3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA NGHIÊN CỨU ĐỀ
3.3.1. Phân tích kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
theo mô hình hai cấp (từ 2009 đến 1/7/2015)
3.3.1.1. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu
* Sơ lược về cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở sau Luật đất đai năm 1993 đến Luật đất đai năm 2003 trên toàn quốc và Thành phố Nha Trang.
• Trên toàn quốc
Nhằm nâng cao năng lực quản lý đất đai đô thị, đặc biệt là cấp GCN quyền sử dụng đất ở, ngày 05/7/1994 Chính phủ ban hành Nghị định 60/CP. Theo đó, tất cả nhà đất đô thị đều phải đăng ký, chủ sở hữu hợp pháp thì được cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở, mẫu GCN do Bộ Xây dựng ban hành. Công tác cấp GCN quyền sử dụng đất ở đô thị triển khai thực hiện chậm là do sự phối hợp không đồng bộ giữa các ngành, quy trình thủ tục phức tạp, quy định về nghĩa vụ tài chính còn nhiều bất cập.
• Tại thành phố Nha Trang
Trước năm 1997, UBND tỉnh chưa ban hành một văn bản pháp quy nào để hướng dẫn cụ thể Nghị định 60/CP, do đó tiến độ cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở thực hiện rất chậm là do quy trình, thủ tục không rõ ràng, chức năng, nhiệm vụ của các cơ quan chưa cụ thể. Cuối năm 1997, số GCN cấp được tại Nha Trang là 2.116 giấy chiếm 4% tổng số hộ, trung bình hằng năm cấp được 705 GCN. Ngày 21/7/1997 UBND tỉnh Khánh Hoà ban hành Quyết định 1641A quy định cụ thể về trình tự, thủ tục cấp GCN, chức năng, nhiệm vụ của từng cơ quan…Với sự ra đời của Quyết định 1641A, số GCN được cấp tăng đều qua các năm, trung bình hằng năm ở Nha Trang cấp được 2667 GCN (1998 – 2003). Ngày 07/5/2004 UBND tỉnh Khánh Hòa đã ban hành Quyết định 124/QĐ-UB để thay thế Quyết định 1641A và được xây dựng theo nguyên tắc “một cửa”
Kết quả cấp GCN : Từ trước khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, UBND thành phố Nha Trang đã cấp 13.540 giấy (đất ở tại nông thôn và đất nông nghiệp); UBND Tỉnh cấp 21.787 giấy CNQSH nhà ở và QSD đất ở. Tổng cộng toàn toàn phố Nha Trang đã cấp được 35.327 giấy với tổng số hộ 33.113 hộ trên tổng 69.225 hộ.
- Trong thời gian từ năm 2008 đến khi Văn phòng đăng ký đất đai một cấp được thành lập UBND tỉnh Khánh Hòa đã ban hành 2 quyết định về trình tự, thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận QSD đất), đó là :
+ Quyết định 1320/QĐ- UBND ngày 03 tháng 6 năm 2008 của Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hoà;
+ Quyết định số 3020/QĐ-UBND ngày 11 tháng 11 năm 2011 của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hoà;
a. Giai đoạn 2008 - 2011
* Quy trình cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở lần đầu theo QĐ1320/QĐ-UBND ngày 03 tháng 6 năm 2008 của Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hoà (58 ngày làm việc, không tính 15 ngày niêm yết công khai).
