3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.2.2. Tình hình quản lý đất đai, cấp Giấy chứng nhận tại Việt Nam
1.2.2.1. Tình hình quản lý đất đai, cấp Giấy chứng nhận trước khi có Luật đất đai 2013
* Giai đoạn 1945 - 1959:
Hoạt động của ngành Quản lý đất đai chủ yếu là hình thành hệ thống cơ quan quản lý đất đai trong chế độ mới với chức năng, nhiệm vụ bảo vệ chế độ sở hữu ruộng đất và thu thuế điền thổ. Trong những năm kháng chiến chống Pháp, ngành Địa chính đã có một số thay đổi về hoạt động góp phần quan trọng thực hiện nhiệm vụ huy động
thuế nông nghiệp phục vụ kháng chiến, kiến quốc. Sau thắng lợi của cuộc Cải cách
ruộng đất ở miền Bắc (1953 - 1958), ngành Địa chính đã thực hiện tốt các nhiệm vụ: tổ
chức đo đạc, lập bản đồ giải thửa và sổ sách địa chính để nắm diện tích ruộng đất,
phục vụ việc kế hoạch hóa và hợp tác hóa nông nghiệp, tính thuế ruộng đất, xây dựng đô thị [16].
* Giai đoạn 1960 - 1978:
Ngành Quản lý ruộng đất đã phát triển hệ thống bộ máy và đội ngũ cán bộ từ Trung ương tới địa phương, mở rộng các nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Cơ
quan quản lý ruộng đất có nhiệm vụ chủ yếu là giúp Bộ Nông nghiệp “quản lý việc mở
mang, sử dụng và cải tạo ruộng đất trong nông nghiệp”. Ngành Quản lý ruộng đất đã có những đóng góp to lớn trong việc mở rộng và sử dụng có hiệu quả diện tích đất nông nghiệp, xây dựng kinh tế hợp tác xã và phát triển nông thôn [16].
* Giai đoạn từ 1979 đến 2013:
Năm 1979, để tăng cường công tác quản lý đất đai, thống nhất các hoạt động
quản lý đất đai vào một hệ thống cơ quan chuyên môn, Tổng cục Quản lý ruộng đất được thành lập "Tổng cục Quản lý ruộng đất là cơ quan trực thuộc Hội đồng Bộ trưởng, thống nhất quản lý nhà nước đối với toàn bộ ruộng đất trên lãnh thổ cả nước
nhằm phát triển sản xuất, bảo vệ đất đai, bảo vệ môi trường, sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả cao đối với tất cả các loại đất". Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương được
- Cấp tỉnh, có Ban Quản lý ruộng đất trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh. Sau
Luật Đất đai năm 1987 cho tới năm 1993 hầu hết các Ban Quản lý ruộng đất trực
thuộc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đã chuyển thành Chi cục Quản lý đất đai hoặc Chi cục
Quản lý ruộng đất trực thuộc Sở Nông - Lâm nghiệp;
- Cấp huyện, có Phòng Quản lý ruộng đất trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp
huyện, một số địa phương khu vực đô thị thành lập Phòng Quản lý nhà đất hoặc Phòng
Nhà đất; từ năm 1988 - 1994, Phòng Quản lý ruộng đất sáp nhập vào các Phòng Nông Lâm nghiệp hoặc Phòng Kinh tế;
- Cấp xã, có Cán bộ quản lý ruộng đất chuyên trách [16].
Luật Đất đai 1993 ra đời khẳng định đất đai có giá trị và người dân có các
quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp. Do vậy, công tác cấp GCNQSDĐ nông nghiệp giai đoạn này là việc làm cấp thiết để người dân khai thác được hiệu quả cao nhất từ đất.
Năm 1994, trước yêu cầu về tổ chức lại các cơ quan quản lý nhà nước và tăng cường công tác quản lý đất đai, Tổng cục Quản lý ruộng đất và Cục Đo đạc và Bản đồ nhà nước được hợp nhất và tổ chức lại thành Tổng cục Địa chính, là cơ quan thuộc
Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đaivà đo đạc - bản đồ trên phạm vi cả nước. Ngay sau khi thành lập Tổng cục Địa chính, ở địa phương các Sở Địa chính được thành lập trên cơ sở Ban Quản lý ruộng đất và trực thuộc Uỷ ban nhân
dân cấp tỉnh, Chi cục Quản lý ruộng đất hoặc Chi cục Quản lý đất đai. Một số thành phố lớn thành lập Sở Địa chính - Nhà đất. Tại cấp huyện, từ năm 1995 cơ quan quản lý đất đai là Phòng Địa chính hoặc Phòng Địa chính - Nhà đất trực thuộc Uỷ ban nhân
dân cấp huyện. Tại cấp xã, có Cán bộ Địa chính xã hoặc phường, thị trấn và thường
kiêm nhiệm thêm nhiệm vụ quản lý về xây dựng.
