3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.3.2. Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
3.3.2.1. Kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính
Huyện Vĩnh Linh có 22 đơn vị hành chính (03 thị trấn, 19 xã). Kết quả đăng ký
giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Linh kể từ ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành theo số liệu tổng hợp từ Chi nhánh Văn
phòng đăng ký đất đai huyện Vĩnh Linh giai đoạn 2014 - 2018 được thể hiện cụ thể
trong bảng 3.9.
Bảng 3.9. Số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất của huyện Vĩnh Linh theo đơn vị hành chính
ĐVT: Hồ sơ TT Đơn vị hành chính cấp xã Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 Tổng 1 TT. Bến Quan 105 136 62 73 86 462 2 TT. Cửa Tùng 246 277 299 262 328 1412 3 TT. Hồ Xá 757 826 725 768 690 3766 4 Xã Vĩnh Chấp 171 171 160 120 145 767 5 Xã Vĩnh Hà 197 211 136 123 129 796 6 Xã Vĩnh Hiền 63 57 49 46 47 262 7 Xã Vĩnh Hòa 177 200 138 130 87 732 8 Xã Vĩnh Kim 107 112 114 101 67 501 9 Xã Vĩnh Khê 54 55 60 40 28 237 10 Xã Vĩnh Nam 137 121 95 80 79 512 11 Xã Vĩnh Sơn 348 278 209 170 194 1199 12 Xã Vĩnh Tân 111 111 77 102 86 487 13 Xã Vĩnh Tú 130 164 127 112 108 641 14 Xã Vĩnh Thạch 79 62 71 55 68 335 15 Xã Vĩnh Thái 20 10 26 18 5 79 16 Xã Vĩnh Thành 103 119 89 98 97 506 17 Xã Vĩnh Thủy 381 365 256 232 259 1493 18 Xã Vĩnh Lâm 297 261 192 141 230 1121 19 Xã Vĩnh Trung 91 110 42 51 26 320 20 Xã Vĩnh Long 205 214 149 189 130 887 21 Xã Vĩnh Giang 102 139 111 116 105 573 22 Xã Vĩnh Ô 0 0 0 3 3 Tổng 3881 3999 3187 3030 2994 17091
Tình hình đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện rất sôi động với tổng số đã đăng ký tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai
huyện trong 05 năm là 17.091 hồ sơ nhưng phân bố không đồng đều giữa các đơn
vị xã, thị trấn và qua các năm. Điều này cho thấy nhu cầu vay vốn để đầu tư sản
xuất, kinh doanh, tiêu dùng và giải quyết khó khăn trong cuộc sống của người dân,
là tiền đề góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của huyện.
Đặc biệt trong các năm 2014, 2015, số lượng các giao dịch đảm bảo bằng
quyền sử dụng đất ở mức rất cao (lần lượt 3881 và 3999) giao dịch, sau đó giảm
mạnh xuống ở mức dao động 3.000 giao dịch. Nguyên nhân của số liệu trên là do từ năm 2013, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chương trình 30.000 tỷ nhằm hỗ trợ
cho các cán bộ, công chức thu nhập thấp có điều kiện có nhà ở, đồng thời góp phần thúc đẩy sự hoạt động của thị trường bất động sản trong nước. Trên cơ sở đó, các ngân hàng trên địa bàn tỉnh Quảng Trị cũng đã có những gói kích cầu tiêu dùng,
trong đó đặc biệt là hạ lãi suất cho vay và nới lỏng điều kiện cho vay, do đó nhiều
hộ gia đình, cá nhân đã thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để xây nhà, đầu tư kinh doanh, mở rộng quy mô sản xuất,... dẫn đến thị trường bất động sản biến động mạnh, giá đất tăng cao, số lượng giao dịch lớn, nhu cầu vay vốn để mua đất tăng. Việc các ngân hàng thực hiện các gói hỗ trợ cho vay người mua nhà,
mua đất như gói cho vay 70% giá trị tài sản, người dân chỉ cần bỏ ra số tiền ban đầu là 30% giá trị tài sản là có thể mua được đát hoặc nhà. Đó cũng chính là một giao dịch
thế chấp của người sử dụng đất đối với ngân hàng. Chính chính sách hỗ trợ này đã tạo điều kiện cho người dân có thể có đất hoặc nhà ở khi điều kiện tài chính chưa thật sự đủ mạnh để mua như trước đây. Kết quả là số lượng các giao dịch đảm bảo bằng
quyền sử dụng đất tăng mạnh đột biến. Đến năm 2016, Chính phủ quyết định kết thúc chương trình 30.000 tỷ từ ngày 01/1/2017, các ngân hàng thương mại cũng
tiến hành tăng lãi suất, bỏ các gói kích cầu và do người dân cũng đã vay trong các
năm trước đó nên việc thế chấp quyền sử dụng đất giảm hẳn (năm 2016 giảm 812
giao dịch so với năm 2015).
