3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.3.4. Đánh giá chung về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đấ t
tránh tình trạng người dân, nhất là những người ở xa, phải đi lại nhiều lần để thực hiện
các thủ tục hành chính có liên quan; hoặc cần có cơ chế phối hợp giữa các ngân hàng, tổ chức tín dụng trên địa bàn huyện với Bộ phận Một cửa của Ủy ban nhân dân huyện và chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để có thuận lợi hơn cho việc xác minh hồ sơ,
giảm tối đa sự sai sót có thể gặp phải trong quá tình làm việc của mỗi bên.
3.3.4. Đánh giá chung về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất dụng đất
3.3.4.1. Thuận lợi trong đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
Vai trò của Nhà nước thể hiện rõ trong công tác quản lý đất đai thể hiện rõ và
đầy đủ trong hoạt động giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2013
tại các điều: Điều 95 về“Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, Điều 170 về “Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất”, Điều 188 Luật Đất đai 2013 về“Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất” quy định:
đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất, bao gồm cảđăng ký lần đầu và
đăng ký biến động, được thực hiện tại các tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản
lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và các hình thức này có giá trị pháp lý như nhau. Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì phải đăng ký biến động đối với
trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký. Việc thế chấp quyền sử
dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm cơ quan đăng ký đất đai ký vào sổ địa chính. Chính việc thể hiện vai trò của Nhà nước trong hoạt động giao dịch đảm bảo này đã tạo nên sựyên tâm cho người dân trong việc thế chấp, vay vốn, tạo cơ sở cho việc phát triển kinh doanh sản xuất và tiêu dùng.
Từnăm 2014 đến năm 2018, tại 3 thị trấn nghiên cứu có 5.640 hộ gia đình, cá nhân tham gia giao dịch thế chấp, bảo lãnh, tất cảđều thực hiện đăng ký tại văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Vĩnh Linh (trước đây) và Chi nhánh Văn phòng
đắng ký đất đai huyện Vĩnh Linh (hiện nay). Điều đó cho thấy nhu cầu đăng ký khi giao dịch thế chấp, bảo lãnh của người dân là rất lớn. Trên 85% các hộ gia đình, cá
nhân được hỏi cho rằng, thủ tục thế chấp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
huyện là tốt và nhanh chóng; nên làm thủ tục đăng ký thế chấp tại Chi nhánh Văn
phòng đăng ký đất đai.
Trong các năm từ 2014 - 2016, khi Nhà nước triển khai Chương trình 30.000 tỷ đồng nhằm hỗ trợcác đối tượng thu nhập thấp có điều kiện có nhà ở thì các ngân hàng cũng triển khai các gói kích cầu, hỗ trợ vốn vay cho người dân trong việc tiêu dùng, xây nhà ở đã làm cho các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất gia
tăng nhanh chóng. Tuy nhiên, cuối năm 2016, khi chương trình trên kết thúc, các ngân hàng cũng thắt chặt việc cho vay, tăng lãi suất nên các hoạt động giao dịch bảo đảm
trên địa bàn huyện Vĩnh Linh cũng giảm xuống theo.
Đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại Chi nhánh Văn phòng đắng ký đất đai huyện đã thực sựphát huy được hiệu quả. Có tác dụng tích cực trong việc quản lý và công khai hóa các thông tin về giao dịch thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giữa người sử dụng đất với các Ngân hàng, tổ chức tín dụng. Mặt khác, Việc đăng ký thế chấp còn bảo đảm thứ tự ưu tiên trong
việc xử lý tài sản bảo đảm. Bảo đảm tính pháp lý cho các tài sản thế chấp, bảo lãnh, hạn chế những tranh chấp đất đai có thể xảy ra nếu người sử dụng đất không đăng ký khai báo. Ngoài ra, người sử dụng đất được bảo đảm pháp lý về quyền lợi của mình
đối với thửa đất.
3.3.4.2. Những khó khăn, tồn tại ảnh hưởng trong đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
- Khó khăn do cơ chế chính sách trong quản lý, điều hành và thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm
Tính thiếu thống nhất, thiếu ổn định và những hạn chế tại các quy định của pháp
luật về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm trong suốt thời gian qua đã tạo
nên trở ngại tương đối lớn, làm suy giảm khả năng phát triển của hệ thống đăng ký giao
dịch bảo đảm tại Việt Nam nói chung và với địa bàn huyện Vĩnh Linh nói riêng.
Hệ thống văn bản pháp luật hiện hành về đăng ký giao dịch bảo đảm còn phân tán ở nhiều Văn bản luật, chưa tập trung, thiếu đồng bộ, như: quy định về quyền sử
dụng đất do Luật đất đai năm 2013 quy định; quy định về nhà ở do Luật Nhà ở quy định; quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; quy định về tài sản thế chấp lại được quy định
trong bộ Luật dân sự năm 2015... do vậy rất khó thực hiện.
