8. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
2.2.1. Phân tích hiệu quả sử dụng vốn cá biệt
a. Phân tích hiệu quả sử dụng vốn cố định
Bảng 2.1. Phân tích tỷ trọng vốn cố định Chỉ tiêu ĐVT Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 1. Tài sản cố định trđ 20,072 16,472 30,809 27,589 127,950 2. Bất động sản đầu tƣ trđ 170,193 158,248 16,306 16,306 24,789
3. Các khoản đầu tƣ tài
chính dài hạn trđ 26,724 53,698 52,936 52,707 45,609 4. Tài sản dài hạn khác trđ 71 19,835 759 449 24 5. Vốn cố định trđ 217,060 248,254 100,810 97,050 198,372 6. Tỷ trọng tài sản cố định (1/5) % 9.25 6.64 30.56 28.43 64.50 7. Tỷ trọng bất động sản đầu tư (2/5) % 78.41 63.74 16.18 16.80 12.50
8. Tỷ trọng đầu tư tài
chính dài hạn (3/5) % 12.31 21.63 52.51 54.31 22.99
9. Tỷ trọng tài sản dài
hạn khác (4/5) % 0.03 7.99 0.75 0.46 0.01
(Nguồn: Báo cáo tài chính CTCP Đầu tư Phát triển nhà Đà Nẵng)
Qua bảng 2.1, ta nhận thấy giá trị của vốn cố định biến động qua từng năm, tăng từ 217,060 trđ năm 2010 lên 248,254 trđ năm 2011, sau đó giảm mạnh xuống còn 97,050 trđ năm 2013 và tăng lên 205,916 vào năm 2014. Điều này thể hiện sự thay đổi không theo một xu hƣớng nhất định của giá trị vốn cố định.
Tỷ trọng của mỗi yếu tố cấu thành nên vốn cố định cũng thay đổi qua từng năm. Với lĩnh vực kinh doanh đặc trƣng của công ty là kinh doanh bất động sản, thi công xây dựng và đầu tƣ tài chính, dịch vụ nên vì thế tài sản cố
định không chiếm tỷ trọng cao nhất trong vốn cố định mà thay vào đó lần lƣợt là bất động sản đầu tƣ và đầu tƣ tài chính dài hạn.
Năm 2010 – 2011, ta thấy tỷ trọng bất động sản đầu tƣ là cao nhất, tiếp theo là đầu tƣ tài chính dài hạn, sau đó mới là tài sản cố định. Bất động sản đầu tƣ có giá trị cao nhất trong suốt 2 năm 2010 – 2011 là dự án KDC An Trung 2, tiếp đến là Quyền sử dụng đất Lô A2.2 Phan Đăng Lƣu. Năm 2011, bất động sản đầu tƣ giảm nhẹ vì có sự chuyển nhƣợng Quyền sử dụng đất của một số lô đất của Công ty. Ngoài đầu tƣ cổ phiếu vào CTCP Xây lắp Phát triển nhà Đà Nẵng, CTCP Chứng khoán Đà Nẵng nhƣ năm 2010, Công ty còn góp vốn liên doanh vào CTCP Tia sáng mới vào năm 2011, điều này làm giá trị đầu tƣ tài chính dài hạn tăng gấp đôi. Năm 2012 – 2013, ta nhận thấy tỷ trọng đầu tƣ tài chính dài hạn là cao nhất, tiếp theo là tài sản cố định, sau đó là bất động sản đầu tƣ. Ta hãy phân tích để làm rõ vì sao có sự thay đổi tỷ trọng từ năm 2011-2011 sang năm 2012-2013 nhƣ vậy?