Một nguyên nhân khác cũng ảnh hưởng lớn đến số lượng các giao dịch đảm bảo
tại các xã, thị trấn trong huyện Vĩnh Linh trong thời gian qua là do nhu cầu về xuất
khẩu lao động trên địa bàn tăng. Nhận thấy việc xuất khẩu lao động sang các nước như
Nhật Bản, Hàn Quốc, Malaysia,… sẽ mang lại một nguồn lực kinh tế to lớn và có giá trị hơn nhiều so với làm việc tại Việt Nam, các gia đình sẵn sàng cầm cố, thế chấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm có được một khoản kinh phí phù hợp để đưa con em họ tham gia xuất khẩu lao động. Các ngân hàng cũng nhận thấy đây là một
nguồn lực to lớn trong việc thúc đẩy sự phát triển của mình nên cũng đã đẩy mạnh
hoạt động cho vay này, tạo điều kiện tối đa cho người dân có kinh phí tham gia các chương trình xuất khẩu lao động.
Tại các địa phương tại các xã, thị trấn (thị trấn Hồ Xá: 3766 hồ sơ; thị trấn
Cửa Tùng: 1412 hồ sơ; xã Vĩnh Thủy: 1493 hồ sơ; xã Vĩnh Lâm: 1121 hồ sơ; xã Vĩnh Sơn: 1199 hồ sơ) là những xã có tình hình kinh tế - xã hội phát triển so với các xã, thị trấn khác trên địa bàn huyện nên việc người dân thực hiện quyền sử
dụng tài sản để thế chấp, vay vốn nhằm phục vụ nhu cầu kinh doanh là điều thiết
yếu. Mặt khác, trong tình hình hiện nay, khi Đảng, Nhà nước có nhiều chính sách
nhằm tạo điều kiện tối đa cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa phát triển, trong đó nổi
bật là chính sách tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tiếp cận các nguồn vốn vay từ
nhiều nguồn khác nhau, nới lỏng điều kiện cho vay cũng như sự rút ngắn thời gian
thẩm định hồ sơ của các ngân hàng nên người dân có điều kiện dễ dàng hơn trong
việc thực hiện vay vốn nhằm mục đích kinh doanh của mình.
Các xã, thị trấn còn lại có số lượng hồ sơ thấp hơn, xã Vĩnh Ô có 03 hồ sơ, xã Vĩnh Thái có 79 hồ sơ giao dịch trong giai đoạn 2014 – 2018. Trong đó, xã Vĩnh Ô là xã miền núi đặc biệt khó khăn, phần lớn người dân là đồng bào dân tộc thiểu số; có
gần 90% diện tích đất là đất rừng phòng hộ nên người dân không có nhiều đất để sản
xuất, canh tác. Xã Vĩnh Ô có diện tích tự nhiên và dân cư nằm trên địa bàn của hai
huyện Vĩnh Linh và Gio Linh, sau khi phân định lại địa giới hành chính theo bản đồ
364 lấy sông Bến Hải làm ranh giới giữa hai huyện. Như vậy, phần đất của xã Vĩnh Ô
nằm phía bờ Nam sông Bến Hải thuộc quyền quản lý nhà nước về đất đai của huyện Gio Linh, còn quản lý hành chính thuộc huyện Vĩnh Linh. Đây là khó khăn đối với đồng bào dân tộc thiểu số trong việc xác lập quyền sử dụng đất để yên tâm đầu tư phát
triển sản xuất.
