát triển nhà Ba Đình thường xuyên tổ chức, phổ biến, quán triển và tổ chức các buổi họp rút kinh nghiệp cho từng cán bộ, thanh tra viên, công chức trong các phòng ban để có thể hiểu rõ chức năng nhiệm vụ và thực hiện công tác phổ biến tuyên truyền cho các hộ dân sống tại khu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được tốt hơn được tốt hơn.
Thực hiện công văn UBND TP Hà Nội số 01/2017/PA-QLPTN, cán bộ các quận đã tăng cường công tác thông tin, tuyên truyền cho các hộ thuê, mua nhà ở thuộc sở hữu nhà ở. Kết hợp giữa Sở Xây dựng, Sở Tài chính, Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội kết hợp với Xí nghiệp Quản lý và Phát triển nhà Ba Đình đã xây dựng tổ chức 3 lần hội nghị/năm thực hiện đồng bộ, quyết liệt công tác quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo chuỗi từ công tác bán nhà, thuê nhà, ký hợp đồng và cho giá tiền thuê nhà có giải pháp xử lý với từng phân khúc, đưa ra các khuyến nghị đối với chuỗi quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ đó khắc phục được các vấn đề vướng mắc xẩy ra trong quá trình quản lý. Đồng thời, làm rõ trách nhiệm người đứng đầu trong công tác lãnh đạo,
chỉ đạo, tổ chức thực hiện việc chấp hành pháp luật về quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước của cơ quan, đơn vị từ thành phố đến cơ sở; xử lý nghiêm cán bộ, công chức thiếu trách nhiệm, buông lỏng quản lý, để xảy ra vi phạm pháp luật về quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn.
Giữa các Phòng ban liên quan đã tổ chức hội nghị với lãnh đạo các phường và các ngành trong việc xử lý vi phạm hành chính, kiểm tra nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và việc áp dụng hệ thống biểu mẫu trong kiểm tra, xử lý vi phạm quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn Thành phố Hà Nội để rút kinh nghiệm.
Bảng 4.16. Phương thức phổ biến, tuyên truyền về nhà ở thuộc sở hữu nhà nước tại quận Ba Đình
STT Phương thức phổ biến ĐVT Số lượng
1 Số hội nghị phổ biến Hội nghị 3
- Số người tham gia Người 48
- Số phường cử đại diện tham dự Phường 15 2 Số phường sử dụng hệ thống loa truyền
thanh để phổ biến
Phường 15
3 Văn bản phổ biến Bản in 70
Nguồn: CTy TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội (2017) Trong thời gian nói trên, Xí ngiệp Quản lý và Phát triển nhà Ba Đình đã chỉ đạo tích cực triển khai thực hiện các quy định pháp luật về quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đã đạt được nhiều kết quả thể hiện ở các mặt. Cụ thể: Công tác quản lý, ban hành, hướng dẫn, tuyên truyền các văn bản quy phạm pháp luật, cải cách các thủ tục hành chính trong việc ký hợp đồng thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Tập trung đẩy mạnh công tác tuyên truyền, huy động sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị, vận động, giáo dục nâng cao nhận thức, ý thức, trách nhiệm của các hộ thuê nhà về công tác quản lý cũng như các hoạt động cần thiết trong quá trình sử dụng và vận hành nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Kết quả kiểm tra cho thấy, với sự quan tâm, chỉ đạo tập trung, sát sao của các cấp lãnh đạo, công tác quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn đã có những tiến bộ nhất định.
Nhìn chung, qua thống kê bảng 4.8 ta có thể thấy được: Hàng năm các Sở, Ban ngành, Công ty và Xí nghiệp đã tổ chức các cuộc hội nghị để tuyên truyền, phổ biến về quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Bình quân mỗi năm, tổ chức từ 3 cuộc hội nghị trở lên, được diễn ra tại Xí nghiệp Quản lý và Phát triển nhà Ba Đình giữa các cán bộ phường và cán bộ quận Ba Đình. Thông thường, mỗi phường sẽ cử 1-2 cán bộ chuyên quản lý về nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa phương đi tham gia, sau đó về phổ biến trực tiếp cho các hộ thuê, sinh sống trên địa phương. Ngoài ra, các phường còn sử dụng hệ thống loa truyền thanh để phổ biến, thông báo cho người dân. Nhờ sự kết hợp sát sao giữa cán bộ huyện, cán bộ địa phương và người dân mà hiệu quả từ công tác tuyên truyền đạt kết quả cao.
Quan sát bảng 4.16 ta có thể thấy được: Trong quá trình tuyên truyền thông tin về quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, cán bộ Xí nghiệp kết hợp với các quận, phường đã có những hướng dẫn phù hợp trong việc thực hiện công tác quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Cụ thể:
Bảng 4.17. Các nội dung thông tin, tuyên truyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước Chỉ tiêu Hộ gia đình Tổ chức Tổng SL CC (%) SL CC (%) SL CC (%) Bán nhà 73 81,11 21 70,00 94 78,33
Thu tiền nhà cho thuê 12 13,33 7 23,33 19 15,83
Sửa chữa nâng cấp 5 5,56 2 6,67 7 5,83
Tổng 90 100,00 30 100,00 120 100,00
Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra năm (2018) Đối với các hộ gia đình: Trong tổng số 90 hộ điều tra thì có 73 hộ được