nghiên cứu điểm trên địa bàn thành phố Hạ Long
Để có những đánh giá sâu hơn về tình hình thực hiện các quyền, đề tài tiến
hành điều tra đánh giá tình hình thực hiện 4 quyền (chuyển nhượng quyền sử
dụng đất; thừa kế quyền sử dụng đất; tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp
quyền sử dụng đất) tại 3 địa bàn nghiên cứu điểm được lựa chọn là phường Hồng
Gai, Bạch Đằng, Hà Trung.
4.3.2.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất các phường nghiên cứu điểm giai đoạn 2014 - 2018
Qua điều tra, so sánh tình hình chuyển nhượng QSDĐ ở tại các phường có điều kiện phát triển kinh tế khác nhau có sự khác biệt. Tại phường trung tâm,
phường có thương mại dịch vụ phát triển và tốc độ đô thị hóa cao nên việc "mua
bán đất-chuyển nhượng" diễn ra sôi động hơn. Tuy nhiên ở mỗi phường khác
nhau cũng có sự biến đổi khác biệt.
Đối với phường Hồng Gai, là phường trung tâm của thành phố Hạ Long và có nhiều ngành nghề sản xuất, dịch vụ, kinh doanh phi nông nghiệp nên số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 2014 - 2018 đều lớn và có mức độ khá ổn định. Trong giai đoạn 2014 - 2018 có 956 trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, chiếm 33,71% tổng số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 3 phường điều tra. Cùng với sự đầu tư của các công ty, doanh nghiệp thì lượng giao dịch chuyển nhượng có xu hướng tăng lên. Đặc biệt là từ sau khi công bố quy hoạch chung xây dựng của thành phố đến 2050 thì lượng giao dịch mua bán tại phường diễn ra rất mạnh. Giá đất ở đây tăng lên rất cao, đặc biệt tại tuyến
đường Hạ Long giá đất dao động từ 80 - 120 triệu/m2. Số liệu tổng hợp, điều tra
Bảng 4.6. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ của hộ điều tra trên địa bàn 3 phường nghiên cứu điểm giai đoạn 2014 - 2018
STT Chỉ tiêu Đơn vị tính Hồng Gai Bạch Đằng Hà Trung Tổng Tổng số hộ điều tra Hộ 40 40 40 120
1 Tổng số hộ chuyển nhượng Trường
hợp 20 15 15 50 Đất ở 20 15 15 50 2 Diện tích (m2) 1557,3 1079,9 1150,6 3787,8 3 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ 3.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục Trường hợp 20 15 15 50
4 Thực trạng giấy tờ tại thời
điểm chuyển nhượng
4.1 Giấy chứng nhận QSDĐ Trường
hợp 20 15 15 50
(Nguồn: Tổng hợp số liệu điều tra)
Kết quả điều tra ở bảng 4.6 cho thấy, trong 40 người điều tra thì có 20 trường hợp chuyển nhượng đất ở. Song nhìn chung lượng giao dịch trong giai đoạn điều tra có xu hướng chững lại do giá QSDĐ ở tăng lên cao khiến phần lớn người dân có nhu cầu về đất ở tại đây không có khả năng chi trả (qua điều tra ở
phường Hồng Gai giá 1m2 đất ở tại mặt đường khoảng từ 80 - 120 triệu đồng; vị
trí trong ngõ giao động khoảng từ 55 - 70 triệu đồng).