Một đặc điểm chung của các xã ở khu vực đồi núi, ít có các mô hình kinh doanh cá thể, doanh nghiệp nhỏ và vừa nên nhu cầu về vốn không thực sự lớn. Các
hộ gia đình, cá nhân lại có nghề nghiệp chủ yếu là làm nông nghiệp nhỏ, ít cần vốn để nâng cao quy mô trồng trọt, chăn nuôi nên việc sử dụng tài sản để thực hiện việc
thế chấp là không nhiều. Mặt khác, có một số trường hợp chưa có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất nên không thể thực hiện việc thế chấp đối với ngân hàng, mặc
dù họ vẫn sinh sống và canh tác trên mảnh đất của họ. Việc người dân chưa có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là do nhiều nguyên nhân khác nhau như: người dân
không chủ động thực hiện việc đăng ký đất đai, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất; hoặc người dân đã thực hiện đăng ký đất đai, đã có giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất nhưng lại không đến nhận do không có tiền nộp tiền sử dụng đất,… Có thể thấy rõ hơn, kết quả thống kê, so sánh tình hình đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại 22 đơn vị hành chính của huyện Vĩnh Linhgiai đoạn
462 1412 3766 767 796 262 732 501 237 512 1199 487 641 335 79 506 1493 1121 320 887 573 3 0 1000 2000 3000 4000 TT Bến Quan TT Cửa Tùng TT Hồ Xá Vĩnh Chấp Vĩnh Hà Vĩnh Hiền Vĩnh Hòa Vĩnh Kim Vĩnh Khê Vĩnh Nam Vĩnh Sơn Vĩnh Tân Vĩnh Tú Vĩnh Thạch Vĩnh Thái Vĩnh Thành Vĩnh Thủy Vĩnh Lâm Vĩnh Trung Vĩnh Long Vĩnh Giang Vĩnh Ô
Hình 3.3. Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất của huyện Vĩnh Linh giai đoạn 2014-2018
(Nguồn: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Vĩnh Linh ) Công tác giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất tại huyện Vĩnh Linh trong
những năm vừa qua đã phản ánh quá trình phát triển kinh tế - xã hội của huyện, thể
tăng quy mô sản xuất. Sự phát triển này xuất phát từ nhiều phía gồm nhu cầu về vốn
của người dân phục vụ sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác tăng cao; do ủy ban
nhân dân huyện đã đẩy mạnh cải cách hành chính theo hướng giảm tối đa thời gian
chờ đợi cho người dân, giảm thủ tục trong các hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai;
do các ngân hàng trên địa bàn đã mở rộng các gói cho vay tài chính hướn đến các đối tượng là những hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu về vốn phục vụ hoạt động phát triển
quy mô sản xuất trên địa bàn.
3.3.2.2. Kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất theo thời gian
Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Vĩnh Linh qua 05 năm từ 2014 - 2018 theo số lượng hồ sơ được thể hiện
trong bảng 3.10.
Bảng 3.10. Kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất của huyện Vĩnh Linh giai đoạn 2014-2018
Năm Tổng số hồ sơ giao dịch Tỷ lệ (%) số hồ sơ giao dịch
Năm 2014 3881 22.71 Năm 2015 3999 23.40 Năm 2016 3187 18.64 Năm 2017 3030 17.73 Năm 2018 2994 17.52 Tổng cộng 17.091 100
(Nguồn: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Vĩnh Linh)
Tổng số hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Vĩnh Linh là 17.091 hồ sơ. Trong đó: Năm 2014 có
số lượng là 3.881 hồ sơ chiếm 22.71%, năm 2015 có số lượng là 3.999 hồ sơ chiếm
23.40%, năm 2016 có số lượng là 3.187 hồ sơ chiếm 18.65%, năm 2017 có số lượng là 3.030 hồ sơ chiếm 17.73% và năm 2018 có số lượng là 2.994 hồ sơ chiếm 17.52%.