Năm 2012 – 2013, giá trị của vốn cố định giảm mạnh (năm 2012 giảm 59,4% so với năm 2011), vì thế mặc dù giá trị đầu tƣ tài chính dài hạn không tăng nhƣng tỷ trọng chiếm cao nhất trong vốn cố định. Năm 2012, bất động sản đầu tƣ giảm mạnh (89,7% so với năm 2011), vì Dự án KDC An Trung 2 vốn chiếm tỷ trọng cao nhất trong bất động sản đầu tƣ năm 2010 – 2011 đã đƣa vào triển khai vào năm 2012, điều này làm giá trị dự án đƣợc chuyển vào khoản mục các dự án đầu tƣ dở dang trong Hàng tồn kho/Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang. Tài sản cố định tăng mạnh vào năm 2012, tăng 87% so với năm 2011. Tài sản cố định gồm ba khoản mục: tài sản cố định hữu hình, tài sản cố định vô hình và chi phí xây dựng cơ bản dở dang. Sự tăng lên của tài sản cố định chủ yếu nhờ sự tăng mạnh của yếu tố chi phí xây dựng cơ bản dở dang. Chi phí xây dựng cơ bản dở dang gồm mua sắm TSCĐ, xây dựng cơ bản và sửa chữa lớn TSCĐ. Đối với đặc thù của Công ty, khoản mục này
đƣợc chia thành chi phí xây dựng cơ bản dở dang cho các dự án thuộc vốn của Ngân sách Nhà nƣớc và chi phí sửa chữa và cải tạo các công trình của Công ty. Năm 2012, phát sinh chi phí sửa chữa và cải tạo nhiều công trình nhƣ chi phí cho KDC An Trung, Lô A2.2 Phan Đăng Lƣu, Lô 59 Lê Duẩn, Lô A5 Nguyễn Văn Linh.
Năm 2014 thể hiện sự tăng trở lại của vốn cố định, 205,916trđ so với 217,060trđ năm 2010. Tỷ trọng của tài sản cố định là cao nhất với 64.5%, tiếp theo là đầu tƣ tài chính dài hạn với 22.99%, còn lại là bất động sản đầu tƣ (12.5% vốn cố định). Năm 2014, giá trị tài sản cố định là 127,950trđ, tăng 363.8% so với 27,589trđ năm 2013 trong đó tài sản cố định hữu hình tăng 3713.7%, tài sản cố định vô hình tăng 11.36% và chi phí xây dựng cơ bản dở dang tăng 450%. Giá trị tài sản cố định hữu hình phát sinh tăng lên hơn 17,597trđ do xây dựng cơ bản hoàn thành của khoản mục nhà cửa, vật kiến trúc kết chuyển sang. Chi phí xây dựng cơ bản dở dang các dự án thuộc vốn ngân sách phát sinh và chi phí xây dựng cơ bản dở dang cho công trình A2.2 Phan Đăng Lƣu và công trình lô A5 Nguyễn Văn Linh tăng đột biến làm hạng mục tăng 450% so với năm 2013. Giá trị tài sản cố định vô hình tăng nhẹ với 11.36% bởi Quyền sử dụng đất tầng 1+2 - Lapaz Tower và Quyền sử dụng đất tầng 1+2+3 - Danang Plaza của Công ty.
* Phân tích hiệu quả sử dụng vốn cố định:
Bảng 2.2. Phân tích hiệu quả sử dụng vốn cố định
Chỉ tiêu ĐVT Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 1. Doanh thu thuần trđ 100,172 111,289 139,698 132,330 215,833 2. Nguyên giá TSCĐ bình quân trđ 4,795 4,836 4,959 4,813 22,411 3. Vốn cố định bq trđ 217,060 248,254 100,810 97,051 198,372 4. Lợi nhuận trƣớc thuế trđ 20,892 36,710 9,418 28,043 68,488 5. Hiệu quả sử dụng vốn cố định (4/3) % 9.63 14.79 9.34 28.89 34.52 6. Hiệu suất sử dụng TSCĐ (1/2) lần 20.89 23.01 28.17 27.49 9.63 7. Sức sinh lợi của TSCĐ (4/2) lần 4.36 7.59 1.90 5.83 3.06
(Nguồn: Báo cáo tài chính CTCP Đầu tư Phát triển nhà Đà Nẵng)
Qua bảng 2.2 thể hiện chỉ tiêu hiệu quả sử dụng vốn cố định và các chỉ tiêu về hiệu quả sử dụng TSCĐ, ta nhận thấy hiệu quả sử dụng vốn tăng dần qua các năm (ngoại trừ giảm từ 14.79% năm 2011 xuống còn 9.34% năm 2012) và tốc độ tăng của hiệu quả sử dụng vốn cố định nhanh, từ 9.34% năm 2012 lên 28.89% năm 2013. Điều này cho thấy tình hình sử dụng vốn cố định của công ty đã đƣợc chú trọng và cải thiện một cách có hiệu quả từ năm 2013. Năm 2014, hiệu quả sử dụng vốn cố định của công ty rất cao, đạt 34.52%. Điều này có nghĩa là cứ 100 đồng vốn cố định bình quân thì tạo ra 34.52 đồng lợi nhuận trƣớc thuế. Dù nền kinh tế năm 2014 tăng trƣởng GDP tăng không
đáng kể, nhiều doanh nghiệp phá sản, đóng cửa, bất động sản vẫn trong tình trạng tồn kho lớn và giảm giá nhiều nhất từ trƣớc tới nay, nhƣng Công ty có nhiều nỗ lực trong việc gia tăng doanh thu bất động sản, điều này làm lợi nhuận trƣớc thuế năm 2014 tăng nhanh, cải thiện chỉ tiêu hiệu quả sử dụng vốn cố định một cách đáng kể.
