Một khâu rất quan trọng trong quá trình đấu giá QSD đất là việc bồi thường giải phóng mặt bằng. Thực tế cho thấy nhiều dự án đấu giá QSD đất tại một số địa phương bị ngưng trệ do công tác bồi thường giải phóng mặt bằng không được giải quyết triệt để dẫn đến tình trạng chây ỳ và tâm lý không đồng tình từ phía người dân trong khu vực giải phóng mặt bằng. Để giải quyết tình trạng trên tỉnh, thành phố cần thực hiện các biện pháp sau:
a. Tiếp tục cho thực hiện thủ tục thu hồi đất đối với những dự án đã thoả thuận được 80% diện tích đất của dự án, mà phần còn lại nhà đầu tư
không thể thoả thuận được, Nhà nước thực hiện thủ tục thu hồi đất và áp dụng biện pháp cưỡng.
b. Quy định cụ thể hơn về các dự án nhà ở được áp dụng hình thức thu hồi đất của người sử dụng để giao cho chủ đầu tư, gồm các dự án sử dụng đất để phát triển các khu đô thị mới và các khu nhà ở có quy mô, phát triển các khu dân cư nông thôn tại các xã thuộc thành phố.
c. Khi áp dụng giá bồi thường, hỗ trợ đối với các khu giáp ranh có mức giá khác nhau, Chủ tịch UBND thành phố phải chủ động tháo gỡ bằng các biện pháp điều chỉnh , hỗ trợ cho phù hợ với thực tế từng khu vực, không làm ảnh hưởng đến chính sách chung và các dự án khác trên địa bàn.
d. Việc bồi thường giải phóng mặt bằng do cơ quan Nhà nước thực hiện, không yêu cầu nhà đầu tư trực tiếp làm việc với người có đất bị thu hồi. Thời gian bồi thường giải phóng mặt bằng phải đúng với kế hoạch đã đề ra, cần có chế tài sử phạt nếu vi phạm.
e. Phải công khai, minh bạch trong việc thực hiện bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất để nhân dân hiểu và đồng thuận, đảm bảo khu tái định cư phải có điều kiện tốt hơn nơi ở cũ.
3.3. Một số đề xuất đối với công tác quản lý nhà nước về đấu giá đất ở trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột
Nhằm nâng cao hơn nữa hiệu quả quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất ở tại địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, chính quyền địa phương cần tập trung nghiên cứu thực hiện tốt các giải pháp sau:
1. Cần có đội ngũ cán bộ chuyên trách làm công tác định giá đất nhằm đảm bảo giá đất khởi điểm đưa ra đấu giá sát với giá thị trường. Tổ chức thường xuyên các lớp đào tạo ngắn hạn về nâng cao nghiệp vụ quản lý ở các cấp quản lý, cấp trên tổ chức đào tạo cho cấp dưới về nghiệp vụ định giá đất theo một chương trình thống nhất; Tổ chức trang thông tin điện tử về hướng dẫn nghiệp vụ quản lý, phổ biến kinh nghiệm quản lý, pháp luật, quy hoạch, mở diễn đàn trao đổi kinh nghiệm trong định giá đất đai ; Đề nghị sự trợ giúp về hỗ trợ kỹ thuật và xây dựng năng lực từ các tổ chức phát triển ; Cử các cán bộ chuyên môn đi đào tạo, học hỏi kinh nghiệm, tiếp xúc và làm quen với các phương pháp và kỹ thuật tiên tiến trong khoa học định giá đất . Đầu tư nguồn lực tài chính trang thiết bị hiện đại phục vụ cho công tác định giá và xây dựng các chỉ số thị trường. Quy định rõ hơn các trường hợp áp dụng phương pháp định giá để xác định giá đất tại các vị trí; Quy định rõ các nội dung, yêu cầu trong khảo sát, thu thập thông tin về giá đất thị trường; Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất, không áp dụng hệ số vị trí.
