TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẠ LONG, GIAI ĐOẠN 2014 - 2018 4.3.1. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long
4.3.1.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 167, Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất có 8 quyền sử dụng đất. Việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long trong giai đoạn 2014 - 2018.
Luật đất đai 2013 đã tạo ra một hành lang pháp lý cho giao dịch dân sự về đất đai và thừa nhận giá đất (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) như là một công cụ không thể thiếu trong việc thực hiện các quan hệ tài chính về đất đai. Hiện nay, trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường, hoạt động mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sôi động, rộng khắp mang lại nhiều lợi ích kinh tế cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
Hiện nay người sử dụng đất được chuyển nhượng QSDĐ nhưng phải thực hiện theo quy định của pháp luật. Hộ gia đình, cá nhân làm thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký Đất đai của thành phố. Khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, người sử dụng đất phải nộp các khoản thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo quy định tại Thông tư 84/2008/TT - BTC ngày 30/09/2008 của Bộ Tài Chính về việc hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị Định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12/05/2003 của Chính Phủ về lệ phí trước bạ. Ngoài ra, người sử dụng đất phải nộp lệ phí địa chính (là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết các công việc về địa chính). Theo Thông tư số 63/2002/TT-BTC ngày 24/07/2002 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện các quy định pháp luật về phí, lệ phí và thẩm định địa chính (là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp QSDĐ có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định) theo Thông tư 97/2006/TT-BTC của Bộ Tài Chính ngày 16/10/2006.
Trong những năm gần đây, kinh tế của TP Hạ Long có bước phát triển khá, tình hình quản lý và sử dụng đất có nhiều chuyển biến tích cực, dần đi vào nề nếp. Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sôi động. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn TP Hạ Long giai đoạn 2014 - 2018 (bảng 4.2).
Bảng 4.2. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 2014 - 2018
ĐVT: trường hợp TT Đơn vị hành chính 2014 2015 2016 2017 2018 Tổng
1 Phường Hà Khánh 104 102 115 107 122 550 2 Phường Hà Phong 109 96 101 91 97 494 3 Phường Hà Khẩu 101 97 116 110 109 533 4 Phường Cao Xanh 118 91 123 115 119 566 5 Phường Giếng Đáy 111 105 122 107 103 548 6 Phường Hà Tu 102 152 121 104 90 569 7 Phường Hà Trung 118 101 92 114 107 532 8 Phường Hà Lầm 123 98 109 126 112 568 9 Phường Bãi Cháy 216 123 226 178 218 961 10 Phường Cao Thắng 176 127 168 152 135 758 11 Phường Hùng Thắng 115 108 99 119 105 546 12 Phường Yết Kiêu 136 115 141 105 131 628
13 Phường Trần Hưng Đạo 196 123 115 107 111 652 14 Phường Hồng Hải 159 101 110 164 126 660 15 Phường Hồng Gai 198 171 161 195 231 956 16 Phường Bạch Đằng 177 165 159 175 161 837 17 Phường Hồng Hà 186 125 121 115 145 692 18 Phường Tuần Châu 117 115 101 98 92 523 19 Phường Việt Hưng 99 78 86 91 85 439 20 Phường Đại Yên 86 69 111 85 81 432 Tổng 2747 2262 2497 2458 2480 12444
(Nguồn: Văn phòng Đăng ký QSDĐ thành phố Hạ Long, 2014 -2018)
Bảng 4.2 cho thấy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Hồng Gai diễn ra sôi động nhất với 956 trường hợp. Trong giai đoạn 2014 - 2018, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đối với đất ở trên địa bàn thành phố Hạ Long có xu hướng tăng lên, năm sau cao hơn so với năm trước. Thị trường chuyển nhượng QSDĐ tại địa bàn TP Hạ Long có xu hướng tăng là do trên địa
bàn thành phố phần lớn QSDĐ được giao dịch là phục vụ nhu cầu để ở và đầu tư sinh lời khi có các dự án của các nhà đầu tư đến đầu tư trên địa bàn thành phố như: VinGroup; SunGroup; FLC Group…. Nguyên nhân của sự gia tăng này là do việc thực hiện các quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu chi tiết các khu đô thị cho các doanh nghiệp trên tại các phường Trần Hưng Đạo, Hồng Gai, Bạch Đằng, Bãi Cháy, Hồng Hà, Tuần Châu, Yết Kiêu.