3881 3999 3187 3030 2994 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000
Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018
Tổng
hồ sơ
Hình 3.4. Số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằngQSD đất của huyện Vĩnh Linh giai đoạn 2014-2018
(Nguồn: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Vĩnh Linh)
Qua biểu đồ so sánh giữa các năm về số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất từ năm 2014 - 2018 ta thấy tình hình đăng ký giao dịch bảo
đảm có chiều hướng tăng giảm không đồng đều theo các năm. Nguyên nhân của tình trạng này là do sự tác động của nhiều yếu tố như cơ chế, chính sách và các quy định của Nhà nước; sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; cơ chế cho vay của các ngân hàng, các tổ chức tín dụng trên địa bàn…
Về phía thủ tục hành chính, ở huyện Vĩnh Linh, công tác cải cách thủ tục hành chính trong những năm vừa qua cho thấy mối quan hệ giữa cơ quan hành chính Nhà nước với người dân và doanh nghiệp đã được cải thiện đáng kể, thông qua một loạt các biện pháp như cải cách hành chính gắn với cơ chế một cửa, một cửa liên thông, công khai hóa, minh bạch hóa các quy định về thủ tục hành chính; thủ tục hành chính được rà soát, sửa đổi, bãi bỏ theo hướng đơn giản hóa, tạo thuận tiện cho người dân và doanh nghiệp, góp phần hạn chế sự sách nhiễu, phiền hà, tham nhũng của các công chức hành chính trong khi giải quyết công việc của công dân. Đối với chi nhánh văn
phòng đăng ký đất đai huyện Vĩnh Linh cũng đã xác định rõ, đây là cơ quan trung gian, đầu mối duy nhất trực tiếp thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến việc thực hiện các giao dịch đảm bảo quyền sử dụng đất.
Các quy định về thủ tục hành chính đã đơn giản hơn, thông thoáng, đỡ phức tạp và dễ tiếp cận, dễ thực hiện hơn cho cảcơ quan quản lý Nhà nước vềđất đai và người sử dụng đất. Cụ thể:
- Các loại giấy tờ cần phải có trong một bộ hồ sơ, yêu cầu công chứng, chứng thực đối với hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; số lượng bộ hồsơ mà hộgia đình, cá nhân phải nộp.
- Đầu mối tiếp nhận hồsơ và thẩm quyền giải quyết. - Thời hạn giải quyết của phía cơ quan Nhà nước.
- Cơ chế một cửa trong thực hiện thủ tục hành chính về đất đai nói chung, về
thủ tục của các giao dịch đảm bảo nói riêng được xác lập.
Vềcơ chế cho vay của các ngân hàng, tổ chức tín dụng trên địa bàn huyện Vĩnh
Linh, có thể thấy hoạt động tín dụng đối với việc thực hiện các giao dịch đảm bảo trên
địa bàn huyện đã được thực hiện phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương và theo quy định của pháp luật. Lãi suất cho vay đối với hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất
đã được nới lỏng và có nhiều cấp độ khác nhau, tạo điều kiện cho người dân có sự lựa chọn phù hợp với điều kiện thực tế và khảnăng trả nợ, như:
+ Gói lãi suất thấp 7,2%/năm đối với các giao dịch chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, trong đó ngân hàng cho vay tối đa 70% giá trị tài sản và người vay phải thực hiện thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại ngân hàng đó đồng thời lựa chọn các mốc thời gian cốđịnh phải trảnhư 5 năm, 10 năm. Đối tượng vay gói này thường là các cán bộ, công chức, viên chức nhà nước hoặc những người có thu nhập không cao, không sử dụng vốn vào mục đích kinh doanh.
+ Gói lãi suất 11%/năm nếu người có nhu cầu thế chấp quyền sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lãi suất cốđịnh và người vay lãi suất theo dư nợ
thực tế, đối tượng vay gói này thường là những người có nhu cầu về vốn trong ngắn hạn, phục vụ nhu cầu sản xuất kinh doanh hoặc đầu cơ bất động sản.
Chính các yếu tố thuận lợi từphía các cơ quan quản lý Nhà nước vềđất đai và
các ngân hàng, tổ chức tín dụng trên địa bàn huyện, cùng với việc người dân ngày càng mạnh dạn thực hiện đầu tư sản xuất kinh doanh, các mục đích khác theo tình hình thực tiễn đã làm cho hoạt động giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất ngày càng
sôi động và đa dạng. Bên cạnh đó, nhận thức của người dân về công tác giao dịch đảm bảo ngày càng cao, nắm rõ các quy trình thực hiện giao dịch đảm bảo bằng quyền sử
dụng đất nên họ chủ động tìm kiếm các nguồn thông tin đầy đủ pháp lý chứ không phải từ các nguồn thông tin “truyền miệng” như trước đây.