3.2.4.1. Đối tượng tham gia đấu giá
Đối tượng tham gia đấu giá là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật đất đai có nhu cầu để thực hiện các dự án đầu tư hoặc làm nhà ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3.2.4.2. Điều kiện để được đăng ký tham gia đấu giá
Có đơn đăng ký tham gia đấu giá: Tổ chức hoặc cá nhân muốn tham gia đấu giá phải có đơn đăng ký tham gia đấu giá theo mẫu của Tổ chức bán đấu giáphát hành.
Đủ năng lực về hành vi dân sự và quyền đại diện tham gia đấu giá: Người đăng ký tham gia đấu giá phải có đủ năng lực về hành vi dân sự theo quy định của pháp luật. Đối với cá nhân tham gia đấu giá phải là người đứng tên trong “Đơn đăng ký đấu giá quyền sử dụng đất”, nếu người khác tham gia đấu giá thay thì phải có giấy ủy quyền của người đăng ký tham gia đấu giá. Việc ủy quyền phải được thực hiện bằng văn bản có cơ quan công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực theo quy định. Đối với người đại diện cho một tổ chức hoặc đại diện cho một đơn vị đăng ký tham giá đấu giá phải là thủ trưởng của tổ chức, đơn vị đó hoặc là người có đủ năng lực hành vi dân sự được thủ trưởng tổ chức, đơn vị đó ủy quyền tham gia đấu giá. Việc ủy quyền phải thực hiện bằng văn bản có ký tên và đóng dấu của tổ chức, đơn vị.
Đủ năng lực tài chính và kỹ thuật: Đối với đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, ngoài các điều kiện quy định thì tổ chức, đơn vị hoặc cá nhân đăng ký tham giá đấu giá phải có đủ điều kiện về năng lực tài chính và kỹ thuật để thực hiện dự án đầu tư theo quy định của pháp luật.
Điều kiện về mối quan hệ: Những người có quan hệ là vợ chồng, cha con, mẹ con, anh chị em ruột và những người có tên trong cùng một hộ khẩu gia đình hoặc các đơn vị là thành viên của một công ty, tổng công ty, tổng công ty và công ty thành viên, công ty và đơn vị thành viên, các thành viên trong một liên doanh hoặc liên doanh và các đơn vị thành viên trong liên doanh và các đơn vị trong cùng một tổ chức khác không được đăng ký tham gia đấu giá cùng một lô đất, thửa đất, khu đất.
Tại phiên đấu giá, sau khi đơn vị tổ chức bán đấu giá công bố những thành viên tham gia đấu giá, người tham gia đấu giá phải có trách nhiệm báo cáo cho Tổ chức bán đấu giá xem xét cho rút bớt thành viên tham gia đấu giá để đúng điều kiện tham gia đấu giá nếu có các thành viên không đảm bảo điều kiện về mối quan hệ hoặc công bố bổ sung các thành viên không đủ điều kiện để tham gia đấu giá theo quy định.
3.2.4.3. Đăng ký tham gia đấu giá
Các đối tượng có đủ điều kiện được tham gia đấu giá theo quy định thực hiện đăng ký theo thời gian, địa điểm đã thông báo. Khi tổ chức, cá nhân đăng ký tham gia đấu giá phải nộp phí đấu giá và tiền đặt trước để tham gia đấu giá theo quy định như sau:
- Về khoản tiền đặt trước:
Theo quy định của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP thì tiền đặt trước do tổ chức bán đấu giá tài sản và người có tài sản bán đấu giá thỏa thuận quy định nhưng tối thiểu
là 1% và tối đa không quá 15% giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá[23]. Trên cơ sở đó UBND tỉnh Quảng Bình đã quy định thống nhất mức tiền đặt trước khi tham gia đấu giá là 15% giá trị khởi điểm của lô đất, thửa đất, khu đất [34]. Khoản tiền đặt trước này được tổ chức bán đấu giá xử lý theo quy định như sau:
Đối với người trúng đấu giá thì tiền đặt trước được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.
Đối với trường hợp người tham gia đấu giá rút lại đăng ký tham gia đấu giá trước thời điểm hoàn tất thủ tục đăng ký tham gia đấu giá hoặc không trúng đấu giá (trừ các trường hợp bị sung công quỹ nhà nước theo quy định) hoặc khi phiên đấu giá không được tổ chức theo thông báo hay không đủ điều kiện để tổ chức theo quy định thì khoản tiền đặt trước được trả lại cho người tham gia đấu giá.
