Phần 4 Kết quả và thảo luận
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất ở huyện ứng hòa
4.4.4. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm và công
công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu
4.4.4.1. Thuận lợi
Luật Đất đai 2013 đã khẳng định quyền sử dụng đất và các giao dịch về quyền sử dụng đất thuộc đối tượng đăng ký bắt buộc; thừa nhận giá trị quyền sử dụng đất trong cơ chế thị trường, phát huy nguồn lực về đất đai. Việc cải cách và cơng khai các thủ tục hành chính tạo điều kiện cho việc thực hiện đăng ký các giao dịch bảo đảm thuận tiện hơn. Đặc biệt từ khi Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm ra đời đã quy định rõ ràng trách nhiệm và thẩm quyền của cơ quan đăng ký, thời gian giải quyết các thủ tục hành chính về giao dịch bảo đảm, tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, các nhân khi đến làm thủ tục đăng ký. Vì vậy, số lượng hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh ngày càng có chiều hướng gia tăng.
Từ năm 2012 đến 2016, tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu có 1.506 hộ gia đình, cá nhân tham gia giao dịch thế chấp nhưng tất cả đều thực hiện đăng ký tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện Ứng Hịa. Điều đó chứng tỏ rằng hiệu quả của cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai ngày càng rõ rệt.
4.4.4.2. Khó Khăn
Hệ thống văn bản pháp luật hiện hành về đăng ký giao dịch bảo đảm còn phân tán ở nhiều các Văn bản luật, chưa tập trung, thiếu đồng bộ, như: quy định về quyền sử dụng đất do Luật Đất đai năm 2003 quy định; quy định về nhà ở do Luật Nhà ở quy định; quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lại được quy định trong BLDS năm 2005... do vậy khi áp dụng khơng được đồng bộ.
Cịn thiếu thống nhất giữa các văn bản quy phạm pháp luật trong các quy định về công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm. Quy định về quyền sử dụng đất, Luật Đất đai quy định hợp đồng phải được công chứng, đồng thời phải đăng ký mới có hiệu lực. Trong khi đó, Luật Nhà ở quy định hợp đồng về nhà ở chỉ cần cơng chứng là có hiệu lực. Khoản 1 và khoản 2 Điều 323 BLDS 2005 quy định các giao dịch bảo đảm bằng nhà ở phải đăng ký để có giá trị pháp lý với người thứ ba. Song, Luật
Nhà ở lại quy định việc thế chấp nhà chỉ cần thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở mà không xác định rõ giá trị pháp lý của việc thông báo cũng như hậu quả trong trường hợp khơng thơng báo. Ngun nhân của tình trạng thiếu thống nhất này là do chưa có một đạo luật thống nhất cho việc đăng ký giao dịch bảo đảm.
Việc thực hiện thủ tục vay vốn tại các ngân hàng, quỹ tín dụng cịn thủ tục phiền hà, có quá nhiều giấy tờ để chứng minh nguồn tài chính, khả năng thanh toán... nên đa phần các hộ gia đình, cá nhân khơng có cửa hàng kinh doanh thường là không vay được vốn của các ngân hàng, quỹ tín dụng. Có những hộ gia đình chỉ cần một vài trăm triệu để làm vốn nhưng khơng có vay được vốn từ ngân hàng, quỹ tín dụng nên họ đã đem tồn bộ tài sản nhà đất thông qua giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của gia đình đi cầm cố hoặc làm thủ tục bảo lãnh cho một cơng ty nào đó để vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng. Số tiền các doanh nghiệp vay được từ các ngân hàng, quỹ tín dụng thường rất cao nhưng số tiền doanh nghiệp cho các hộ dân vay lại thấp hơn rất nhiều so với tài sản họ đem ra thế chấp. Có trường hợp doanh nghiệp mượn giấy chứng nhận của người dân để vay vốn kinh doanh dưới hình thức ủy quyền hoặc bảo lãnh. Khi doanh nghiệp không trả được nợ, quá hạn ngân hàng phát mại tài sản nhiều hộ gia đình, cá nhân đã mất hết tồn bộ tài sản.
Các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã và đang được diễn ra khá sơi nổi tại huyện Ứng Hịa cũng như một số địa phương khác trên địa bàn thành phố Hà Nội. Nhưng việc đăng ký các giao dịch bảo đảm này mới chỉ dừng lại ở việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, còn các giao dịch bảo đảm khác như: cầm cố, đặt cọc… dường như nằm ngồi sự kiểm sốt của cơ quan quản lý nhà nước tạo ra một thị trường “ngầm”, gây thất thu cho ngân sách Nhà nước. Ngoài ra, việc quản lý, cập nhật và theo dõi biến động đối với các thửa đất có giao dịch là rất khó. điều này dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu kiện về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Hệ thống hồ sơ địa chính chưa được hoàn thiện, chưa cập nhật đầy đủ các thơng tin về thửa đất cũng như q trình biến động. Chưa có phần mềm quản lý, theo dõi đồng bộ các giao dịch bảo đảm. Vì vậy, việc tra cứu và cung cấp thơng tin địa chính cịn chưa đầy đủ.
Cơ sở vật chất, nơi làm việc, kho lưu trữ hồ sơ còn quá chật hẹp chưa đáp ứng được yêu cầu công việc. Lực lượng biên chế làm việc tại Chi nhánh Văn phòng
đăng ký đất đai và Phòng Tài ngun và Mơi trường cịn q mỏng chưa đủ đáp ứng nhu cầu trong quản lý đất đai hiện nay. Đối với cán bộ địa chính các xã thì các phương tiện, trang thiết bị thiếu thốn.
Bên cạnh đó, do nhận thức pháp luật của người dân về việc đăng ký các giao