3.1. ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU
Đề tài được nghiên cứu trên địa bàn huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội.
3.2. THỜI GIAN NGHIÊN CỨU
Đề tài nghiên cứu các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Ứng Hòa giai đoạn 2012-2016.
3.3. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (của hộ gia đình, cá nhân) trên địa bàn huyện Ứng Hịa, thành phố Hà Nội.
3.4. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
3.4.1. Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
3.4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất ở huyện Ứng Hịa
- Tình hình quản lý đất ở huyện Ứng Hịa.
- Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 huyện Ứng Hịa.
3.4.3. Thực trạng cơng tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Ứng Hòa quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Ứng Hòa quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Ứng Hịa
Cơng tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất ở, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Ứng Hòa
Đánh giá chung về công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Ứng Hòa.
3.4.4. Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại đảm bằng quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại đảm bằng quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại các xã nghiên cứu
- Đặc điểm chung các xã, thị trấn nghiên cứu
- Tình hình thực hiện giao dịch thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Tình hình thực hiện các giao dịch cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
- Tình hình thực hiện các giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Đánh giá chung về tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu
3.4.5. Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
3.5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.5.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp
Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; Tình hình quản lý và sử dụng đất. Tổng hợp các số liệu về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội theo báo cáo của huyện Ứng Hịa và các phịng ban chun mơn của huyện.
Số liệu các trường hợp đăng ký biến động do thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất theo số liệu đã đăng ký làm thủ tục tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện Ứng Hịa.
Số liệu về tình hình quản lý và sử dụng đất được tổng hợp trên cơ sở số liệu báo cáo của phịng Tài ngun và Mơi trường, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện Ứng Hòa.
3.5.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp
- Điều tra các hộ gia đình, cá nhân đã trực tiếp thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm tại Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện Ứng Hòa bằng phiếu điều tra in sẵn. Các tiêu chí điều tra gồm các thơng tin về mục đích vay; mức tiền muốn vay theo tỷ lệ phần trăm giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà; ngân hàng cho vay; diện tích đất, diện tích sàn nhà; thủ tục đăng ký; các thông tin khác về cầm cố, đặt cọc. Tác giả tiến hành điều tra với tổng số phiếu điều tra 120 tại 3 xã, thị trấn điểm nghiên cứu (số lượng 40 phiếu/xã, thị trấn để đảm bảo số liệu nghiên cứu phản ánh được mục đích nghiên cứu ở các điểm nghiên cứu). Cách tiến hành điều tra dựa trên phiếu hẹn trả kết quả được Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện Ứng Hòa cung cấp tác giả tiến hành phỏng vấn khi người dân đến nhận kết quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu phiếu phỏng vấn được thể hiện ở phần Phụ lục)
- Điều tra ngẫu nhiên 30 cán bộ ngân hàng làm cơng tác tín dụng đã thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảo tại Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện Ứng Hòa thay cho người vay tiền thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Các cán bộ tín dụng được hỏi làm việc tại 03 ngân hàng có nhiều nhất
số người dân đến vay tiền (mỗi ngân hàng điều tra 10 cán bộ tín dụng). Các tiêu chí điều tra gồm mức tiền ngân hàng cho vay (theo tỷ lệ phần trăm giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà); căn cứ cho vay; sự đơn giản, phức tạp của thủ đăng ký thế chấp; và nên hay không nên đăng ký thế chấp tại tại Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện Ứng Hòa. (Mẫu phiếu phỏng vấn được thể hiện ở phần Phụ lục).
3.5.3. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Trên địa bàn huyện Ứng Hịa có 28 xã và 01 thị trấn. Căn cứ vào các đặc điểm về kinh tế - xã hội (tốc độ phát triển kinh tế, mật độ dân số, hiện trạng hệ thống giao thông, công tác giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, …) hiện nay trên địa bàn huyện Ứng Hòa tác giả lựa chọn 3 xã, thị trấn điểm trên trục đường 21B để đánh giá việc thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, bao gồm:
+ Thị trấn Vân Đình: Là khu vực trung tâm hành chính sự nghiệp, nơi có
mật độ dân số đơng, vị trí thuận lợi về giao thông với cả đường bộ và đường thủy. Địa phận Thị trấn trải dài trên Quốc lộ 21B, tuyến đường nối Vân Đình với trung tâm Hà Nội và các huyện khác như: Thanh Oai, Mỹ Đức rồi xuống Hà Nam, vào Hịa Bình.
+ Xã Hòa Nam: Giáp với sông Đáy và quốc lộ 21B, Nằm cách trung tâm huyện 6 km về phía nam. Phía bắc giáp xã Hịa Xá và Vạn Thái; phía nam giáp xã Hịa Phú; phía Đơng giáp xã Hịa Lâm và phía tây giáp sơng Đáy, bên kia bờ là thị trấn Đại Nghĩa (huyện Mỹ Đức).
+ Xã Trường Thịnh: Là xã có Quốc lộ 21B và Tỉnh lộ 429B chạy qua. Xã lại nằm giữa những điểm giao thông quan trọng là Cầu Lão (ngã 3 đường 21B và đường 429B), Vân Đình (huyện lỵ) và Ba Thá (ngã 3 sông Đáy, sông Bùi).
- Lựa chọn 3 ngân hàng (Ngân hàng AGRIBANK, Ngân hàng chính sách
huyện Ứng Hịa, Q tín dụng nhân dân Hòa Nam) trên địa bàn huyện Ứng Hòa để
điều tra, đánh giá các hoạt động giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Các ngân hàng này là các tổ chức tín dụng có nhiều hộ gia đình, cá nhân đã thực hiện giao dịch bảo đảm và đã đăng ký giao dịch tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội huyện Ứng Hòa.
3.5.4. Phương pháp xử lý và tổng hợp số liệu tài liệu
Kết hợp các yếu tố định tính với định lượng trong q trình thu thập số liệu tại địa bàn nghiên cứu, ghi chép, thống kê, so sánh và đánh giá kết quả đã đạt được, để làm rõ kết quả trong việc thực hiện giao dịch bảo đảm.
Các số liệu điều tra được xử lý bằng phần mềm Microsoft Excel.
3.5.5. Phương pháp phân tích, so sánh
Trên cơ sở tổng hợp số liệu tình hình thế chấp bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn 3 xã, thị trấn điều tra tiến hành phân tích, đánh giá trên cơ sở so sánh giữa các đơn vị hành chính cấp xã thuộc huyện, để xác định mức độ thực hiện giao dịch đảm bảo theo yêu cầu của pháp luật.