3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
2.2.1. Phạm vi về thời gian
Đề tài nghiên cứu trong thời gian từ ngày 01/7/2014 đến tháng 12/2017.
2.2.2. Phạm vi về không gian
Đề tài được thực hiện tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình bao gồm 3 xã, phường: Đức Ninh Đông, Bắc Lý, Lộc Ninh do lượng hồ sơ giao dịch về quyền sử dụng đất tại đây lớn.
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của thành phố Đồng Hới. - Tình hình quản lý nhà nước về đất đai tại thành phố Đồng Hới.
- Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Đồng Hới.
- Đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Đồng Hới.
- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Đồng Hới.
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu
- Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Tiến hành thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Đồng Hới qua các năm thông qua niên giám thống kê và các báo cáo về tình hình phát
triển kinh tế xã hội từ năm 2014 đến năm 2017.
Thu thập báo cáo về tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố sau khi có Luật đất đai 2013 tại phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố.
Thu thập số liệu về hiện trạng sử dụng đất, số liệu cấp giấy CNQSD đất của thành phố Đồng Hới thông qua báo cáo kết qủa kiểm kê đất đai năm 2014, thống kê năm 2015, 2016, 2017 và hồ sơ địa chính.
Thu thập các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trên cơ sở các số liệu đó, tiến hành tổng hợp, đánh giá các thông tin cần thiết để phục vụ cho công tác nghiên cứu.
- Phương pháp điều tra thu thập số liệu số liệu sơ cấp
Thu thập số liệu sơ cấp từ việc điều tra, khảo sát các hộ gia đình, cá nhân thực hiện các thủ tục hành chính có liên quan đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thông tin được thu thập thông qua mẫu phiếu điều tra soạn sẵn. Nội dung thông tin được thu thập bao gồm: Tên đối tượng sử dụng đất, tình hình sử dụng đất, hiện trạng về các giấy tờ pháp lý có liên quan, nhận xét về thực hiện thủ tục hành chính (ưu điểm, hạn chế, mức độ hài lòng, thái độ phục vụ của công chức, viên chức), ... Số lượng phiếu điều tra là 90 phiếu được phân bổ như sau: xã Lộc Ninh: 30 phiếu; phường Bắc Lý: 30 phiếu; phường Đức Ninh Đông: 30 phiếu;
- Thu thập các tài liệu, số liệu, bản đồ, hồ sơ địa chính về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Đồng Hới để làm cơ sở cho việc nghiên cứu đề tài.
2.4.2. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu
- Phương pháp thống kê, tổng hợp: Trên cơ sở những thông tin, tài liệu số liệu thu thập đã qua xử lý được tiến hành tổng hợp, phân tích, lựa chọn thông tin phù hợp với nội dung đề tài. Thông tin được tổng hợp theo các hướng sau:
- Phân loại tài liệu, số liệu theo nội dung cụ thể của từng thông tin - Chọn lọc các thông tin theo từng thời kỳ
- Sắp xếp lựa chọn các thông tin theo từng chuyên đề cụ thể
Việc tiến hành phân tích các tài liệu, số liệu được thực hiện thông qua các bảng biểu tổng hợp, các dạng biểu đồ. Trên cơ sở các số liệu thu thập được dùng phương pháp lựa chọn thông tin để loại bỏ các số liệu, thông tin chính xác, sai sự thật. Đảm bảo có những thông tin chính xác nhất, phản ánh trung thực hiện trạng đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận tại thành phố Đồng Hới. -Phương pháp phân tích, so sánh:
So sánh tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kết quả đạt được qua các năm, các giai đoạn, so sánh các quy trình, từ đó rút ra những hiệu quả đạt được sau khi thực hiện để có hướng đề xuất giải quyết.
- Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính: số liệu điều tra thu thập được sẽ được xử lý bằng phần mềm excel
2.4.3. Phương pháp đánh giá thứ bậc AHP
Những năm đầu thập niên 1970, Thomas L.Saaty phát triển phương pháp ra quyết định như là quy trình phân tích thứ bậc (Analytic Hierarchy Process – AHP) nhằm xử lý các vấn đề ra quyết định đa tiêu chuẩn phức tạp.
