Đánh giá về việc thực hiện các QSDĐ trên địa bàn thành phố Hạ Long, Tỉnh Quảng Ninh được thực hiện thông qua các tiêu chí như: Giá đất (Giá QSDĐ trên thị trường); Thủ tục thực hiện các QSDĐ; Thời gian để hoàn thành các thủ tục; Các văn bản hướng dẫn; Khả năng thực hiện các quy định; Phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ; Cán bộ thực hiện, tiếp nhận hồ sơ, thủ tục; Vay vốn, thế chấp từ ngân hàng; Tìm kiếm thông tin và giao dịch; Lo ngại về chính sách thay đổi; Rủi ro khi giao dịch; Lo ngại về biến động của thị trường bất động sản.
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI THÀNH PHỐ HẠ LONG 4.1.1. Điều kiện tự nhiên
4.1.1.1. Vị trí địa lý
Ngày 27/12/1993, thành phố Hạ Long được chính thức thành lập trên cơ sở của thị xã Hồng Gai. Ngày 16/8/2001, hai đơn vị hành chính là Việt Hưng và Đại Yên của huyện Hoành Bồ được sáp nhập về thành phố Hạ Long theo Nghị định số 51/2001/NĐ-CP của Chính phủ, làm cho Thành phố trải dài từ Yên Lập (sát với địa phận thị xã Quảng Yên) tới Đèo Bụt (sát với địa phận thành phố Cẩm Phả) như hiện nay. Như vậy thành phố Hạ Long có vị trí địa lý:
Từ 20055’ đến 21005’ vĩ độ Bắc; Từ 106050’ đến 107030’ kinh độ Đông
Thành phố Hạ Long nằm ở vị trí Tây bắc vịnh Bắc bộ, có trục Quốc lộ 18A đi qua; cách Hà Nội 165 km về phía Tây, cách cửa khẩu Quốc tế Móng Cái 180km về phía Tây nam, với bờ biển dài trên 50 km.
Phía Bắc và Tây bắc giáp huyện Hoành Bồ.
Phía Nam thông ra biển qua vịnh Hạ Long và thành phố Hải Phòng. Phía Đông và Đông bắc giáp thành phố Cẩm Phả.
Phía Tây và Tây nam giáp thị xã Quảng Yên
Với vị trí “đắc địa”, thuận lợi cả giao thông thuỷ, bộ và các điều kiện tự nhiên - xã hội, Hạ Long là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế của tỉnh Quảng Ninh, tập trung các cơ quan đầu não của tỉnh; các công trình kiến trúc lớn, đẹp, hiện đại, đặc trưng cho nhiều giai đoạn phát triển của lịch sử. Thành phố Hạ Long hôm nay còn được biết đến với hàng loạt các khu, cụm công nghiệp, khu dân cư mới, khu du lịch, bến cảng, trung tâm thương mại, siêu thị, ngân hàng, các trung tâm y tế, giáo dục và đào tạo lớn, các công trình hạ tầng …
Tổng diện tích tự nhiên của thành phố Hạ Long là 27.515,75 ha (Theo số
liệu kết quả thống kê năm 2018). Có Quốc lộ 18A chạy qua, có cảng biển, có bờ
biển dài 50 km, có vịnh Hạ Long nhiều lần được UNESCO công nhận là Di sản
thiên nhiên thế giới, với diện tích 1.553 km2.
Thành phố Hạ Long gồm có 20 phường và phần Vịnh Hạ Long, Thành phố vừa là một đơn vị hành chính, vừa là thủ phủ của tỉnh Quảng Ninh, một tỉnh lớn nằm trong tam giác trọng điểm kinh tế phía Bắc: Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh. Thành phố Hạ Long còn là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá của tỉnh, cách thủ đô Hà Nội 165 km về phía Tây theo Quốc lộ 18A, cách trung tâm thành phố cảng biển Hải Phòng 70 km về phía Nam theo Quốc lộ 10, cách cửa khẩu Quốc tế Móng Cái 180 km về phía Đông theo Quốc lộ 18A.
