8. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
3.1.3. Chiến lƣợc phát triển trung và dài hạn của công ty
- Phát triển thƣơng hiệu Nhà Đà Nẵng thành một công ty xây dựng và kinh doanh bất động sản có uy tín trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng và các tỉnh Miền Trung.
- Công ty tiếp tục khai thác các Dự án Chung cƣ cao cấp Danang Plaza – 16 Trần Phú; Chung cƣ Lapaz Tower – 38 Nguyễn Chí Thanh; Chung cƣ The Monarchy tại đƣờng Trần Hƣng Đạo – Khu dân cƣ Văn hóa thể thao An Trung, Xây dựng Cơ sở hạ tầng và khai thác quỹ đất tại Khu dân cƣ phía Bắc Phan Bá Phiến, Khu dân cƣ Hòa Phát 3 mở rộng và Khu dân cƣ Bắc nút giao thông Hòa Cầm.
- Chuyển nhƣợng các Bất động sản đã đầu tƣ, tìm kiếm nguồn đầu ra để khai thác tối đa lợi nhuận của dự án.
- Nhận thầu thi công Công trình nhà ở xã hội tại các Khu dân cƣ trên địa bàn Thành phố.
- Tiếp tục tìm các nhà đầu tƣ, tạo mối liên kết với Sàn bất động sản trong thành phố Đà Nẵng để phát triển dịch vụ kinh doanh môi giới Bất động sản của Sàn Bất động sản NDN.
3.1.4. Kế hoạch phát triển trong thời gian tới
- Với sự phát triển hiện tại của NDN trong bối cảnh nền kinh tế hiện nay, Hội đồng Quản trị công ty sẽ phấn đấu để Công ty hoàn thành kế hoạch do Đại hội Cổ đông đề ra.
- Tìm kiếm các đối tác có tiềm năng hợp tác đầu tƣ thực hiện các dự án khu phức hợp của công ty, đồng thời tạo mối liên kết với các Sàn Giao dịch bất động sản để phát triển dịch vụ kinh doanh môi giới bất động sản của công ty.
- Triển khai hoàn thiện Khu phức hợp The Monarchy – Đơn nguyên 1A phía Đông bờ sông Hàn.
- Chung cƣ Lapaz Tower, bàn giao các căn hộ đã bán và triển khai các đợt chào bán tiếp theo.
- Tiếp tục khai thác quỹ đất tại dự án Bắc nút Giao thông Hòa Cầm.
3.2. CÁC BIỆN PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG VỐN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN NHÀ ĐÀ NẴNG
3.2.1. Biện pháp nâng cao hiệu quả vốn cố định
* Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản cố định:
Đối với công ty, việc mua sắm tài sản cố định đúng phƣơng hƣớng, đúng mục đích có ý nghĩa quan trọng để nâng cao hiệu quả sử dụng vốn cố định nói riêng và hiệu quả sử dụng vốn nói chung. Nếu công ty không chủ động đầu tƣ, đổi mới máy móc, thiết bị nhất là quy trình công nghệ thì chắc chắn sẽ bị thua kém trong cạnh tranh. Tuy nhiên, công ty cần phải xem xét hiệu quả của
sự đầu tƣ mang lại, công ty mua sắm tài sản cố định cần phải dựa trên khả năng hiện có của mình về lao động, khả năng tiêu thụ sản phẩm, nghiên cứu kỹ lƣỡng các tài sản cố định đầu tƣ về mặt tiến bộ khoa học kỹ thuật, nân cao năng suất và chất lƣợng công trình nhằm tạo ra sức cạnh tranh cho sản phẩm trên thị trƣờng.
Tỷ trọng TSCĐ tăng dần qua các năm là do Công ty tăng cƣờng đầu tƣ trang bị máy móc thiết bị hàng năm để phục vụ cho các dự án đầu tƣ khu chung cƣ, khu phức hợp cũng nhƣ hoạt động xây lắp trên toàn thành phố, cũng nhƣ nhận kết chuyển từ khoản mục xây dựng cơ bản dở dang. Đồng thời cũng chính vì sự đầu tƣ này đã dẫn đến hiệu quả sử dụng TSCĐ giảm sau giai đoạn cổ phần. Do đó Công ty phải có chiến lƣợc và kế hoạch sản xuất kinh doanh cụ thể trong ngắn hạn và dài hạn từ đó đƣa ra những giải pháp khả thi đƣa các dự án đầu tƣ vào hoạt động một cách có hiệu quả nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh nói chung cũng nhƣ hiệu quả sử dụng vốn nói riêng.
