đất trên địa bàn thành phố Hạ Long
4.3.4.1. Ưu điểm
Nhìn chung, những tác dụng tích cực của việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với sự tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội trên địa bàn thành phố Hạ Long, thể hiện qua các mặt sau đây:
- Quyền của người sử dụng đất được coi là một hàng hoá đặc biệt, có giá trị và trở thành một nguồn lực tài chính quan trọng để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, thương mại dịch vụ.
phát triển sản xuất hàng hoá, tạo điều kiện để những người sản xuất phát triển kinh tế trang trại với quy mô và diện tích lớn hơn.
- Chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đô thị dịch vụ tạo điều kiện thuận lợi cho những cơ sở sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có mặt bằng, nhà xưởng.
- Tỷ lệ thực hiện các quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, đặc biệt là chuyển nhượng QSDĐ làm đầy đủ các thủ tục với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tuy còn thấp nhưng đã có sự biến chuyển theo chiều hướng tích cực, tỷ lệ ở giai đoạn sau cao hơn tỷ lệ ở giai đoạn trước. Điều này một mặt phản ánh nhận thức của người dân về pháp luật đất đai ngày càng tiến bộ hơn, mặt khác cũng cho thấy công tác quản lý nhà nước về đất đất đai trên địa bàn thành phố có nhiều chuyển biến tích cực.
- Việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất diễn ra trên địa bàn thành phố Hạ Long có sự khác biệt. Có địa phương diễn ra sôi động nhưng cũng có địa phương diễn ra trầm lắng. Những địa phương diễn ra sôi động là những phường có tốc độ phát triển kinh tế mạnh (Hồng Gai, Bạch Đằng, Trần Hưng Đạo). Những phường tốc độ phát triển kinh tế chậm hơn thì các giao dịch về đất đai ít hơn (Hà Trung, Đại Yên...). Điều đó cũng phần nào phản ánh sự chênh lệch, không đồng đều trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu sử dụng đất và trong phát triển sản xuất, kinh doanh giữa các địa phương. Ngoài ra quy hoạch sử dụng đất cũng có ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình thực hiện các QSDĐ, đặc biệt là quyền chuyển nhượng QSDĐ.
4.3.4.2. Hạn chế
- Việc thực hiện quyền thế chấp do yêu cầu bắt buộc giữa các bên tham gia thế chấp (ngân hàng, tổ chức tín dụng và người sử dụng đất) phải khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các quyền còn lại có tỷ lệ số vụ không khai báo còn cao, đã phản ánh tình trạng một bộ phận không nhỏ người sử dụng đất hoặc chưa có ý thức chấp hành pháp luật đất đai hoặc vì những khó khăn, cản trở mà không được tạo điều kiện để thực hiện các quy định của pháp luật về kê khai, đăng ký biến động đất đai.
- Tâm lý chung một bộ phận trong nhân dân là ngại phải đến gặp cơ quan nhà nước, người dân lấy sự tin tưởng nhau là chính, họ điều chỉnh các quan hệ đất đai với nhau trong mối quan hệ hàng xóm, bạn bè, quen biết truyền thống.
Việc điều chỉnh quan hệ đất đai theo cách này tuy có những mặt tốt như giữ được truyền thống gắn bó đoàn kết trong cộng đồng nhưng ngày nay, trong cơ chế thị trường với những mối quan hệ đang ngày càng mở rộng vượt ra khỏi khu phố thì việc điều chỉnh quan hệ đất đai chỉ dựa trên sự tin tưởng lẫn nhau đã không còn phù hợp, không những thế nó còn trở thành nguyên nhân làm tăng số lượng những vụ tranh chấp, khiếu kiện về đất đai, gây mất ổn định xã hội.
- Quy định về nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp chuyển QSDĐ chưa hợp lý, thiếu công bằng và còn mang nặng tư tưởng tận thu cho ngân sách, do đó, chưa khuyến khích được người sử dụng đất đến làm các thủ tục chuyển QSDĐ tại cơ quan nhà nước, cụ thể là:
+ Về tiền sử dụng đất: Một bộ phận người sử dụng đất có nguồn gốc do thừa kế của cha ông để lại nhưng không có giấy tờ về QSDĐ và do đó khi làm thủ tục để được cấp GCNQSDĐ lại phải nộp tiền sử dụng đất. Những người sử dụng đất rơi vào các trường hợp này thường không chấp nhận việc nộp tiền sử dụng đất và lựa chọn việc chuyển QSDĐ trao tay nhau.
+ Về thuế chuyển quyền sử dụng đất: việc tính thuế chuyển QSDĐ chỉ tính theo vụ việc mà không phân biệt được giữa trường hợp chuyển QSDĐ do yêu cầu của sản xuất và đời sống với trường hợp đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản. Từ đó không khuyến khích được việc tập trung đất đai cho sản xuất và cải thiện đời sống của đa số nhân dân, không điều tiết được thu nhập của những người đầu cơ, kinh doanh bất động sản, lợi dụng tình hình tăng giá đất để kiếm lời.
- Công tác tổ chức quản lý việc thực hiện các QSDĐ (quản lý thị trường QSDĐ) còn có hạn chế. Qua kết quả điều tra nghiên cứu đã chỉ ra những hạn chế, tồn tại chủ yếu sau đây:
+ Pháp luật đất đai còn chưa thực sự được phổ biến đến cơ sở thường xuyên, tài liệu cung cấp thông tin về đất đai còn chưa kịp thời. Một số trường hợp cán bộ địa phương không nắm bắt được đầy đủ hệ thống văn bản pháp luật đang còn hiệu lực thi hành hay hết hiệu lực thi hành.