Vị trí địa lý của thành phố Hạ Long có nhiều thuận lợi để phát triển kinh tế, xã hội. Với những lợi thế về đường bộ, đường sắt, đường biển, đường sông và cảng biển, đặc biệt cảng khách Hòn Gai, cảng nước sâu Cái Lân cho phép Thành phố giao lưu quan hệ Quốc tế với nhiều nước trên thế giới và các huyện, tỉnh, thành phố trong cả nước (UBND thành phố Hạ Long, 2018).
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo.
- Hạ Long là Thành phố ven biển vịnh Bắc bộ, có địa hình đa dạng và phức tạp, gồm cả đồi núi, thung lũng, vùng ven biển và hải đảo, được chia thành 3 vùng rõ rệt:
+ Vùng đồi núi:
Đây là cánh cung bao bọc toàn bộ phía Bắc và Đông bắc Quốc lộ 18A) chiếm 70% diện tích đất Thành phố, gồm các dải đồi cao trung bình từ 150 - 250m, ngọn núi cao nhất 504m, chạy dài từ Yên Lập đến Hà Tu, thấp dần về phía biển, độ dốc trung bình từ 15 - 20% xen giữa đồi núi là những thung lũng nhỏ, hẹp.
+ Vùng ven biển:
Bao gồm địa phận ở phía Nam Quốc lộ 18A, đây là dải đất hẹp, đất bồi tụ chân núi và bãi bồi ven biển, tuy là vùng đất thấp nhưng không được bằng phẳng, độ cao trung bình từ 0,5 - 5m.
+ Vùng hải đảo:
Đây là toàn bộ diện tích vùng vịnh thuộc Thành phố, gồm khoảng trên 750 hòn đảo lớn, nhỏ, chủ yếu là đảo núi đá. Riêng đảo Tuần Châu nằm phía Tây nam Thành phố đã được nối với đất liền bằng đường ra đảo dài 2 km, diện tích đảo trên 400 ha.
- Hạ Long có các dạng đá mẹ chính: đá phiến thạch, cát kết và đá vôi. + Đá phiến thạch: tùy theo địa hình và chế độ canh tác đã ảnh hưởng trực tiếp tới quá trình hình thành đất dày hay mỏng.
+ Đá vôi: phân bố ở các đảo ngoài biển, chủ yếu ở dạng đá gốc tươi. Ngoài các loại đá kể trên còn có mẫu chất phù sa phân bố ở vùng ven biển, thường có địa hình bằng, thoải, tạo nên các loại đất có tầng dày, độ phì nhiêu khá lớn, rất phù hợp để sản xuất nông nghiệp (UBND thành phố Hạ Long, 2018).
4.1.1.3. Khí hậu
Thành phố Hạ Long thuộc khí hậu vùng ven biển, một năm có 2 mùa, mùa đông từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau, mùa hè từ tháng 5 đến tháng 10. Là vùng ven biển với hệ thống đảo và đồi núi nên khí hậu của Hạ Long bị chi phối mạnh mẽ của biển.
Nhiệt độ trung bình năm 23,70C dao động từ 16,70C - 28,60C. Nhiệt độ
trung bình cao nhất 34,90C, nhiệt độ tối cao tuyệt đối lên tới 380C, mùa đông
nhiệt độ trung bình thấp nhất 13,70C, nhiệt độ tối thấp tuyệt đối 50C.
Lượng mưa trung bình năm là 1832 mm, phân bố không đều trong năm và chia thành 2 mùa.
- Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10 chiếm từ 80 - 85% tổng lượng mưa cả năm, cao nhất là tháng 7 và tháng 8 đạt 350 mm.
- Mùa ít mưa từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau, lượng mưa chỉ đạt từ 15 - 20% tổng lượng mưa cả năm, tháng có lượng mưa ít nhất là tháng 12, tháng 1 từ 4 - 40 mm.
90% và thấp nhất là 68%.
