7. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
2.2. NHỮNG NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN CÔNG TÁC KIỂM SOÁT
THUẾ TNDN ĐỐI VỚI CÁC DN KINH DOANH BĐS DO CỤC THUẾ TP ĐÀ NẴNG THỰC HIỆN
2.2.1. Mô trƣờng n o n BĐS tạ TP Đà Nẵng
TP Đà Nẵng với một vị trí địa lý rất thuận lợi, là một trong những tỉnh, thành phố có lợi thế so sánh lớn về tổng thể kiến trúc không gian theo điều kiện tự nhiên. Từ đó, Cấp ủy, UBND TP Đà Nẵng chọn ngành dịch vụ du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn nhằm định hƣớng, đầu tƣ, kêu gọi, huy động mọi nguồn lực xã hội trong và ngoài nƣớc để phát triển tƣơng xứng với khả năng cũng nhƣ tiềm năng của thành phố.
Sau nhiều năm thăng trầm, hiện giá BĐS trên địa bàn TP Đà Nẵng đã bắt đầu tăng trở lại, tuy nhiên so với những thị trƣờng khác thì BĐS tại Đà Nẵng vẫn rẻ hơn rất nhiều, hấp dẫn cả giới đầu tƣ lẫn ngƣời có nhu cầu thực. Dù trên đà tăng nhẹ nhƣng BĐS Đà Nẵng so với giá tại Hà Nội và TP.HCM vẫn còn thấp xa. Ngoài giá, Đà Nẵng giữ đƣợc đà tăng trƣởng BĐS nhờ hàng loạt tiềm năng về kinh tế - xã hội ít nơi nào có đƣợc. Đó là du lịch tăng trƣởng mạnh, năm sau luôn cao hơn năm trƣớc. Bên cạnh đó là hàng loạt dự án hạ tầng giao thông hiện đại mọc lên…Tất cả gián tiếp tạo cú hích cho thị trƣờng địa ốc.
Nhiều chuyên gia BĐS chung đánh giá, thời gian tới sẽ là thời điểm thị trƣờng địa ốc Đà Nẵng bƣớc vào chu kỳ tăng trƣởng mới ngoạn mục, phát huy những lợi thế riêng có để mang lại đà tăng trƣởng dài hạn, ổn định và bền vững chứ không có chuyện “bong bóng” hay “thổi giá”. Bởi ngoài giá đất nền hợp lý, thì Đà Nẵng đã sẵn có những lợi thế đặc trƣng ít nơi nào có đƣợc: hạ tầng tốt, quy hoạch bài bản không bị manh mún, an ninh đảm bảo, dịch vụ hàng không phát triển, cơ chế chính sách thông thoáng và đặc biệt danh xƣng “thành phố đáng sống”…
Nhƣ vậy, có thể nói, thị trƣờng BĐS ở Đà Nẵng đang trên đà khởi sắc những năm gần đây và có xu hƣớng tiếp tục phát triển trong tƣơng lai, tạo điều kiện thuận lợi cho các DN gia nhập hoạt động, đóng góp nguồn thu cho NSNN. Tuy nhiên, với nguồn nhân lực kiểm soát thuế không thay đổi, cũng nhƣ thủ đoạn trốn thuế ngày càng tinh vi thì việc kiểm soát thuế của các DN kinh doanh BĐS tại Cục Thuế TP Đà Nẵng cũng sẽ khó khăn hơn.