Tình hình chuyển nhượng QSDĐ tại các phường có điều kiện phát triển khác nhau có sự khác biệt. Tại các phường do là đất thương mại dịch vụ phát triển việc trao đổi, mua bán quyền sử dụng đất diễn ra sôi động hơn tại những phường còn có diện tích đất nông nghiệp. Tuy nhiên ở mỗi phường qua các năm khác nhau cũng có thay đổi khác nhau.
4.3.1.2. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Theo điều 609 Bộ Luật Dân sự năm 2015, thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế theo quy
định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và pháp luật về đất đai (Bộ Luật dân sự
2015). Người thừa kế QSDĐ có thể là cá nhân (thừa kế theo pháp luật) nhưng
cũng có thể là cá nhân hoặc tổ chức (thừa kế theo di chúc.. Nếu là cá nhân phải còn sống vào thời điểm mở thừa kế. Nếu là tổ chức thì phải còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế. Thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện dưới hai hình thức: Thừa kế theo di chúc và Thừa kế theo pháp luật. Thừa kế theo di chúc bao giờ cũng được ưu tiên trước bởi nó là thể hiện ý chí của người để lại di sản.
Theo quy định, khi người sử dụng đất chết để lại tài sản một thửa đất thì người thừa kế theo di chúc hoặc thừa kế theo pháp luật phải đến UBND thành phố Hạ Long cấp (đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND thành phố cấp) hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường (đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND tỉnh Quảng Ninh cấp) để đăng ký quyền sử dụng đất thừa kế.
Trong những năm gần đây, nhận thức được giá trị của quyền sử dụng đất và những nguy cơ tiềm ẩn về tranh chấp đất đai trong anh em, họ hàng... nên các trường hợp đăng ký thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại thành phố Hạ Long có xu hướng tăng lên trong những năm gần đây. Trong giai đoạn 2014- 2018, trên địa bàn thành phố Hạ Long có 7757 trường hợp thực hiện quyền thừa kế SDĐ. Kết quả điều tra tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở TP Hạ Long được thể hiện ở bảng 4.3.
Bảng 4.3. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 2014 - 2018
ĐVT: trường hợp
TT Đơn vị hành chính 2014 2015 2016 2017 2018 Tổng
1 Phường Hà Khánh 89 78 92 103 99 461
2 Phường Hà Phong 46 62 79 55 69 311
3 Phường Hà Khẩu 91 101 98 115 109 514
4 Phường Cao Xanh 54 72 78 81 84 369
5 Phường Giếng Đáy 76 80 75 62 78 371
6 Phường Hà Tu 66 91 86 93 101 437
7 Phường Hà Trung 51 64 72 84 88 359
8 Phường Hà Lầm 71 69 81 79 75 375
9 Phường Bãi Cháy 56 74 62 76 81 349
10 Phường Cao Thắng 53 68 77 82 92 372 11 Phường Hùng Thắng 65 59 69 75 85 353 12 Phường Yết Kiêu 77 81 77 64 80 379 13 Phường Trần Hưng Đạo 56 61 68 72 69 326 14 Phường Hồng Hải 74 69 82 86 89 400 15 Phường Hồng Gai 82 92 98 96 107 475 16 Phường Bạch Đằng 91 80 96 105 109 481
17 Phường Hồng Hà 55 70 79 83 94 381
18 Phường Tuần Châu 51 64 75 80 82 352 19 Phường Việt Hưng 48 64 83 60 74 329
20 Phường Đại Yên 67 61 71 77 87 363
Tổng 1319 1460 1598 1628 1752 7757 Nguồn: Văn phòng Đăng ký QSDĐ thành phố Hạ Long (2014 -2018)
Trên thực tế tại thành phố Hạ Long người sử dụng đất thực hiện quyền thừa
kế không đồng đều ở tất cả các phường do yếu tố nhận thức pháp luật khác nhau, người dân chưa thực sự chủ động vì quyền lợi của mình, chưa hiểu hết được quyền lợi của người được thừa kế. Đối với cơ quan nhà nước, cần tiếp tục tuyên truyền các quy định pháp luật liên quan nhận thừa kế quyền sử dụng đất nhất là khi đất đai ngày càng có giá trị.
4.3.1.3. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất
Từ 01/07/2004, quyền tặng cho QSDĐ chính thức được thừa nhận khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực và quyền này được quy định cụ thể tại Điều 106 và khoản 6 Điều 113 Luật Đất đai năm 2013.
Bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất là tặng cho quyền tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, Bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất trên thực tế là tặng cho đất, Nhà nước giữ vai trò của chủ sở hữu là giám sát, quản lý việc tặng cho đất mà thôi. Tặng cho quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản đóng vai trò và ý nghĩa to lớn là nâng cao tinh thần đoàn kết, phát huy tinh thần tương thân, tương ái trong nhân dân. Tặng cho quyền sử dụng đất còn góp phần thúc đẩy sự phát triển sản xuất, kinh doanh.
Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ trên địa bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 2014- 2018 có 16728 trường hợp, được thể hiện chi tiết ở bảng 4.4.
Bảng 4.4. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 2014 - 2018
ĐVT: trường hợp
TT Đơn vị hành chính 2014 2015 2016 2017 2018 Tổng
1 Phường Hà Khánh 174 192 206 201 215 988 2 Phường Hà Phong 136 152 143 157 164 752 3 Phường Hà Khẩu 185 201 176 180 156 898 4 Phường Cao Xanh 157 164 175 161 178 835 5 Phường Giếng Đáy 161 152 166 190 169 838 6 Phường Hà Tu 173 181 178 188 188 908 7 Phường Hà Trung 155 167 173 149 151 795 8 Phường Hà Lầm 143 152 138 187 168 788 9 Phường Bãi Cháy 164 179 201 162 184 890 10 Phường Cao Thắng 160 158 192 178 159 847 11 Phường Hùng Thắng 149 162 157 192 182 842 12 Phường Yết Kiêu 167 186 172 175 203 903 13 Phường Trần Hưng Đạo 121 116 125 139 155 656 14 Phường Hồng Hải 140 129 147 157 149 722 15 Phường Hồng Gai 164 182 196 201 198 941 16 Phường Bạch Đằng 166 158 185 163 168 840 17 Phường Hồng Hà 172 183 178 171 178 882 18 Phường Tuần Châu 138 155 148 180 170 791 19 Phường Việt Hưng 143 153 151 177 158 782 20 Phường Đại Yên 154 159 162 182 173 830 Tổng 3122 3281 3369 3490 3466 16728
Phần lớn là các trường hợp tặng cho QSDĐ ở là các trường hợp bố mẹ, ông bà cho con, cháu khi ra ở riêng và những người chuyển sang làm nghề khác, chuyển đi làm xa hoặc con gái khi đi lấy chồng ở ngoài phường để lại đất ở, đất nông nghiệp cho các thành viên khác trong gia đình sử dụng.
