2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
1.2.2. Các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất
Nghĩa vụ của người sử dụng đất
- Dưới góc độ ngôn ngữ học: “Nghĩa vụ là việc mà pháp luật hay đạo đức bắt
buộc phải làm đối với xã hội, đối với người khác”.
- Dưới góc độ pháp lý: Nghĩa vụ là những hành vi mà một người phải thực hiện
vì lợi ích của người khác.
Từ khái niệm chung về nghĩa vụ được đề cập trên đây, chúng ta có thể hiểu
nghĩa vụ của người SDĐ là những hành vi do pháp luật quy định buộc người SDĐ
phải thực hiện hoặc không được thực hiện vì lợi ích của Nhà nước, của xã hội và của
tổ chức, cá nhân khác trong quá trình SDĐ. Ví dụ: Nghĩa vụ SDĐ đúng mục đích, đúng ranh giới; nghĩa vụ bồi bổ, cải tạo đất,...
Về nghĩa vụ chung của người SDĐ (quy định tại Điều 170 Luật Đất đai 2013)
bao gồm [36]:
- SDĐ đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ
sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng
đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền SDĐ; thế chấp, góp vốn bằng
quyền SDĐ theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện NVTC theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích
hợp pháp của người SDĐ có liên quan.
- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn SDĐ mà
không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
Nghĩa vụ tài chính là một trong những nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải thực
hiện đối với Nhà nước để được quyền sử dụng đất hoặc khai thác và sử dụng đất đai. Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quy định nghĩa vụ tài chính phục vụ
cho công tác quản lý đất đai, khuyến khích khai thác và sử dụng hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả quỹ đất đai, đóng góp vào nguồn thu ngân sách Nhà nước.
NVTC của người SDĐ là số tiền mà người SDĐ phải nộp cho Nhà nước khi
thực hiện các quyền và lợi ích của mình đối với việc sử dụng đất đai và các bất động
Để đảm bảo thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu và đảm bảo cho việc SDĐ có hiệu quả, cùng với việc quy định các quyền của người SDĐ pháp luật đất đai
còn quy định các nghĩa vụ của người SDĐ là cách xử sự mà pháp luật bắt buộc các chủ
thể phải thực hiện trong quá trình SDĐ.
Các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất thường thực hiện gồm:
1.2.2.1. Tiền sử dụng đất
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam và Luật Đất đai qua các thời kỳ đã quy định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó người được giao đất không
phải là chủ sở hữu về đất đai được giao. Người được giao đất phải thực hiện nghĩa vụ
nộp tiền sử dụng đất một lần theo quy định và được thực hiện các quyền về sử dụng đất như: “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, quyền được bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất…” [36] và các quyền chung của người sử dụng đất quy định tại Điều 166
Luật Đất đai .
Theo qui định của Nghị định số 45/2014/NĐ- CP của Chính phủ ngày
15/5/2014 quy định về thu tiền SDĐ trong các trường hợp sau:
- Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ.
- Nhà nước cho phép chuyển mục đích SDĐ từ đất nông nghiệp, đất phi nông
nghiệp không phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục đích kinh
doanh thuộc trường hợp phải nộp tiền SDĐ.
- Nhà nước công nhận quyền SDĐ cho các đối tượng đang SDĐ thuộc trường
hợp phải nộp tiền SDĐ.
a. Đối tượng nộp tiền SDĐ, bao gồm:
- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở.
- Tổ chức kinh tế: Được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để
bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa
trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền SDĐ gắn với hạ tầng; được giao đất để xây
dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết
hợp cho thuê.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đấtđể thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết
b. Đối tượng không phải nộp tiền SDĐ: Được quy định tại điều 11 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP
- Miễn tiền SDĐ trong hạn mức giao đất ở khi SDĐ để thực hiện chính sách
nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền SDĐ theo quy định của pháp luật về người có công; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc
thiểu số ở vùng có điều kiện KTXH đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; SDĐ để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; nhà ở cho người phải
di dời do thiên tai.
- Miễn tiền SDĐ trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối
với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng
bào dân tộc và miền núi theo Danh mục các xã đặc biệt khó khăn do Thủ tướng Chính
phủ quy định.