2.2.2. Đặ đ ểm của các DN n o n BĐS trên đị bàn TP Đà Nẵng
- Các hình thức kinh doanh BĐS chủ yếu của các DN trên địa bàn TP Đà Nẵng:
Hoạt động kinh doanh BĐS gồm nhiều loại hình. Nhƣng các hình thức kinh doanh BĐS chủ yếu của các DN trên địa bàn TP Đà Nẵng hiện nay bao gồm:
+ Nhà nƣớc giao đất (có thu tiền sử dụng đất) để DN đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất dƣới hình thức phân lô, bán nền: dự án của Công ty CP Trung Nam, Công ty CP Tập đoàn mặt trời, Công ty CP Đất xanh Miền Trung…
+ Nhà nƣớc giao đất (có thu tiền sử dụng đất) để DN đầu tƣ xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê: dự án của Công ty CP Trung Nam, Công ty CP Tập đoàn mặt trời, Công ty CP Đất xanh Miền Trung…
+ Nhà nƣớc giao đất (không thu tiền SDĐ) để DN đầu tƣ xây dựng dự án nhà ở xã hội bán cho ngƣời có thu nhập thấp: dự án của Công ty CP Tập đoàn mặt trời, Vicoland…
+ Nhà nƣớc cho thuê đất để DN đầu tƣ xây dựng nhà ở để cho thuê hoặc đầu tƣ xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán hoặc cho thuê, bao gồm cả trƣờng hợp đầu tƣ xây dựng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai: dự án của các Công ty Vina Capital, KDL Biển Ngũ Hành Sơn, VinGroup…
+ Nhà nƣớc cho thuê đất để DN đầu tƣ xây dựng dự án, sau đó chuyển nhƣợng lại cho các nhà đầu tƣ khác: Dự án Hyatt Regency, với quy mô 400 biệt thự, phòng khách sạn và căn hộ đƣợc Tập đoàn Indochina Land bán cho Gaw Capital; VinaCapital chuyển nhƣợng 2 dự án: sân golf 18 lỗ Danang Golf Club và Dự án Marina Complex nằm trên bờ sông Hàn cho Quốc Cƣờng Gia Lai…
+ Mua đi bán lại hoặc cho thuê lại BĐS nhằm mục đích sinh lời. + DN thành lập để thực hiện môi giới BĐS hƣởng hoa hồng.
Với vị trí thuận lợi và xu hƣớng phát triển ngày càng tăng của thị trƣờng BĐS trên địa bàn TP Đà Nẵng, các DN kinh doanh BĐS liên tục thành lập và hoạt động, đặc biệt là từ năm 2015 đến nay, tốc độ phát triển có chiều hƣớng tăng nhanh. Trong năm 2013 và 2014, số DN kinh doanh BĐS trên địa bàn TP khoảng hơn 500 DN, tuy nhiên đến năm 2015 đã lên hơn 700 DN, chiếm tỷ trọng gần 4% trong tổng số DN hoạt động trên địa bàn. Tuy tăng về mặt số lƣợng, nhƣng mức độ nộp thuế, đóng góp nguồn thu cho NSNN trong những năm qua lại có xu hƣớng tụt giảm, hầu hết các DN chƣa kê khai thuế đúng với thực tế kinh doanh.
Kết quả thu thuế TNDN hoạt động kinh doanh BĐS tại Cục Thuế TP Đà Nẵng giai đoạn 2013-2016 thể hiện ở Bảng 2.3
Bảng 2.3: Tỷ trọng thuế TNDN từ hoạt động kinh doanh BĐS so với tổng thu thuế TNDN giai đoạn 2013-2016
ĐVT: triệu đồng
STT Năm 2013 2014 2015 2016
1 Tổng thu về thuế TNDN 1.058.297 1.097.087 1.319.825 2.002.115 2 Thuế TNDN hoạt động kinh
doanh BĐS 241.436 195.682 254.230 332.659 3 Tỷ trọng (%) 22,81% 17,84% 19,26% 16,62% 4 Số DN trên địa bàn TP Đà Nẵng 16.252 16.965 18.444 20.126 5 Số DN có hoạt động KD BĐS 564 597 722 793 6 Tỷ trọng 3,47% 3,52% 3,91% 3,94% (Nguồn: Cục Thuế TP Đà Nẵng)
