2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
3.3.1. Các nội dung liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính tại khu vực nghiên
cứu:
Với việc quản lý tài chính đất đai khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất… UBND huyện đã tổ chức triển khai thực hiện các quy định như: Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, Thông tư số 76/2014/TT- BTC ngày 16/6/2014 (hướng dẫn Nghị định số 45/2014/NĐ-CP), Thông tư số 77/2014/TT- BTC (hướng dẫn Nghị định số 46/2014/NĐ-CP)…
Công tác quản lý,thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai được triển khai thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Về thực hiện các khoản thu, chi liên quan đến đất đai như thu tiền sử dụng đất, thuế nhà đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, thu tiền từ tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và tiền thuê đất được thực hiện theo quy định.
Phối hợp với Sở Tài chính và các cơ quan liên quan khảo sát xây dựng bảng giá đất trên địa bàn huyện giai đoạn 2015 - 2019, trên cơ sở đó, UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số 43/2014/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2014 về việc ban hành ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Đăk Lăk, quyết định này áp dụng cho chu kỳ 5 năm 2015 - 2019 và các quyết định ban hành bảng hệ số điều chỉnh giá các loại đất năm 2019 trên địa bàn các huyện, thành phố thuôc tỉnh Đăk Lăk hàng năm.
Bảng giá đất được UBND huyện Ea H’Leo sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
- Tính thuế sử dụng đất;
- Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
- Rà soát kết quả triển khai thực hiện hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm trên địa bàn huyện; tham gia với các cơ quan liên quan xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm.
- Đề nghị UBND tỉnh phê duyệt giá đất cụ thể của từng dự án để thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện.
- Công tác đấu giá quyền sử dụng đất được triển khai thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Việc xác định giá, thực hiện các khoản thu, chi liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định.
Thông qua việc thực hiện tốt chính sách tài chính về đất đai đã tạo nguồn thu cho ngân sách để tạo vốn cho đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng khu dân cư mới;
đất. Đồng thời, qua việc thực hiện công tác tài chính về đất đai, còn góp phần nâng cao trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất, tạo nguồn kinh phí cho địa phương chủ động tái đầu tư cho nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất đầy đủ, có hiệu quả.
Tình hình thu ngân sách trên địa bàn huyện
Huyện Ea H’Leo nằm ở phía bắc tỉnh Đăk Lăk, cách thành phố Buôn Mê Thuột 80 km, tình hình kinh tế xã hội của huyện hiện còn nhiều khó khăn so với các huyện khác trong tỉnh, tình hình thu ngân sách trên địa bàn huyện đã đạt được kết quả nhất định.
Giai đoạn 2016-2019, tổng thu ngân sách trên địa bàn huyện Ea H’Leo là 87,101 tỷ đồng, trong đó thu từ đất là 35,8978 tỷ đồng, chiếm 41,2% tổng thu ngân sách của huyện. Từ năm 2016 đến năm 2019 nguồn lực tài chính từ đất đai luôn chưa chiếm tỷ trọng cao trong hệ thống nguồn thu ngân sách của huyện. Như vậy, đối với một huyện còn nhiều khó khăn như Ea H’Leo, kết quả thu ngân sách từ đất đai như trên là khá cao.
Kết quả thu ngân sách từ đất đai của huyện Ea H’Leo giai đoạn 2016 – 2019 được thể hiện tại bảng 3.5.