- Miễn tiền SDĐ đối với diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở cho
các hộ dân làng chài, dân sống trên sông nước, đầm phá di chuyển đến định cư tại các khu, điểm tái định cư theo quy hoạch, kế hoạch và dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Miễn tiền SDĐ đối với phần diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở để bố trí tái định cư hoặc giao cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Thủ tướng Chính phủ quyết định việc miễn tiền SDĐ đối với các trường hợp
khác do Bộ trưởng BTC trình trên cơ sở đề xuất của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan
ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch UBND cấp tỉnh.
c. Căn cứ tính tiền SDĐ:
Tiền sử dụng đất= Diện tích đất x Giá đất x thời hạn SDĐ
Diện tích đất: Diện tích đất được Nhà nước giao, được phép chuyển mục đích
sử dụng, được chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền SDĐ, được cấp GCNQSDĐ.
Giá đất: Là giá đất theo mục đích SDĐ được giao tại thời điểm giao đất do Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh quy định hàng năm. Trong trường hợp Nhà nước giao đất dưới hình thức đấu giá QSDĐ thì sẽ sử dụng giá đất trúng đấu giá để tính tiền SDĐ.
Thời hạn SDĐ: Được xác định theo Quyết định giao đất, Quyết định cho phép
chuyển mục đích SDĐ, Quyết định gia hạn SDĐ hoặc GCNQSDĐ. Trừ đất ở được
Tiền SDĐ của thời hạn 70 năm (70–n)x1,2% ] Tiền SDĐ của thời hạn 70 năm Tiền SDĐ của thời hạn giao đất (n năm) x x = [
- Đối với đất có thời hạn sử dụng lâu dài hoặc dự án có thời hạn sử dụng là
70 năm:
Tiền SDĐ = Diện tích đất x Giá đất - Số tiền được bồi thường (nếu có)
- Đối với dự án có thời hạn SDĐ dưới 70 năm thì giảm thu tiền SDĐ của mỗi năm không được giao đất sử dụng là 1,2% của mức thu 70 năm:
n: Thời hạn giao đất tính bằng năm
1.2.2.2. Tiền thuê đấtkhi Nhà nước cho thuê
Theo Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụngđất cho đối tượng có nhu
cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất [36] .
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê.
Hiện nay, những hộ gia đình, cá nhân và tổ chức trong và ngoài nước khi thuê
đất của Nhà nước đều phải nộp tiền thuê đất theo qui định của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và được hướng dẫn bằng Thông tư 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014
của BTC hướng dẫn một số Điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày
15 tháng 5 năm 2014 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, cụ thể như sau:
a. Đối tượng nộp tiền thuê đất:
Hộ gia đình cá nhân và tổ chức trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam hay tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được quyền lựa chọn một trong hai hình thức là
thuê đất trả tiền hàng năm và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Và nếunhư các đối tượng này lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì họ sẽ thực hiện được các quyền đối với đất thuê được qui định tại Điều 167 Luật đất đai 2013 như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
b. Đối tượng không thu tiền thuê đất:
- Được Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ.
- Được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ
- Tổ chức, cá nhân SDĐ xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu
công nghiệp theo qui hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Tổ chức, cá nhân được phép thăm dò, khai thác khoáng sản mà không sử dụng
lớp đất mặt và không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng lớp đất mặt thì không thu tiền thuê đất đối với diện tích không sử dụng trên mặt đất.
c. Xác định tiền thuê đất:
Việc xác định tiền thuê đất căn cứ vào đơn giá thuê đất, diện tích thuê và số năm thuê. Đơn giá thuê đất một năm tính bằng 1% đến dưới 3% giá đất theo mục đích SDĐ thuê do UBND tỉnh ban hành theo quy định của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP
ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất.
d. Miễn giảm tiền thuê đất
- Người thuê đất sẽ được miễn tiền thuê đất trong các trường hợp SDĐ trong để
xây dựng nhà chung cư cho cho công nhân của khu công nghiệp hoặc xây dựng kí túc xá
sinh viên bằng tiền từ NSNN; đất dùng để xây dựng công trình công cộng ở các lĩnh vực
giáo dục, văn hóa, y tế, thể dục thể thao, khoa học công nghệ với mục đích kinh doanh
(xã hội hóa); hoặc xây dựng các dự án đầu tư thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư.
- Các hợp tác xã thuê đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh sẽ được giảm 50%
tiền thuê đất.
- Trường hợp thuê đất sản xuất mà bị thiên tai, hoả hoạn thì sẽ được giảm tiền thuê đất cho năm bị thiên tai hoặc cho thời gian phải ngưng hoạt động.