2. Kiểm tra kỹ hồ sơ, bảo mật thông tin của người tham gia đấu giá, bên cạnh đó cần giám sát chặt chẽ phiên đấu giá nhằm giảm bớt hiện tượng thông thầu xảy ra. Ngoài ra chỉ nên tiếp nhận hồ sơ trước thời điểm đấu giá mỗi thửa đất, biện pháp này có thể mất nhiều thời gian tại phiên đấu giá nhưng giảm bớt được hiện tượng “họp dàn xếp” giá trước mỗi phiên đấu giá.
3. Chú trọng công tác lập quy hoạch sử dụng đất đến từng xã, thị trấn và hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng trước khi đưa vào đấu giá để nâng cao giá trị của đất. Quy hoạch sử dụng đất đảm bảo phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội của tỉnh; đáp ứng được yêu cầu quy hoạch chuyên ngành khác trên địa bàn tỉnh và đáp ứng được tiêu chí phân bổ của quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia. Đồng thời đảm bảo tính kề thừa, tính liên tục và tính phát triển của quy hoạch sử dụng đất kỳ trước. Quy định rõ trách nhiệm, quyền hạn của cơ quan trong việc tổ chức triển khai, giám sát, quản lý quy hoạch. Xây dựng các chế tài đảm bảo các quy hoạch được duyệt sẽ được triển khai trên thực tế, loại trừ tình trạng phá vỡ quy hoạch một cách tùy tiện.
4. Đánh giá đúng nhu cầu sử dụng đất tại khu vực đấu giá cũng như quảng bá rộng rãi thông tin đấu giá để có thể thu hút thêm nhiều người tham gia nhằm nâng cao tỷ lệ đấu giá thành công các thửa đất. Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định nhu cầu đất ở như: số dân và mật độ dân số, trình độ phát triển kinh tế xã hội, điều kiện cơ sở hạ tầng , tính lịch sử, đặc điểm các tụ điểm dân cư, các điều kiện địa hình, địa chất, thủy văn, tổng diện tích và cơ cấu sử dụng đất cho đơn vị hành chính hoặc khu vực. Công tác thông tin quảng bá ngoài việc phải thực hiện theo đúng quy định của pháp luật thì phải chú trọng nâng chao chất lượng tuyên truyền từ cơ sơ xã, phường.
5. Để giảm thiểu các trường hợp trúng đấu giá nhưng lại “bỏ cọc” từ chối trúng đấu giá, đề nghị nâng mức đặt cọc lên khoảng 50% giá khởi điểm. Mặt khác khi nâng mức tiền đặt cọc lên khoảng 50% giá khởi điểm sẻ hạn chế được các thành phần tham gia với mục đích “ cò “ . việc nâng mức đặt cọc trong đấu giá QSD đất cần được xem xét, thảo luận một cách nghiêm túc, khoa học trước khi áp dụng sẻ hạn chế được các trường hợp thông qua đấu giá đẩy giá đất lên cao, thành giá ảo để buôn bán, chuyển nhượng những thửa đất khác trong khu vực, hay những vùng phụ cận.
6. Cơ quan chuyên môn cần hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận theo đúng thời gian quy định để người sử dụng đất sớm có điều kiện thực hiện các quyền của mình. Để giảm bớt thời gian cấp giấy có thể cho người trúng đấu giá QSD đất nộp tiền và lệ phí trước bạ ngay tại Trung tâm phát triển quỹ đất mà không cần phải đến làm việc với cơ quan thuế, kho bạc nhà nước; xem xét giảm thủ tục bàn giao đất thực địa, vì trước khi tham gia đấu giá, người đấu giá đã kiểm tra, tìm hiều thửa đất cần thiết, mặt khác đất đưa ra đấu giá là đất sạch, đã hoàn
thành công tác giải phống mặt bằng và cắm móc phân thửa đảm bảo diện tích, kích thước theo bản vẻ quy hoạch.