Bảng 3.5. Kết quả thu ngân sách, nguồn thu từ đất đai Huyện Ea H’Leo giai đoạn
năm 2016-2019
Đơn vị: triệu đồng
Năm Thu NS Thu NS từ đất đai Trong đó Tiền sử dụng đất Tiền thuê đất Lệ phí trước bạ Thuế TNCN khi chuyển nhượng (Thuế CQSĐ) Phí, lệ phí khác 2016 78.872,0 35.324,4 24.651,4 779,2 2.150,3 7.261,5 482,0 2017 78.941,0 37.304,8 25.700,5 919,8 2.510,7 7.659,5 514,3 2018 101.250,0 53.210,5 40.122,7 1.070,6 2.813,2 8.182,9 1.021,1 2019 87.101,0 35.897,8 21.829,3 1.224,4 3.017,6 8.700,9 1.125,6 Tổng 346.164,0 161.737,5 112.303,9 3.994,0 10.491,8 31.804,8 3.143,0
Nguồn: Chi Cục thuế huyện Ea H’Leo, năm 2019
- Tỷ lệ đóng góp các nguồn thu từ đất đai cho thu ngân sách biến động tăng trong giai đoạn 2016 – 2018 và giảm dần từ năm 2018 đến 2019, tính cả giai đoạn 2016 – 2019, tỷ lệ đóng góp giảm từ 52,6% năm 2018 xuống còn 41,2% tại năm 2019. Nguyên nhân giai đoạn 2018 – 2019 tỷ lệ thu ngân sách từ đất đai giảm là do ảnh hưởng chung của suy thoái kính tế, nông nghiệp mất mùa, dịch Covid 2019 nên công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn gặp khó khăn cùng với việc thu ngân sách các lĩnh vực khác tăng lên nên làm cho tỷ lệ nguồn thu từ đất đai trong tổng thu ngân sách giảm xuống.
Hình 3.2. Tỷ lệ đóng góp các nguồn thu từ đất so với tổng ngân sách
giai đoạn 2016-2019
Nguồn thu từ đất đai đóng góp vào ngân sách nhà nước cao nhất vào năm 2018, chiếm đến 52,6% tổng thu ngân sách và thấp nhất vào năm 2019, chỉ đạt 41,2%.
Hình 3.3.Tỷ lệ đóng góp các khoản thu từ đất đai trong tổng thu ngân sách từ đất đai
giai đoạn 2016-2019
Qua hình 3.3 cho thấy, mức đóng góp của các khoản thu từ đất đai cho tổng thu ngân sách là khác nhau. Thu từ tiền sử dụng đất chiếm tỷ lệ cao nhất (chiếm tỷ trọng
44.8 47.3 52.6 41.2 0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00 2016 2017 2018 2019 năm tỷ lệ đóng g óp (% ) 69.44 2.47 6.49 19.66 1.94 Tiền sử dụng đất Tiền thuê đất Lệ phí trước bạ
Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng (Thuế CQSĐ)
Phí, lệ phí khác
cao 69,44% trong tổng nguồn thu đất đai); tiếp theo là thuế chuyển quyền sử dụng đất với 19,66%; lệ phí trước bạ với 6,49%, tiền thuê đất với 2,47%; và các loại phí, lệ phí khác thu từ đất với 1,94%.
3.3.1.1. Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất tại khu vực nghiên cứu giai đoạn 2016 – 2019
Kết quả thu tiền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ea H’Leo giai đoạn 2016–2019 được thể hiện tại bảng 3.6 và hình 3.4.
Bảng 3.6. Kết quả thu tiền sử dụng đất tại huyện Ea H’Leo giai đoạn 2016-2019
Năm Thu NS từ đất đai (Triệu đồng) Tiền sử dụng đất (Triệu đồng) Tỷ lệ (%) 2016 35.324,4 24.651,4 69,8 2017 37.304,8 25.700,5 68,9 2018 53.210,5 40.122,7 75,4 2019 35.897,8 21.829,3 60,8 Tổng 161.737,5 112.303,9 274,9
Nguồn: Chi Cục thuế huyện Ea H’Leo, năm 2019
Qua bảng số liệu 3.6 cho thấy, tổng số tiền sử dụng đất thu được trên địa bàn huyện Ea H’Leo giai đoạn 2016 – 2019 là 112.303,9 triệu đồng, cao nhất là năm 2018 với 40.122,7 triệu đồng và thấp nhất là năm 2019 với 21.829,3 triệu đồng. Xu hướng biến động tiền sử dụng đất là tăng dần trong giai đoạn 2016 – 2018 và giảm dần từ năm 2018 đến năm 2019.
Nguyên nhân năm 2018 có số tiền sử dụng đất thu được nhiều nhất là do Nhà nước áp dụng gói vay tín dụng với ưu đãi lãi suất cho việc xây nhà nên nhiều người dân đã vay vốn, chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây nhà nên tiền sử đất thu được nhiều nhất trong giai đoạn này.