Do đặc điểm vị trí địa lý, ở Hạ Long có 2 loại gió: gió mùa Đông bắc và gió Tây nam. Tốc độ gió trung bình năm 2,8 m/s, hướng gió mạnh nhất là Tây nam 45 m/s. Là vùng biển kín, Hạ Long ít chịu ảnh hưởng của các cơn bão lớn, sức gió mạnh nhất là cấp 9. Tuy nhiên những trận mưa bão lớn thường gây ra thiệt hại, đặc biệt là các khu vực ven biển (UBND thành phố Hạ Long, 2018).
4.1.1.4. Thuỷ văn
a. Hệ thống sông chính
Các sông chính chảy qua địa phận Thành phố gồm có sông Diễn Vọng, sông Vũ Oai, sông Man, sông Trới đổ vào vịnh Cửa Lục và sông Míp đổ vào hồ Yên Lập. Ngoài ra còn có các dòng suối nhỏ và ngắn chảy dọc sườn núi phía nam từ Hồng Gai ra Hà Tu, Hà Phong. Sông, suối chảy trên địa phận Hạ Long nhỏ và ngắn, lưu lượng nước không nhiều và phân bố không đều trong năm, do địa hình dốc nên mực nước dâng lên nhanh và thoát cũng nhanh.
b. Chế độ thuỷ triều
Vùng biển Hạ Long chịu ảnh hưởng trực tiếp của chế độ nhật triều vịnh Bắc Bộ, biên độ dao động thuỷ triều trung bình là 3,6 m.
Nhiệt độ lớp bề mặt trung bình 180C đến 30,80C. Độ mặn nước biển (Nacl)
trung bình 21,6‰ (tháng7) đến 32,4‰ (tháng 2 và 3). Biển ở Hạ Long thường có biểu hiện xâm thực đáy của các cửa sông và biển gây xói lở biến dạng bờ biển (UBND thành phố Hạ Long, 2018).
4.1.1.5. Các nguồn tài nguyên
* Hiện thành phố Hạ Long đang sở hữu một trong những cảnh quan thiên nhiên đẹp nhất thế giới với đầy đủ các giá trị thẩm mỹ và lịch sử văn hoá (được thế giới công nhận) đó là Vịnh Hạ Long.
a. Tài nguyên đất
Căn cứ vào đặc điểm địa hình, sự hình thành và cấu tạo của đất, đất đai thuộc thành phố Hạ Long được phân thành các nhóm đất chính như sau: (theo báo cáo thuyết minh bản đồ thổ nhưỡng nông hoá tỉnh Quảng Ninh năm 2005)
+ Đất cát ven biển (C): Được phân bố ở các phường: Bãi Cháy, Tuần
Châu, Hùng Thắng, Cao Thắng, Bạch Đằng, Hà Khẩu, Cao Xanh, Hồng Hải và Việt Hưng.
Nhóm đất cát được hình thành ven biển, ven các sông chính do sự bồi đắp chủ yếu từ sản phẩm thô với sự hoạt động của các hệ thống sông và biển.
- Bãi cát ven sông, ven biển (Cs) Arenosols (AR) - Đất cát biển (C) Arenosols (AR)
Mỗi đơn vị này cũng chỉ có 1 đơn vị đất phụ +Bãi cát ngập triều (Cs-t) - Salic Arenosols (AR-s) +Đất cát biển điển hình (C-h) - Haplic Arenosols (AR-h)
+ Bãi cát ngập triều: Phẫu diện có dạng thô sơ chưa phân hoá thường ở
địa hình thấp ngoài đê biển và thường xuyên ảnh hưởng của chế độ thuỷ triều. Hướng sử dụng: đắp đê bao để nuôi trồng thủy sản hoặc trồng rừng ngập mặn để cố định phần phù xa tạo nên loại đất mới.
+ Đất cát biển điển hình: Đất cát biển điển hình thường ở địa hình cao
hoặc vàn cao, hình thành chủ yếu do sự hoạt động của sông và biển.