Đối với trường hợp trả giá không đúng quy định của các hình thức đấu giá (trả giá thấp hơn bước giá quy định, ký hiệu riêng trong phiếu đấu giá) hoặc trúng đấu giá nhưng không nộp đủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp, rút lại giá đã trả hoặc người tham gia đấu giá có hành vi thông đồng, dàn xếp kết quả đấu giá hoặc đã đăng ký nhưng không tham gia đấu giá như không đến tham gia đấu giá, có mặt nhưng không tham gia trả giá thì khoản tiền đặt trước bị sung vào công quỹ Nhà nước. Trong trường hợp thực hiện đấu giá theo hình thức đấu giá công khai bằng lời nói mà trong vòng đấu giá đầu tiên (vòng 1) nếu có người tham gia đấu giá đã trả giá cao hơn 20% giá trị khởi điểm của thửa thất, khu đất thì khoản tiền đặt trước của những người tham gia đấu giá sau (những người phải trả giá tiếp theo theo thứ tự bốc thăm) không bị sung vào công quỹ nhà nước nếu như không trả giá.
- Về phí tham gia đấu giá:
Theo quy định tại Nghị quyết số 43/2012/NQ-HĐND ngày 12 tháng 7 năm 2012 về việc điều chỉnh, bãi bỏ một số loại phí, lệ phí trên địa bàn tỉnh Quảng Bình.
Phí đấu giá không được trả lại cho người đăng ký tham gia đấu giá. Trong trường hợp người tham gia đấu giá rút lại đăng ký tham gia đấu giá trước thời điểm hết hạn nộp hồ sơ đấu giá hoặc phiên đấu giá không được tổ chức vì không đủ điều kiện tổ chức đấu giá theo quy định hoặc không tổ chức đấu giá theo thông báo thì phí tham gia đấu giá được trả lại cho người đã đăng ký đấu giá.
3.2.4.4. Giá khởi điểm đấu giá
Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất là giá trị tối thiểu về giá trị quyền sử dụng đất. Giá khởi điểm không được thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh công bố hàng năm và phải sát với giá thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thời điểm tổ chức đấu giá.
3.2.4.5. Bước giá
Bước giá để đấu giá quyền sử dụng đất là mức chênh lệch giá trị tối thiểu theo quy định giữa lần trả giá đầu tiên cao hơn giá trị khởi điểm hoặc giá trị chênh lệch giữa lần trả giá sau lớn hơn lần trả giá trước liền kề. Theo quy định tại Quyết định số 27/2011/QĐ-UBND ngày 20 tháng12 năm 2011 về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình thì bước giá do tổ chức bán đấu giá quy định. Tổ chức bán đấu giá căn cứ vào bước đấu giá tối thiểu để quy định bước giá trong từng phiên đấu giá cho phù hợp nhưng tối đa không vượt quá 2% giá trị khởi điểm của lô đất, thửa đất, khu đất [34]. Bước đấu giá tối thiểu tương ứng với giá trị của từng lô đất, thửa đất, khu đất được quy định tại Bảng 3.9.
Bảng 3.9. Bước giá tối thiểu để đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
tỉnh Quảng Bình
STT Giá trị khởi điểm của lô đất, thửa đất, khu đất Mức tối thiểu
1 Dưới 100 triệu đồng 1,0 triệu đồng
2 Từ 100 triệu đồng đến dưới 200 triệu đồng 2,0 triệu đồng 3 Từ 200 triệu đồng đến dưới 300 triệu đồng 3,0 triệu đồng 4 Từ 300 triệu đồng đến dưới 400 triệu đồng 4,0 triệu đồng 5 Từ 400 triệu đồng đến dưới 500 triệu đồng 5,0 triệu đồng 6 Từ 500 triệu đồng trở lên 2,0 % giá khởi điểm
(Nguồn: [34])
Việc quy định và điều chỉnh bước giá của Tổ chức bán đấu giá phải được công bố cho người tham gia đấu giá chậm nhất là tại thời điểm tổ chức cho khách hàng đăng ký tham gia đấu giá.
