3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.3.3. Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất theo ý kiến của các
các bên có liên quan
Để có được kết quả đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Linh, sự hiểu biết chung của các đối tượng liên quan đến công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất như hộ gia đinh,
cá nhân (là Bên thế chấp), cán bộ tín dụng (là Bên nhận thế chấp) và cán bộ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Chúng tôi dùng phương pháp điều tra phỏng vấn với mẫu
phiếu điều tra là những câu hỏi được soạn thảo trước.
3.3.3.1. Sự hiểu biết chung của các đối tượng liên quan về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
Để đánh giá hiểu biết chung về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất các câu hỏi đặt ra với nội dung đánh giá hiểu biết của các đối tượng liên quan như: thế nào là thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; điều kiện để thế chấp bằng quyền sử dụng đất; quy trình thế nào, thành phần hồ sơ gồm những gì, thẩm quyền đăng ký ở đâu,… Qua thăm dò ý kiến các hộ gia đình, cá nhân, các cán bộ tín dụng và cán bộ ở chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cho thấy phần
lớn các đối tượng trên đều có nhận thức tốt về công tác đưng ký giao dịch đảm bảo
Bảng 3.11. Sự hiểu biết chung của các bên có liên quan đối với công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụngđất
ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%)
TT Nội dung điều tra phỏng vấn
Các hộ gia đình, cá nhân – Bên thế chấp Cán bộ tín dụng – Bên nhận thế chấp Cán bộ CN VP ĐKĐĐ Tỷ lệ % T.bình 1 Thế chấp bằng QSD đất là một trong những
quyền năng cơ bản của người sử dụng đất. 86,67 100,00 100,00 95,56
2
Điều kiện được thế chấp quyền sử dụng đất là khi có nhu cầu vay vốn và phải đủ điều kiện theo quy định của Luật đất đai.
83,33 100,00 100,00 94,44
3
Cơ quan thực hiện việc đăng ký thế chấp của hộ gia đình, cá nhân là Chi nhánh văn phòng
ĐKĐĐ huyện.
90,00 100,00 100,00 96,67
4 Hồ sơ thế chấp: đơn đăng ký TC, HĐ thế chấp
đã được chứng thực, GCN QSDĐ (bản gốc). 90,00 100,00 100,00 96,67
5 Hợp đồng thế chấp bắt buộc phải chứng thực
mới có tính pháp lý. 90,00 100,00 100,00 96,67
6
Các thành phần ký vào đơn và hợp đồng đăng
ký thế chấp QSD đất là các thành phần có tên
trong GCN QSD đất và đại diện tổ chức
tín dụng.
100,00 100,00 100,00 100,00
7 Hồ sơ xóa đăng ký thế chấp gồm GCN QSD đất
và đơn đề nghị. 83,33 100,00 100,00 94,44
8 Quyền sử dụng đất khi đang có tranh chấp, lấn
chiếm thì không được đăng ký thế chấp. 100,00 100,00 100,00 100,00
9
Thời điểm Chi nhánh văn phòng ĐKĐĐ huyện
ghi nội đăng ký thế chấp vào sổ đăng ký và ký xác nhận vào GCN QSD đất.
70,00 100,00 100,00 90,00 10 Thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký thế chấp là 01 ngày. 94,44 100,00 100,00 98,15
11 Lệ phí đăng ký thế chấp QSDđất là do HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc TW ban hành. 60,00 90,00 100,00 83,33 12
Người sử dụng đất được miễn nộp lệ phí đăng
ký thế chấp tùy theo đối tượng theo quy định
của pháp luật.
97,78 100,00 100,00 99,26
Tỷ lệ trung bình 87,13 99,17 100,00 95,43
Qua tổng hợp tỷ lệ % trung bình các câu hỏi được trả lời đúng của các đối tượng điều tra tại Bảng 3.11 trên ta thấy: Tỷ lệ trả lời đúng ở đối tượng cán bộ thực hiện công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất cao nhất 100,00%. Tiếp đến là đối tượng cán bộ tín dụng ở các tổ chức tín dụng 99,17% trả lời đúng và cuối cùng là người sử dụng đất với tỷ lệ trả lời đúng là 87,13%. Tuy nhiên, kết quả trung bình cho tất cả các đối tượng vẫn đạt ở mức cao 95,43% qua đây chúng ta có thể nhận xét được đa số các đối tượng được điều tra và đặc biệt là người dân đều nắm được tầm quan trọng và pháp lý của công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất.