7. Những dự án có thu hồi đất nông nghiệp nhằm phục vụ cho đấu giá QSD đất ở, muốn đảm bảo hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất thì chính quyền địa phương cần đề xuất để trích lại một tỷ lệ nhất định phần chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm cho người sử dụng đất nông nghiệp có đất bị thu hồi. Hiện nay nhà nước có chủ trương trích lại 70% nguồn thu từ đấu giá đất cho đia phương có đất đưa ra đấu giá sau khi cân đối cho phí đầu tư, để thực hiện chương trình mục tiêu quốc gia xây dựng nông thôn mới, là lợi ích chung cho toàn xã hội; còn đối với người bị thu hồi đất, ngoài đền bù đất đã có tính đến hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, tuy nhiên chưa tính hết người dân mất sinh kế lâu dài trên đất bị thu hồi.
8. Trong một số trường hợp khi thực hiện giải phóng mặt bằng phục vụ cho dự án phát triển quỹ đất để đấu giá nếu có đất thuộc thẩm quyền thu hồi của UBND cấp tỉnh thì UBND tỉnh cần ủy quyền cho UBND cấp thành phố thu hồi để đẩy nhanh tiến độ đấu giá đất; vì công tác phát triển quỹ đất ngoài việc đảm bảo an sinh xã hội, cân đối nhu cầu sử dụng đất với điều kiện phát triển kinh tế xã hội, thì vấn đề vô vùng quan trọng luôn được xem xét đó là hiệu quả đầu tư, công tác đấu giá QSD đất đã tạo nguồn thu ngân sách như thế nào. Nếu được ủy quyền quyết định thu hồi đất trong một vài trường hợp nhất định, sẻ rút ngắn được thời gian tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí đền bù ích bị biến động;rút ngắn thời gian thực hiện dự án, giảm thiểu trượt giá do kéo dìa thời gian thực hiện, dự án sẻ mang lại hiệu quả cao, tăng nguồn thu ngân sách nhà nước.
9. Đối với những dự án chỉ nhằm giải quyết nhu cầu đất ở thực sự cho người dân thì Nhà nước cần xem xét để đưa ra những điều kiện ràng buộc đối với người tham gia đấu giá. Vì theo quy định như hiện nay, người dân có thu nhập thấp và trung bình rất khó trúng đấu giá nhằm giải quyết nhu cầu đất ở thực sự của mình, nên tình trạng dân xây dựng nhà không phép ở khu vực nông thôn diển biến phức tạp, làm cho công tác quản lý đất đai gặp nhiều khó khăn, xu thế khoảng cách giàu nghèo tăng lên vì người người giàu có điều kiện tích tụ đất đai. Nếu nhà nước tạo cơ chế cho người dân có thu nhập thấp và trung bình không những ổn định tình hình phát triển kinh tế xã hội, thu hẹp khoảng cách giàu nghèo còn tạo ra hiệu ứng tích cực trong công tác giải phóng mặt bằng để phát triển quỹ đất.
10. Nhà nước tạo điều kiện để người dân có thu nhập thấp hoặc trung bình được vay vốn ưu đải khi có nhu cầu đấu giá QSD đất. Hiện nay trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột chưa có nguồn vay ưu đải cho đấu giá QSD
đất, nếu có được nguồn vay ưu đải này sẻ kích thích người dân tham gia đấu giá, ngoài việc giải quyết được nhu cầu đất ở cho người dân thì hiệu quả công tác đấu giá QSD đất ở khu vực nông thôn cũng được tăng lên, việc người dân bị thửai kéo vào việc thông thầu, dìm giá trong tổ chức đấu giá QSD đất được hạn chế khi họ có khã năng quyết định mua được đất ở cho chính mình.
11. Xây dựng trung tâm tổ chức đấu giá khép kính, trang thiết bị hiện đại, hội đồng tổ chức đấu giá chuyên nghiệp, có trình độ chuyên môn cao sẻ tối ưu hóa hiệu quả đấu giá QSD đất. Vì nếu được như thế thì công việc tiếp nhận, tổng hợp hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá được rút ngắn; quản lý người tham gia đấu giá đúng quy định trong thời gian diển ra cuộc đấu giá, những người đăng ký đấu giá, người được ủy quyền đấu giá thay người đăng ký mới được vào hội trường, khi đấu giá xong mới được ra ngoài; công tác đảm bảo an ninh, trât tự cho người đấu giá cũng như hội đồng tổ chức đấu giá được đảm bảo; đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá linh hoạt, chất lượng, khống chế được các tình huống mất trật tự, thông thầu thông thầu, dìm giá ngay tại trong hội trường đấu giá. Khi có hội trường đấu giá đảm bảo trang thiết bị, có thể tổ chức đấu giá theo kiểu “cuốn chiếu” cho từng thửa đất tại thời điểm tổ chức đấu giá, có thể đây là kiểu đấu giá tối ưu nhất không chỉ đấu giá QSD đất mà cho tất cả các hình thức khác.