Đối với phường Bạch Đằng là một phường có nhiều hoạt động sản xất, kinh doanh, dịch vụ (Các nhà máy, công ty, cảng tàu..). Tuy nhiên qua điều tra việc chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn phường Bạch Đằng có 15 trường hợp chuyển nhượng chiếm 32% số trường hợp trong giai đoạn điều tra tại 3 phường. Tại đây các hoạt động kinh doanh, buôn bán được diễn ra rất tập nập. Vì vậy các hộ gia đình tại đây thường tiếp tục kế nghiệp kinh doanh, buôn bán hoặc cho thuê lại mặt bằng. Giá đất tại đây trong giai đoạn 2014 - 2018 dao động từ 60 - 85 triệu
đồng/m2
Ở phường Hà Trung, một trong những phường có tốc độ đô thị cũng tương đối cao. Nên trong những năm vừa qua việc chuyển nhượng QSDĐ tại địa bàn
phường tăng đều theo từng năm. Trong giai đoạn năm 2014 - 2018 đã có 532 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Về tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ qua số liệu điều tra cho thấy, 100% các trường hợp chuyển nhượng đều hoàn tất các thủ tục. Cùng với đó trong số 50 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ có giấy chứng nhận QSDĐ hoặc quyết định giao đất tạm thời trong số trường hợp chuyển quyền sử dụng đất. Mặt khác qua điều tra cho thấy người dân khi chuyển nhượng kê khai giá trị trong hợp đồng chuyển nhượng thường thấp hơn rất nhiều giá đất mua bán trên thực tế nhằm giảm tiền thuế phải nộp vào ngân sách Nhà nước. Về phía UBND thành phố Hạ Long cần có những chính sách để quản lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cũng như giá chuyển nhượng QSDĐ sử dụng đất. Để đảm bảo quyền lợi cho người dân và tránh thất thoát các khoản thu ngân sách Nhà nước.
4.3.2.2. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 3 phường nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2018
Theo điều tra thực tế tại 3 phường địa bàn Thành phố Hạ Long cho thấy trước đây vấn đề thừa kế QSDĐ thường được người dân coi đó là vấn đề nội bộ trong gia đình, không cần thiết phải có sự can thiệp của chính quyền hay cơ quan quản lý đất đai. Đất đai của bố mẹ để lại thường là chỉ cho con trai trong gia đình. Đối với các hộ gia đình, cá nhân sau khi hưởng thừa kế mà vẫn tiếp tục sử dụng ổn định, không có nhu cầu thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,… giá trị QSDĐ thì trước mắt thường họ không khai báo và làm các thủ tục, phần lớn họ chỉ làm thủ tục đặng ký khi có nhu cầu chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Từ khi việc thừa kế theo di chúc hay thừa kế theo luật định được Bộ Luật Dân sự quy định cụ thể và nhất là giá trị đất đai ngày càng tăng thì vấn đề thừa kế đất đai lại là vấn đề rất phức tạp trong xã hội hiện nay. Ý thức được mức độ quan trọng của người được hưởng thừa kế đất đai nên các hộ gia đình ngày nay khi phát sinh vấn đề phân chia đất đai đa số đã có ý thức tiến hành làm thủ tục và đến đăng ký tại cơ quan chức năng.
Kết quả điều tra 120 hộ tại 3 phường Hồng Gai, Bạch Đằng, Hà Trung về tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở bảng 4.7 cho thấy có 14 trường hợp thực hiện quyền thừa kế. Trong đó nhiều nhất ở phường Hà Trung có 6 trường hợp, phường Bạch Đằng 5 trường hợp và ít nhất tại phường Hồng Gai
với 3 trường hợp thực hiện quyền thừa kế. Việc thực hiện quyền thừa kế của chủ sử dụng đất tập trung chủ yếu thực hiện với đất ở. Tại phường Hà Trung có 01 trường hợp có đất vườn liền kề. Số diện tích nhận thừa kế qua điều tra tại 3
phường qua giai đoạn là 2786,05 m2; cao nhất là phường Hà Trung với diện tích
1536,9m2, ít nhất là phường Hồng Gai có diện tích là 482,60 m2.
Bảng 4.7. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất của hộ phỏng vấn trên địa bàn 3 p hường nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2018
STT Chỉ tiêu Đơn vị tính Hồng Gai Bạch Đằng Hà Trung Tổng số Tổng số hộ điều tra Hộ 40 40 40 120 1 Tổng số trường hợp thừa kế Trường hợp 3 5 6 14 Trong đó: Đất ở 3 5 5 13 Đất vườn, ao liền kề 0 0 1 1 2 Diện tích (m2) 482,60 766,55 1536,9 2786,05 3 Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký biến động 3,1 Hoàn tất tất cả các thủ tục Trường hợp 3 5 6 14 4
Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thựchiện quyền thừa kế
4,1 Giấy chứng nhận QSDĐ Trường hợp 3 5 6 14 Nguồn: Tổng hợp số liệu điều tra
Về tình hình hoàn thiện thủ tục quyền thừa kế (bảng 4.11) cho thấy trong số 100% các trường hợp thực hiện quyền thừa kế đất ở đã hoàn tất các thủ tục. Như vậy có thể thấy, do trình độ nhận thức pháp luật của người dân ngày càng được nâng cao về việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ nên số trường hợp thực hiện đầy đủ quyền thừa kế QSDĐ được thực hiện tốt. Tình hình thực hiện ở 3 phường đều có sự khác nhau do đặc thù kinh tế xã hội ở 3 phường là khác nhau.