Bên cạnh các các hộ gia đình, cá nhân trả lời đúng khi được hỏi những nội dung liên quan đến hiểu biết về công tác giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất thì vẫn
còn những hộ gia đình, cá nhân trả lời sai về hiểu biết của công tác này, họ nhận thức đơn giản về công tác quản lý Nhà nước về công tác giao dịch đảm bảo, có đối tượng
còn cho rằng công tác giao dịch đảm bảo về quyền sử dụng đất cũng giống như việc đem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi cầm đồ hoặc vay tiền theo kiểu “tín dụng đen”. Họ cho rằng việc thế chấp bằng quyền sử dụng đất bằng cách cầm đồ vừa đơn
giản, nhanh được giải ngân nhưng họ không tính đến những hệ lụy sau đó mà họ sẽ
gánh chịu như: lãi suất cao, cố định, phí cao, nếu không trả nợ kịp thời sẽ bị đòi nợ
bằng nhiều cách thức khác nhau, ảnh hưởng tiêu cực đến bản thân, gia đình và những người xung quanh.
Tuy tỷ lệ người dân được phỏng vấn trả lời đúng khá cao, nhưng khi đi sâu hỏi
thêm một số thông tin liên quan đến công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, đặc biệt là nhận thức của người dân đối với ngân hàng thì đa số lại hiểu sai vai trò của ngân hàng trong công tác này:
- Về kê biên tài sản, thu hồi nợ: thực tế pháp luật đã quy định ngân hàng là doanh nghiệp thực hiện chức năng kinh doanh tiền tệ và dịch vụ ngân hàng với nội dung thường xuyên là nhận tiền gửi, sử dụng số tiền này để cấp tín dụng và cung ứng
các dịch vụ thanh toán. Cho nên, ngân hàng không có thẩm quyền kê biên và cưỡng
chế khách hàng vay, bên bảo lãnh khi những người này chây ỳ, cố tình không giao tài sản thế chấp, bảo lãnh để xử lý thu hồi nợ. Do đó, ngân hàng phải đề nghị cơ quan
pháp luật hỗ trợ, giúp đỡ để cưỡng chế những người liên quna để xử lý tài sản đảm bảo
thu hồi nợ. Trong khi đó, người dân lại cho rằng thu hồi nợ là việc của ngân hàng, hoặc nếu chậm trả nợ thì các ngân hàng sẽ sử dụng các dịch vụ đòi nợ để thu hồi vốn như kiểu “tín dụng đen” hiện nay.
- Về xử lý tài sản thế chấp: theo quy định, khi ngân hàng xử lý tài sản đảm bảo, để những người đang sinh sống ra khỏi ngôi nhà thế chấp, bảo lãnh thì ngân hàng phải
mua chỗ ở mới cho khách hàng vay, người bảo lãnh. Đây là quy định rất ít người biết
khi thực hiện giao dịch. Một phần là do người dân không tìm hiểu kỹ quy định này, mặt khác cán bộ tín dụng của ngân hàng cũng không trao đổi với khách hàng khi tư vấn,
3.3.3.2. Ý kiến của người dân về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
Điều tra ngẫu nhiên 90 hộ gia đình, cá nhân (mỗi thị trấn lấy 30 phiếu) đã trực
tiếp thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
huyện Vĩnh Linh bằng phiếu điều tra in sẵn. Tiêu chí điều tra các thông tin để đánh giá
thủ tục vay, thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng, thái độ phục vụ, cách hướng dẫn hồ sơ của cán bộ tín dụng và cán bộ thực hiện công tác đăng ký giao
dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, đồng thời điều tra nhu cầu về trị vay của người dân khi đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và ý kiến đóng góp để làm tốt hơn
công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất.
