Phần 4 Kết quả và thảo luận
4.2. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Nghi Lộc gia
4.2.7. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng của người sử dụng đất ra đời cùng với việc ban hành Luật Đất đai năm 1993. Quyền năng này tiếp tục được ghi nhận trong Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013. Luật Đất đai năm 2013 có quy định thêm quyền bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. Thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất là một phương thức giúp người sử dụng đất tiếp cận dễ dàng với nguồn vốn vay, đồng thời là một kênh giúp ngân hàng và các tổ chức tín dụng mở rộng phạm vi và đối tượng cho vay vốn góp phần thúc đẩy thị trường vốn và thị trường bất động sản phát triển.
Theo thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005, việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một hình thức mà theo đó bên thứ ba có thể dùng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình để xác lập hợp đồng bảo lãnh với bên
nhận bảo đảm (Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên Môi trường, 2005). Tuy nhiên, theo quy định tại Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 đã sửa đổi bằng việc bãi bỏ cách gọi tên giao dịch bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và bãi bỏ các hướng dẫn về việc ghi nhận đăng ký bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên Môi trường, 2006). Theo Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên & Môi trường, thì chỉ cịn duy nhất cách gọi tên giao dịch bảo đảm và hướng dẫn thủ tục về “đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất” (Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên Môi trường, 2011).
Theo luật Đất đai 2013 (Điều 95 về “Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, Điều 170 về “Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất”, Điều 188 Luật Đất đai 2013 về “Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất” quy định: đăng ký đất đai là bắt buộc
đối với người sử dụng đất, bao gồm cả đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại các tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và các hình thức này có giá trị pháp lý như nhau. Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì phải đăng ký biến động đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký. Việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm cơ quan đăng ký đất đai ký vào sổ địa chính (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
Tại huyện Nghi Lộc, việc thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất được thực hiện theo đúng quy định hiện hành của Nhà nước và Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An. Để thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) phải đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện. Việc làm này đã có tác dụng tích cực và giúp cơ quan chức năng có thể quản lý được việc thế chấp quyền sử dụng đất giữa người sử dụng đất với ngân hàng.
Trong giai đoạn 2012 - 2016, trên địa bàn huyện có 3.367 trường hợp đăng ký thế chấp tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất. Số liệu cụ thể được thể hiện ở bảng 4.12 dưới đây.
Bảng 4.12. Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ giai đoạn 2012 - 2016 Đơn vị: Hồ sơ Đơn vị: Hồ sơ STT Xã, thị trấn Tổng Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 1 Nghi Công Bắc 103 16 18 21 23 25
2 Nghi Công Nam 106 14 17 23 25 27
3 Nghi Diên 120 16 22 25 28 29 4 Nghi Đồng 108 13 16 21 27 31 5 Nghi Hoa 123 18 21 25 27 32 6 Nghi Hợp 126 18 23 26 29 30 7 Nghi Hưng 116 14 18 25 27 32 8 Nghi Khánh 113 15 19 24 26 29 9 Nghi Kiều 109 13 16 21 28 31 10 Nghi Lâm 113 14 16 22 29 32 11 Nghi Long 118 15 17 24 28 34 12 Nghi Mỹ 112 16 18 21 25 32 1 Nghi Phong 114 14 17 24 28 31 14 Nghi Phương 104 12 16 22 25 29 15 Nghi Quang 110 16 18 21 25 30 16 Nghi Thạch 111 14 17 24 27 29 17 Nghi Thái 126 17 21 25 29 34 18 Nghi Thiết 115 13 16 25 29 32 19 Nghi Thịnh 115 15 17 23 27 33 20 Nghi Thuận 124 16 21 27 29 31 21 Nghi Tiến 109 15 18 22 26 28 22 Nghi Trung 98 14 16 19 23 26 23 Nghi Trường 108 13 16 21 28 30 24 Nghi Vạn 98 11 16 19 25 27 25 Nghi Văn 97 14 17 19 22 25 26 Nghi Xá 103 13 15 20 26 29 27 Nghi Xuân 99 12 16 20 24 27 28 Nghi Yên 119 14 16 27 30 32 29 Phúc Thọ 112 15 18 23 27 29 30 Quán Hành 138 21 23 28 32 34 Toàn huyện 3367 441 535 687 804 900
Như vậy, Lượng hồ sơ đăng ký thế chấp tương đối lớn và có xu hướng tăng qua các năm do nhu cầu về vốn cho kinh doanh, sản xuất của người dân. Tính cả giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2016, lượng đăng ký nhiều, thường xuyên thường đến từ các xã có làng nghề cần vốn cho nhu cầu sản xuất: xã Nghi Hợp với 126 hồ sơ, xã Nghi Thái với 126 hồ sơ, Nghi Hoa với 125 hồ sơ, Nghi Thuận với 124 hồ sơ, nơi có nhu cầu vốn cho bn bán, xây dựng cao như thị trấn Quán Hành với 138 hồ sơ, nghi Hoa với 123 hồ sơ, ... Mặc dù lãi suất vay của tư nhân cao hơn so với các tổ chức tín dụng nhưng thủ tục đơn giản, nhanh chóng hơn và khơng nhất thiết phải có GCNQSDĐ nên người dân vẫn thế chấp để vay vốn, đặc biệt là trong các trường hợp “vay nóng” (vay trong một thời gian ngắn).