Năm 2002, theo định hướng thành lập các Bộ đa ngành, Bộ Tài nguyên và Môi
trường được thành lập. Trong cơ cấu tổ chức của Bộ Tài nguyên và Môi trường có 2 đơn vị chuyên trách quản lý nhà nước về đất đai là Vụ Đất đai và Vụ Đăng ký và Thống kê đất đai. Ngay sau đó, tại địa phương các Sở Tài nguyên và Môi trường được
thành lập trên cơ sở sáp nhập Sở Địa chính với các đơn vị quản lý nhà nước về môi trường, địa chất khoáng sản, tài nguyên nước. Chức năng quản lý nhà nước về đất đai ở cấp tỉnh do một số đơn vị cấp phòng trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường thực
hiện. Tại cấp xã, có cán bộ địa chính xã hoặc phường, thị trấn và thường kiêm nhiệm
thêm nhiệm vụ quản lý về xây dựng và một số chức năng quản lý nhà nước khác thuộc
lĩnh vực tài nguyên môi trường.
Luật Đất đai năm 2003 ra đời, cùng với việc hoàn thiện tổ chức bộ máy quản lý Tài nguyên và Môi trường tới cấp xã, các địa phương trong cả nước đã tổ chức các Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, giúp địa phương tháo gỡ những khó khăn và
phát hiện những điều chưa hoàn thiện trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất nông nghiệp. Tuy nhiên, vẫn còn một số sai sót cần khắc phục và sửa chữa như: Về trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận đôi lúc chưa đảm bảo đúng thời gian quy định, một số trường hợp cấp xong còn sai về diện tích, sai về nguồn gốc đất,… [16].
Năm 2008, để đổi mới hoạt động quản lý nhà nước về tài nguyên và môi
trường, về chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Bộ Tài nguyên và Môi trường được quy định cụ thể hơn – Bộ Tài nguyên và Môi trường là cơ quan của Chính phủ, thực
hiện chức năng quản lý nhà nước trong các lĩnh vực: đất đai; tài nguyên nước; tài nguyên khoáng sản, địa chất; môi trường; khí tượng, thuỷ văn; đo đạc, bản đồ; quản lý
tổng hợp và thống nhất về biển và hải đảo; quản lý nhà nước các dịch vụ công trong
các lĩnh vực thuộc phạm vi quản lý của Bộ. Về cơ cấu tổ chức bộ máy:
Tại cấp tỉnh: Một số địa phương tiến hành thành lập Chi cục Quản lý đất đai
thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường để thống nhất quản lý nhà nước về đất đai vào một cơ quan chuyên trách. Đến nay, tổ chức của Ngành ở cấp tỉnh có cơ cấu hoàn chỉnh
nhất gồm 63 Sở Tài nguyên và Môi trường với đầy đủ các phòng, ban chức năng về
quản lý đất đai và các đơn vị sự nghiệp. Ngoài ra còn có: Trung tâm Phát triển quỹ đất, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hiện tại trong cả nước có 63 Văn phòng cấp
tỉnh và 55 tổ chức Phát triển quỹ đất cấp tỉnh. Nhưng trên thực tế Trung tâm phát triển
quỹ đất cấp tỉnh thường trực thuộc UBND tỉnh.
Tại cấp huyện: Cơ quan quản lý đất đai là Phòng Tài nguyên và Môi trường. Ngoài ra, các địa phương đã thành lập Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất đến nay
cả nước có 528 Văn phòng cấp huyện trực thuộc các Phòng Tài nguyên và Môi trường và Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai một cấp, để thực hiện các thủ tục đăng ký
quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cấp huyện.
Tại cấp xã: có cán bộ địa chính xã hoặc phường, thị trấnvà thường kiêm nhiệm
thêm nhiệm vụ quản lý về xây dựng và một số chức năng quản lý nhà nước khác thuộc
lĩnh vực tài nguyên và môi trường.
