Phần 4 Kết quả và thảo luận
4.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Nghi Lộc
4.3.4. Đánh giá chung việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tạ
huyện Nghi Lộc
4.3.4.1. Ưu điểm
Pháp luật Đất đai hiện hành ở nước ta quy định, Người sử dụng đất ngoài các quyền và nghĩa vụ chung cịn có các quyền cụ thể: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho; thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc có những ưu điểm sau:
- Người sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc đã và đang tuân thủ nghiêm chỉnh về QSDĐ đã được Luật Đất đai 2013 quy định.
- Thủ tục hành chính về QSDĐ đã được cải tiến nhanh gọn tạo điều kiện thuận lợi cho người dân.
- Các quy định về nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp chuyển QSDĐ bước đầu đã hợp lý đã khuyến khích người dân đến làm các thủ tục chuyển QSDĐ tại cơ quan nhà nước.
Nhìn chung, những tác động tích cực của việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với sự tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội trên địa bàn huyện Nghi Lộc là rất lớn, thể hiện qua các mặt sau đây:
- Làm cho người sử dụng đất gắn bó với đất đai, yên tâm đầu tư vào đất đai. - QSDĐ được coi là một hàng hoá đặc biệt, có giá trị và trở thành một nguồn lực tài chính quan trọng để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh.
- Đất đai được chuyển dịch hợp lý, tạo điều kiện cho việc tích tụ đất đai để phát triển sản xuất hàng hoá, tạo điều kiện để những người sản xuất giỏi phát triển kinh tế trang trại.
- Thay đổi cơ cấu sử dụng đất theo hướng cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa nơng nghiệp nơng thơn. Tạo điều kiện thuận lợi cho những cơ sở sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp có mặt bằng, nhà xưởng.
Huyện Nghi Lộc có quỹ đất là rất lớn, lại là khu vực được quan tâm phát triển nên có nhiều người có nhu cầu mua đất trên địa bàn. Những năm gần đây, nhiều văn bản quy định pháp luật liên tục thay đổi đã ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Song nhìn chung người
dân rất có ý thức thực hiện đúng quy định về chuyển nhượng QSDĐ, mặt khác cũng cho thấy công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện có nhiều chuyển biến tích cực.
Tỷ lệ thực hiện các QSDĐ của người sử dụng đất, đặc biệt là quyền thế chấp QSDĐ đã làm đầy đủ các thủ tục với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Mặc dù có nhiều quy định chồng chéo về trình tự, thủ tục thực hiện thế chấp QSDĐ ở huyện Nghi Lộc. Song dưới sự tham mưu của phịng Tài ngun và Mơi trường, hiện nay thủ tục đăng ký thế chấp QSDĐ tại huyện đã được rút gọn tạo điều kiện cho người dân thực hiện một cách nhanh chóng, thuận lợi.
4.3.4.2. Những tồn tại và nguyên nhân
- Các quy định pháp luật hiện nay tác động rất lớn tới việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Do yêu cầu pháp luật ngày càng chặt chẽ đối với người sử dụng đất, nên người sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện đăng ký với cơ quan Nhà nước để đảm bảo quyền lợi cho họ. Tuy nhiên, có những văn bản pháp luật hướng dẫn cụ thể sẽ khuyến khích người sử dụng đất thực hiện nên số vụ hằng năm tăng lên, còn những vấn đề chưa cụ thể trong quy định thì người sử dụng đất khơng thể thực hiện được, né tránh hoặc không hiểu hết nên không thực hiện.
- Công tác cho thuê đất, chuyển nhượng, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cịn chậm tiến độ, gây khó khăn cho cơng tác chuyển quyền sử dụng đất.
- Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tới người dân còn nhiều bất cập, một bộ phận người dân và thậm chí cả những cán bộ ở cơ sở còn chưa nắm bắt được đầy đủ quy định pháp luật hiện hành trong lĩnh vực đất đai nói chung và trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất nói riêng. Vì nhận thức của người dân về pháp luật đất đai còn hạn chế dẫn đến tâm lý ngại đến các cơ quan có thẩm quyền để đăng ký thực hiện các quyền sử dụng đất. Kết quả điều tra, phỏng vấn một số hộ gia đình, cá nhân thực hiện giao dịch chuyển quyền cho thấy, số người được hỏi đánh giá về các văn bản hướng dẫn ở mức khó hiểu và rất khó hiểu: quyền chuyển nhượng QSDĐ có 10,0%; quyền thừa kế QSDĐ có 20,0%; quyền thế chấp có 13,33%.
- Cơng tác cho th đất, chuyển nhượng, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cịn chậm tiến độ, gây khó khăn cho cơng tác chuyển quyền sử dụng đất. Qua kết quả điều tra cho thấy, ngoài những hộ đã được cấp GCN còn một số hộ chưa được cấp nhưng vẫn có nhu cầu thực hiện các giao dịch về quyền cụ thể
như sau: quyền chuyển nhượng có 12 hộ (chiếm 10,0% tổng số hộ thực hiện quyền chuyển nhượng), quyền thừa kế có 6 hộ( chiếm 15,0% tổng số hộ thự hiện quyền thừa kế), quyền thế chấp có 5 hộ (chiếm 5,56% tổng số hộ thực hiện quyền thế chấp).
- Trình tự thủ tục để thực hiện các quyền của người sử dụng đất còn rườm rà, nhiều công đoạn. Kết quả điều tra, phỏng vấn một số hộ gia đình, cá nhân thực hiện giao dịch chuyển quyền cho thấy, số người được hỏi đánh giá về thủ tục phức tạp, rất phức tạp: quyền chuyển nhượng QSDĐ có 16,66%; quyền thừa kế QSDĐ có 22,50%; quyền thế chấp có 12,22%.
Vai trị của cơ quan chun mơn chưa được phát huy, chưa có sự phối hợp giữa cơ quan địa chính và cơ quan tài chính huyện; việc giao thẩm quyền giải quyết các thủ tục về QSDĐ cho UBND huyện dẫn đến không nâng cao trách nhiệm của cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, phát sinh thêm công đoạn thẩm tra hồ sơ chuyển QSDĐ do Văn phòng UBND huyện thực hiện làm kéo dài thời gian thụ lý hồ sơ, gây ách tắc, chồng chéo. Kết quả điều tra, phỏng vấn một số hộ gia đình, cá nhân thực hiện giao dịch chuyển quyền cho thấy, số người được hỏi đánh giá về thời gian hoàn thành các thủ tục các văn bản hướng dẫn ở mức lâu, rất lâu: quyền chuyển nhượng QSDĐ có 25,0%; quyền thừa kế QSDĐ có 20,0%; quyền thế chấp có 15,56%.
- Sự khơng ổn định của đội ngũ cán bộ địa chính xã đã gây khó khăn cho việc quản lý, theo dõi một cách liên tục quá trình sử dụng, chuyển dịch đất đai, gây thất lạc hồ sơ quản lý đất đai.
4.4. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG TẠI HUYỆN NGHI LỘC 4.4.1. Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật
Tuyên truyền cho người sử dụng đất chính sách pháp luật đất đai liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất, giúp họ nhận thức được tầm quan trọng và ý nghĩa của công tác đăng ký trong giao dịch chuyển quyền sử dụng đất để hạn chế những phát sinh và rủi ro sau khi thực hiện giao dịch.
4.4.2. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất dụng đất
Theo quy định của pháp luật, một trong các điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất là phải có GCN. Vì vậy, cần đẩy nhanh công tác giao đất, cho thuê đất và sớm hồn thành cơng tác cấp GCN để người sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ.
Chính quyền địa phương cần thường xuyên thực hiện công tác, kiểm tra, giám sát việc chấp hành pháp luật của người sử dụng đất. Đồng thời, cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai cần xây dựng những chế tài đủ mạnh để xử phạt những trường hợp không đăng ký khi thực hiện giao dịch về quyền của người sử dụng đất.
Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan địa chính và cơ quan chuyên trách cấp huyện. Tiếp tục chấn chỉnh, tạo sự chuyển biến mạnh mẽ về kỷ luật, kỷ cương hành chính thi hành cơng vụ, nâng cao một bước ý thức trách nhiệm phục vụ nhân dân của đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức, người lao động trong lĩnh vực quản lý đất đai. Nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ của các cán bộ địa chính cơ sở. Ổn định đội ngũ cán bộ địa chính cấp xã để thuận tiện trong việc quản lý, theo dõi một cách liên tục quá trình sử dụng, chuyển dịch đất đai.
4.4.3. Giải pháp về chính sách
Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất dài hạn, có tính khả thi cao để người dân yên tâm sử dụng đất đai theo quy hoạch, kích thích “cầu” đất đai phát triển.
Xây dựng và đề xuất chính sách thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản hợp lý, tạo sự minh bạch, đảm bảo công bằng và tránh vướng mắc trong việc thực hiện các thủ tục về thuế.
4.4.4. Giải pháp về thủ tục hành chính
Thực hiện đúng quy định về cơ chế quản lý, trình tự, thủ tục hành chính trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhằm tạo điều kiện cho thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản trên địa bàn huyện Nghi Lộc phát triển lành mạnh.
Tiếp nhận hồ sơ hành chính theo nguyên tắc một cửa nhằm giảm phiền hà cho người dân khi thực hiện QSDĐ. Song song với đó là xây dựng đội ngũ cán bộ tiếp nhận hồ sơ với chun mơn cao, vì đây là bộ phận trực tiếp hướng dẫn và làm việc với công dân nên nếu cán bộ tiếp nhận yếu kém sẽ khiến việc thực hiện các thủ tục hành chính khơng đạt kết quả cao.
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
5.1. KẾT LUẬN
1. Nghi Lộc là một huyện đồng bằng ven biển, có tổng diện tích tự nhiên là 34.771,08 ha gồm 29 xã và 01 thị trấn, đứng thứ năm toàn tỉnh với dân số 185.461 người. Là huyện cửa ngõ của thành phố Vinh và thị xã Cửa Lị, có mạng lưới giao thơng thuận lơị, có vị trí quan trọng trong cơng tác đảm bảo an ninh quốc phòng. Tuy nhiên, trong những năm qua huyện Nghi Lộc vẫn cịn gặp nhiều khó khăn về cơ sở hạ tầng, vật chất trang bị, đội ngũ cán bộ cơng chức thiếu và ít kinh nghiệm, cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai vẫn còn tồn tại những vấn đề khó khăn, phức tạp.
2. Trong giai đoạn 2012 - 2016 các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc diễn ra thường xuyên, trong đó có 748 giao dịch chuyển đổi QSDĐ; 3.914 giao dịch chuyển nhượng QSDĐ; 826 giao dịch cho thuê QSDĐ; 681 giao dịch cho thuê lại QSDĐ; 1.204 giao dịch thừa kế quyền SDĐ; 200 giao dịch tặng cho QSDĐ; 3.367 giao dịch thế chấp QSDĐ; 698 giao dịch góp vốn QSDĐ. Số lượng giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có xu hướng tăng lên, năm sau cao hơn năm trước, đặc biệt là năm 2016 số lượng giao dịch các quyền tăng lên đáng kể. Bên cạnh những trường hợp chuyển quyền SDĐ đã đăng ký với Văn phòng ĐKQSDĐ còn tồn tại một số giao dịch chuyển quyền không thực hiện đăng ký với cơ quan Nhà nước, đặc biệt là quyền thừa kế.