Bên cạnh đó có những xã lại rất ít hồ sơ đăng ký thế chấp QSDĐ tập trung vào những xã thuần nông như xã Nghi Vạn với 98 hồ sơ, Nghi Văn với 97 hồ sơ,…
Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn được pháp luật cho phép thực hiện từ năm 1993 (Điều 3, Luật Đất đai 1993).
Trong những năm qua, kinh tế của huyện Nghi Lộc phát triển khá ổn định, nhu cầu sử dụng vốn làm ăn, sinh sống của người dẫn cũng ngày một tăng cao. Nhu cầu sử dụng vốn đã thúc đẩy người dân thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng, các tổ chức tín dụng, cá nhân, …
Trong giai đoạn 2012 - 2016, việc thế chấp QSDĐ tại huyện Nghi Lộc có xu hướng tăng nhanh đặc biệt là năm 2016 (hình 4.9). Điều này nói lên người sử dụng đất đã được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuận tiện hơn, đảm bảo về mặt pháp lý để vay vốn ngân hàng phục vụ cho sản xuất kinh doanh. Hiện nay, đất đai không chỉ là nơi cư trú nay trở thành nguồn vốn để đầu tư sản xuất trong một xã.
Những năm qua, trên địa bàn huyện Nghi Lộc, kinh tế trang trại đã phát huy tiềm năng và thế mạnh về đất đai, lao động, góp phần nâng cao hiệu quả kinh tế nông nghiệp, nông thôn. Nhằm hỗ trợ nơng nghiệp nơng thơn phát triển, Chính phủ ban hành Nghị định 41/2010 về “Chính sách tín dụng phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thơn”. Theo đó, các chủ trang trại được vay vốn ưu đãi phát triển nông nghiệp, nông thôn không cần tài sản đảm bảo (mức tối đa có thể lên
tới 500 triệu đồng) đối với các chủ hộ đã được chứng nhận kinh tế trang trại. Nghị định này cũng quy định chính sách nhất quán tạo điều kiện giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài, ổn định cho các chủ trang trại. Trong quá trình phát triển, các trang trại trên địa bàn huyện đã nhận được nhiều cơ chế, chính sách về đất đai, về giao đất, giao rừng, chính sách về khuyến nơng, tín dụng, ….
Hình 4.9. Kết quả thực hiện quyền thế chấp giai đoạn 2012 - 2016
Từ khi có cơ chế, chính sách khuyến khích phát triển kinh tế, các chủ trang trại đã chủ động tiếp cận các chính sách để củng cố, phát triển trang trại. Tuy nhiên, qua q trình tiếp cận vẫn cịn nhiều rào cản ảnh hưởng đến việc phát triển kinh tế trang trại trên địa bàn. Đặc biệt, việc giao đất, cho thuê đất, chuyển nhượng, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trang trại ở nhiều địa phương còn chậm. Phần lớn đất đai của nhiều trang trại cịn sử dụng theo hình thức tạm giao, ký hợp đồng thầu, thuê dài hạn ở các địa phương, tính pháp lý chưa cao, do vậy, các chủ trang trại chưa thực sự yên tâm, chưa mạnh dạn đầu tư sản xuất lâu dài. Các ngân hàng, tổ chức tín dụng vẫn cịn e ngại khi thẩm định, cho vay đối với các khoản vay phục vụ cho nông nghiệp, nông thôn.