Để tận dụng tối đa khả năng của tài sản cố định, Công ty cần có các biện pháp nhƣ sau:
- Khi mua sắm, thanh lý bất cứ một loại tài sản cố định nào cũng cần phải xem xét một cách kỹ lƣỡng. Trƣớc khi mua sắm thêm một tài sản cố định mới, công ty cần có một phƣơng án kinh doanh khả thi để khi tài sản cố định đƣa vào sản xuất kinh doanh thì có thể phát huy đƣợc hết khả năng, đảm bảo đầu tƣ hiệu quả. Do việc mua sắm tài sản chủ yếu bằng nguồn vốn vay cho nên công ty phải có trách nhiệm trả lãi định kỳ và hoàn trả phần gốc trong một thời hạn nhất định. Do đó, sẽ thúc đẩy công ty cần phân tích kỹ lƣỡng, tìm giải pháp tốt nhất để đƣaa tài sản vào sử dụng một cách triệt để sao cho kết quả kinh doanh bù đắp đƣợc chi phí đã bỏ ra.
- Đối với các loại thiết bị có thời gian khấu hao kéo dài, công suất kém thì công ty nên có sửa chữa lớn để nâng cấp. Trong điều kiện chi phí bỏ ra
quá lớn so với việc đầu tƣ thêm và hiệu quả tƣơng đƣơng một thiết bị mới cùng loại thì công ty nên mua một thiết bị mới để thay thế.
- Tổ chức định kỳ kiểm tra chi tiết về tài sản cố định ở công ty để báo cáo về TSCĐ hiện có và tình hình thực tế để kế toán có thể tổng hợp các số liệu cụ thể làm cơ sở lập kế hoạch trích khấu hao TSCĐ chính xác, kịp thời và qua đó giúp cho các nhà quản trị theo dõi tình hình sử dụng TSCĐ của công ty để có thể tiến hành phân tích và đƣa ra những quyết định đúng đắn, kịp thời nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng TSCĐ của công ty.
- Tiến hành phân cấp quản lý tài sản cố định cho các bộ phận trong công ty, quy định rõ trách nhiệm, quyền hạn đồng thời kiểm kê, đánh giá hiệu quả sử dụng TSCĐ trong một năm. Đối với TSCĐ thuộc loại thanh lý hay bán nhƣợng thì công ty cần tiến hành lập hội đồng đánh giá thực trạng về mặt kỹ thuật, thẩm định về giá trị của tài sản.
* Tăng cƣờng cho hoạt động đầu tƣ tài chính dài hạn:
Đầu tƣ tài chính dài hạn là một hoạt động đầu tƣ rất mới mẻ và rất năng động đối với vốn đầu tƣ lớn. Chi tiêu này càng cao chứng tỏ khả năng tạo ra nguồn lợi tức lâu dài cho doanh nghiệp càng nhiều. Bởi vậy, doanh nghiệp cần huy động mọi nguồn lực, tranh thủ mọi cơ hội để tăng cƣờng cho hoạt động đầu tƣ tài chính dài hạn.
3.2.2. Biện pháp nâng cao hiệu quả vốn lƣu động
* Biện pháp nâng cao hiệu quả hàng tồn kho:
Trong khâu dự trữ, cần có sự kiểm tra chuyên môn về nguyên vật liệu chính, nguyên vật liệu phụ đƣa vào sản xuất bởi ảnh hƣởng của nguyên vật liệu tới chất lƣợng công trình là rất lớn. Mặt khác, nguyên vật liệu của công ty đƣợc mua từ nhiều nguồn khác nhau nên chất lƣợng cũng khác nhau. Do đó cần phải có một đội ngũ mua giàu kinh nghiệm, linh hoạt để luôn hoàn thành nhiệm vụ của mình. Trong các hợp đồng ký kết mua bán nguyên vật liệu cần
có sự giám sát chặt chẽ về số lƣợng, chất lƣợng, giá cả, thời gian và cả địa điểm giao hàng. Trong hợp đồng, cần đƣa ra các điều kiện cụ thể nhƣ: nếu bên giao vật liệu không đúng số lƣợng, chất lƣợng, thời gian thì sẽ bị phạt theo phần trăm của hợp đồng. Trong quá trình sản xuất cần có sự giám sát chặt chẽ theo từng hạng mục công trình để đảm bảo quy cách, mẫu mã và chất lƣợng sản phẩm. Tổ chức rút ngắn thời gian lƣu thông hàng hóa, tiết kiệm chi phí để từ đó rút ngắn thời gian luân chuyển vốn, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng hàng tồn kho của công ty.