Năm 2019 số tiền sử dụng đất thu được ít nhất là do việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất không thành công, nhiều lô đất được tổ chức đấu giá nhưng không có lô đất nào được giao dịch, do đó số tiền sử dụng đất thu được giảm mạnh…
Qua hình 3.4 cho thấy, tỷ lệ đóng góp tiền sử dụng đất trong tổng thu ngân sách từ đất đai luôn chiếm tỷ trọng cao qua các năm từ 2016 – 2018, sau đó giảm mạnh vào năm
2019. Tỷ lệ đóng góp năm 2018 là 75,4%, đến năm 2019 tỷ lệ này chỉ có 60,8%. Nguồn thu từ tiền sử dụng đất là nguồn thu chính, chủ lực trong ngân sách thu từ đất đai của địa phương nên nguồn thu này giảm sẽ ảnh hưởng lớn đến tỷ lệ đóng góp vào tổng thu ngân sách của huyện từ đất đai.
Hình 3.4. Tỷ lệ nguồn thu tiền sử dụng đất trong nguồn thu ngân sách từ đất đai giai
đoạn 2016-2019
3.3.1.2. Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê tại khu vực nghiên cứu giai đoạn 2016 – 2019
Nhà nước cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng. Người thuê đất được sử dụng đất trong thời gian thuê đất và chỉ có một số quyền hạn nhất định đối với đất thuê, không được bồi thường về đất khi thu hồi, đồng thời người thuê đất phải trả tiền thuế đất cho Nhà nước theo đơn giá thuê và diện tích đất thuê. Nhà nước thực hiện cho thuê đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt và mục đích sử dụng đất; nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin thuê đất đã được UBND thành phố cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc cơ quan Tài nguyên và Môi trường thẩm định nhu cầu sử dụng đất. Người được thuê đất có trách nhiệm nộp nghĩa vụ tài chính là tiền thuế đất vào ngân sách Nhà nước. Kết quả thu tiền thuê đất trên địa bàn huyện Ea H’Leo giai đoạn 2016 – 2019 được thể hiện ở bảng 3.7.
Bảng 3.7. Kết quả thu tiền cho thuê đất tại huyện Ea H’Leo giai đoạn 2016-2019
Năm Thu NS từ đất đai (triệu đồng)
Tiền cho thuê
đất(triệu đồng) Tỷ lệ (%) 69.8 68.9 75.4 60.8 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 80.0 2016 2017 2018 2019
2016 35.324,4 779,2 2,2
2017 37.304,8 919,8 2,5
2018 53.210,5 1.070,6 2,0
2019 35.897,8 1.224,4 3,4
Tổng 161.737,5 3.994,0 10,1
Nguồn: Chi Cục thuế huyện Ea H’Leo, năm 2019
Qua bảng 3.7 cho thấy, số tiền thuê đất thu được trên địa bàn huyện Ea H’Leo giai đoạn này là không cao. Tuy nhiên khi tính trong cả giai đoạn, số tiền thuê đất có xu hướng tăng mạnh, từ 779,2 triệu năm 2016 (2,2%) tăng lên 1.224,4 triệu đồng năm 2019 (3,4%). Nguyên nhân là do ngày càng có nhiều dự án thuê đất được triển khai trên địa bàn huyện, đặc biệt là dự án trồng cao su, mở các trang trại nên số tiền thuê đất thu được tăng lên đáng kể.
Hình 3.5. Tỷ lệ nguồn thu tiền thuê đất trong nguồn thu ngân sách từ đất đai
giai đoạn 2016-2019
Qua hình 3.5 cho thấy, tiền thuê đất chiếm tỷ lệ rất thấp trong tổng ngân sách thu được từ đất đai, các năm từ 2016 đến 2017 tỷ lệ này chỉ chưa tới 2,2-2,5% tổng thu ngân sách từ đất đai; đến năm 2018 giảm còn 2,0% và tăng lên mạnh 3,4% vào năm 2019, tuy nhiên vẫn còn thấp trong cơ cấu thu ngân sách từ đất đai. Vì vậy, chính quyền huyện Ea H’Leo cần phải nổ lực hơn trong công tác quy hoặc điều chỉnh, có nhiều chính sách thu hút đầu tư, thuê đất từ các doanh nghiệp để cải thiện nguồn thu này.