3. Công tác tuyên truyền và phổ biến pháp luật trên địa bàn huyện đang ngày càng rộng rãi hơn, tạo được niềm tin đối với người sử dụng đất. Thể hiện qua kết quả điều tra, phỏng vấn một số hộ gia đình, cá nhân thực hiện giao dịch chuyển quyền cho thấy, số người được hỏi đánh giá về các văn bản hướng dẫn ở mức hiểu và thực hiện được: quyền chuyển nhượng QSDĐ có 60,0%; quyền thừa kế QSDĐ có 57,5%; quyền thế chấp có 74,45%. Đánh giá về thủ tục thực hiện cho là bình thường có thể thực hiện được: quyền chuyển nhượng QSDĐ có 57,5%; quyền thừa kế có 62,5%; quyền thế chấp QSDĐ có 70,0%.
Tiến độ cấp GCNQSDĐ cịn chậm gây khó khăn trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất. Ngoài những hộ đã được cấp GCN còn một số hộ chưa được cấp nhưng vẫn có nhu cầu thực hiện các giao dịch về quyền cụ thể như sau: quyền chuyển nhượng có 12 hộ (chiếm 10,0% tổng số hộ thực hiện quyền chuyển nhượng), quyền thừa kế có 6 hộ( chiếm 15,0% tổng số hộ thự hiện
quyền thừa kế), quyền thế chấp có 5 hộ (chiếm 5,56% tổng số hộ thực hiện quyền thế chấp).
Trình độ của cán bộ chun mơn chưa thực sự đồng đều: Trình độ trung cấp chiếm tỷ lệ lớn với 52,0 % tổng số phiếu điều tra; trong khi đó, trình độ đại học, trên đại học là 11 người (chiếm 27,5%); cao đẳng là 7 người (chiếm 17,5%). Trong quá trình thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai, các chuyên viên VPĐKQSDĐ và cán bộ địa chính xã cịn gặp những khó khăn như: vướng mắc về thủ tục, người dân khơng nắm rõ quy trình, thủ tục thực hiện quyền, ... ảnh hưởng đến công tác chuyên môn. Qua kết quả điều tra, có 25 cán bộ được hỏi đánh giá người dân có hiểu biết (chiếm 62,5%); biết rõ, rành mạch là 12,5%; ít hiểu biết là 22,5%; cịn lại không hiểu biết 2,5% tổng số phiếu điều tra.
4. Các giải pháp đề xuất để thực hiện tốt công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc bao gồm: Tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất tới người dân; Tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất; giải pháp về chính sách và giải pháp về thủ tục hành chính.
5.2. KIẾN NGHỊ
Từ các kết quả nghiên cứu tơi có một sơ kiến nghị sau:
- Để đánh giá một cách hệ thống và toàn diện về thực hiện các quyền của người sử dụng đất cần tiếp tục điều tra mở rộng trên phạm vi toàn huyện Nghi Lộc đối với tất cả các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật (8 quyền theo Điều 167, Luật Đất đai 2013).
- Kết quả nghiên cứu được sử dụng làm tài liệu tham khảo, tài liệu nghiên cứu trong việc cải cách thủ tục hành chính trên địa bàn huyện Nghi Lộc nhằm hoàn thiện và nâng cao chất lượng hoạt động của cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai cũng như nâng cao chất lượng phục vụ của bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012), Tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai
2003 và định hướng sửa đổi Luật đất đai.
2. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014). Báo cáo tổng kết tình hình thực hiện nhiệm
vụ cơng tác năm 2014 và kế hoạch năm 2015 của ngành Tài nguyên và Môi trường.
3. Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên Môi trường (2005). Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
4. Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên Môi trường (2006). Thông tư liên tịch số
03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 01 tháng 03 năm 2010 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên & Môi trường hướng dẫn đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
5. Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên Môi trường (2011). Thông tư liên tịch số
20/2011/TTLT/BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên & Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
6. Chu Tuấn Tú (2000). Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của liên bang
Malaixia. Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa học và Hợp tác Quốc tế.
7. Đào Trung Chính (2005). Một số vấn đề quyền sử dụng đất trong thị trường bất