3.4.2. Thực trạng công tác cấp GCN QSD đất ởthành phố Hải Dương
- Thực trạng công tác cấp GCNQSD đất ở và tài sản trên đất thành phố Hải Dương.
3.4.3. Thực trạng các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng QSD đất và tài sản
trên đất thành phố Hải Dương
- Điều tra, đánh giá quá trình hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất của các hộgia đình, cá nhântại các ngân hàng và quỹ tín dụng.
- Điều tra, đánh giá quá trình hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân tại các ngân hàng, quỹ tín dụng.
3.4.4. Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại thành phố Hải Dương
3.4.5. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch
bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất quyền sử dụng đấttại thành phố Hải Dương
3.5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.5.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương có hướng phát triển theo 3 khu vực: Khu vực Trung tâm thành phố gồm 6 phường nội thị cũ, nơi tập trung trụ sở các cơ quan đầu não nhà nước của tỉnh, tập trung nhiều loại hình thương mại dịch vụ phát triển, vì vậy chúng tôi chọn 01 phường đại diện; Khu vực ngoại thị bao bọc,tiếp giáp với các phường trung tâm, có tốc độ đô thị hóa nhanh, trên khu vực này có nhiều các cơ sở sản xuất, cụm công nghiệp và thương mại dịch vụ phát triển, có ảnh hưởng đến sự phát triển của thành phố, đại diện khu vực này chúng tôi chọn 01 phường; Khu vực các xã mới được điều chỉnh địa giới hành chính từ các huyện giáp ranh về thành phố, có hoạt động thương mại dịch vụ kém, là khu vực thuần nông, chuyên sản xuất nông nghiệp, ít bị ảnh hưởng của quy hoạch phát triển đô thị, chúng tôi chọn 01 xã đại diện. Các xã, phường được lựa chọn điều tra, như sau:
+ PhườngPhạm Ngũ Lão: đại diện cho 06 phường nội thị cũ có hoạt động thương mại phát triển nằm trong quy hoạch phát triển đô: Quang Trung, Nguyễn Trãi, Trần Phú, Lê Thanh Nghị, Phạm Ngũ Lão, Trần Hưng Đạo.
+ Chọn phường Ngọc Châu đại diện cho 11 phường ngoại thị có có hoạt động thương mại phát triển và bị ảnh hưởng nhiều của quy hoạch phát triển đô
thị: Ngọc Châu, Nhị Châu, Bình Hàn, Cẩm Thượng, Việt Hòa, Tứ Minh, Hải
Tân, Thanh Bình, Tân Bình. Ái Quốc,Thạch Khôi.
+ Chọn Xã Tân Hưng đại diện cho 04 xã mới điều chỉnh địa giới hành
chính về thành phố có có hoạt động thương mại kémvà it bịảnh hưởngcủa quy
hoạch phát triển đô thị: An Châu, Nam Đồng, Thượng Đạt, Tân Hưng.
Chọn ngẫu nhiên hộ gia đình, cá nhân trong địa bàn nghiên cứu đại diện
cho các hộ gia đình, cá nhân có đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất, QSH
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành Phố Hải Dương trong giai đoạn từ năm 2012 - 2016 để điều tra, nghiên cứu.
Chọn ngẫu nhiên 3 ngân hàng trên địa bàn thành phố Hải Dương để điều tra, đánh giá các hoạt động giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấttrong giai đoạn từ năm 2012 - 2016.
3.5.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp
Các số liệu, tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất được thu thập tại UBND thành phố Hải Dương và các phòng, ban chức năng của thành phố Hải Dương; kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, các kết quả giải quyết về thủ tục hành chính được thu thập tại Văn phòng ĐKQSDĐ thành phố Hải Dương.
3.5.3. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp
- Điều trangẫu nhiên 150 hộ gia đình, cá nhân đã trực tiếp thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Văn phòng ĐKQSDĐ thành phố Hải Dương bằng phiếu điều tra in sẵn (mỗi xã, thị trấn điều tra 50 phiếu).
- Điềutra ngẫu nhiên 30 cán bộ Ngân hàng làm công tác tín dụng đã thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng ĐKQSDĐ thành phố Hải Dương thay cho người vay vốn thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Các cán bộ tín dụng được hỏi làm việc tại 03 ngân hàngcó nhiều nhất số người dân đến vay tiền (mỗi Tổ chức tín dụng điều tra 10 cán bộ tín dụng).