Thành phần cơ giới chủ yếu là cát pha sét vật lý dưới 20%, khả năng giữ nước, giữ phân bón kém.
Đây là loại đất có độ phì thấp, song phù hợp với các loại cây trồng rau màu thực phẩm.
+ Đất mặn (M): Được phân bố ở phường ven biển: Bãi Cháy, Hồng Hà, Hà
Khánh, Hùng Thắng, Hà Khẩu, Tuần Châu, Cao Thắng, Cao Xanh, Giếng Đáy, Hồng Hải và Việt Hưng.
Đất mặn hình thành từ những sản phẩm phù sa sông biển lắng đọng trong môi trường nước biển.
Nhóm đất mặn có hai đơn vị:
- Đất mặn sú vẹt đước (Mm) - Gleyi Salic Fluvisols (FLs) và Đất mặn ít và trung bình (M) - Molli-Salic-Fluvisols (FLSm).
+ Đất mặn sú, vẹt, đước (Mm): Đất mặn sú, vẹt, đước thường cố định bởi
thảm rừng ngập mặn (sú, vẹt, bần...). Phẫu diện ở dạng chưa thuần thục, tầng mặt thường ở dạng bùn lỏng bão hoà NaCl, lẫn hữu cơ glây mạnh.
Hiện nay đất sú, vẹt, đước dưới những thảm rừng khác nhau ngoài việc bảo vệ vùng biển, chắn sóng, chắn gió, bồi đắp phù sa, có những mô hình sử dụng kết hợp ngư nghiệp, lâm nghiệp đa dạng.
Hướng sử dụng: để sử dụng có hiệu quả cao và bảo vệ môi trường, đa dạng hoá sinh học cần giữ thảm rừng, sử dụng kết hợp nuôi trồng thuỷ sản dưới tán rừng ngập mặn.
+ Đất mặn ít và trung bình (M): Đất mặn ít và trung bình được hình thành từ
những sản phẩm phù sa bị nhiễm mặn. Đất có màu nâu tím nhạt ở tầng đất mặt,
xuống các tầng dưới có màu nâu xanh hoặc xám xanh.
Nhìn chung đất mặn ít và trung bình có độ phì nhiêu trung bình, song yếu tố hạn chế tới sinh trưởng, phát triển của cây trồng là yếu tố mặn và nghèo lân.
+ Đất phù sa (P): Được phân bố ở các phường: Cao Xanh, Hồng Hà,
Hà Khánh, Hà Tu, Hà Phong, Hồng Hải, Cao Thắng, Giếng Đáy, Hồng Hải và Đại Yên.
Đất phù sa được hình thành do sự bồi đắp của phù sa sông và phù sa biển. Nhóm đất phù sa được chia ra 2 đơn vị đất sau:
+ Đất phù sa được bồi chua (Pbc): đất này được hình thành do sự bồi đắp phù sa của các con sông suối, ít có sự phân hóa, đất thường có màu nâu hoặc màu nâu nhạt, đất có độ phì nhiêu khá, có thể trồng các loại cây hoa màu và cây công nghiệp ngắn ngày.
+ Đất phù sa không được bồi chua glây sâu(Pc): đất được hình thành do sự bồi đắp phù sa sông hoặc phù sa biển.
Hình thái phẫu diện tầng đất mặt có màu nâu xám hoặc xám nâu, xuống các tầng dưới có màu xám nhạt hoặc xám vàng loang lổ.
Thành phần cơ giới của đất từ thịt trung bình đến thịt nặng ở lớp đất mặt, xuống sâu các tầng dưới có nơi thành phần cơ giới là cát pha, đất phù sa không được bồi chua sử dụng trồng lúa hoặc lúa màu.
Những nơi ở tầng dưới có thành phần cơ giới nhẹ, trong quá trình canh tác cần chú ý không được cày sâu quá, phá vỡ tầng đế cày, để tránh hiện tượng rửa trôi các chất dinh dưỡng theo chiều sâu và mất nước.