Bảng 3.12. Ý kiến của người dân về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền
sử dụng đất
ĐVT: Tỷ lệ (%)
TT Nội dung điều tra phỏng vấn Rất hài
lòng Hài lòng Không có ý kiến Không hài lòng Rất không hài lòng 1 Thực hiện thủ tục vay vốn, thế chấp bằng QSD đất tại các TCTD 10,00 74,45 8,89 4,44 2,22 2 Thái độ phục vụ của cán bộ tín dụng 26,68 64,44 3,33 2,22 3,33 3 Thực hiện đăng ký thế chấp bằng QSD đất tại CNVPĐK đất đai 30,00 65,56 2,22 1,11 1,11 4 Thái độ phục vụ của cán bộ CNVPĐK đất đai 10,00 84,44 3,33 2,22 0,00
5 Thời gian giải quyết hồ sơ theo
quy định 60,00 31,11 1,11 6,67 1,11
6 Mức thu lệ phí đăng ký giao dịch
bảo đảm 34,45 61,11 3,33 1,11 0,00
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra phỏng vấn, năm 2018)
Qua phỏng vấn các đối tượng sau khi tham gia thực hiện các giao dịch đảm bảo
bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Linh thì kết quả thu được khá khả
quan, phần lớn người dân đều tỏ ra hài lòng đối với quy trình thực hiện các thủ tục
giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất tại địa phương, trong đó, nội dung về mức
thu lệ phí đăng ký giao dịch đảm bảo được đánh giá với mức độ hài lòng cao nhất là
94,56%, không có đánh giá rất không hài lòng. Chỉ có 01 phiếu đánh giá ở mức độ
không hài lòng. Thực tế, UBND tỉnh Quảng Trị đã ban hành mức phí Đăng ký giao
- Đăng ký giao dịch bảo đảm lần đầu: 80.000đ
- Đăng ký thay đổi nội dung giao dịch bảo đảm đã đăng ký: 60.000đ
- Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm: 70.000đ
- Xóa đăng ký giao dịch bảo đảm: 20.000đ
- Phí cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất: 30.000 đ
Với mức thu lệ phí trên thì không cao so với mặt bằng chung hiện nay nên việc đánh giá mức độ hài lòng đối với nội dung này cao là điều dễ hiểu. Trong khi đó, nội dung được đánh giá có mức độ hài lòng thấp nhất là “Thực hiện thủ tục vay vốn, thế
chấp bằng quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng” với mức hài lòng là 84,45%, tỷ
lệ không hài lòng là 6,66%. Qua trao đổi trực tiếp với người dân thì họ cho rằng quy
trình còn phức tạp, mất nhiều thời gian, trong khi phần lớn những trường hợp thực
hiện các giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất lại là những người cần nguồn tài chính
tương đối lớn trong thời gian ngắn để giải quyết các nhu cầu về sản xuất kinh doanh. Đặc biệt, đối với trường hợp còn nợ tiền sử dụng đất thì bắt buộc họ phải làm các thủ
tục xóa nợ tiền sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, làm thời gian giải
quyết kéo dài, ảnh hưởng tiêu cực đến công việc của họ. Về việc xóa nợ trên giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, trên địa bàn huyện Vĩnh Linh đang áp dụng quy trình
được quy định bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường như sau:
Bước 1:Người sử dụng đất nộp hồ sơđăng ký xóa nợ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạiChi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để thực hiện việc xóa nợ tiền sử dụng đất
Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai xử lý hồ sơđăng ký xóa nợ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Bước 3: Chi cục thuế nơi xác định nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất Bước 4: Người nộp hồ sơđăng ký xóa nợ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhận kết quả thủ tục hành chính tại bộ phận tiếp nhận trả kết quả theo phiếu hẹn
Tổng thời gian cho quy trình này không quá 7 ngày làm việc.
Tuy nhiên, số lượng những người đánh giá ở mức không hài lòng là không lớn
so với tổng thể điều tra. Vì vậy, có thể kết luận, đa số người dân đều hài lòng đối với
công tác giao dịch đảm bảo trên địa bàn huyện Vĩnh Linh.
Để đảm bảo tính sát thực của số liệu điều tra cũng như sự phù hợp về tình hình phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, đề tài đã tiến hành khảo sát 3 thị trấn ở 3
- Khu vực 1: vùng trung du, miền núi (thị trấn Bến Quan). - Khu vực 2: vùng đồng bằng (thị trấn Hồ Xá).