Mặc dù hiệu quả sử dụng vốn cố định rất tốt nhƣng tình hình sử dụng TSCĐ chƣa đạt hiệu quả. Giai đoạn 2010 – 2013, Công ty duy trì hiệu suất sử dụng TSCĐ ở kết quả rất khả quan, dù có biến động nhƣng không đáng kể. Năm 2014, chứng kiến hiệu quả sử dụng sụt giảm mạnh so với năm 2013, từ 27.49 giảm xuống chỉ còn 9.63. Điều này có thể đƣợc giải thích bởi sự gia tăng của nguyên giá của TSCĐ (tăng 3.66 lần so với năm 2013) trong khi doanh thu thuần tăng 0.63 lần. Năm 2014, khoản mục TSCĐ hữu hình về nhà cửa, vật kiến trúc đã đƣợc kết chuyển hơn 17 tỷ đồng từ xây dựng cơ bản hoàn thành. Dự án Chung cƣ 17 tầng LaPaz Tower – 38 Nguyễn Chí Thanh với mức doanh thu dự án dự kiến là 158,8 tỷ đồng đã đƣợc hoàn thiện. Dự án đã hoàn thiện 100% đến hết Quý I/2014 với mức tiêu thụ đạt 60% dự án. Công ty đang triển khai công tác bàn giao toàn bộ các căn hộ đã bán và tiếp tục tiêu thụ sản phẩm. Đồng thời Dự án Khu phức hợp The Monarchy – Phân kỳ I đã thi công xong phần móng và phần thân tầng 9 tòa nhà Khu 1A. hiện tại dự án đang đƣợc tiếp tục xây dựng để hoàn thiện thi công tòa nhà khu A tổng cộng 16 tầng. Nhiều dự án đã đƣợc hoàn thiện và đƣa vào sử dụng trong năm 2014 làm giá trị nguyên giá TSCĐ tăng mạnh so với năm 2013. Với thành tích doanh thu đạt đƣợc trong năm 2014, Công ty đƣợc kỳ vọng sẽ tạo ra nhiều nguồn thu lớn hơn nữa từ các dự án chung cƣ cao cấp lớn trong năm 2015, từ đó hiệu quả sử dụng TSCĐ sẽ đƣợc cải thiện tốt hơn.
Xét về sức sinh lợi của TSCĐ, chỉ tiêu này biến động liên tục trong giai đoạn 2010 – 2014. Đầu tiên là tăng mạnh từ 4.36 năm 2010 lên 7.59 năm 2011.
