Phần 2 Tổng quan tài liệu
2.3. Công tác phát triển quỹ đất tại việt nam
2.3.2. Quy định pháp luật liên quan đến phát triển quỹ đất theo luật đất đai năm 2003
năm 2003
Cơ chế phát triển quỹ đất theo hình thức thu hồi đất quy định trong Luật Đất đai năm 2003 có nhiều điểm khác biệt so với giai đoạn trước. Chính sự khác biệt này đã là cơ sở để hình thành một mơ hình tổ chức mới đó là Tổ chức phát triển quỹ đất. Sự khác biệt trong cơ chế tạo quỹ đất theo hình thức thu hồi đất thể hiện ở các khía cạnh sau:
Thời điểm trước Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, việc thu hồi đất của Nhà nước chỉ thực hiện khi có dự án đầu tư. Từ khi có Luật Đất đai năm 2003 thì Nhà nước chủ động thực hiện việc tạo quỹ đất (thu hồi bồi thường, giải
phóng mặt bằng; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Kinh phí cho thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng trước Luật Đất đai năm 2003 do nhà chủ đầu tư dự án hoặc do người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất chịu trách nhiệm trực tiếp chi trả, nhưng từ khi có Luật Đất đai năm 2003 thì khoản kinh phí cho thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng do Nhà nước chịu trách nhiệm chi trả toàn bộ. Trong trường hợp đất thu hồi để thực hiện dự án đầu tư thì chủ dự án đầu tư tạm ứng trước tiền bồi thường giải phóng mặt bằng và số tiền tạm ứng trước này được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Tổ chức phát triển quỹ đất là một điểm mới trong Luật Đất đai năm 2003 có chức năng thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng trong trường hợp thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơng bố mà chưa có dự án đầu tư, quản lý quỹ đất đã thu hồi, tạo quỹ đất phục vụ cho đầu tư phát triển nhằm giảm các thủ tục hành chính về đầu tư.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước quyết định thu hồi đất và giao đất cho Tổ chức phát triển quỹ đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơng bố mà chưa có dự án đầu tư. Đối với việc tạo quỹ đất thì Tổ chức dịch vụ cơng về đất đai hoặc Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là đơn vị thực hiện nhiệm vụ này. Tổ chức dịch vụ công về đất đai đề cập ở đây chính là Tổ chức phát triển quỹ đất, Tổ chức này hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu hoặc doanh nghiệp Nhà nước thực hiện nhiệm vụ cơng ích do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập.
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, trong đó làm rõ mơ hình hoạt động, nguồn vốn, huy động vốn, thẩm quyền thành lập đối với Tổ chức phát triển quỹ đất. Cụ thể về chức năng, nhiệm vụ thì Tổ chức này có nhiệm vụ tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất, để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ sự nghiệp giáo dục - đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, môi trường và các nhu cầu khác của địa phương, ổn định thị trường bất động sản, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật, ... (Chính Phủ nước CHXHCNVN, 2009).
- Về hình thức tạo quỹ đất: Có hai hình thức tạo quỹ đất, đó là Nhà nước thu hồi đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Về thẩm quyền tạo quỹ đất: Đối với hình thức Nhà nước thu hồi đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Đối với hình thức thỏa thuận khơng phân biệt người đang sử dụng đất là tổ chức hay hộ gia đình, cá nhân; những dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì nhà đầu tư được phép thỏa thuận với người sử dụng đất mà khơng phải thực hiện theo hình thức Nhà nước thu hồi đất để có đất thực hiện dự án đầu tư.
- Về giá đất khi thực hiện tạo quỹ đất quy định tại Điều 11 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ quy định: Khi Nhà nước phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm quyết định thu hồi đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp. Đối với cơ chế thỏa thuận, giá đất được hình thành theo pháp luật dân sự và cơ chế thị trường tại thời điểm thỏa thuận.
- Về trình tự phát triển quỹ đất:
+ Theo hình thức Nhà nước thu hồi đất: Tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất, nguồn đất cung cấp cho việc tạo quỹ đất mà có các trình tự khác nhau. Ví dụ như đối với đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, phát triển kinh tế, trình tự gồm năm bước, từ lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho đến xét duyệt, ban hành quyết định thu hồi đất, quản lý, sử dụng quỹ đất đã tạo được. Trong khi đối với trường hợp nguồn đất cung cấp cho việc tạo quỹ đất là đất do vi phạm pháp luật đất đai hoặc người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất thì trình tự chỉ còn ba bước. Tuy nhiên, cho dù trình tự tạo quỹ đất theo hình thức Nhà nước thu hồi đất là rất khác nhau nhưng
trong quá trình tạo quỹ đất việc Nhà nước ra quyết định thu hồi đất là một việc bắt buộc phải thực hiện. Sau đó đơn vị được giao thực hiện nhiệm vụ tạo quỹ đất có trách nhiệm xác định mức thiệt hại của người sử dụng đất để thực hiện phương án chi trả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (nếu có) đối với quỹ đất đã tạo lập được quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật đất đai.
+ Theo hình thức thỏa thuận (chuyển nhượng, góp vốn hoặc thuê quyền sử dụng đất): Trình tự tạo quỹ đất theo hình thức này gồm bốn bước, đó là: (1) Nhà đầu tư lựa chọn địa điểm, sao cho mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố; (2) Nhà đầu tư tự thoản thuận với người đang sử dụng đất để nhận chuyển nhượng QSDĐ hoặc thuê QSDĐ hoặc góp vốn bằng QSDĐ; (3) Nhà đầu tư và người đang sử dụng đất ký hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn, thuê QSDĐ; (4) Nhà đầu tư và người đang sử dụng đất thực hiện chứng thực hợp đồng tại Văn phịng cơng chứng, sau đó gửi hồ sơ đến Văn phịng đăng ký đất đai để đăng ký QSDĐ. Sau khi hoàn thành các bước trên, nhà đầu tư đưa đất vào khai thác, sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.