Qua số liệu cho thấy, số lƣợng DN kinh doanh BĐS tăng từ 3,94% ở năm 2013 lên 3,94% ở năm 2016, tuy nhiên số thuế TNDN đóng góp từ hoạt động kinh doanh BĐS lại giảm từ 22,81% ở năm 2013 xuống còn 16,62% ở năm 2016. Sở dĩ việc kê khai thuế của các DN kinh doanh BĐS trên địa bàn TP chƣa tƣơng xứng với tốc độ và quy mô phát triển có thể xuất phát từ sự ảnh hƣởng của các nhân tố sau:
- Về đặ t ù n o n :
+ Đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS: Hoạt chuyển nhƣợng BĐS là loại hình kinh doanh đặc thù, sản phẩm tuy là vật chất hiện hữu nhƣng không bày bán trên thị trƣờng nhƣ các loại hàng hoá khác, ngƣời mua và ngƣời bán BĐS không có cơ hội và đủ lƣợng thông tin để lựa chọn đƣợc thị trƣờng phù hợp với BĐS cần giao dịch. DN kinh doanh hoạt động chuyển nhƣợng BĐS khó có thể trốn thuế bằng cách không xuất hóa đơn. Vì để sử dụng BĐS hợp pháp, tất cả các khách hàng khi mua đều muốn chứng minh nguồn gốc BĐS để đƣợc cấp Giấy
chứng nhận quyền SDĐ và tài sản gắn trên đất. Do đó, khi chuyển nhƣợng BĐS, DN bắt buộc phải xuất hóa đơn và thực hiện nghĩa vụ nộp thuế tại CQT thì mới đƣợc Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các thủ tục cấp Quyền SDĐ và tài sản gắn liền trên đất cho khách hàng. Tuy nhiên về giá cả giao dịch, Nhà nƣớc không quản lý đƣợc và ít có cơ sở để so sánh giá vì giá cả loại hình này không niêm yết và cũng không thể so sánh với giá cả sản phẩm tƣơng đƣơng trên thị trƣờng để ấn định giá.
+ Đối với hoạt động cho thuê BĐS (cho thuê căn hộ, nhà ở…): một phần không nhỏ khách hàng của dịch vụ này cá nhân và không có nhu cầu lấy hóa đơn. Do đó việc DN cho thuê BĐS có xuất hóa đơn hay không phụ thuộc rất lớn vào độ trung thực của DN.
+ Đối với hoạt động môi giới BĐS:
Môi giới BĐS cũng là một trong những hoạt động trốn thuế rất nhiều trong giai đoạn vừa qua. Với một số dự án BĐS núp bóng dƣới hình thức hợp đồng vay vốn, góp vốn đầu tƣ để chuyển nhƣợng khi chƣa có cơ sở hạ tầng và thủ tục pháp lý bằng cách chủ đầu tƣ thu tiền trƣớc của ngƣời mua nhƣng hạch toán dƣới hình thức vay vốn có điều kiện hoặc góp vốn có điều kiện vừa “lách luật” vừa tiếp tay cho các sàn giao dịch BĐS và môi giới trốn thuế.
Khi chủ dự án ký hợp đồng đặt cọc với các Công ty môi giới, từ hợp đồng đặt cọc này, có thể sang đi sang lại cho ngƣời khác mà không qua công chứng thì CQT cũng không có cơ sở áp thuế để thu. Đơn cử, tại sàn giao dịch S. trên đƣờng Bạch Đằng năm 2016 mở bán hàng trăm lô đất nền tại dự án BĐS khu Hòa Xuân với giá chỉ 520 triệu đồng/lô, khách hàng đặt mua bằng việc ký hợp đồng đặt cọc với sàn giao dịch và xuống tiền 100%. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc với khách hàng A và khách hàng A đã bán lại cho khách hàng B, rồi B bán cho C, C bán cho D,... cũng chỉ bằng một động thái đơn
tên đến nay giá đất đã tăng lên gấp đôi (khoảng 1,1 tỷ đồng/lô) nhƣng không có bất kỳ môi giới nào đóng một đồng thuế nào cho thành phố.
Nhƣ vậy, đặc điểm thứ nhất: hoạt động kinh doanh BĐS chủ yếu ở Đà Nẵng là chuyển nhƣợng BĐS, cho thuê BĐS và môi giới BĐS. Đây là những loại hình kinh doanh đặc thù, rất khó kiểm soát việc kê khai thuế và phụ thuộc rất lớn vào mức độ trung thực của DN.