+ Khu vực 3: vùng ven biển (thị trấn Cửa Tùng).
Kết quả về ý kiến của người dân theo các khu vực điều tra được thể hiện trong
bảng 3.13:
Bảng 3.13. Ý kiến của người dân về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất phân theo khu vực điều tra
ĐVT: Tỷ lệ (%)
TT Nội dung điều tra
phỏng vấn Rất hài lòng Hài lòng Không có ý kiến Không hài lòng Rất không hài lòng Khu vực điều tra 1 Thực hiện thủ tục vay vốn, thế chấp bằng QSD đất tại các TCTD 6,67 80,00 10,00 3,33 0,00 Khu vực 1 13,33 70,00 6,67 6,67 3,33 Khu vực 2 10,00 73,33 10,00 3,33 3,33 Khu vực 3 2 Thái độ phục vụ của cán bộ tín dụng 26,67 60,00 3,33 3,33 6,67 Khu vực 1 33,33 63,33 3,33 0,00 0,00 Khu vực 2 20,00 70,00 3,33 3,33 3,33 Khu vực 3 3 Thực hiện đăng ký thế chấp bằng QSD đất tại CNVPĐK đất đai 23,33 70,00 0,00 3,33 3,33 Khu vực 1 33,33 60,00 6,67 0,00 0,00 Khu vực 2 33,33 66,67 0,00 0,00 0,00 Khu vực 3 4 Thái độ phục vụ của cán bộ CNVPĐK đất đai 10,00 83,33 3,33 3,33 0,00 Khu vực 1 10,00 86,67 3,33 0,00 0,00 Khu vực 2 10,00 83,33 3,33 3,33 0,00 Khu vực 3
5 Thời gian giải quyết hồ
sơ theo quy định
53,33 30,00 3,33 10,00 3,33 Khu vực 1 63,33 33,33 0,00 3,33 0,00 Khu vực 2 63,33 30,00 0,00 6,67 0,00 Khu vực 3 6 Mức thu lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm 33,33 63,33 0,00 3,33 0,00 Khu vực 1 43,33 50,00 6,67 0,00 0,00 Khu vực 2 26,67 70,00 3,33 0,00 0,00 Khu vực 3
Trong 3 thị trấn trên thì thị trấn Hồ Xá là trung tâm hành chính của huyện, nơi
tập trung đông dân cư và là nơi có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển nên số lượng
các giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất khá lớn, người dân cũng khá quen với
công tác này nên việc đánh giá việc thực hiện giao dịch đảm bảo khá thuận tiện, hầu
hết đều đánh giá ở mức hài lòng khá cao, tuy nhiên ở nội dung “Thực hiện thủ tục vay
vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng” thì có 10% số người được hỏi không hài lòng vì họ cho rằng thủ tục còn nhiều, phức tạp, đối với các tổ
chức tín dụng thì một số người cho rằng mức giá đất và bất động sản trên đất do các tổ
chức tín thẩm định không phù hợp so với giá thị trường. Thông thường, các tổ chức tín
dụng thường định giá đất và tài sản gắn liền với đất bằng 2/3 so với giá thị trường, đồng thời khi giải ngân thì tổ chức tín dụng cũng chỉ có thể giải ngân tối đa là 70% so với giá trị tài sản đã được thẩm định. Ví dụ, giá một mảnh đất và tài sản trên đất được định giá trên thị trường là 3 tỷ đồng, khi ngân hàng thẩm định thì giá trị của tài sản
trên là 2 tỷ đồng và khi giải ngân thì tối đa người dân chỉ có thể vay được 1,4 tỷ đồng,
tức là chưa bằng 1/2 so với giá thị trường. Điều này ảnh hưởng khá lớn đến việc xác định nguồn vốn để đầu tư, sản xuất kinh doanh hoặc phục vụ cho các hoạt động khác
của người dân.
Đối với khu vực 3, là khu vực ven biển, thì thị trấn Cửa Tùng nổi tiếng với bãi biển Cửa Tùng đẹp, thu hút được nhiều du khách đến du lịch, nghỉ dưỡng. Do đó, nhu
cầu đầu tư của người dân để xây dựng các khu vực dịch vụ du lịch là rất lớn. Qua khảo