1.2.2.2. Tình hình quản lý đất đai, cấp Giấy chứng nhận sau khi có Luật đất đai 2013
Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 bắt đầu có
hiệu lực từ ngày 1/7/2014. So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được
những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Đây là
thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân [18]. Trong đó, có những điểm mới đặc biệt chú ý trong Luật đất đai năm 2013, đó là: quy định cụ thể hóa các quyền nghĩa
vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất; quy định thời hạn giao đất nông nghiệp
cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp; nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất; quy định
cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm
lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án; quy định về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; quy định
cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư đảm bảo một cách
công khai, minh bạch và quyền lợi của người có đất thu hồi đồng thời khắc phục một
cách có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên các dư luận xấu trong xã hội; quy định mới về hệ thống thông tin, hệ
thống giám sát, theo dõi, đánh giá một cách công khai, minh bạch và đảm bảo dân chủ trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân; quy định hoàn chỉnh hơn các chính sách đất đai đối với khu vực nông nghiệp; quy định về các vấn đề chung của thủ tục hành chính về đất đai và giao Chính phủ quy định cụ thể trình tự, thủ tục để đáp ứng yêu cầu
cải cách thủ tục hành chính và điều kiện ứng dụng công nghệ thông tin trong quá trình thực hiện; bổ sung những nội dung cơ bản trong việc điều tra, đánh giá về tài nguyên
đất đai, nhằm khắc phục bất cập hiện nay mà Luật Đất đai năm 2003 chưa có quy định
cụ thể [17], [18].
Sau khi Luật Đất đai 2013 ra đời chúng ta đã đạt được những thành tựu đáng kể
trong công tác cấp GCNQSDĐ cụ thể như:
- Việc cơ bản hoàn thành cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân
đã góp phần quan trọng giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai ngày một tốt hơn, giúp cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư sản xuất, tạo môi trường thuận lợi, thông thoáng để thu hút ngày càng nhiều dự án đầu tư vào địa bàn tỉnh [17].
- Từ năm 2013 đến nay, các quy định của pháp luật đất đai đã có nhiều đổi mới
và liên tục được hoàn thiện, nhất là các quy định về đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa
chính và cấp GCN, nhằm đẩy mạnh việc cấp GCNQSDĐ. Cùng với các quy định của
Luật Đất đai 2013, các văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
có những bước cải cách quan trọng giữa UBND cấp tỉnh với cơ quan quản lý đất đai
cùng cấp, thủ tục cấp GCN có những đổi mới cơ bản, giảm phiền hà trong cấp GCN.
Do vậy, tiến độ cấp GCN được đẩy nhanh hơn trong những năm qua [17].
Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận đã được cải cách, có nhiều điểm mới thể
hiện trong Luật Đất đai, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 4 năm 2014 của
- Tiến trình cải cách thủ tục cấp giấy chứng nhận cũng đã đạt được những tiến
bộ cơ bản: Thực hiện nguyên tắc một cửa, nêu cao trách nhiệm người tiếp nhận hồ sơ,
giảm bớt một số giấy tờ như nộp trích lục bản đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất và biên bản xác định ranh giới sử dụng đất với người liền kề và công việc này sẽ do Văn
phòng đăng ký chịu trách nhiệm [17].
- Việc cấp giấy chứng nhận có ý nghĩa quyết định đối với việc giải quyết những
vấn đề tồn tại trong lịch sử về quản lý và sử dụng đất; giải quyết có hiệu quả tranh
chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; góp phần thúc đẩy nhanh và thuận lợi cho công tác
bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất [17].
- Hệ thống thông tin đất đai được xây dựng từ kết quả cấp GCN sẽ được kết nối
với hệ thống các cơ quan nhà nước có liên quan, với hệ thống các tổ chức tài chính, tín dụng; được đưa lên mạng thông tin điện tử để tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp có thể
tìm hiểu thông tin đất đai một cách thuận lợi, nhanh chóng, góp phần nâng cao hiệu
quả hoạt động của xã hội. GCN tạo thuận lợi cho giao dịch bất động sản, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, tạo điều kiện để huy động nguồn
vốn đầu tư thông qua hoạt động thế chấp vay vốn. Hệ thống thông tin đất đai có tác
dụng phục vụ đắc lực cho phòng, chống tham nhũng về đất đai [17].