Phương pháp AHP là một kỹ thuật tạo quyết định, nó giúp cung cấp một tổng quan về thứ tự sắp xếp của những lựa chọn thiết kế và nhờ vào nó mà ta tìm được một quyết định cuối cùng hợp lý nhất. AHP giúp nhữngngười làm quyết định tìm thấy cái gì là hợp lý nhất cho họ và giúp họ việc hiểu những vấn đề của mình.
Cho phép tập hợp các kiến thức chuyên gia về vấn đề của họ, kết hợp các dữ liệu chủ quan và khách quan trong một khuôn khổ thứ bậc logic.
Cung cấp cho người ra quyết định một cách tiếp cận trực giác theo phán đoán thông thường để đánh giá sự quan trọng của mỗi thành phần thông qua quá trình so sánh cặp.
AHP kết hợp cả hai mặt tư duy của con người: Cả về định tính và định lượng. Định tính qua sự sắp xếp thứ bậc và định lượng qua sự mô tả các đánh giá và sự ưa thích qua các con số có thể dùng để mô tả nhận định của con người cả vấn đề vô hình lẫn vật lý hữu hình, nó có thể mô tả cảm giác, trực giác đánh giá của con người.
AHP dựa trên ba nguyên tắc: phân tích vấn đề ra quyết định, đánh giá so sánh các thành phần, tổng hợp các yếu tố ưu tiên.
Các bước thực hiện phương pháp AHP: Tiến hành lựa chọn các chỉ tiêu cần nghiên cứu, phân cấp và loại bỏ các chỉ tiêu kém quan trọng. Mỗi chỉ tiêu được chia ra một mức phù hợp, được phân tích dựa vào mức độ quan trọng của chúng. Khi kết thúc, quá trình sẽ lặp đi lặp lại làm cho vấn đề thay đổi để khách quan hơn. Sau đó chúng được đưa vào trong ma trận để quản lý vấn đề theo chiều dọc lẫn chiều ngang dưới sự phân cấp tiêu chuẩn của trọng số. Khi tăng thêm số chỉ tiêu thì mức độ quan trọng của các chỉ tiêu này giảm đi và làm cho vấn đề nghiên cứu càng chính xác hơn. Trọng số: Mỗi chỉ tiêu là một trọng số, dựa vào sự quan trọng của nó trong toàn hệ thống chúng ta có thể xác định được trọng số của từng chỉ tiêu thông qua hệ chuyên gia Tổng tất cả
các tiêu chuẩn phải là 100% hay bằng 1. Trọng số này chính là mức độ quan trọng của từng chỉ tiêu ảnh hưởng bao nhiêu đến vấn đề nghiên cứu. Căn cứ lựa chọn và so sánh chỉ tiêu này với các chỉ tiêu khác nhằm đánh giá chúng ảnh hưởng như thế nào đến vấn đề nghiên cứu của chúng ta. Lựa chọn Sau khi đánh giá các chỉ tiêu nghiên cứu, tiến hành so sánh các tiêu chuẩn, chọn lựa sao và loại bỏ các chỉ tiêu ít ảnh hưởng đến vấn đề nghiên cứu sao cho phù hợp nhất với yêu cầu đặt ra.
So sánh các cặp yếu tố được dùng để xác định tầm quan trọng tương đối của mỗi phương án ứng với mỗi tiêu chuẩn. Trong phương án này, người quyết định phải diễn tả ý kiến của mình về giá trị so sánh cặp. Kết quả cuối cùng được lượng hóa bằng cách sử dụng thang phân loại.
C A1 A2 A3 An A1 A2 A3 … An 1 a12 1/a12 1 1 1
Để phân cấp hai tiêu chuẩn, Saaty (1997, 1980, 1994) đã phát triển một loại ma trận đặc biệt gọi là ma trận so sánh cặp, thể hiện mối quan hệ của các tiêu chuẩn với nhau. Các bước so sánh như nhau:
- So sánh các cặp thành phần theo các bước có sẵn.
- Bắt đầu từ chóp của sơ đồ thứ bậc, chọn tiêu chuẩn, thực hiện so sánh cặp các thành phần của bậc kế tiếp theo các tiêu chuẩn đã chọn.
- Thiết lập ma trận so sánh cặp : So sánh A1 của cột bên trái với A1, A2, A3, …của hàng trên cùng của ma trận.