3.5.4. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu
2010. Trên cơ sở đó, tổng hợp theo từng nội dung và thể hiện kết quả ở dạng bảng biểu.
3.5.5. Phương pháp phân tích so sánh
Trên cơ sở tổng hợp số liệu tình hình cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành Phố Hải Dương tiến hành phân tích so sánh giữa khu vực nội
thành nằm trong quy hoạch phát triển đô thị với khu vực phường mới thành lập
có có hoạt động thương mại phát triển và bị ảnh hưởng nhiều của quy hoạch phát triển đô thị và xã mới điều chỉnh địa giới hành chính về thành phố có có hoạt động thương mại kém ít ảnh hưởng của quy hoạch phát triển đô thị, giữa từng năm của các xã, thị trấn trên địa bàn thành Phố Hải Dương.
PHẦN 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
4.1. ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU KIỆN TỰ NHIỆN, KINH TẾ - XÃ HỘI THÀNH
PHỐ HẢI DƯƠNG
4.1.1. Điều kiện tự nhiên
4.1.1.1. Vị trí địa lý
Thành phố Hải Dương là thành phố trực thuộc tỉnh Hải Dương; vị trí địa lý nằm ở giữa trung tâm kinh tế - văn hóa, chính trị của tỉnh Hải Dương; có vị trí chiến lược nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc. Có 2 hành lang kinh tế quan trọng là hành lang Côn Minh - Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh
và Nam Ninh - Lạng Sơn - Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, gần với hành lang
kinh tế ven biển Vịnh Bắc Bộ. Thành phố Hải Dương cách Hà Nội 57 km, Hải Phòng 47km, cách Hạ Long 80km và cách Móng Cái 270km, đây là một thuận lợi lớn của tỉnh Hải Dương nói chung và của thành phố Hải Dương nói riêng xét về mặt trao đổi thương mại với Thủ đô Hà Nội, thành phố Hải Phòng, Quảng Ninh và các tỉnh lân cận khác như Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Bình và Hưng Yên.
Thành phố Hải Dương là thành phố loại II, hiện nay có diện tích 71,76 km2, gồm 21 đơn vị hành chính:
- 17 phường: Bình Hàn; Cẩm Thượng; Hải Tân; Lê Thanh Nghị; Nhị Châu; Ngọc Châu; Nguyễn Trãi; Phạm Ngũ Lão; Quang Trung; Tân Bình; Thanh Bình; Trần Hưng Đạo; Trần Phú; Tứ Minh; Việt Hòa; Ái Quốc, Thạch Khôi.
- 4 xã: An Châu, Nam Đồng, Tân Hưng, Thượng Đạt.
Tọa độ địa lý năm trong khoảng từ 106015' đến 1060 23' kinh độ Đông và 20o 53' đến 20o 59' vĩ tuyến Bắc.
- Phía Bắc giáp huyện Nam Sách, Kim Thành. - Phía Đông giáp huyện Thanh Hà.
- Phía Nam giáp huyện Gia Lộc và Tứ Kỳ. - Phía Tây giáp huyện Cẩm Giàng.
Thành phố Hải Dương điều chỉnh mở rộng diện tích trên cơ sở sát nhập thêm một số xã thuộc các huyện Nam Sách, Gia Lộc, Tứ Kỳ, Cẩm Giàng vào thành phố Hải Dương. Táchlập 02 phường Tân Bình và Nhị Châu trên cơ sở tách ra từ phường Thanh Bình và Ngọc Châu. Thành lập 02 phường Thạch Khôi và
phường Ái Quốc trên cơ sở toàn bộ diện tích và nhân khẩu của xã Thạch Khôi và Ái Quốc.
Hình 4.1. Sơ đồ hành chính thành phố Hải Dương
Nguồn: UBND thành phố Hải Dương (2016)
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Thành phố Hải Dương nằm trong vùng có địa hình bằng phẳng, thấp trũng, có hướng dốc thấp dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam, từ cao độ + 2,0m đến + 2,40m thấp dần xuống + l,5m - l,0 m, thậm chí có vùng thấp trũng cao độ + 0,5m đến + 0,8m. Trong thành phố Hải Dương có nhiều hồ ao, kênh mương nối liền với nhau thành một hệ thống liên hoàn thông với các sông (Sông Thái Bình, Sông Sặt), chia cắt thành phố thành các lưu vực nhỏ.
Vùng có cao độ > +2,5m là các khu vực đã xây dựng: nội thị thành phố Hải Dương, khu làng xóm, mồ mả.