- Về quy mô ủ DN n o n BĐS trên đị bàn TP Đà Nẵng:
Theo quy định trong Luật kinh doanh BĐS, tiêu chí để đƣợc kinh doanh BĐS là DN phải có vốn pháp định tối thiểu là 20 tỷ. Theo thống kê tại Cục Thuế TP Đà Nẵng thì có khoảng 80% các DN kinh doanh BĐS trên địa bàn TP Đà Nẵng có quy mô vừa và nhỏ, 20% là DN có quy mô lớn (căn cứ tiêu chí xác định DN theo quy định tại Điều 3, Nghị định số 56/2009/NĐ-CP ngày 30/6/2009 của Chính phủ về trợ giúp phát triển DN nhỏ và vừa).
Do đó, đặc điểm thứ hai của DN kinh doanh BĐS trên địa bàn TP là những DN có quy mô vừa và nhỏ, mặc dù có sự tăng lên về số lƣợng nhƣng mức vốn đầu tƣ còn thấp, chƣa dẫn đến có sự tăng trƣởng mạnh về nguồn thu.
- Ý t ứ ủ NNT:
Đa số ý thức chấp hành nghĩa vụ nộp thuế vào NSNN của DN còn khá thấp, chƣa chủ động đóng góp nguồn thu vào NSNN. Số tiền thuế DN nộp vào NSNN không phản chất đúng thực chất kết quả hoạt động SXKD của DN. Trên thực tế, DN có hàng trăm chiêu để lách thuế, trốn thuế TNDN từ hoạt động kinh doanh BĐS, dẫn đến số tiền thất thu cho NSNN không hề nhỏ. Do đó, nhƣ đã phân tích, mặc dù tỷ lệ DN kinh doanh BĐS tăng trƣởng qua các năm, tuy nhiên mức độ đóng góp nguồn thu thuế TNDN từ hoạt động kinh doanh BĐS lại có xu hƣớng ngày càng giảm trong tổng số nguồn thu thuế TNDN trong bối cảnh năm 2015 và 2016 thị trƣờng BĐS đang có sự tăng trƣởng trở lại mạnh, cho thấy mức độ trung thực của các DN còn thấp.
- Nguồn n ân lự ế toán ủ DN:
Không giống nhƣ DN kinh doanh BĐS, kế toán các loại hình DN khác có thể chƣa qua các trƣờng lớp đào tạo, hoặc có trình độ thấp, hoặc sử dụng kế toán dịch vụ, thì kế toán trong các DN kinh doanh BĐS thƣờng có một trình độ nhất định, và có am hiểu về chính sách pháp luật thuế liên quan đến BĐS, phải nghiên cứu các quy định về kê khai thuế, nộp thuế..cũng nhƣ các thủ tục, quy trình liên thông 1 cửa khi có phát sinh hoạt động chuyển nhƣợng BĐS. Việc cập nhật thông tin về các văn bản chính sách thuế hầu nhƣ đều đƣợc DN chú trọng. Các hội nghị tập huấn, tuyên truyền chính sách thuế do CQT tổ chức thƣờng đƣợc kế toán và giám đốc DN tham dự đông đủ. Khi đã tƣơng đối có sự am hiểu về chính sách pháp luật, đi kèm với những ý thức tránh thuế, trốn thuế thì hành vi vi phạm trở nên tinh vi và khó phát hiện.
Nhƣ vậy, đặc điểm thứ ba là đội ngũ kế toán của DN có trình độ đồng đều, phần lớn đều có kiến thức pháp luật bài bản liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS; tuy nhiên do vẫn còn tƣ tƣởng tối thiểu số thuế phải nộp vào NSNN nên hành vi trốn thuế ở dạng tinh vi và khó phát hiện.
- Ản ƣởng ủ ín sá t uế:
Chính sách thuế có ảnh hƣởng rất lớn đến hiệu quả của hoạt động kiểm soát thuế TNDN. Trong thời gian qua, mặc dù các chính sách thuế đã có nhiều cập nhật về nội dung để phù hợp với thực tiễn, song vẫn chƣa bắt kịp với tình hình phát triển kinh tế xã hội. Nhiều quy định về Luật không thâu tóm hết các hoạt động của DN. Đặc biệt, chính sách về thuế TNDN của hoạt động kinh doanh BĐS trong thời gian vừa qua vẫn còn bộc lộ nhiều hạn chế, ảnh hƣởng rất lớn đến hiệu quả kiểm soát thuế, làm thất thu nguồn thu vào NSNN.