Các câu hỏi được đặt ra là A1 có lợi hơn, thỏa mãn hơn, đóng góp nhiều hơn, vượt hơn so với A2, A3 … bao nhiêu lần ?
Bảng 2.1. Phân loại tầm quan trọng tương đối của Saaty
Mức độ Định nghĩa Giải thích
1 Quan trọng bằng nhau. Hai thành phần có tính chất bằng nhau.
3
Sự quan trọng giữa một thành phần đối với thành phần kia.
Kinh nghiệm và nhận định hơi nghiêng về một thành phần hơn thành phần kia.
5
Cơ bản hay quan trọng nhiều giữa cái này và cái kia.
Kinh nghiệm và nhận định nghiêng mạnh về một thành phần hơn thành phần kia.
7
Sự quan trọng được biểu lộ mạnh giữa cái này hơn cái kia.
Một thành phần được ưu tiên rất nhiều hơn cái kia và được biểu lộ trong thực hành.
9 Sự quan trọng tuyệt đối giữa cái này hơn cái kia.
Sự quan trọng hơn hẳn ở trên mức có thể.
2,4,6,8 Mức trung gian giữa các mức nêu trên.
Cần sự thỏa hiệp giữa hai mức độ nhận định.
(*) Nếu i so sánh với giá trị j là x thì j so sánh với i sẽ có giá trị 1/x.
(Nguồn: Thomas L. Saaty, 1970)
Tổng hợp số liệu về độ ưu tiên: Để có trị số chung của mức độ ưu tiên, cần tổng hợp các số liệu so sánh cặp để có số liệu duy nhất về độ ưu tiên. Giải pháp mà Saaty sử dụng để thu được trọng số từ sự so sánh cặp là phương pháp số bình phương nhỏ nhất. Phương pháp này sử dụng một hàm sai số nhỏ nhất để phản ánh mối quan tâm thực sự của người ra quyết định.
Phương pháp giá trị riêng:
Cho tập hợp A= {A1 , A2 , A3 , … An}, thành lập ma trận A, mỗi phần tử của ma trận A đại diện cho một sự so sánh cặp, tỷ số được lấy ra từ tập hợp {1/9, 1/8,1/7,... 1,2,3…, 8, 9}.
Ma trận so sánh là một ma trận có giá trị nghịch đảo qua đường chéo chính. Kiểm tra aij là giá trị tốt nhất:
* Trường hợp nhất quán
aij = wi/wj (wk là trọng số thực của phần tử Ak) và ma trận nghịch đảo A là nhất quán.
aij = aik * akj với i,j,k = 1,2,3,4…n. n: Số tiêu chuẩn so sánh Ax = nx với x: vector riêng của giá trị riêng n.
Từ sự kiện : aij = wi/wj => ∑ aij *wj = ∑wi = n*wi => Aw = nw (i= 1,2,3…n) Vậy n là giá trị riêng của A, w là vector riêng của n.
* Trong trường hợp không nhất quán
aij = wi/wj (wi, wj: trọng số thực)
Trường hợp này ma trận A được xem xét như tình trạng của trường hợp nhất quán trước. Khi aij thay đổi, giá trị riêng cũng thay đổi tương tự. Hơn nữa, giá trị riêng cực đại thì gần tới n (≥ n) những giá trị còn lại gần bằng 0. Vì thế để tìm trọng số trong trường hợp không nhất quán ta tìm vector riêng tương ứng với giá trị riêng cực đại (λmax) , w phải thỏa mãn:
Aw = λmax *w (λmax ≥ n)
Quá trình đánh giá thứ bậc:
- n trọng số của n thực thể được cho một cách ngẫu nhiên từ khoảng [1,0]. - Xây dựng ma trận so sánh tương ứng, tính trọng số của các yếu tố.