2.21 2.47 2.01 3.41 - 1.00 2.00 3.00 4.00 2016 2017 2018 2019
3.3.1.3. Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất tại khu vực nghiên cứu giai đoạn 2016 – 2019
Theo quy định của pháp luật, những điểm mới của thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS được quy định như sau:
Thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS Thuế chuyển quyền sử dụng đất
- Cá nhân cư trú, không cư trú (quốc tịch Việt Nam hay không phải quốc tịch Việt Nam)
- Hộ gia đình, cá nhân
- Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất - Quyền sử dụng đất
- Tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng
quyền thuê đất, thuê mặt nước - Không thuộc diện chịu thuế Miễn thuế:
- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất. - Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất
- Không quy định
- Giá chuyển nhượng BĐS là giá thực ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng nhưng không được thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định.
- Giá chuyển nhượng QSDĐ là giá do UBND tỉnh quy định.
- Thuế suất 25% trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
- Đối với đất sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối thì thuế suất 2%; đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác, thuế suất 4%
Đối với cá nhân kinh doanh hoạt động chuyển nhượng BĐS, từ ngày 01/01/2009 nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại Luật thuế thu nhập cá nhân (Quốc hội thông
ngày 22/11/2012. Theo đó, cá nhân nộp thuế một trong hai cách: Nếu xác định được thu nhập tính thuế (giá chuyển nhượng trừ giá mua và các chi phí liên quan) thì áp dụng mức thuế suất 25% trên thu nhập tính thuế, nếu không xác định được giá mua và các chi phí liên quan thì áp dụng mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng BĐS.
Trong thực tế, huyện Ea H’Leo chủ yếu áp dụng trường hợp không xác định được giá vốn và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng và thường áp mức thuế suất 2%. Cách tính này thuận tiện, dễ thực hiện nhưng không chính xác vì các bên thỏa thuận ngầm và đưa ra giá trị chuyển nhượng trên hợp đồng không đúng thực tế, thậm chí còn thấp hơn giá của UBND tỉnh ban hành. Do đó, chủ yếu căn cứ theo Bảng giá đất của tỉnh Đăk Lăk ban hành hàng năm để tính thuế. Đây cũng là một nguyên nhân làm thất thu thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản.
Kết quả thu thuế chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Ea H’Leo giai đoạn 2016- 2019 được thể hiện tại bảng 3.8.
Bảng 3.8. Kết quả thu thuế chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Ea H’Leo giai đoạn
2016-2019 Năm Thu ngân sách từ đất đai(Triệu đồng)
Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng (Thuế chuyển quyền sử dụng đất)(Triệu đồng)
Tỷ lệ(%) 2016 35.324,4 7.261,5 20,6 2017 37.304,8 7.659,5 20,5 2018 53.210,5 8.182,9 15,4 2019 35.897,8 8.700,9 24,2 Tổng cộng 161.737,5 31.804,8 80,7
Nguồn: Chi Cục thuế huyện Ea H’Leo, năm 2019
Qua bảng 3.8 cho thấy, giai đoạn 2016 – 2019 trên địa bàn huyện Ea H’Leo có số tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất thu được là gần 31.804,8 triệu đồng, chiếm 19,7% tổng thu ngân sách từ đất đai. Trong đó, năm có số tiền thu ít nhất là năm 2016 với 7.261,5 triệu đồng, năm có số tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất thu được cao nhất là năm 2019 với gần 8.700,9 triệu đồng. Xu hướng chung là thuế chuyển quyền sử dụng đất thu được tăng dần từ năm 2016 đến năm 2019.
Hình 3.6. Tỷ lệ nguồn thu thuế chuyển quyền sử dụng đất trong nguồn thu ngân sách
từ đất đai giai đoạn 2016-2019
Qua hình 3.6 cho thấy, tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ cao trong tổng ngân sách thu được từ đất đai và các năm đều trên 20%. Nguyên nhân số tiền thuế chuyển sử dụng đất chiếm tỷ lệ lớn trong tổng thu ngân sách từ đất đai là do thị trường mua bán đất đai diễn ra nhộn nhịp và có su hướng tăng nhẹ qua các năm. Ngoài ra, việc đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất được quy định dựa vào hợp đồng mua bán giữa các bên với tham chiếu là bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành, do đó nhiều người lợi dụng để kê khái giá trị chuyển nhượng trên hợp đồng thấp hơn nhiều so với