3.2.4.6. Hình thức và trình tự tiến hành cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất
* Hình thức đấu giá:
Hiện nay, việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện bằng hình thức bỏ phiếu kín hoặc công khai bằng lời nói:
Hình thức bỏ phiếu kín: Là hình thức người tham gia đấu giá trả giá bằng ghi trên phiếu đấu giá theo từng vòng đấu giá liên tục cho đến khi không còn người yêu cầu
đấu giá tiếp thì người có mức trả giá cao nhất là người trúng đấu giá. Trong đó, mức trả giá của người tham gia đấu giá trong vòng đấu giá đầu tiên phải cao hơn giá trị tối thiểu của lô đất, thửa đất, khu đất ít nhất một bước giá. Mức giá trả của người tham gia đấu giá trong vòng đấu giá sau phải cao hơn mức trả giá cao nhất của vòng đấu giá trước liền kề ít nhất một bước giá.
Trường hợp có từ 2 người trở lên cùng trả một giá cao nhất nhưng đều không tiếp tục tham gia đấu giá cho vòng đấu giá tiếp theo thì Tổ chức bán đấu giácông bố cuộc đấu giá lô đất, thửa đất, khu đất đó không thành và sẽ tổ chức đấu giá lại trong thời gian khác.
Hình thức đấu giá công khai bằng lời nói: Là hình thức người tham gia đấu giá theo thứ tự bốc thăm trực tiếp trả giá bằng lời nói theo từng vòng đấu liên tục cho đến khi không còn người trả giá tiếp thì người có mức giá cao nhất là người trúng đấu giá. Trong đó, người trả giá đầu tiên theo thứ tự bốc thăm phải cao hơn giá khởi điểm ít nhất một bước giá và người trả giá sau phải trả giá cao hơn người trả giá trước liền kề ít nhất một bước giá.
Lựa chọn hình thức đấu giá: Tại phiên đấu giá, tùy theo tình hình thực tế (số lượng lô đất đưa ra đấu giá, số lượng người tham gia đấu giá cho một lô đất,…) mà Tổ chức bán đấu giá quyết định lựa chọn hình thức đấu giá cho phù hợp. Việc lựa chọn hình thức đấu giá được quyết định trước thời điểm mở phiên đấu giá.
* Trình tự tiến hành cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất
Cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất phải được tiến hành liên tục theo trình tự quy định sau đây:
Thứ nhất, mở đầu cuộc bán đấu giá, đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá giới thiệu bản thân, người giúp việc. Thông báo nội quy của cuộc bán đấu giá tài sản, công bố danh sách người đăng ký mua tài sản bán đấu giá và điểm danh để xác định người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, nhắc lại giá khởi điểm, thông báo bước giá và khoảng thời gian tối đa giữa các lần trả giá (nếu có), trả lời các câu hỏi của người tham gia đấu giá.
Thứ hai, tiến hành bốc thăm thứ tự trả giá (nếu đấu giá công khai bằng lời nói) hoặc phát phiếu trả giá cho người tham gia đấu giá (nếu đấu giá bằng bỏ phiếu kín).
Thứ ba, đấu giá viên yêu cầu người tham gia đấu giá theo thứ tự đã bốc thăm thực hiện trả giá. Sau mỗi lần người tham gia đấu giá trả giá, đấu giá viên thông báo công khai về giá đã trả cho những người người tham gia đấu giá biết và yêu cầu người tiếp theo trả giá (nếu đấu giá công khai bằng lời nói). Đối với trường hợp đấu giá bằng bỏ phiếu kín thì đấu giá viên yêu cầu người tham gia đấu giá ghi giá đấu vào phiếu và bỏ vào thùng phiếu.
Thứ tư, xác định người trúng đấu giá: Nếu đấu giá công khai bằng lời nói mà khi không còn người tham gia đấu giá tiếp tục trả giá thì người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Nếu đấu giá bằng bỏ phiếu kín thì người trả giá cao nhất trên phiếu đấu giá là người trúng đấu giá (nếu không có người tham gia đấu giá yêu cầu đấu giá tiếp). Trong trường hợp đấu giá bằng bỏ phiếu kín, nếu có từ hai người trở lên cùng trả giá cao nhất, thì đấu giá viên tổ chức đấu giá tiếp giữa những người cùng trả giá cao nhất để chọn ra người trúng đấu giá. Nếu không có người trả giá cao hơn thì đấu giá viên công bố cuộc bán đấu giá thửa đất, khu đất đó không thành.