Quy trình lập dự án đấu giá, thực hiện dự án đấu giá cần có sự giám sát chặt chẽ của các cơ quan quản lý, có cơ chế kiểm tra chéo, tăng cường sự giám sát của người dân và các cơ quan báo chí, từ đó ngăn chặn được các hành vi tiêu cực có thể xảy ra. Cho phép UBND thành phố trích lập quỹ phát triển đất giao cho phòng Tài chính kế hoạch quản lý, để giảm bớt thủ tục hành chính trong quá trình ứng vốn thực hiện các dự án phát triển quỹ đất có quy mô nhỏ; hiện nay vốn phát triển quỹ đất do quỹ phát triển đất trực thuộc UBND tỉnh quản lý, quá trình ứng vốn thực hiện dự án phát triển quỹ đất phải quan nhiều khâu.
Tiểu kết chương 3:
Để công tác đấu giá QSD đất mang lại hiệu quả tích cực nhất, đòi hỏi phải thực hiện nhiều giải pháp đồng bộ và từng bước tháo gỡ vướng mắc và bất cập, tuy nhiên vấn đề cơ bản nhất về cơ chế chính sách là phải tạo lập thị trường đất đai và phải là một thị trường cạnh tranh, minh bạch có sự điều tiết của Nhà nước. Khi đã có thị trường đất đai, việc xác lập giá thị trường sẽ rất thuận lợi và đó là căn cứ chính để Nhà nước quy định giá đất theo khung và bảng giá phục vụ cho công tác quản lý đấu giá đất đai. Với cách làm như trên, công tác đấu giá QSD đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khi thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình về đất đai, thúc đẩy sự phát triển của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS làm ăn chân chính, đồng thời hạn chế tình trạng chủ đầu tư dự án làm ăn chụp giật, manh mún làm ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống nhân dân và sự lành mạnh của thị trường BĐS. Cách làm này cũng nhằm đáp ứng mục tiêu và nhiệm vụ ngân sách mà nhà nước đặt ra trong thời kỳ hội nhập.
Đấu giá QSD đất thực chất là một hình thức chuyển nhượng quyền sữ dụng đất đặc biệt, trong đó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên đối tác trong giao dịch BĐS. Điểm khác biệt của hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng quyền sữ dụng đất trên thị trường là không qua sự mặc cả mà thông qua cơ chế đấu giá công khai để quyết định giá bán. Qua thực tiễn đấu giá QSD đất trong thời gian qua cho thấy: Hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật, chính sách pháp luật về bán đấu giá tài sản nói chung và đấu giá QSD đất nói riêng đã và đang áp dụng trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột dần được hoàn thiện bảo đảm các quan hệ đất đai vận động theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa
Trung tâm phát triển quỹ đất từng bước đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ; chú trọng đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị, trụ sở làm việc đầy đủ cho các Tổ chức phát triển quỹ đất; thực hiện các dự án phát triển quỹ đất đảm bảo đủ quỹ đất để thực hiện giao đất, cho thuê đất qua hình thức đấu giá.
Đấu giá QSD đất ở đã mang lại hiệu quả nhất định trên các lĩnh vực:
Về mặt kinh tế: Đấu giá QSD đất là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Đồng thời đấu giá QSD đất loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế "xin, cho" đã tồn tại trong thời gian dài ở địa phương, tạo được sự công bằng, minh bạch trong công tác giao đất, thu hút được nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác nhau tham gia vào thị trường BĐS.
Về mặt xã hội: Đấu giá QSD đất đã tạo điều kiện tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương. Đây là nguồn thu cơ bản để thực hiện đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, góp phần cải thiện đời sống của nhân