Khu vực có l,0m < cao độ < +2,5m là các khu nằm xen kê trong các phường, xã: phường Cẩm Thượng, Bình Hàn, Ngọc Châu....
Khu vực có cao độ < +l,0m là các chân trũng ở các xã ngoại thành.
Những khu vực thấp, trũng thường ngập nước vào mùa mưa như phía bắc phường Nhị Châu (giáp sông Thái Bình), phía nam phường Thanh Bình, Tân Bình, Tứ Minh (giáp sông Sặt), …
4.1.1.3. Khí hậu
Là một tỉnh đồng bằng Bắc Bộ nên thành phố Hải Dương mang khí hậu đặc trưng là nhiệt đới gió mùa, thời tiết trong năm được phân làm 2 mùa rõ rệt: mùa đông lạnh và khô, mùa hè nóng ấm, mưa nhiều.
* Nhiệt độ, độ ẩm
- Nhiệt độ trung bình năm là 23,90C; nhiệt độ cao nhất tuyệt đối là 390C (16/5/2013), thấp nhất tuyệt đối là 5,90C (2/2/2008).
- Độ ẩm trung bình năm là 84%; độ ẩm trung bình tháng cao nhất là 89% (tháng 4), tháng thấp nhất là 80% (tháng 11, 12).
* Nắng, mưa
Tổng số giờ nắng trung bình nhiều năm là 1.638 giờ; trong đó: Số giờ nắng thấp nhất (rơi vào các tháng mùa đông) là 42,6 giờ, cao nhất (rơi vào các tháng mùa hè) là 201,9 giờ.
Lượng mưa trong năm phân theo 2 mùa rõ rệt. Mùa mưa bắt đầu từ tháng 5 đến tháng 10, mùa khô từ tháng 11 năm trước đến tháng 4 năm sau.
- Lượng mưa trung bình năm là 1516mm; lượng mưa lớn nhất thường xuất hiện vào tháng 7-8, mưa to, bão lớn, gây ngập úng làm ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống của nhân dân trên địa bàn thành phố (chủ yếu các xã, phường giáp sông Sặt và sông Thái Bình như Nhị Châu, Ngọc Châu, Tứ Minh,...).
4.1.1.4. Thủy văn
Thành phố Hải Dương bị chi phối thủy văn bởi sông Thái Bình và sông Sặt. * Đặc điểm thủy văn sông Thái Bình:
Sông Thái Bình chảy qua khu vực thành phố Hải Dương là một đoạn sông cong, lòng sông rộng và khá sâu. Hai bên có đê cao khống chế. Khi có lũ lớn từ
Phả Lại đổ về lượng lũ qua đây thường rút chậm. Dòng chảy qua đây nằm trong khu vực ảnh hưởng thường xuyên của thủy triều kể cả mùa lũ. Về mùa cạn trong sông có nước chảy 02 chiều, hàng ngày có 01 lần nước lên cao nhất (đỉnh triều) và 01 lần nước xuống thấp nhất (chân triều). Những ngày triều mãn có 02 đỉnh, 01 chân hoặc 02 chân 01 đỉnh triều. Thủy triều trong những ngày triều cường khá mạnh, khi nước lên có dòng chảy ngược.
Những tháng giữa mùa cạn trong các con triều cường, mỗi ngày thường có từ 8 đến 10 giờ dòng chảy ngược từ biển lên qua mặt cắt ngang sông. Tốc độ lớn nhất của dòng triều tới từ 0.5m/s đến 0.6m/s. Chênh lệch mực nước lớn nhất trong 01 ngày giữa đỉnh triều và chân triều mùa cạn tại trạm thủy văn Phú Lương từ lm50 - lm60. Thời gian trung bình 01 con triều mùa cạn là 25 giờ (tính từ chân triều trước đến chân triều kế tiếp). Thời gian mái triều lên từ 9 đến 10 giờ, thời gian mái triều xuống từ 11 đến 14 giờ.
Mùa lũ: Thường từ trung tuần tháng 5 đến cuối tháng 10 (có năm lũ bắt đầu sớm hơn). Mùa này nước lên xuống tùy theo lượng lũ từ thượng nguồn đố về nhiều hay ít và vẫn chịu ảnh hưởng của thủy triều. Biên độ triều trong ngày mùa này nhỏ hơn từ 0 m 80 - l m 20.