10 ngày Người sử dụng đất 1 ngày Tổ MCLT (Tiếp nhận hồ sơ) Lập phiếu chuyển thông tin
địa chính hồ sơ đủ điều kiện (Nhân viên 1)
Lãnh đạo Văn phòng đăng ký kiểm tra, ký chuyển hồ sơ cho cơ
quan thuế Bộ phận xử lý nghiệp vụ của Vp. Đăng ký QSDĐ (Nhân viên 1) Tổng hợp kết quả thẩm tra, niêm yết các hồ sơ hợp lệ (Nhân viên 1)
Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài
chính 1 ngày
10 ngày
Bộ phận kiểm tra quy hoạch của VPĐK (Nhân viên 2) 3 ngày UBND phường nơi có đất 4 ngày 9 ngày 9 ngày
3 ngày Cơ quan thuế và
tổ MCLT gửi thông báo cho người sử dụng đất 3 ngày In giấy chứng nhận (nhân viên 3) Lãnh đạo VPĐK ký chuyển hồ sơ cho phòng TNMT 2 ngày 1 ngày Nhân viên Phòng TNMT 1 ngày Lãnh đạo Phòng TNMT 2 ngày Lãnh đạo UBND huyện ký giấy chứng nhận. 2 ngày
Nhân viên Văn phòng HĐND và UBND trả kết quả cho Phòng TNMT 4 ngày Phòng TNMT trả kết quả cho VPĐK QSDĐ 1 ngày Nhân viên NV1 Vp.ĐKQSDĐ lưu trữ, báo cáo
biến động, Chuyển kết quả giải quyết cho Tổ
MCLT
1 ngày Tổ MCLT trả kết
* Nhận xét tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các phường trên địa bàn thành phố Nha Trang từ năm 2008 đến 2011.
•Thuận lợi
- Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã quy định cụ thể về quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, là sự cải cách lớn về thủ tục hành chính, đồng thời tháo gỡ nhiều vướng mắc trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Luôn nhận được sự quan tâm chỉ đạo của UBND Tỉnh, Ban chỉ đạo cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tỉnh và các ngành liên quan trong việc giải quyết những khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Sở Xây dựng đã và đang bàn giao hồ sơ lưu trữ về nhà đất thuộc phạm vi thành phố Nha Trang cho UBND thành phố Nha Trang quản lý.
- UBND thành phố Nha Trang đã hoàn thành công tác điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010, xét đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006- 2010 của thành phố Nha Trang và của 15 xã, phường làm cơ sở pháp lý cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Một số xã, phường đã được đo mới bản đồ địa chính theo hệ tọa độ VN 2000 gồm: Vĩnh Hải, Vĩnh Hòa, Vĩnh Nguyên, Phước Long, Phước Hải, Vĩnh Thạnh và xã Phước Đồng. Sở Tài nguyên và Môi trường đã hoàn thành công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính đất lâm nghiệp theo hệ tọa độ VN 2000 cho 12 xã, phường có đất lâm nghiệp trên thành phố Nha Trang (Vĩnh Hải, Vĩnh Hòa, Vĩnh Phước, Vĩnh Nguyên, Vĩnh Trường, Ngọc Hiệp, Phước Đồng, Vĩnh Ngọc, Vĩnh Phương, Vĩnh Lương, Vĩnh
Trung, Vĩnh Thái). •Khó khăn
Bên cạnh những thuận lợi trên, trong quá trình triển khai cấp giấy chứng nhận QSD đất có những khó khăn như:
- Hệ thống pháp luật chưa thống nhất, còn chồng chéo giữa các luật và các văn bản hướng dẫn thi hành luật gây khó khăn cho công tác thẩm định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Nghĩa vụ tài chính đối với đất quân đội giao cho quân nhân làm nhà ở, đất do cơ quan Nhà nước cấp không đúng thẩm quyền hiện vẫn chưa được chỉ đạo giải quyết dứt điểm.
- UBND tỉnh đã có quyết định thu hồi đất để giao cho một số công ty lập dự án như: dự án quy hoạch khu dân cư phía Tây Lê Hồng Phong, dự án quy hoạch khu dân cư Đường Đệ, dự án quy hoạch khu A-T…. Trong các dự án này có phần quy hoạch
chỉnh trang khu dân cư nhưng do nằm trong quyết định thu hồi đất của UBND tỉnh nên không giải quyết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Hồ sơ nhà đất thuộc diện Nhà nước quản lý do Sở Xây dựng và Trung tâm quản lý nhà và chung cư lưu giữ, trong khi đó cơ quan tham mưu trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và phòng Tài nguyên và Môi trường không có đầy đủ thông tin về nhà đất này. Do đó gây nhiều khó khăn và nhầm lẫn cho công tác thẩm định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Nhận thức pháp luật của cán bộ các ngành, các cấp chưa thống nhất. Cán bộ làm công tác thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận chưa có tính chuyên nghiệp, năng lực và trình độ chuyên môn còn hạn chế.