- Miễn hoặc giảm tiền thuê đất đối với trường hợp đất thuê để xây dựng trụ sở cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự nước ngoài, cơ quan đại diện của tổ chức
quốc tế theo điều ước quốc tế hoặc theo nguyên tắc có đi có lại.
- Việc miễn giảm tiền thuê đất sẽ không được áp dụng đối với người thuê đất theo
hình thức trúng đấu giá quyền SDĐ hoặc đấu thầu dự án có quyền SDĐ.
- Trường hợp người thuê đất SDĐ vào mục đích trồng cây lâu năm (sản xuất
nông nghiệp) theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì thời gian xây dựng cơ
bản vườn cây được miễn tiền thuê đất áp dụng đối với từng loại cây thực hiện theo quy
trình kỹ thuật trồng và chăm sóc cây lâu năm do Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn qui định.
e. Thu nộp tiền thuê đất
Tiền thuê đất sẽ được nộp vào NSNN bằng tiền Việt Nam (VNĐ). Người thuê đất
phải nộp tiền thuê đất theo thông báo của cơ quan thuế, nếu chậm nộp tiền thuê đất vào NSNN thì mỗi ngày chậm nộp chịu phạt là 0,05% theo qui định của Luật Quản lý Thuế.
1.2.2.3. Thuế sử dụng đất
Thuế sử dụng đất là một khoản thu được hình thành và tồn tại một cách khách
quan, là một hợp phần không thể thiếu trong hệ thống thuế của quốc gia. Căn cứ để
tính thuế phải trên cơ sở xác định mức địa tô. Tuy nhiên, thực tế việc xác định mức địa
tô là hết sức khó khăn, do đó, Nhà nước thường áp dụng trên cơ sở chính sách thuế
theo từng giai đoạn lịch sử cụ thể.
Tùy theo điều kiện đặc thù của mỗi nước mà quy định sắc thuế khác nhau, ở nước
ta có thể phân định các loại thế đối với đất đainhư sau:
- Thuế nhà đất (nay là thuế sử dụng đất phi nông nghiệp)
Thuế nhà đất là thuế thu đối với nhà và đối với đất ở, đất xây dựng công
trình [8].
Từ năm 2003 đến năm 2011, thuế nhà đất được thu theo Pháp lệnh về thuế nhà
đất năm 1992 và Nghị định 94/CPnăm 1994 của Chính phủ. Căn cứ tính thuế được áp dụng được áp dụng theo công thức:
Thuế nhà đất = (S) x (H) x (MT) x (GT), Trong đó:
S là diện tích đất ở, đất xây dựng công trình chịu thuế.
H là hạng đất: Được xác định theo hạng đất chịu thuế nông nghiệp trong khu vực.
Cụ thể: đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc khu vực đô thị hoặc vùng ven đô
thì hạng đất được xác định là hạng đất nông nghiệp cao nhất trong vùng; đối với đất ở, đất xây dựng công trình chịu thuế ở vùng nông thôn được xác định là hạng đất nông
nghiệp bình quân trong xã.
MT là mức thuế: Đối với đất thuộc đô thị thì mức thuế bằng từ 3 - 32 lần mức
thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng cao nhất trong vùng; đối với vùng ven đô thị
thì mức thuế bằng 2 – 2,5 lần; đất thuộc vùng nông thôn thì mức thuế bằng 01 lần mức
thuế sử dụng đất nông nghiệp bình quân của xã.
GT là giá thóc: Được tính theo giá thóc của vụ cuối năm liền kề trước năm thu
thuế do cơ quan Nhà nước quy định .
Ngày 17 tháng 6 năm 2010, Quốc hội ban hành Luật số 48/2010/QH12 Luật
Thuế SDĐ phi nông nghiệpđã được thông qua tại kỳ họp Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XII, kỳ họp thứ 7 và có hiệu lực ngày 01/01/2012, Luật
Thuế SDĐ phi nông nghiệp đã thay thế Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992 và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1994 và Nghị định
số 53/2011/NĐ-CP ngày 01/7/2011 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành một số điều của Luật Thuế SDĐ phi nông nghiệp, cụ thể như sau:
a. Đối tượng chịu thuế phi nông nghiệp, bao gồm: Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công
nghiệp, đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, đất khai thác, chế biến