Nhƣng sau đó, sức sinh lợi của TSCĐ bắt đầu sụt giảm, thấp nhất là 1.90 vào năm 2012, và hồi phục lại 3.06 vào năm 2014. Nếu so sánh với chính bản thân công ty với những năm trƣớc, sức sinh lợi của TSCĐ chƣa đƣợc cải thiện, hiệu quả sử dụng TSCĐ thấp. Công ty cần có nhiều cố gắng trong việc nâng cao hiệu quả sử dụng TSCĐ, góp phần làm tăng doanh thu cho Công ty.
b. Phân tích hiệu quả sử dụng vốn lưu động
* Phân tích tỷ trọng vốn lƣu động: Bảng 2.3. Phân tích tỷ trọng vốn lƣu động Chỉ tiêu ĐVT Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 1. Tiền và các khoản
tƣơng đƣơng tiền trđ 10,794 1,548 656 1,323 4,326
2. Đầu tƣ tài chính ngắn
hạn trđ 7,446 2,586 62 322 6,312
3. Các khoản phải thu
ngắn hạn trđ 66,999 80,905 127,022 83,576 77,426
4. Hàng tồn kho trđ 78,250 155,243 315,696 326,444 181,438
5. Tài sản ngắn hạn khác trđ 6,578 4,300 316 533 1,413
6. Vốn lƣu động trđ 170,068 244,582 443,753 412,199 270,916
7. Tỷ trọng tiền (1/6) % 6.35 0.63 0.15 0.32 1.60
8. Tỷ trọng đầu tư tài
chính ngắn hạn (2/6) % 4.38 1.06 0.01 0.08 2.33 9. Tỷ trọng phải thu ngắn hạn (3/6) % 39.40 33.08 28.62 20.28 28.58 10. Tỷ trọng hàng tồn kho (4/6) % 46.01 63.47 71.14 79.20 66.97 11. Tỷ trọng tài sản ngắn hạn khác (5/6) % 3.87 1.76 0.07 0.13 0.52
(Nguồn: Báo cáo tài chính CTCP Đầu tư Phát triển nhà Đà Nẵng)
Qua bảng 2.3 phân tích tỷ trọng vốn lƣu động của Công ty giai đoạn 2010 – 2014, ta nhận thấy hàng tồn kho luôn chiếm tỷ trọng cao nhất trong vốn lƣu
động và ngày càng tăng dần. Năm 2014, hàng tồn kho chiếm 66.97% vốn lƣu động, tiếp theo là tỷ trọng khoản phải thu ngắn hạn (28.58% năm 2014), còn lại thì chiếm tỷ trọng không đáng kể.
Đầu tiên ta xem xét khoản mục hàng tồn kho của công ty. Năm 2010, giá trị của hàng tồn kho là 78,250 triệu đồng. Hàng tồn kho chính là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang, mà chủ yếu là các dự án đầu tƣ đang dở dang. Dự án chủ yếu của năm 2010 là Dự án Danang Plaza – 06 Nguyễn Du, hình thành trƣớc khi công ty thực hiện cổ phần hóa năm 2010. Trong dự án này, Công ty cổ phần Đầu tƣ Địa Ốc Ô tô Phƣơng Trang (PUTA) tham gia đầu tƣ 70% tổng mức đầu tƣ và đƣợc sở hữu 70% diện tích khai thác của dự án sau khi hoàn thành tƣơng ứng với tỷ lệ vốn tham gia đầu tƣ. Năm 2011, giá trị hàng tồn kho tăng gấp đôi so với năm 2011 (155,243 triệu đồng), với định hƣớng xây dựng công ty trở thành doanh nghiệp mạnh về đầu tƣ bất động sản cũng nhƣ tiếp tục khai thác thế mạnh trong lĩnh vực xây dựng, tham gia đấu thầu nhận thi công nhiều công trình trong cả nƣớc, năm 2011, hàng tồn kho của công ty có thêm các công trình xây lắp dở dang nhƣ Bệnh viện 600 giƣờng, hạ tầng kĩ thuật khu dân cƣ Văn hóa – TT An Trung 2,… Công ty cũng triển khai đầu tƣ xây dựng chung cƣ thu nhập vừa để thay thế các chung cƣ cũ đã hƣ hỏng, xuống cấp có vị trí thuận lợi tại Trung tâm thành phố nhƣ 38 Nguyễn Chí Thanh, số 13 Nguyễn Chí Thanh và số 59 Lê Duẩn, An Trung. Ngoài những yếu tố trên, Công ty đã đầu tƣ hơn một nửa giá trị hàng tồn kho vào khoản mục hàng hóa bất động sản cho Lô A1.22 Nguyễn Hữu Thọ và Lô A5 Nguyễn Văn Linh. Năm 2012 là một năm tăng trƣởng đột biến của hàng tồn kho, đạt 315,696 triệu đồng. Việc hạch toán hơn 127,009 triệu đồng từ dự án khu dân cƣ An Trung 2 vào các dự án đầu tƣ dở dang trong khoản mục chi phí sản xuất kinh doanh, dở dang năm 2012 làm giá trị hàng tồn kho tăng nhanh nhƣ vậy. Khu chung cƣ An Trung 2 là một trong bốn dự án thuộc cụm dự án nhà ở xã hội Blue House với
