3.1. ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU
Đề tài được nghiên cứu tại địa bàn thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương. Thành phố Hải Dương nằm ở giữa trung tâm kinh tế - văn hóa, chính trị của tỉnh Hải Dương và nằm trong 2 hành lang kinh tế quan trọng của vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc là Côn Minh - Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh và Nam Ninh - Lạng Sơn - Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh; gần với hành lang kinh tế ven biển Vịnh Bắc Bộ. Vì vậy nhu cầu tài chính cho người dân cụ thể là vốn vay từ các tổ chức tín dụng, ngân hàng là hết sức cần thiết phục vụ cho việc phát triển kinh tế. Để có thể vay vốn từ các ngân hàng quỹ tín dụng người dân phải đăng ký thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất đã được cấp GCNQSD đất và làm thủ tục đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSDĐ thành phố Hải Dương.
3.2. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
- Hộ gia đình, cá nhân đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương.
- Cán bộ tín dụng tại 03 Tổ chức tín dụng trên địa bàn thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương đã thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm thay cho gia đình, cá nhân.
3.3. THỜI GIAN NGHIÊN CỨU
Thời gian tiến hành nghiên cứu đề tài từ tháng 04 năm 2016 đến tháng 4 năm 2017. Các số liệu vềđiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất của thành phố Hải Dương được thu thập trong giai đoạn 2012 - 2016;
các số liệu sơ cấp được điều tra vào thời điểm từ tháng 09 năm 2016 đến tháng
12 năm 2016.
3.4. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
3.4.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
3.4.2. Thực trạng công tác cấp GCN QSD đất ởthành phố Hải Dương
- Thực trạng công tác cấp GCNQSD đất ở và tài sản trên đất thành phố Hải Dương.
3.4.3. Thực trạng các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng QSD đất và tài sản
trên đất thành phố Hải Dương
- Điều tra, đánh giá quá trình hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất của các hộgia đình, cá nhântại các ngân hàng và quỹ tín dụng.
- Điều tra, đánh giá quá trình hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân tại các ngân hàng, quỹ tín dụng.
3.4.4. Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại thành phố Hải Dương
3.4.5. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch
bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất quyền sử dụng đấttại thành phố Hải Dương
3.5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.5.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương có hướng phát triển theo 3 khu vực: Khu vực Trung tâm thành phố gồm 6 phường nội thị cũ, nơi tập trung trụ sở các cơ quan đầu não nhà nước của tỉnh, tập trung nhiều loại hình thương mại dịch vụ phát triển, vì vậy chúng tôi chọn 01 phường đại diện; Khu vực ngoại thị bao bọc,tiếp giáp với các phường trung tâm, có tốc độ đô thị hóa nhanh, trên khu vực này có nhiều các cơ sở sản xuất, cụm công nghiệp và thương mại dịch vụ phát triển, có ảnh hưởng đến sự phát triển của thành phố, đại diện khu vực này chúng tôi chọn 01 phường; Khu vực các xã mới được điều chỉnh địa giới hành chính từ các huyện giáp ranh về thành phố, có hoạt động thương mại dịch vụ kém, là khu vực thuần nông, chuyên sản xuất nông nghiệp, ít bị ảnh hưởng của quy hoạch phát triển đô thị, chúng tôi chọn 01 xã đại diện. Các xã, phường được lựa chọn điều tra, như sau:
+ PhườngPhạm Ngũ Lão: đại diện cho 06 phường nội thị cũ có hoạt động thương mại phát triển nằm trong quy hoạch phát triển đô: Quang Trung, Nguyễn Trãi, Trần Phú, Lê Thanh Nghị, Phạm Ngũ Lão, Trần Hưng Đạo.
+ Chọn phường Ngọc Châu đại diện cho 11 phường ngoại thị có có hoạt động thương mại phát triển và bị ảnh hưởng nhiều của quy hoạch phát triển đô
thị: Ngọc Châu, Nhị Châu, Bình Hàn, Cẩm Thượng, Việt Hòa, Tứ Minh, Hải
Tân, Thanh Bình, Tân Bình. Ái Quốc,Thạch Khôi.
+ Chọn Xã Tân Hưng đại diện cho 04 xã mới điều chỉnh địa giới hành
chính về thành phố có có hoạt động thương mại kémvà it bịảnh hưởngcủa quy
hoạch phát triển đô thị: An Châu, Nam Đồng, Thượng Đạt, Tân Hưng.
Chọn ngẫu nhiên hộ gia đình, cá nhân trong địa bàn nghiên cứu đại diện
cho các hộ gia đình, cá nhân có đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất, QSH
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành Phố Hải Dương trong giai đoạn từ năm 2012 - 2016 để điều tra, nghiên cứu.
Chọn ngẫu nhiên 3 ngân hàng trên địa bàn thành phố Hải Dương để điều tra, đánh giá các hoạt động giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấttrong giai đoạn từ năm 2012 - 2016.
3.5.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp
Các số liệu, tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất được thu thập tại UBND thành phố Hải Dương và các phòng, ban chức năng của thành phố Hải Dương; kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, các kết quả giải quyết về thủ tục hành chính được thu thập tại Văn phòng ĐKQSDĐ thành phố Hải Dương.
3.5.3. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp
- Điều trangẫu nhiên 150 hộ gia đình, cá nhân đã trực tiếp thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Văn phòng ĐKQSDĐ thành phố Hải Dương bằng phiếu điều tra in sẵn (mỗi xã, thị trấn điều tra 50 phiếu).
- Điềutra ngẫu nhiên 30 cán bộ Ngân hàng làm công tác tín dụng đã thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng ĐKQSDĐ thành phố Hải Dương thay cho người vay vốn thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Các cán bộ tín dụng được hỏi làm việc tại 03 ngân hàngcó nhiều nhất số người dân đến vay tiền (mỗi Tổ chức tín dụng điều tra 10 cán bộ tín dụng).
3.5.4. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu
2010. Trên cơ sở đó, tổng hợp theo từng nội dung và thể hiện kết quả ở dạng bảng biểu.
3.5.5. Phương pháp phân tích so sánh
Trên cơ sở tổng hợp số liệu tình hình cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành Phố Hải Dương tiến hành phân tích so sánh giữa khu vực nội
thành nằm trong quy hoạch phát triển đô thị với khu vực phường mới thành lập
có có hoạt động thương mại phát triển và bị ảnh hưởng nhiều của quy hoạch phát triển đô thị và xã mới điều chỉnh địa giới hành chính về thành phố có có hoạt động thương mại kém ít ảnh hưởng của quy hoạch phát triển đô thị, giữa từng năm của các xã, thị trấn trên địa bàn thành Phố Hải Dương.