Biên độ mực nước trong năm khá lớn, khi có lũ về thường là lũ đơn (lũ xuất hiện từng con riêng biệt). Mỗi con lũ khoảng từ 5 đến 7 ngày và xuống từ 6 đến 8 ngày. Đôi khi có lũ kép, thường xuất hiện vào các tháng giữa mùa lũ.
Độ cao đỉnh lũ: Mùa này trên các sông ở Hải Dương nói chung, trung bình có từ 5 đến 6 con lũ. Trong đó có 1 con lũ có đỉnh cao nhất (đỉnh lũ lớn nhất năm). Sông Thái Bình tại trạm thủy văn Phú Lương lớn nhất năm thường xuất hiện từ tháng 7 đến tháng 9, có một vài năm lũ lớn nhất năm rơi vào tháng 6. Những năm này thường là năm nước nhỏ hoặc trung bình.
* Đặc điểm thủy văn của sông Sặt:
Sông Sặt còn gọi là sông Kim Sơn, bắt nguồn từ cửa sông Hồng qua cống Xuân Quan đến Âu Thuyền - Hải Dương với tổng chiều dài khoảng 62km. Sông Sặt nằm trong hệ thống Đại thủy nông Bắc- Hưng - Hải, phục vụ tưới tiêu nước cho 3 tỉnh Bắc Ninh, Hưng Yên và Hải Dương. Đoạn cuối của sông Sặt chảy qua thành phố Hải Dương (đoạn qua thành phố Hải Dương khoảng 9,2km) và nối ra sông Thái
Bình. Do quá trình phát triển đô thị của Thành phố Hải Dương, chức năng chính của
đoạn sông Sặt qua Thành phố hiện nay là tuyến sông cảnh quan, điều hòa và tiêu thoát nước..., không còn vai trò phục vụ sản xuất nông nghiệp như trước kia.
- Về mùa mưa: Mực nước sông Sặt thường > 2,0m: Mực nước max là 3,0m; Mực nước trung bình từ 2,4m đến 2,8m.
- Về mùa khô: Mực nước max là 2,0m; Mực nước thường xuyên ở sông Sặt là 1,6 m - l,7m.
Nhận xét: Các mực nước max và trung bình của 2 sông Thái Bình, sông Sặt đoạn qua thành phố Hải Dương đều lớn hơn cao độ nền trung bình của thành phố, vì vậy men theo hai bên sông đều phải có hệ thống đê để bảo vệ chống ngập lụt.
4.1.1.5. Các nguồn tài nguyên
a. Tài nguyên đất
Theo số liệu thống kê đất đai tính đến ngày 01/01/2014, với tổng diện tích đất trong địa giới hành chính của thành phố là 7176,03 ha. Đất đai là tài nguyên hết sức hạn chế về mặt số lượng song lại có giá trị vô cùng to lớn về mặt kinh tế, xã hội đối với thành phố. Đất đai được phân bổ thích hợp cho các mục đích sử dụng khác nhau, có những vị trí, khu vực thích hợp với nhiều mục đích sử dụng và đều cho hiệu quả sử dụng cao như ven quốc lộ 5A, trục đường Nguyễn Lương Bằng, Ngô Quyền....
Về đặc điểm đất đai: Đất đai của thành phố được hình thành do sự bồi lắng của các sông thuộc hệ thống sông Thái Bình nên đất chua, nghèo dinh dưỡng, hàm lượng đạm, lân thấp.
b. Tài nguyên nước
* Các nguồn nước mặt:
Nguồn nước mặt tại thành phố Hải Dương khá phong phú và đa dạng. Trên địa bàn thành phố có 2 con sông lớn chảy qua là sông Thái Bình và sông Sặt nên chịu ảnh hưởng trực tiếp từ chế độ thuỷ văn của 2 con sông này. Ngoài ra, thành phố còn có mạng lưới các ao hồ khá dày đặc, được nối với các sông lớn, nhỏ và các kênh mương, tạo điều kiện thuận lợi cho việc cungcấp nước cho sản xuất và sinh hoạt của người dân.
* Nguồn nước ngầm:
Nguồn nước ngầm của thành phố có trữ lượng khá so với vùng đồng bằng Băc bộ. Nguồn nước ngầm ở Hải Dương nằm chủ yếu trong tầng chứa nước lỗ hổng Plutôxen, hàm lượng Cl-<200mg/1. Tầng khai thác phổ biến ở độ sâu trung bình từ 40-120 m có thể khai thác phục vụ sinh hoạt. Nước ở tầng này
có chất lượng trung bình, tổng độ khoáng cao, hàm lượng các ion; Na+:1,64,