Hiện nay các loại đất này do quá trình cải tạo của con người đã đưa vào mục đích nuôi trồng thuỷ sản, đây là loại đất cần xây dựng hệ thống bờ thửa vững chắc, hạn chế tác hại của thuỷ triều.
+ Đất mùn vàng đỏ trên núi (HV): Nhóm đất này được phân bố ở trên núi
Đất mùn vàng đỏ nằm ở vùng núi từ độ cao 700 - 900m, khí hậu lạnh và ẩm hơn vùng dưới, thảm thực vật nhìn chung còn tốt, địa hình cao, dốc, hiểm trở nên xói mòn mạnh. Hình thái phẫu diện tầng đất mặt thường có màu xám đen, tầng dưới thường có màu xám vàng, đất có phản ứng chua, giàu hữu cơ ở tầng đất mặt, lân nghèo đến trung bình, kali tổng số trung bình. Lượng các cation kiềm trao đổi thấp,
đất mùn vàng nhạt có độ dốc trên 250 nên khoanh nuôi bảo vệ rừng.
+ Đất vàng đỏ (FV): Được phân bố ở các phường: Hà Lầm, Hà Trung,
Hồng Gai, Yết Kiêu, Hồng Hải, Bãi Cháy, Giếng Đáy, Trần Hưng Đạo, Cao Xanh, Cao Thắng, Bạch Đằng, Hà Khẩu, Hồng Hải và Việt Hưng.
Đất vàng đỏ được hình thành trên các loại đá mẹ khác nhau như phiến sét, phiến thạch, sa thạch, hình thái phẫu diện đất thường có màu vàng đỏ hoặc vàng nhạt, tầng đất hình thành dày hay mỏng thường chịu tác động tổng hợp của các yếu tố hình thành đất. Nhóm đất vàng đỏ có 2 đơn vị đất (soil unit) là:
- Đất vàng đỏ (FV)-ferralic Acrisols (ACf)
Đơn vị đất này được chia làm 3 đơn vị phân loại đất phụ. - Đất vàng nhạt (FVv)-ferralic Acrisols (ACf)
Đơn vị đất này được chia làm 5 đơn vị phân loại đất phụ.
Đối với loại đất này ở vùng đất dốc dưới 150 nên trồng các loại cây ăn quả
(nhãn, vải...), vùng đất dốc 150 - 250 nên sử dụng theo hướng nông lâm kết hợp.
Vùng đất dốc trên 250 nên khoanh nuôi bảo vệ rừng và trồng rừng.
+ Đất Glây (G): Được phân bố ở các phường: Hà Khánh, Hà Tu, Hà Phong.
Đất glây hình thành từ các vật liệu không gắn kết, trừ các vật liệu có thành phần cơ giới thô và trầm tích phù sa có đặc tính phù sa, chúng biểu hiện đặc tính glây mạnh ở độ sâu 0 – 50 cm. Nhóm đất glây chỉ có một đơn vị đất là đất glây chua.
Đất chua pHKCL tầng mặt 3,39, hàm lượng chất hữu cơ giàu toàn phẫu
diện, hàm lượng đạm đạm tổng số tầng mặt trung bình (0,156%) các tầng dưới nghèo, hàm lượng lân tổng số trung bình (0,036%), kali tổng số trung bình (0,87%), lân dễ tiêu các tầng nghèo, để cải tạo loại đất này cần hệ thống thoát nước, trồng các loại cây như lúa.
+ Đất xám (X): Được phân bố trên phường Đại Yên. Đất có thành phần
đạm tổng số tầng mặt trung bình, lân tổng số tầng mặt nghèo, do quá trình canh tác lâu đời làm cho tính chất hoá học của đất giảm, không còn độ phì nhiêu, trong quá trình sản xuất cần được các loại phân vô cơ, hữu cơ sẽ đem lại năng suất cao.
+ Đất ruộng bậc thang vùng đồi núi (NT-ct): Dưới tác động của con người khai thác biến đất đồi núi thành ruộng bậc thang để trồng lúa hàng năm, đã làm