Qua phân tích hiệu quả hàng tồn kho, tốc độ lƣu chuyển của hàng tồn kho chƣa thật sự có hiệu quả chủ yếu là khoản mục chi phí xây dựng dở dang và hàng hóa bất động sản. Nhƣ vậy vấn đề giải quyết hàng tồn kho của công ty chủ yếu là làm công tác hạn chế sản phẩm dở dang, quản lý tiết kiệm chi phí sản xuất. Công ty cần có chiến lƣợc mở rộng kinh doanh sản phẩm với nhiều nhà phân phối, đối tác mới nhằm tăng doanh thu và giảm tối thiểu hàng tồn kho. Đồng thời, Công ty thƣờng xuyên kiểm tra chất lƣợng công trình các khu chung cƣ, các công trình dân dụng đƣợc xây dựng để đảm bảo an toàn cho khách hàng, nắm bắt nhu cầu thị hiếu của khách hàng để giải phóng hàng tồn kho thu hồi vốn kịp thời.
Công ty cần phải cân đối hợp lý hóa dây chuyền sản xuất để các bộ phận trong xây dựng không phải chờ nhau, gây lãng phí thời gian làm chậm tiến độ thi công, kéo dài thời gian hoàn thành công trình. Chính sự phân công sắp xếp hợp lý sẽ giúp cho công ty hoàn thành khối lƣợng xây lắp,vƣợt kế hoạch rút ngắn thời gian hoàn thành công trình, do đó sẽ giảm đƣợc chi phí sản xuất kinh doanh dở dang.
Trong quá trình thi công, cần tiến hành các biện pháp nhằm sử dụng có hiệu quả nguyên vật liệu của công ty nhƣ tiến hành lập các định mức sử dụng
nguyên vật liệu. Đồng thời tìm kiếm các nguồn cung cấp nguyên vật liệu mới giá rẻ hơn hoặc có những điều kiện cung cấp thuận lợi hơn.
Đảm bảo chất lƣợng công trình, quan hệ tốt với khách hàng để họ nhanh chóng thanh toán tiền hàng khi công trình đƣợc hoàn thành.
Là công ty hoạt động trong lĩnh vực xây lắp và kinh doanh bất động sản, nếu hàng tồn kho quá thấp thì sẽ không đảm bảo hoạt động sản xuất kinh doanh. Do vây, công ty cần tính toán mức dự trữ tồn kho hợp lý để nâng cao hiệu quả sử dụng hàng tồn kho của công ty.
* Biện pháp nâng cao hiệu quả đối với các khoản phải thu:
Các khoản phải thu có tác dụng làm tăng doanh thu bán hàng, chi phí tồn kho giảm, tài sản cố định đƣợc sử dụng hiệu quả song nó cũng làm tăng chi phí đòi nợ, chi phí trả cho nguồn tài trợ để bù đắp sự thiếu hụt ngân quỹ.
Công ty có khoản nợ phải thu ngắn hạn chiếm tỷ trọng khá cao trong vốn lƣu động, trong đó chủ yếu vẫn là phải thu khách hàng. Nhƣ vậy vốn lƣu động của công ty đang bị chiếm dụng khá nhiều trong khi công ty lại đang thiếu vốn để đầu tƣ. Chính vì thế cần quản lý chặt chẽ hơn nữa các khoản phải thu để tăng đƣợc doanh thu, tận dụng tối đa năng lực sản xuất hiện có vừa bảo đảm tính hiệu quả của khoản phải thu.
Khoản phải thu của công ty phát sinh nhiều hay ít phụ thuộc vào các yếu tố nhƣ tình hình nền kinh tế, giá cả sản phẩm, chất lƣợng sản phẩm và chính sách bán chịu của công ty. Trong các yếu tố này, chính sách bán chịu ảnh hƣởng mạnh nhất đến khoản phải thu và sự kiểm soát của công ty. Do vậy, công ty phải xây dựng chính sách bán chịu hợp lý.
- Thực hiện hình thức chiết khấu nhằm khuyến khích khách hàng thanh toán sớm góp phần hạn chế tình trạng nợ nần, dây dƣa kéo dài. Bên cạnh đó, công ty cần xác định tỷ lệ chiết khấu hợp lý trong mối quan hệ với lãi suất vốn vay của ngân hàng. Bởi vì khi các khoản phải thu lớn, công ty sẽ phải vay
vốn ngân hàng hoặc các hình thức khác để bù đắp, kịp thời thỏa mãn các nhu cầu của sản xuất kinh doanh. Do đó việc công ty giảm cho khách hàng một tỷ lệ nhất định trên tổng số tiền hàng mà tỷ lệ đó nhỏ hơn lãi suất vay vốn để thu hồi đƣợc tiền hàng một cách sớm nhất vẫn có lợi hơn là không thực hiện chiết khấu để khách hàng chiếm dụng vốn trong một thời gian và trong thời gian đó công ty lại phải đi vay vốn và chịu lãi suất cao hơn.
