2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
1.2. Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu
1.2.1. Tình hình quản lý tài chính về đất đai ở một số nước trên thế giới.
1.2.1.1. Công tác tài chính về đất đai ở Hà Lan.
Theo Bộ luật Dân sự và những văn bản dưới luật, các thủ tục trên thị trường đất đai là minh bạch và không cần phải tranh luận thêm. Có bốn yêu cầu trong chuyển nhượng hợp pháp: Quyền quyết định của người bán; thỏa thuận của người mua và người bán về một đối tượng trao đổi; thỏa thuận bắt buộc và giấy tờ chứng thực chuyển nhượng (công chứng); đăng ký.
Chi phí giao dịch khoảng 10% giá trị chuyển nhượng, trong đó 6% là thuế chuyển nhượng. Tỉ lệ phần trăm này thường xuyên gây tranh cãi bởi vì các chuyên gia cho rằng chính thuế này là yếu tố cản trở đối với một thị trường đất đai không ổn định.
Ngoài quyền phân bổ quyền ưu tiên và thực hiện thu hồi quyền, nhà nước không can thiệp trực tiếp vào thị trường đất đai. Sức mua thường được tạo ra bởi sự sử dụng vay bảo đảm thế chấp thường xuyên của dân chúng (tổng tính các khoản vay dự tính khoảng 557 tỉ Euro, cao hơn GDP). Nhà nước không can thiệp trừ những xử lý tài chính liên quan đến lãi suất thế chấp. Hiện tại, Nhà nước không ban hành thêm chính sách nào về thị trường đất và bất động sản.
Thuế đất đai và tài sản cố định, từ năm 1832 theo ngành địa chính, thuế được thu là thuế nhà nước. Điều này còn kéo dài đến tận năm 1980, sau khi Quốc hội ra quyết định rằng thuế đất đai và tài sản cố định là thuế để nộp vào ngân sách của chính quyền thành phố tự trị (Luật về Chính quyền tự trị 1970). Thuế vẫn được thu dựa trên giá trị địa chính. Bởi vì theo cách hiểu rằng thuế dựa trên giá trị thị trường sẽ tạo nên sự công bằng hơn, Quốc hội đã quyết định ủy quyền cho chính quyền các thành phố định giá giá trị đất đai và tài sản cố định theo phương thức so sánh với giá trị giao dịch ngoài thị trường (Bộ luật Định giá Tài sản cố định 1992). Bộ luật này có hiệu lực năm 1996.Kể từ đó, cứ 4 năm một lần tất cả những tài sản cố định sẽ được định giá đối chiếu với giá giao dịch ngoài thị trường vào một ngày bất kỳ (ví dụ, giai đoạn 2005 - 2009 được định giá vào ngày 01/01/2005 và tham khảo giá thị trường ngày 01/01/2003).Giá trị định giá phải được các cơ quan chính quyền sử dụng trong tất cả các hoạt động của mình.Thuế sẽ được tính cho cả chủ sở hữu và người sử dụng tài sản cố định đó.Năm 2005, đã xóa bỏ việc tính thuế cho người sử dụng một phần tài sản cố định (thuế tính cho chủ sở hữu vẫn giữ nguyên).
Thuế giao dịch bất động sản và cổ phiếu chiếm 4% thu nhập từ thuế của nhà nước năm 2003 (4 trong 102 tỉ Euro). Chính quyền các địa phương cũng có được 47% thu nhập từ thuế đất (khoảng 2,8 trên 6,1 tỉ Euro). Chính phủ đã đưa ra một chính sách nhằm giảm bớt thu nhập từ thuế đất của các địa phương và thay thế vào đó là nộp vào ngân
sách của chính quyền trung ương. Chính sách này bị phản đối kịch liệt.
1.2.1.2. Công tác tài chính về đất đai ở Trung Quốc.
Trung Quốc thuộc khối các nước XHCN sau chiến tranh thế giới thứ 2, hiện nay Trung Quốc tự nhận là mô hình CNXH mang đặc sắc Trung Quốc.
Về tài chính, định giá đất, thu hồi, bồi thường, tái đinh cư trước hết, tiến hành khảo sát về các điều kiện thu hồi đất về các mặt dân số nông nghiệp, đất canh tác trên thu nhập đầu người, tổng sản lượng hàng năm, diện tích đất, loại đất, và vấn đề sở hữu của khu vực bị ảnh hưởng.
Đối tượng chịu thuế đất thường là người sử dụng đất thường xuyên và tạm thời. Một số loại thuế liên quan đến đất thường là: thuế đất nông nghiệp; thuế chuyển nhượng bất động sản; thuế đánh theo từng loại đất (đất ở, đất nông thôn…).
1.2.1.3. Công tác tài chính về đất đai ở Thụy Điển.
Quản lý đất đai tại Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử dụng đất và việc cai quản đất đai. Việc bảo vệ quyền đối với đất đai và thực hiện những giao dịch hợp pháp luôn có tầm quan trọng đối với người dân. Trước đây, nhiệm vụ này do các tòa án địa phương thực hiện.
Quyền sử dụng đất ở Thụy Điển được quy định tại bộ luật Đất đai từ năm 1970. Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những đơn vị bất động sản và được xác định trong sổ đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu đất là đối với các đối tượng, thửa đất hay khoảng không gian trên mặt đất, cả trong nhà và trên không. Quyền sử dụng đất bao gồm: quyền sở hữu Nhà nước, chính quyền tự trị, hoặc cá nhân; quyền cho thuê (có thể lên đến 50 năm); thuê không gian của tòa nhà; quyền địa dịch và quyền đi qua, quyền hữu hạn sử dụng lô đất khác cho những mục đích kết nối và dẫn tới lô đất có quyền sở hữu. Quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín dụng và bị thu hồi nếu không có khả năng thanh toán.
Trong trường hợp chuyển nhượng, cần phải có hợp đồng thành văn bản giữa các bên, nêu rõ đối tượng (thửa đất) và giá chuyển nhượng (nghĩa vụ).Cần có 2 người làm chứng xác nhận chữ ký của bên bán. Hợp đồng hợp pháp là những hợp đồng đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên. Hợp đồng mua bán phải được thông qua bởi cơ quan đăng ký đất đai trong vòng 3 tháng. Giấy chứng nhận sẽ được cấp như là bằng chứng lô đất đã được đăng ký.
Hệ thống thế chấp bao gồm việc đăng ký thế chấp tài sản. Việc đăng ký sẽ cho phép người nắm thế chấp có quyền thúc ép bán tài sản, tịch thu tài sản để thế nợ. Hệ thống thế chấp rất quan trọng đối với các hoạt động kinh tế như việc đầu tư vào đất đai nhà ở.
1.2.2.1. Trước khi luật đất đai 2003.
a. Giai đoạn 1945 – 1975
Giai đoạn này, chúng ta mới giành được độc lập, chính sách đất đai tập trung vào mục đích người dân có ruộng và hoàn thành cải cách ruộng đất, xây dựng hợp tác xã.
- Thực hiện chính sách giảm tô, tịch thu ruộng đất của thực dân Pháp, Việt gian phản động chia cho nông dân nghèo, chia lại công điền công thổ: ngày 20/10/1945 Chính phủ ra sắc lệnh giảm tô 25%; ngày 26/10/1945 Chính phủ ra Nghị định giảm thuế 20%.
- Tiến hành cải cách ruộng đất
- Hoàn thành cải cách ruộng đất, khôi phục kinh tế nông nghiệp
- Thí điểm xây dựng hợp tác xã nông nghiệp: Cải tạo XHCN đối với thành phần kinh tế cá thể của nông dân, thí điểm xây dựng HTX nông nghiệp bậc thấp. Đẩy mạnh cuộc cách mạng XHCN đối với thành phần kinh tế cá thể của nông dân, thợ thủ công và cải tạo XHCN đối với thành phần kinh tế tư bản tư doanh, đồng thời phải ra sức phát triển kinh tế quốc doanh. Hợp tác hóa nông nghiệp là cái khâu chính trong toàn bộ dây chuyền cải tạo XHCN ở miền Bắc nước ta. Mục tiêu là đến năm 1960 phải căn bản hoàn thành HTX bậc thấp, từng bước chuyển lên HTX bậc cao (Cao Thị Việt Hà, 2018). b. Giai đoạn 1976 – 1985
Giai đoạn đất nước hoàn toàn độc lập, thống nhất đất nước, các chính sách đất đai tập trung để hoàn thiện hệ thống hợp tác xã, nâng cao năng suất sản xuất nông nghiệp, quản lý ruộng đất tập trung.
- Hoàn thiện HTX quy mô toàn xã, tổ chức nông nghiệp sản xuất lớn, tổ chức lại sản xuất nông nghiệp theo hướng tập trung, xóa bỏ kiểu tổ chức sản xuất và ăn chia theo đội. Thực hiện việc quản lý, sử dụng ruộng đất tập trung, thống nhất trên quy mô HTX.Trên cơ sở định mức lao động, xếp bậc công việc, tiêu chuẩn tính công, HTX xây dựng kế hoạch 3 khoán.
Thực hiện Chỉ thị 57/CT-TƯ ngày 14/3/1978 Bộ Chính Trị về việc nắm vững và đẩy mạnh công tác cải tạo nông nghiệp miền Nam và Chỉ thị 43 CT-TƯ ngày 15/11/1978 Bộ Chính trị về việc xóa bỏ các hình thức bóc lột của phú nông, tư sản nông thôn và tàn dư bóc lột phong kiến, thực sự phát huy quyền làm chủ của nông dân lao động, đẩy mạnh cải tạo XHCN đối với nông nghiệp ở các tỉnh phía Nam.
- Cải tiến quản lý hợp tác xã nông nghiệp: HTX nông nghiệp phải quản lý chặt chẽ và sử có hiệu quả tư liệu sản xuất, trước hết là ruộng đất, sức kéo, phân bón, các công cụ và cơ sở vật chất kỹ thuật của tập thể; tổ chức tốt việc giao diện tích ruộng đất cho đội sản xuất, cho nhóm và người lao động sử dụng để thực hiện sản lượng khoán, tránh
để đồng ruộng bị chia cắt manh mún, khi diện tích giao khoán cho người lao động được phân bố hợp lý, thì có thể ổn định vài ba năm để xã viên yên tâm thâm canh trên diện tích đó.
Đẩy mạnh giao đất, giao rừng, xây dựng rừng và tổ chức kinh doanh theo phương thức nông lâm kết hợp, chủ trương giao đất, giao rừng cho hộ nông dân nhằm khuyến khích nông dân trồng rừng trên đất trống, đồi núi trọc; nông dân được quyền thừa kế tài sản trên đất trồng rừng và cây công nghiệp dài ngày.
Cho phép các hộ gia đình nông dân tận dụng mọi nguồn đất đai mà HTX, nông lâm trường chưa sử dụng hết để đưa vào sản xuất; về thuế, nhà nước không đánh thuế sản xuất, kinh doanh đối với kinh tế gia đình, chỉ đánh thuế sát sinh và đất thuộc; đất phục hóa được miễn thuế nông nghiệp; về lưu thông, hộ gia đình nông dân được quyền tiêu thụ các sản phẩm làm ra (Chu Thị Thủy Chung, 2010).
c. Giai đoạn từ 1986 - 1992
Giai đoạn này đổi mới cơ chế quản lý kinh tế chuyển từ cơ chế kế hoạch hóa, tập trung quan liêu bao cấp sang cơ chế kinh tế hàng hóa nhiều thành phần có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Đường lối đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã được xác định tại Văn kiện Đại hội Đảng lần thứ VI và VII.
Để đáp ứng yêu cầu đổi mới cơ chế kinh tế, chính sách đất đai đã được đổi mới một bước, Luật Đất đai năm 1987 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài. Ngoài ra Nhà nước còn giao đất có thời hạn hoặc tạm thời. Trong giai đoạn này pháp luật không cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường bất động sản là đất đai. Những giao dịch mua bán về đất ở vẫn ngầm diễn ra dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua và người bán.
Về quyền của người sử dụng đất: Nhà nước đảm bảo cho người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao. Về trách nhiệm, nghĩa vụ của người sử dụng đất: Mọi người sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện các chính sách của Nhà nước nhằm bảo vệ, cải tạo, bồi bổ và sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm. Người sử dụng đất phải nộp thuế sử dụng đất theo quy định của pháp luật; người được giao đất nông nghiệp, đất có ruộng để sử dụng vào các mục đích phi nông nghiệp phải đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp, đất có ruộng cho Nhà nước. Ngoài ra, nộp thuế, nộp lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.
yếu để khuyến khích phát triển nông, lâm nghiệp sau đổi mới. Ngân sách thu từ đất đai chủ yếu thông qua thuế nhà đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp, phí trước bạ, lệ phí địa chính và tiền đền bù khi được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất có ruộng.
Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lực lượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai. Thể chế hóa chủ trương, chính sách đất đai của Đảng, Hiến Pháp Cộng hòa XHCN Việt Nam năm 1992, đã quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân; Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (Chu Thị Thủy Chung, 2010).
Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Đất đai 1998, 2001, đã cụ thể hóa các quy định về đất đai của Hiến pháp 1992. Luật Đất đai đã quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững (Chu Thị Thủy Chung, 2010).
Nghị Quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng Sản Việt Nam lần thứ VIII (1996) xác định: Quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không tư nhân hoá, không cho phép mua bán đất đai; thực hiện đúng Luật Đất đai; bổ sung hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và chính sách đất đai.
1.2.2.2. Giai đoạn từ 2003 đến 2013
Luật Đất đai 2003 đã quy định các quyền chung của người sử dụng đất và quy định chi tiết “10 quyền”: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Trong đó, nghĩa vụ tài chính về đất đai bao gồm: Tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê; Thuế sử dụng đất; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
1.2.2.3. Sau khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực
luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của Luật Đất đai năm 2003. Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 có một số đổi mới ảnh hưởng trực tiếp đến thu tài chính đất đai như sau:
- Cụ thể hóa các quyền của Nhà nước đối với đất đai như: Quy định rõ các quyền của Nhà nước đối với đất đai như quyền của đại diện chủ sở hữu; quyền quyết định mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; quyền quyết định thu hồi, trưng dụng đất đai; quyền quyết định giá đất; quyết định chính sách tài chính về đất đai…
- Quy định rõ trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai như: Quy định rõ 15 nội dung quản lý của Nhà nước đối với đất đai; trách nhiệm cụ thể của Nhà nước về quản lý đất đai; những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; trách nhiệm của Nhà nước về đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho đồng bào dân tộc thiểu số; trách nhiệm của