Do sự thiếu thống nhất giữa các văn bản quy phạm pháp luật trong các quy định
về công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm. Quy định về quyền sử dụng đất, Luật Đất đai quy định hợp đồng phải được công chứng, đồng thời phải đăng ký mới có hiệu lực. Trong khi đó, Luật Nhà ở quy định hợp đồng về nhà ở chỉ cần công chứng là có hiệu
lực thì Bộ Luật Dân sự 2015 quy định các giao dịch bảo đảm bằng nhà ở phải đăng ký để có giá trị pháp lý với người thứ ba. Song, Luật Nhà ở lại quy định việc thế chấp nhà chỉ cần thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở mà không xác định rõ giá trị pháp lý của việc
thông báo cũng như hậu quả trong trường hợp không thông báo. Nguyên nhân của tình trạng thiếu thống nhất này là do chưa có một đạo luật thống nhất cho việc đăng ký giao dịch
Các thủ tục hành chính về đăng ký giao dịch bảo đảm còn rườm rà, phức tạp,
cán bộ tiếp nhận tại Bộ phận tiến nhận và trả kết quả hồ sơ hành chính Huyện thường
là cán bộ kiêm nhiệm nên trình độ chuyên môn nghiệp vụ về đăng ký giao dịch bảo đảm chưa cao nên khi tiếp nhận và hướng dẫn công dân chưa được đầy đủ, cặn kẽ. Điều này đã gây không ít cho người dân khi thực hiện các thủ tục đăng ký giao dịch
bảo đảm.
Việc thực hiện thủ tục vay vốn tại các ngân hàng, quỹ tín dụng còn quá chặt
chẽ, thủ tục phiền hà, có quá nhiều giấy tờ để chứng minh nguồn tài chính, khả năng thanh toán... nên đa phần các hộ gia đình, cá nhân không có cửa hàng kinh doanh
thường là không vay được vốn của các ngân hàng, quỹ tín dụng. Do Vậy, có những hộ gia đình chỉ cần một vài trăm triệu để làm vốn nhưng không có vay được vốn từ ngân
hàng, quỹ tín dụng nên họ đã đem toàn bộ tài sản nhà đất thông qua giấy chứng nhận
quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của gia đình đi
cầm cố hoặc làm thủ tục bảo lãnh cho một công ty nào đó để vay vốn ngân hàng, quỹ
tín dụng. Số tiền các doanh nghiệp vay được từ các ngân hàng, quỹ tín dụng thường rất cao nhưng số tiền doanh nghiệp cho các hộ dân vay lại thấp hơn rất nhiều so với tài sản họ đem ra thế chấp. Có trường hợp doanh nghiệp mượn giấy chứng nhận của người dân để vay vốn kinh doanh dưới hình thức ủy quyền hoặc bảo lãnh. Khi doanh nghiệp không trả được nợ, quá hạn ngân hàng phát mại tài sản nhiều hộ gia đình, cá
nhân đã mất hết toàn bộ tài sản.
- Thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm chưa trao đổi giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và các cơ quan có liên quan chưa thực sự hiệu quả
Hệ thống hồ sơ địa chính chưa được hoàn thiện, chưa cập nhật đầy đủ các thông tin
về thửa đất cũng như quá trình biến động. Chưa có phần mềm quản lý, theo dõi đồng bộ các
giao dịch bảo đảm. Vì vậy, việc tra cứu và cung cấp thông tin địa chính còn chưa đầy đủ.
Những khó khăn, bất cập về việc phân tán thông tin, thiếu đồng bộ, thiếu chính
xác trong việc quản lý, sử dụng dữ liệu về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm.
Chia sẻ thông tin tạo điều kiện nắm bắt chính xác về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm, ngăn chặn những kẽ hở làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của
những chủ thể tham gia giao dịch có liên quan đến tài sản đó.
- Nhận thức pháp luật của người dân về việc đăng ký các giao dịch bảo đảm
Do nhận thức pháp luật của người dân về việc đăng ký các giao dịch bảo đảm
còn hạn chế, người dân chưa hiểu hết về tầm quan trọng của việc đăng ký, tâm lý ngại
làm thủ tục hành chính, có khi chỉ cần vay được vốn nhanh, dù biết vay với mức lãi suất cao và rủi ro là không thể tránh được. Thực tiễn đã có những trường hợp ban đầu
vay với số tiền không lớn nên không thực hiện các thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo
Nhà nước đảm bảo. Tuy nhiên do việc kinh doanh không hiệu quả, lãi suất cầm cố cao,
không trả đúng hạn nên người dân đã bị chiếm mất quyền sử dụng đất mà không được
bảo vệ theo quy định của pháp luật.