- Đề nghị với Ban Giám đốc soạn thảo một chính sách chi trả rõ ràng để hạn chế những vấn đề phát sinh, yêu cầu khách hàng ký thỏa thuận, quy định việc thanh toán bắt buộc phải thực hiện đúng hạn và nêu rõ mức phạt khách hàng phải chịu nếu thanh toán chậm.
- Kế toán của công ty nên thiết lập một quy trình thu hồi nợ: Xác định rõ cá nhân nào sẽ chịu trách nhiệm làm việc với các khách hàng cũng nhƣ quy định rõ thời gian, cách thức cho việc gửi thƣ nhắc nhở hay các cuộc gọi điện thoại. Các nhân viên cần phải ý thức đƣợc tầm quan trọng của việc thu hồi nợ chứ không chỉ đơn thuần xem đó là một việc kiêm nhiệm. Không phải ai cũng có kỹ năng đòi nợ nên Ban Giám đốc phải chọn ngƣời phù hợp nhất trong số nhân viên để tới gặp khách nợ. Ngƣời đó có thể thuộc bộ phận kế toán hoặc là một nhân viên có mối quan hệ tốt nhất với khách nợ. Việc khuyến khích, phát triển và thƣởng xứng đáng cho nhân viên thu nợ hiệu quả có thể mang lại hiệu quả trong việc giảm thời gian thu nợ và tăng dòng tiền mặt.
Cách tốt nhất để giảm thiểu nợ là công ty nên cẩn trọng trong khâu bán chịu, chúng ta nên đặt ra tiêu chuẩn, điều khoản cũng nhƣ thời hạn bán chịu. Công ty không nên chấp nhận bán chịu với mọi giá để giải phóng hàng tồn kho. Hoặc là khi bán chịu công ty cần phân tích khả năng tín dụng của khách hàng và đánh giá các khoản tín dụng đƣợc đề nghị nhằm xem xét khách hàng có thể thanh toán đúng thời hạn hay không. Để làm đƣợc điều này, công ty phải xây dựng đƣợc một hệ thống tiêu chí tín dụng nhƣ: phẩm chất, tƣ cách
tín dụng, năng lực trả nợ, vốn của khách hàng, tài sản thế chấp, điều kiện của khách hàng.
Công ty phải theo dõi chặt chẽ các khoản phải thu bằng cách sắp xếp chúng theo độ dài thời gian để theo dõi và có biện pháp giải quyết các khoản phải thu khi đến kỳ hạn, theo dõi kỳ thu tiền bình quân khi thấy kỳ thu tiền bình quân tăng lên mà doanh thu không tăng, có nghĩa là công ty đang bị ứ đọng ở khâu thanh toán cần phải có biện pháp kịp thời để giải quyết.
Ngoài ra, là một công ty kinh doanh bất động sản, công ty cần linh hoạt nên bán chịu ở mức nào, khi nào nên nới lỏng, khi nào nên thắt chặt để giữ chân khách hàng.
3.2.3. Biện pháp tăng doanh thu, quản lý chi phí nhằm tăng hiệu quả sử dụng vốn
- Tăng doanh thu: Với đặc điểm kinh doanh của Công ty trên ba lĩnh vực là xây lắp, đầu tƣ kinh doanh bất động sản và hoạt động đầu tƣ tài chính, do đó biện pháp để tăng doanh thu hiệu quả phải áp dụng cho từng lĩnh vực, chung nhất là:
+ Tăng cƣờng công tác nghiên cứu, dự báo thị trƣờng để nắm bắt kịp thời nhu cầu của thị trƣờng, tổ chức mạng lƣới tiêu thụ có hiệu quả. Đây là biện pháp tốt nhất để tăng số lƣợng, doanh số bán hàng trong cả hiện tại và tƣơng lai, tạo điều kiện cho việc định hƣớng đầu tƣ trong những năm tiếp theo.
+ Tiếp tục khai thác các dự án Chung cƣ cao cấp, Khu dân cƣ. Nhận thầu thi công Công trình nhà ở xã hội, cũng nhƣ thực hiện các dự án đầu tƣ và khai thác quỹ đất tại các dự án còn dang dở của Công ty. Dự án Khu dân cƣ Green Lake đã triển khai thi công xong 90% cơ sở hạ tầng và đã mở bán giai đoạn 1 vào tháng 4/2014 với mức tiêu thụ đạt 70% dự án. Công ty cần đẩy nhanh công tác triển khai chuyển quyền sở hữu cho các cá nhân và tiếp tục tiêu thụ sản phẩm. Đây là dự án đƣợc kỳ vọng sẽ mang lại doanh thu vƣợt trội trong
năm 2015. Dự án Khu phức hợp The Monarchy – Phân kỳ 1 đã hoàn thiện đến