- Sự phối hợp giữa các cơ quan chuyên môn và UBND xã, phường chưa đồng bộ. Công tác kiểm tra hồ sơ, xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất; tình trạng tranh chấp sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản; sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được xét duyệt; kiểm tra, xác nhận vào sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng; lấy ý kiến của khu dân cư về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất theo Thông tư 06/2007/TT-BTNMT của UBND xã, phường còn chậm và mang tính chung chung, gây khó khăn cho công tác thẩm định hồ sơ. Công tác đôn đốc của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, phòng Tài nguyên và Môi trường đối với UBND xã, phường, Chi cục Thuế về những hồ sơ trễ hạn chưa kịp thời.
- Nhiều trường hợp sử dụng đất, xây dựng nhà ở có nhiều biến động, hồ sơ phức tạp nhưng người sử dụng đất kê khai không đầy đủ, chính xác dẫn đến khó khăn trong công tác thẩm định.
- Xác định nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
Ngày 30/12/2010, Chính phủ ban hành Nghị định số 120/2010/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/3/2011. Thực hiện Nghị định trên, đối với những trường hợp đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở thì UBND tỉnh phải xác định lại giá đất phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng trường hợp cụ thể. Như vậy, số trường hợp cần UBND tỉnh phải xác định cụ thể lại giá đất của từng trường hợp phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường là rất lớn, gây quá tải cho Hội đồng định giá tỉnh, đồng thời tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của UBND thành phố sẽ bị chậm.
- Nguồn nhân lực hiện có phục vụ cho công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn thiếu và chưa có tính chuyên nghiệp (ở cả cấp huyện và cấp xã). Ở cấp xã: bố trí 01-02 cán bộ địa chính (số
cán bộ địa chính này tham gia giải quyết nhiều công việc: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, môi trường, thanh tra, giải quyết tranh chấp …). Số nhân viên làm công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất TP Nha Trang là: 44 người. Trung bình thành phố Nha Trang chỉ cấp khoảng 3.000 giấy chứng nhận lần đầu/năm.
(Hình 3.2. Công dân nhận kết quả đăng ký đất đai tại bộ phận “một cửa” UBND thành phố Nha Trang)
b. Giai đoạn 2012 – 01/07/2015
* Quy trình cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở lần đầu theo Quyết định số 3020/QĐ-UBND ngày 11 tháng 11 năm 2011 của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hoà (39 ngày làm việc, không tính 15 ngày niêm yết công khai).
Qua phân tích quy trình và kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa nhận thấy rằng: Về cơ bản quy trình thực hiện việc tiếp nhận và giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận ở các năm cơ bản giống nhau, nhưng kết quả thực hiện giữa các năm khác nhau. Số lượng hồ sơ giải quyết giữa năm 2009 là thấp nhất. Nguyên nhân chủ yếu là do: Các tiêu chí để xác định thời hạn trả kết quả và cách đánh giá thực tế của các phường không đồng nhất nhau dẫn đến việc đánh giá kết quả thời hạn giải quyết hồ sơ công dân không chính xác. Cụ thể: Quy định về thời hạn trả kết quả tại các Quyết định QĐ1320/QĐ-
Tổ MCLT (Tiếp nhận
hồ sơ)
Phòng TNMT kiểm tra, nếu đủ điều kiện thì trình UBND ký giấy chứng nhận UBND cấp huyện ký giấy chứng nhận Bộ phận xử lý nghiệp vụ của Vp. Đăng ký QSDĐ (Nhân viên 1) Văn phòng ĐKQSD đất kiểm tra và gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế
Văn phòng ĐKQSD đất
sao Giấy chứng nhận
1 ngày UBND phường nơi
có đất 3 ngày 10 ngày 13 ngày 5 ngày 3 ngày Tổ MCLT thu bản gốc các loại giấy tờ và chuyển cho Văn phòng ĐKQSD đất; trả kết quả 3 ngày Người sử dụng đất 1 ngày
UBND và 3020/QĐ-UBND đối với các dịch vụ cấp GCNQSDĐ, chuyển quyền được tính đến thời hạn giao thông báo nghĩa vụ tài chính (thông báo thuế) và thời hạn giao GCNQSDĐ (đối với trường hợp không thực hiện nghĩa vụ tài chính), trong đó hầu hết các hồ sơ đều phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Trên thực tế, việc kiểm tra tính thời hạn thường chỉ căn cứ vào ngày nhận GCNQSDĐ của công dân chứ không căn cứ vào ngày nhận thông báo thuế. Ngoài ra, mẫu sổ theo dõi tiếp nhận và trả kết quả chỉ có cột ký nhận GCNQSDĐ, không có cột ký nhận thông báo thuế. Thời gian công dân nhận thông báo thuế đến khi nộp thuế và giao lại biên lai thuế không xác định, có thể kéo dài vài ngày đến vài tháng. Sau khi công dân nộp lại biên lai thuế thì thời hạn giao GCNQSDĐ chưa được qui định trong các QĐ1320/QĐ-UBND và 3020/QĐ-UBND. Từ năm 2009 đến năm 2014 hồ sơ cấp giấy tăng dần qua các năm, cao nhất là năm 2014, 11.623 hồ sơ được giải quyết. Nguyên nhân: Từ giữa năm 2011, thành phố Nha Trang bắt đầu triển khai dự án Vlap nên UBND thành phố đã có biện pháp cải tiến như tăng cường thiết bị máy móc và nhân sự để đáp ứng kịp thời kế hoạch cấp GCN mà UBND tỉnh đề ra trong thời gian thực hiện dự án Vlap. Bước qua năm 2015 thì số lượng hồ sơ được giải quyết giảm một cách đáng kể, lượng hồ sơ được giải quyết là 2.421 hồ sơ. Nguyên nhân của sự việc này là do: Cuối năm 2014 các gói thầu của dự án Vlap đã đến thời gian kết thúc. Nhà thầu bàn giao những hồ sơ còn lại chưa làm và những hồ sơ vướng chưa làm được cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Nha Trang tiếp tục giải quyết và dứt điểm. Bên cạnh đó UBND thành phố cũng tiến hành đồng thời việc cắt giảm hợp đồng lao động cho phù hợp với tình hình thu chi tài chính. Hồ sơ cấp GCNQSDĐ trong giai đoạn này chủ yếu là hồ sơ cấp theo nhu cầu.
0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 Cấp GCN lần đầu (Số hồ sơ) (Năm)
Biểu đồ 3.1 . Kết quả cấp GCNQSDĐ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân
Thời hạn thực hiện không quá 39 ngày làm việc, không kể thời gian công khai kết quả thẩm tra cấp GCNQSDĐ (15 ngày) và thời gian công dân thực hiện nghĩa vụ tài chính. Mặc khác đối với hồ sơ cấp giấy chứng nhận lần đầu do tính pháp lý phức tạp, tình trạng quản lý đất đai còn chưa thật nghiêm túc và chặt chẽ ở một số địa phương trước đây để người dân lấn chiếm đất công, đất nông nghiệp chuyển mục đích và thay đổi mặt bằng trái phép, không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất dẫn đến việc thẩm tra xác minh chặt chẽ để cấp giấy chứng nhận mất nhiều thời gian...
Bảng 3.1. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu từ năm 2009 -
1/7/2015 Năm Cấp GCNQSDĐ (hồ sơ) 2009 2.244 2010 3.171 2011 4.062 2012 4.187 2013 7.350 2014 11.623 Từ 01/01/2015 đến 1/7/2015 2.421 (Nguồn: [32])
3.3.1.2. Kết quả thực hiện đăng ký biến động chuyển quyền đối với hộ gia đình cá nhân
0 2000 4000 6000 8000 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Đến 1/7/2015 Chuyển quyền SDĐ (Năm) (Số hồ sơ)
Nha Trang là thành phố có vị trí thuận lợi về phát triển kinh tế du lịch và là địa bàn quan trọng về quốc phòng - an ninh, có vị trí quan trọng trong chiến lược an ninh khu vực và quốc gia. Thiên nhiên đã dành cho Nha Trang nhiều địa điểm lý tưởng để