Tính tỷ lệ nhất quán (Consistency ratio – CR)
Trong bài toán thực tế, không phải lúc nào cũng có thể thành lập được quan hệ bắc cầu trong khi so sánh từng cặp. Ví dụ phương án A có thể tốt hơn B, B có thể tốt hơn C nhưng không phải lúc nào A cũng tốt hơn C. Hiện tượng này thể hiện tính thực tế của các bài toán, ta gọi là sự không nhất quán. Sự không nhất quán là thực tế nhưng độ không nhất quán không nên quá nhiều vì khi đó nó thể hiện sự đánh giá không chính xác. Để kiểm tra sự không nhất quán trong khi đánh giá cho từng cấp, ta dùng CR. Nếu tỷ số này ≤ 0,1 nghĩa là sự đánh giá của người ra quyết định tương đối nhất quán, ngược lại ta phải tiến hành đánh giá lại ở cấp tương ứng.
CR = CI RI Với: CI (consistency index) là chỉ số nhất quán.
Cụ thể các bước tính toán CR như sau:
Tính CI:
Đầu tiên tính vector tổng có trọng số.
Vector nhất quán (consistency vector) = vector tổng có trọng số / vector cột. Xác định λmax và chỉ số nhất quán: λ là giá trị đặc trưng của ma trận so sánh (ma trận này là ma trận vuông), λ đơn giản chỉ là trị số trung bình của vector nhất quán.
Với: λmax : Giá trị riêng của ma trận so sánh. n: số tiêu chuẩn hay nhân tố.
Tính RI: Tra bảng 2.2 được RI
Bảng 2.2. Phân loại chỉ số ngẫu nhiên (RI)
n 3 4 5 6 7 8 9
RI 0,58 0,9 1,12 1,24 1,32 1,41 1,45
Vậy: tỷ số nhất quán
CR = CI RI
Chương 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1. KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ VÀ XÃ HỘI CỦA
THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI
3.1.1. Điều kiện tự nhiên
3.1.1.1. Đặc điểm tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên
a. Vị trí địa lý
Đồng Hới là thành phố của tỉnh Quảng Bình, một trong những đô thị trung tâm của khu vực Bắc Trung bộ, được thành lập ngày 16/8/2004 trên cơ sở toàn bộ diện tích tự nhiên, dân số và các đơn vị hành chính trực thuộc thị xã Đồng Hới cũ (tại Nghị định số 156/2004/NĐ-CP của Chính phủ). Năm 2014, thành phố được công nhận là đô thị loại II, thành phố là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa xã hội, khoa học kỹ thuật, đầu mối giao lưu quan trọng, có vai trò là động lực phát triển kinh tế của cả tỉnh Quảng Bình, có lợi thế về vị trí, tiềm năng phát triển công nghiệp, khai thác chế biến thủy sản, thương mại và dịch vụ du lịch.
Tổng diện tích tự nhiên của thành phố là 15.587,34 ha (chiếm 1,95% diện tích toàn tỉnh). Tọa độ địa lý nằm trong khoảng từ 17021’59” đến 17031’53” vĩ độ Bắc và từ 106029’26” đến 106041’08” kinh độ Đông.
+ Phía Bắc và Tây - Tây Bắc giáp huyện Bố Trạch; + Phía Nam và Tây Nam giáp huyện Quảng Ninh; + Phía Đông giáp biển Đông với chiều dài 15,7 km.
Thành phố Đồng Hới có 16 đơn vị hành chính gồm 10 phường và 6 xã.Với vị trí nằm dọc bờ biển, ở vị trí trung độ của tỉnh, trên các trục giao thông quan trọng quốc gia gồm Quốc lộ 1A, đường Hồ Chí Minh, đường sắt Bắc - Nam, đường biển, đường hàng không; cách khu du lịch di sản thiên nhiên thế giới vườn quốc gia Phong Nha - Kẻ Bàng khoảng 50 km, cách khu Kinh tế Hòn La 60 km và cửa khẩu quốc tế Cha Lo 180 km,... đã tạo cho Đồng Hới nhiều điều kiện thuận lợi trong việc mở rộng mối quan hệ giao lưu kinh tế - văn hóa - xã hội với các tỉnh, thành phố trong cả nước, tiếp thu nhanh các tiến bộ khoa học kỹ thuật, thúc đẩy phát triển nền kinh tế theo hướng sản xuất hàng hóa phong phú, đa dạng với các ngành mũi nhọn, theo những thế mạnh đặc thù.
b. Địa hình, địa mạo
Nằm về phía Đông của dãy Trường Sơn, địa hình Thành phố có đặc thù