Đặc điểm thứ tƣ là chính sách thuế thƣờng xuyên thay đổi và còn nhiều bất cập, ảnh hƣởng trực tiếp đến hiệu quả công tác kiểm soát thuế TNDN hoạt
2.3. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC KIỂM SOÁT THUẾ TNDN ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP KINH DOANH BĐS TẠI CỤC THUẾ TP ĐÀ NẴNG
2.3.1. Quy trình kiểm soát thuế TNDN đối với các DN kinh doanh BĐS vận dụng tại Cục Thuế TP Đà Nẵng
Việc áp dụng quy trình kiểm soát thuế TNDN đối với các DN kinh doanh BĐS tại Cục Thuế TP Đà Nẵng dựa trên các chức năng cơ bản: kê khai và kế toán thuế; kiểm tra, thanh tra giám sát thuế; quản lý nợ và cƣỡng chế nợ thuế; xử lý vi phạm hành chính về thuế, đƣợc thể hiện qua hình 2.2 dƣới dây:
Hình 2.2: Quy trình kiểm soát thuế TNDN đối với các DN kinh doanh BĐS tại Cục Thuế TP Đà Nẵng
Trong đó :
(1) Hồ sơ kê khai thuế của DN đƣợc NNT thực hiện kê khai qua mạng và đƣợc giao cho cán bộ bộ phận Kê khai – kế toán thuế xử lý. Riêng hoạt động chuyển nhƣợng BĐS kê khai theo từng lần phát sinh hoặc tạm tính theo quý đƣợc giao cho Phòng quản lý các khoản thu từ đất xử lý.
(2) Bộ phận kê khai kế toán thuế/Phòng quản lý các khoản thu từ đất xử lý tờ khai và nhận tờ khai vào hệ thống TMS.
(3) NNT sau khi kê khai thì tiến hành nộp thuế vào NSNN.
(4) Bộ phận thanh tra, kiểm tra thuế khai thác dữ liệu, thông tin hồ sơ khai thuế trên hệ thống TMS.
(4a) Bộ phận kiểm tra tiến hành kiểm tra tại bàn phát hiện sai sót yêu cầu DN giải trình;
(4b) Bộ phận thanh tra, kiểm tra tiến hành kiểm tra tại DN theo kế hoạch thanh tra, kiểm tra;
(5) Bộ phận thanh tra, kiểm tra thuế cùng Bộ phận quản lý nợ và cƣỡng chế nợ thuế thực hiện đôn đốc thu nộp tiền thuế, tiền phạt.
(6) Bộ phận thanh tra, kiểm tra thuế chuyển biên bản, kết luận thanh tra, kiểm tra, QĐXL; Bộ phận QLN&CCNT theo dõi đôn đốc quyết định; Bộ phận Kê khai – kế toán xử phạt đối với tờ khai trễ hạn dƣới 90 ngày.
2.3.2. Thực trạng kiểm soát thuế TNDN đối vớ DN n o n BĐS tại Cục Thuế TP Đà Nẵng
Cục Thuế TP Đà Nẵng xác định việc kiểm soát thuế TNDN đối với các DN kinh doanh BĐS trên địa bàn là hết sức quan trọng, bởi vì đây là một ngành còn thất thu nhiều về thuế. Việc kiểm soát thuế TNDN của các DN kinh doanh BĐS theo 4 nội dung cơ bản và thực hiện cụ thể nhƣ sau:
a. Kiểm soát ở khâu đăng ký, kê khai thuế
- Kiểm soát ở âu đăng ý:
Để đơn giản hóa và giảm thiểu thủ tục hành chính, cơ sở dữ liệu về đăng ký DN đã đƣợc đồng bộ và dùng chung giữa cơ quan đăng ký kinh doanh và