4.3.2.3. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất 3 phường nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2018
Việc thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất của 3 phường trên địa bàn thành phố Hạ Long, từ năm 2014 - 2018 có chiều hướng tăng, điều này nói lên nhận thức về quyền QSDĐ của người dân đã tăng lên. Việc tặng cho QSDĐ trong gia đình từ bố mẹ cho các con cho nhau một phần diện tích đất. Sau khi
được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, người sử dụng đất đã có đủ điều kiện để thực hiện quyền QSDĐ được pháp luật cho phép.
Bảng 4.8. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất của hộ phỏng vấn trên địa bàn 3 phường nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2018
STT Chỉ tiêu Đơn vị tính Hồng Gai Bạch Đằng Hà Trung Tổng số Tổng số hộ điều tra 40 40 40 120
1 Tổng số trường hợp tặng cho Trường
hợp 11 6 13 30 Trong đó: Đất ở 11 6 12 29 Đất vườn, ao liền kề 0 0 1 1 2 Diện tích m2 642,6 575,8 1433,5 2651,9 3 Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký biến động Trường hợp 3.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 11 6 13 30
4 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện quyền tặng cho
Trường
hợp
4.1 Giấy chứng nhận QSDĐ 11 6 13 30
Nguồn: Tổng hợp số liệu điều tra
Bảng 4.8, cho thấy trong giai đoạn 2014 - 2018 trên địa bàn 3 phường nghiên cứu có 30 trường hợp thực hiện quyền tặng cho QSDĐ.
Nhiều nhất là phường Hà Trung có 13 trường hợp tặng, cho QSDĐ và chiếm 43,3% số trường hợp, ít nhất là phường Bạch Đằng có 6 trường hợp tặng, cho QSDĐ, chiếm 20% số trường hợp. Tổng diện tích đất thực hiện quyền tặng
cho là 2651,9 m2, nhiều nhất là phường Hà Trung với diện tích 1433,5 m2.
Về việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ ở tại 3 phường nghiên cứu cho thấy 100% trường hợp thực hiện quyền tặng cho QSDĐ đã hoàn tất các thủ tục đăng ký biến động.
Theo dõi số liệu qua các năm từ 2014 - 2018, số trường hợp thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ ở tăng dần do quyền tặng cho nhà đất một mặt liên quan trực tiếp tới quyền lợi của bên nhận, một mặt giá đất ngày một tăng cao, để tránh tranh chấp sau này. Việc tặng, cho QSDĐ trong gia đình từ bố mẹ cho các con, anh
chị em ruột cho nhau một phần diện tích đất, sau khi được cấp GCN QSDĐ, người sử dụng đất đã có đủ điều kiện để thực hiện các QSDĐ được pháp luật cho phép.
Phần lớn là các trường hợp tặng cho QSDĐ ở là các trường hợp bố mẹ, ông bà cho con, cháu khi ra ở riêng hoặc anh chị em trong gia đình do lấy chồng, lấy vợ xa nhà cho nhau để được sống gần nhau. Những người tặng cho và người nhận tặng cho là những người trong cùng một gia đình, cùng huyết thống, vì vậy theo họ không cần thiết phải làm các thủ tục khai báo rườm rà, phức tạp. Đây là nguyên nhân chính của tình trạng chưa khai báo khi thực hiện quyền tặng cho QSDĐ.
Ngoài ra, sự tác động của Luật sửa đổi bổ sung một số điều của các luật về thuế có hiệu lực từ ngày 01/01/2015 đã ảnh hưởng đến người sử dụng thực hiện thủ tục tặng cho quyền SDĐ. Do thuế thu nhập cá nhân áp dụng cho trường hợp nhận quà tặng ở mức (Giá trị BĐS nhận quà tặng - 10.000.000dd) x 10%, trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân là bố, mẹ, con, anh, chị em ruột. Riêng trường hợp anh, chị em dâu, rể không được miễn. Nên để giảm tiền thuế thu nhập cá nhân, những trường hợp tặng cho QSDĐ từ anh chị em sang nhau, có yếu tố dâu, rể thường chuyển sang làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ để áp mức thuế là 2%.