- Năng lực, trình độ, chuyên môn của cán bộ đăng ký giao dịch bảo đảm
Xuất phát từ tình hình thực tiễn tại địa phương, từ việc không đủ biên chế dẫn đến việc bố trí cán bộ thực hiện công tác đăng ký tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện chưa đúng với chuyên môn, cụ thể là: cán bộ chuyên ngành môi trường, cán
bộ chuyên ngành kinh tế được phân công thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Mặt khác, các cán bộ đăng ký thường xuyên có sự biến động do luân chuyển vị trí công tác theo yêu cầu kiện toàn tổ
chức bộ máy, cán bộ của đơn vị, đa phần cán bộ đăng ký chưa có điều kiện được tham
dự các lớp tập huấn về pháp luật và nghiệp vụ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền
sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Điều này dẫn đến thực tế là còn có sự nhận thức chưa thực sự đầy đủ về vai trò, ý nghĩa và nội dung các quy định pháp luật về đăng ký
giao dịch bảo đảm. Những hạn chế nêu trên về năng lực, trình độ của cán bộ thực hiện đăng ký, trong chừng mực nhất định, đã ảnh hưởng đến chất lượng, tiến độ và hiệu quả
của công việc đăng ký thế chấp của các Văn phòng.
Chất lượng của đội ngũ cán bộ đăng ký là yếu tố có ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng, hiệu quả của công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, trong thời gian qua, ngành tài nguyên và môi trường đã có những nỗ lực nhất định trong việc đào tạo, tập huấn, bồi dưỡng và tuyên truyền pháp
luật nhằm chuẩn hoá và nâng cao chất lượng của đội ngũ cán bộ đăng ký nhằm phục
vụ tốt nhất cho hệ thống đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất.
- Cơ sở vật chất, nơi làm việc, kho lưu trữ hồ sơ còn quá chật hẹp chưa đáp ứng được yêu cầu công việc
Mặc dù được sự quan tâm của Uỷ ban nhân dân các cấp, Sở Tài nguyên và Môi
trường và các cơ quan liên quan nhưng nhìn chung, cơ sở vật chất, trang thiết bị phục
vụ cho hoạt động của các Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện còn chật hẹp,
thiếu thốn. Việc đầu tư cơ sở vật chất cho các Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai
huyện còn hạn chế. Do đó việc triển khai công tác đăng ký, công tác lưu trữ, quản lý
hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm trong một chừng mực nào đó còn hạn chế và chưa đạt hiệu quả cao.
Cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ cho hoạt động, diện tích của Chi nhánh
văn phòng đăng ký đất đai huyện còn chật hẹp nên việc triển khai công tác đăng ký, công tác lưu trữ, quản lý hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm còn gặp nhiều khó khăn, hồ sơ chưa được lưu trữ một cách khoa học.
3.4. Giải pháp nâng cao hiệu quả, hoàn thiện công tác giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất tại huyện Vĩnh Linh
- Giải pháp vềcơ chế chính sách trong quản lý, điều hành và thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm
Cần rà soát nhằm loại bỏ những quy định không phù hợp, mâu thuẫn trong các
văn bản pháp luật hiện hành, cần nhanh chóng xây dựng và ban hành các văn bản pháp luật có giá trị pháp lý cao như: Luật đăng ký giao dịch bảo đảm và ban hành các văn
bản hướng dẫn thi hành bảo đảm được tính thống nhất trong các quy định về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm. Trong đó, Luật đăng ký giao dịch bảo đảm là nền tảng pháp lý giúp hệ thống đăng ký của Việt Nam vận hành thông suốt, hiệu quả.
Tỉnh cần rà soát các thủ tục hành chính tại Tổ chức tín dụng sao cho đơn giản, thuận tiện, công khai minh bạch, có các chính sách phù hợp để tất cảngười dân khi có tài sản thế chấp nếu có nhu cầu về vốn có thểvay được vốn từ các tổ chức tín dụng. Huyện cần triển khai đồng bộ các giải pháp về đổi mới tổ chức, hoạt động của hệ
thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Xây dựng và kiện toàn mô hình đăng ký tập trung vào một hệ thống.
Qua khảo sát thực tế cho thấy, điều kiện phương tiện làm việc của Chi nhánh
văn phòng đăng ký đất đai huyện Vĩnh Linh còn hạn chế. Lực lượng biên chế làm việc tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai còn quá mỏng chưa đủđáp ứng nhu cầu trong quản lý đất đai hiện nay. Đối với cán bộ địa chính xã, thị trấn thì các phương tiện, trang thiết bị thiếu thốn. Do đó, Huyện cần có quy định dành một tỷ lệ nhất định trong nguồn thu tài chính từ đất đai để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai của địa
phương như đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chuyên môn, pháp luật,...
Đầu tư phát triển, tin học hóa hệ thống đăng ký, trong đó có hệ thống thông tin về đăng ký các quyền, các giao dịch của người sử dụng đất, tạo điều kiện cho người dân có thể chủđộng tiếp cận với hệ thống đăng ký. Tiếp tục thực hiện và hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đểngười sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền sử dụng đất. Vì Giấy chứng nhận là yêu cầu pháp lý không thể thiếu để người sử dụng thực hiện các quyền được pháp luật cho phép
- Xây dựng cơ chế trao đổi thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm