2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
3.3.4. Những hạn chế và nguyên nhân trong việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đa
đất đai của huyện Ea H’Leo
3.3.4.1. Những hạn chế
Việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn huyện Ea H’Leo, tỉnh Đăk Lăk có những tồn tại hạn chế sau:
- Do là huyện cách xa khu tung tâm, còn nhiều khó khăn về mặt kinh tế - xã hội, đa số người dân là đồng bào dân tộc thiểu số, đa số diện tích đất đai là đất nông nghiệp, lâm nghiệp và nằm địa bàn nông thôn nên việc khai thác nguồn lực tài chính chưa được nhiều so với quy mô diện tích đất đai của huyện.
- Về vấn đề giá đất: Giá đất là giá quyền sử dụng đất, là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 18 và Điều 114 của Luật Đất đai năm 2013, giá đất do Nhà nước xây dựng thông qua việc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ, phục vụ cho việc tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; tính thuế sử dụng đất; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Tuy nhiên trong thực tiễn, việc quy định giá đất vẫn chưa phù hợp với tình hình thực tế, vì:
+ Giá đất năm sau thường biến động hơn giá đất năm trước, trong khi Luật quy định giá đất trong bảng giá đất được xây dựng 5 năm một lần nên gây khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng thường và các hoạt động khai thác tài chính khác.
+ Khung giá đất do UBND tỉnh Đăk Lăk còn quá thấp so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường. Vì vậy, việc áp dụng giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không có tính thuyết phục, gây thiệt thòi cho người bị thu hồi đất, dẫn đến thường xảy ra khiếu kiện của người có đất bị thu hồi trong quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng.
- Về đấu giá sử dụng đất: Công tác đấu giá quyền sử dụng đất là một trong các nhiệm vụ quan trọng, là kênh khai thác, huy động nguồn vốn nội lực bổ sung nguồn vốn đầu tư phát triển kinh tế - xã hội của huyện. Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ea H’Leo thời gian qua đã được tiến hành nhưng hiệu quả chưa cao, có những năm như năm việc đấu giá không thành làm giảm thu ngân sách từ đất đai.
- Về thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế. Việc phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ góp phần quan trọng trong quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện. Tuy nhiên, thị trường bất động sản trên địa bàn huyện Ea H’Leo chưa thực sự phát triển, giá trị đất đai không cao, giá trị sinh lời của đất trên địa bàn huyện không lớn nên các giao dịch đất đai diễn ra ít và kém sôi động. Bên cạnh đó, trên địa bàn huyện cũng không có một sàn giao dịch bất động sản hay công ty địa ốc nào được hình thành và đi vào hoạt động, do đó các giao dịch đất đai thường mang tính tự phát giữa những người có nhu cầu mua và bán với nhau.
- Về tình trạng chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai: Tình trạng này trên địa bàn diễn ra khá phổ biến, nhất là đối với những hộ dân tại các xã còn gặp nhiều khó khăn và các hộ dân tộc thiểu số, hoàn cảnh kinh tế gia đình khó khăn dẫn đến tình trạng chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính của họ, từ đó làm ảnh hưởng đến công tác khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai của huyện.
3.3.4.2. Nguyên nhân của những hạn chế
- Hệ thống chính sách về huy động nguồn lực tài chính và sử dụng nguồn lực tài chính thu được từ đất đai còn thiếu đồng bộ và tính khả thi chưa cao, nhất là chính sách về giá đất vẫn chỉ là chính sách khung làm cho việc vận dụng khá tùy tiện, giá đất nhà nước quá thấp so với giá đất thị trường.
- Trình độ năng lực của đội ngũ cán bộ tham gia vào hoạt động khai thác và sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai chưa thực sự đáp ứng được yêu cầu một cách tốt nhất. Cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ công tác quản lý đất đai nói chung và khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai nói riêng còn nhiều hạn chế, ảnh hưởng đến hiệu quả công việc.
- Công tác lập và phê duyệt quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch khác còn chưa đáp ứng được yêu cầu và tiến độ, còn nhiều chồng chéo và tính hiệu quả không cao đã làm ảnh hưởng đến việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai. Vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng không theo kịp yêu cầu các dự án do còn nhiều bất cập trong hoạt động này, đã làm chậm hoặc làm trì trệ hoạt động nguồn lực tài chính từ đất đai, nhất là các dự án đưa vào khai thác nguồn
- Giá trị đất đai tại một huyện miền núi, nông thôn như Ea H’Leo không cao nên nhu cầu mua bán quyền sử dụng đất không nhiều, dẫn đến hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất chưa có hiệu quả cao và hoạt động của thị trường bất động sản kém sôi động và chưa phát triển.
- Đại đa số dân cư trên địa bàn huyện, nhất là tại các xã xa trung tâm vẫn còn gặp nhiều khó khăn về điều kiện kinh tế gia đình nên chậm thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai.
- Sự phối hợp giữa các cấp, các ngành trong hoạt động huy động và sử dụng nguồn lực từ đất đai chưa thật đồng bộ và hiệu quả.