Theo kết quả điều tra cho thấy nhận thức của người dân về việc thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất ngày càng quan trọng. Do đó, cơ quan nhà nước có thể quản lý tốt hơn tình hình biến động sử dụng đất của các hộ gia đình tại các địa phương. Do nhu cầu chia tách trong nội bộ gia đình rất cao tỷ lệ thuận với tốc độ tăng dân số, nếu không quản lý được thì sau này rất phức tạp. Người dân đã tự giác đến cơ quan Nhà nước khai báo đăng ký làm thủ tục tăng lên, do sự nhận thức hiểu biết của người dân tăng, giảm tình trạng tranh chấp, tố cáo liên quan đến đất đai. Mặt khác, việc thực hiện quyền tặng cho để chia tách đất cho các thành viên trong gia đình đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người nhận tặng cho QSDĐ trong việc thực hiện các QSDĐ khác như: thế chấp QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ theo quy định pháp luật khi có nhu cầu.
4.3.2.4. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại 03 phường nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2018
Theo quy định của Luật đất đai và được cụ thể hóa tại thông tư thì người sử dụng đất có quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT/BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Thông tư này thay thế Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT, người sử dụng đất phải đến Văn phòng Đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng.
Bảng 4.9. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất của hộ phỏng vấn trên địa bàn 3 phường nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2018
STT Chỉ tiêu Đơn vị tính Hồng Gai Bạch Đằng Hà Trung Tổng Tổng số hộ điều tra 40 40 40 120 1 Tổng số trường hợp thế chấp Trường hợp 8 13 5 26 Trong đó: Đất ở 8 13 5 26 2 Diện tích (m2) 456,76 1077,55 368,15 1902,46 3 Thời hạn thế chấp Trường hợp 3,1 < 1 năm 6 2 2 10 3.2 1-3 năm 0 3 1 4 3.3 > 3 năm 2 8 2 12 4 Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp Trường hợp 4,1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 8 13 5 26
5 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện quyền thế chấp
Trường hợp
5.1. Giấy chứng nhận QSDĐ 8 13 5 26
Nguồn: Tổng hợp số liệu điều tra
Kết quả tổng hợp số liệu điều tra các hộ gia đình tham gia thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ thể hiện ở bảng 4.9 như sau:
Trong tổng số các trường hợp thế chấp: có 80% trường hợp thế chấp để vay vốn phát triển sản xuất, kinh doanh và 20% trường hợp thế chấp vì những lý do khác. Những hộ sử dụng quyền thế chấp hầu hết là những hỗ sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ cần vốn làm ăn. Vì vậy, việc thế chấp đất diễn ra chủ yếu tại những nơi đang phát triển sản xuất, kinh doanh như phường Bạch Đằng và Hồng Gai.
Kết quả ở bảng 4.9 cho thấy, tổng số 26 trường hợp hộ gia đình, cá nhân của 3 phường nghiên cứu được hỏi ý kiến về việc thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất có 100% hộ gia đình, cá nhân đã hoàn tất các thủ tục tại Văn phòng Đăng ký đất đai, đây là một dấu hiệu tốt cho thấy người dân đã nhận thức được ý thức trách nhiệm của mình khi tham gia giao dịch. Điều này cho thấy thủ tục hành chính trong đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất ngày càng thuận tiện, đơn giản, thời gian giải quyết nhanh hơn. Ngân hàng chỉ cho thế chấp đối với quyền sử dụng đất ở và buộc người dân phải đăng ký với cơ quan Nhà nước.
Mặt khác, tâm lý chung của người sử dụng đất khi đi vay vốn là muốn vay được số vốn lớn để sản xuất, kinh doanh. Trong khi đó theo quy định các tổ chức tín dụng chỉ cho vay số tiền tối đa bằng 70% giá trị tài sản thế chấp đã được xác định và ghi trên hợp đồng. Theo quy định việc xác định giá trị QSDĐ thế chấp