4.3.1.4. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng của người sử dụng đất ra đời cùng với việc ban hành Luật đất đai năm 2003. Quyền năng này tiếp tục được ghi nhận trong Luật đất đai năm 2013. Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất là một phương thức giúp người sử dụng đất tiếp cận dễ dàng với nguồn vốn vay, đồng thời là một kênh giúp ngân hàng và các tổ chức tín dụng mở rộng phạm vi và đối tượng cho vay vốn góp phần thúc đẩy thị trường vốn và thị trường bất động sản phát triển. Theo thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT- BTP-BTNMT ngày 16/06/2005, việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một hình thức mà theo đó bên thứ ba có thể dùng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình để xác lập hợp đồng bảo lãnh với bên nhận đảm bảo (Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên Môi trường, 2005). Tuy nhiên theo quy định tại Thông tư liên tịch số 03/2006 TTLT- BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 đã sửa đổi bằng việc bãi bỏ cách gọi tên giao dịch bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và bãi bỏ các hướng dẫn về việc ghi nhận đăng ký bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên Môi trường, 2011). Hiện nay, theo quy định hiện hành thì chỉ còn duy nhất cách gọi tên giao dịch đảm bảo và hướng dẫn thủ tục về “đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất” (Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên môi trường, 2011).
Để thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất, người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) phải đăng ký thế chấp tại Văn phòng Đăng kí đất đai chi nhánh Hạ Long. Việc làm này đã có tác dụng tích cực và giúp cơ quan chức năng có thể quản lý được việc thế chấp quyền sử dụng đất giữa người sử dụng đất với ngân hàng. Ở đây, cơ quan Nhà nước là người đứng giữa đảm bảo phần pháp lý cho các bên nên đã hạn chế những tranh chấp đất đai có thể xảy ra nếu người sử dụng đất không đăng ký thế chấp. Ngoài ra, việc đăng ký thế chấp còn giúp cho người sử dụng đất được đảm bảo pháp lý về quyền lợi với thửa đất của mình. (Bảng 4.5).
Bảng 4.5. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở trên địa thành phố Hạ Long giai đoạn 2014 - 2018
ĐVT: trường hợp
TT Đơn vị hành chính 2014 2015 2016 2017 2018 Tổng
1 Phường Hà Khánh 361 384 431 456 477 2109 2 Phường Hà Phong 312 349 368 372 391 1792 3 Phường Hà Khẩu 357 363 402 432 456 2010 4 Phường Cao Xanh 348 359 376 391 421 1895 5 Phường Giếng Đáy 334 361 389 401 419 1904 6 Phường Hà Tu 346 359 372 394 415 1886 7 Phường Hà Trung 322 341 368 387 403 1821 8 Phường Hà Lầm 286 319 334 362 387 1688 9 Phường Bãi Cháy 335 351 369 389 431 1875 10 Phường Cao Thắng 323 345 387 406 422 1883 11 Phường Hùng Thắng 319 329 362 390 414 1814 12 Phường Yết Kiêu 341 359 386 413 428 1927 13 Phường Trần Hưng Đạo 301 306 310 334 456 1707 14 Phường Hồng Hải 321 343 372 387 403 1826 15 Phường Hồng Gai 378 396 401 455 489 2119 16 Phường Bạch Đằng 358 377 466 480 421 2102 17 Phường Hồng Hà 308 311 380 356 381 1736 18 Phường Tuần Châu 331 307 328 312 377 1655 18 Phường Việt Hưng 327 311 317 314 391 1660 20 Phường Đại Yên 342 313 308 306 322 1591 Tổng 6650 6883 7426 7737 8304 37000
Nguồn: Văn phòng Đăng ký QSDĐ thành phố Hạ Long (2014 -2018)
Trong giai đoạn 2014 - 2018, có 37.000 trường hợp thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn 20 phường của thành phố Hạ Long. Thực tế cho thấy, Việc thế chấp quyền sử dụng đất tại thành phố Hạ Long có xu hướng gia tăng do người dân có nhu cầu để đầu tư làm ăn khi có các khu đô thị của các nhà đầu tư bất động sản tên tuổi như: SunGroup, VinGroup, FLC Group… đến đầu tư dự án và BĐS nghỉ dưỡng ỏ Hạ Long. Việc đăng ký thế chấp QSDĐ giúp người sử dụng đất đảm bảo về mặt pháp lý để vay vốn ngân hàng phục vụ cho