mục tiêu đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho ngƣời dân Đà Nẵng, thu hút nguồn nhân lực và thực hiện chủ trƣơng giải quyết vấn đề nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp, vì thế tính thanh khoản của khoản mục này cao. Sự gia tăng hàng tồn kho không phải là điều xấu. Ngoài ra các khoản mục khác thay đổi không đáng kể. Năm 2013, hàng tồn kho biến động không đáng kể, chủ yếu là có sự tham gia của dự án The Monarchy. Năm 2014 chứng kiến sự giảm mạnh của hàng tồn kho, đạt 181,438 triệu đồng. Thứ nhất, công ty đã bán hết lƣợng hàng hóa bất động sản (hơn 93,700 triệu đồng). Thứ hai, chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang cũng đã giảm so với năm 2013, đây là thời gian các dự án đầu tƣ dở dang từ trƣớc đã đƣợc triển khai đang dần hoàn thiện nhƣ Chung cƣ Lapaz Tower (2011) hay Chung cƣ Danang Plaza (năm 2006). Điều này cho thấy sự hiệu quả trong việc quản lý hàng tồn kho của công ty.
Sau khi xem xét nguyên nhân sự biến động của hàng tồn kho, tiếp đến là một khoản mục chiếm tỷ trọng cao không thua kém hàng tồn kho chính là các khoản phải thu ngắn hạn, mà chủ yếu là phải thu khách hàng ngắn hạn. Điều này thể hiện chính sách mua bán chịu của công ty. Năm 2010, giá trị phải thu ngắn hạn là 66,999 triệu đồng, trong đó phải thu khách hàng hoạt động kinh doanh bất động sản là 62.3%, tiếp theo là phải thu khách hàng hoạt đông xây lắp với 28,9%. Năm 2011, phải thu ngắn hạn tăng lên thành 80,905 triệu đồng. Khoản mục phải thu giảm nhẹ, điều làm chỉ tiêu ngắn hạn tăng chính là sự gia tăng của các khoản phải thu ngắn hạn khác, chủ yếu là phải thu từ các đối tác của công ty nhƣ Công ty CP Xây lắp phát triển nhà Đà Nẵng, Công ty Phƣơng Trang (Danang Plaza) cũng nhƣ chi phí đền bù các khu quy hoạch trên địa bàn thành phố. Năm 2012, phải thu ngắn hạn tiếp tục tăng mạnh, đạt 127,022 triệu đồng. Nguyên nhân chính là phải thu khách hàng tăng, chiếm 96% phải thu ngắn hạn, với phải thu khách hàng từ hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm 54,6 %, phải thu hoạt động xây lắp chiếm 40,8%. Điều này có thể đƣợc giải
thích bởi chính sách mua bán chịu của công ty trong hoạt động kinh doanh các khu chung cƣ dành cho ngƣời có thu nhập vừa với chất lƣợng cao. Năm 2012, công ty tiếp tục khai thác các Dự án chung cƣ cao cấp Danang Plaza, Khu dân cƣ phía Bắc Phan Bá Phiến, Khu dân cƣ Hòa Phát 3 mở rộng. Đây cũng là thời gian công ty tiếp tục hoàn thiện và chào bán toàn bộ căn hộ tại chung cƣ 17 tầng Lapaz Tower cũng nhƣ nhận thầu thi công Công trình nhà ở xã hội tại các khu dân cƣ trên địa bàn thành phố. Vì thế cả hai khoản phải thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản lẫn hoạt động xây lắp đều tăng. Hai năm 2013 – 2014 phải thu ngắn hạn giảm dần, chủ yếu là phải thu khách hàng giảm, cụ thể là