Phương thức đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất là một chủ trương đúng đắn của Đảng, Nhà nước và chính quyền địa phương các cấp nhằm nâng cao giá trị tiềm năng của đất đai và giảm bớt các tiêu cực do việc giao đất có thu tiền sử dụng đất mang lại. Đấu giá quyền sử dụng đất đã mang lại nhiều kết quả khả quan và đạt được nhiều mặt tích cực trên nhiều lĩnh vực kinh tế, xã hội và công tác quản lý đất đai. Những ưu điểm vượt trội của đấu giá quyền sử dụng đất được thể hiện trên các mặt sau:
3.3.1.1. Hiệu quả kinh tế
- Đối với Nhà nước:
Qua kết quả tổng hợp tại các dự án trên được thể hiện ở bảng 3.28 cho thấy, nếu thực hiện giao đất theo giá khởi điểm tại 6 dự án nói trên thì số tiền thu được là 29.294,00 triệu đồng, trong khi đó tổng số tiền thu được sau khi đấu giá là 31.881,47 triệu đồng; gấp 1,07 lần so với số tiền thu được nếu thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất theo giá khởi điểm, tăng thu cho ngân sách nhà nước 2.597,47 triệu đồng.
Trong đó các dự án do Hội đồng đấu giá QSD đất huyện tổ chức 3 dự án (giai đoạn 2011-2012) với số tiền sử dụng đất theo giá khởi điểm là 6.224 triệu đồng; số tiền thu được sau khi đấu giá là 6448,15 triệu đồng, tăng 224,15 Tr.đồng; gấp 1,04 lần.
Trung tâm phát triển quỹ đất huyện tổ chức 3 dự án (giai đoạn 2013-2014) với số tiền sử dụng đất theo giá khởi điểm là 23.070,0 triệu đồng; số tiền thu được sau khi đấu giá là 25.43,32triệu đồng, tăng 2.363,32 Tr.đồng; gấp 1,10 lần.
Có thể nhận thấy rằng, nếu sử dụng giá khởi điểm để giao đất có thu tiền sử dụng đất thì nguồn thu từ tiền sử dụng đất thấp hơn nhiều so với giá trị thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất. Như vậy đấu giá quyền sử dụng đất đã mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất từ nguồn lực đất đai và là hình thức có thể huy động được tối đa nguồn thu cho ngân sách địa phương.
Bảng 3.28. Chênh lệch số tiền thu được giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm
TT Dự án Thời điểm đấu giá
Diện tích đưa ra đấu giá
Số tiền theo giá khởi điểm (Tr.đồng)
Số tiền thu được qua
đấu giá (Tr.đồng) Tăng (lần) I THỊ TRẤN HOÀN LÃO 6.053,20 14.365,00 15.852,45 1,07
1 KDC TT Hoàn Lão 2011 1.969,20 2.780,00 2.814,20 1,01
2 Khu Bàu Ri TT.Hoàn Lão 2013 4.084,00 11.585,00 13.038,25 1,13
II XÃ THANH TRẠCH 8.208,00 11.875,00 12.711,51 1,06
1 KDC xã Thanh Trach 2011 2.109,80 2.400,00 2.494,80 1,04
2 Khu Đồng Miếu Thanh Trạch 2014 6.098,20 9.475,00 10.216,71 1,08
III XÃ HƯNG TRẠCH 6.651,00 3.054,00 3.327,51 1,09
1 KDC 1 xã Hưng Trach 2012 1.786,00 1.044,00 1.149,15 1,10
2 KDC 2 xã Hưng Trach 2013 4.865,00 2.010,00 2.178,36 1,08
Tổng
Không đầu tư hạ tầng 2011-2012 10.730,00 8.234,00 8.636,51 1,06 Có đầu tư hạ tầng 2013-2014 10.182,20 21.060,00 23.254,96 1,10 Cả hai trường hợp 20.912,20 29.294,00 31.891,47 1,08
Đấu giá quyền sử dụng đất đã khắc phục được những khó khăn về vốn xây dựng cơ sở hạ tầng cho địa phương. Các dự án có tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất có thể rút ngắn thời gian từ khâu bắt đầu chuẩn bị đầu tư cho đến khi tổ chức xong việc đấu giá và thu tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, tiết kiệm được thời gian cho các nhà đầu tư và người tham gia đấu giá. Đồng thời, công tác đấu giá quyền sử dụng đất xóa bỏ được cơ chế “xin, cho” đất đai, từng bước hạn chế các tiêu cực trong công tác giao đất, gây thiệt hại về kinh tế cho Nhà nước. Đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách, tạo vốn để đầu tư xây dựng, cải tạo nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng như hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện, công viên, vườn hoa,....Chủ trương đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng của Chính phủ có ý nghĩa, vai trò quan trọng, tháo gỡ, khắc phục được những khó khăn cho chính quyền địa phương trong việc huy động vốn xây dựng các công trình phúc lợi, cải thiện đời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân, đặc biệt đối với những địa phương nghèo, nguồn thu chủ yếu dựa vào tiềm năng đất đai.
Với hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo nguyên tắc đấu giá công khai, dân chủ, cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ nhận được quyền sử dụng đất. Điều này tạo được sự công bằng trong tất cả những người có nhu cầu về đất đai. Số tiền thu được từ việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ khắc phục những khó khăn về vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Khác với hình thức đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mà chỉ trông chờ vào sự đầu tư của ngân sách Nhà nước như trước đây, khi muốn thực hiện một công trình nào đó phải đợi một thời gian khá dài mới được đầu tư một khoản kinh phí, nhưng lại đầu tư nhỏ giọt, các công trình phải thực hiện trong thời gian dài do không có vốn. Có thể nói, cùng một diện tích đất được sử dụng để khai thác tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, nếu áp dụng cơ chế đấu giá sẽ mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn nhiều so với cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng. Điển hình như trong năm 2013, trên toàn địa bàn huyện Bố Trạch đã tổ chức đấu giá thành công 327 lô đất, thu về cho ngân sách địa phương 58.13 tỷ đồng. (Số liệu thể hiện trong Bảng 3.29).
Bảng 3.29. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Bố Trạch năm 2013
ST
T Khu vực đấu giá Tổng số lô
Tổng giá khởi điểm (đ)
Tổng giá trúng đấu giá (đ) 1 Thị trấn Hoàn Lão 26 14.365.001.000 15.852.450.000 2 Xã Phúc Trạch 5 1.000.000.000 1.010.650.000 3 Xã Sơn Trạch 15 1.010.000.000 1.170.500.000 4 Xã Nhân Trạch 16 3.700.000.000 4.727.598.000 5 Xã Bắc Trạch 27 2.005.000.000 4.138.805.000 6 Xã Đại Trạch 25 2.540.000.000 3.795.034.000 7 Xã Thanh Trạch 43 11.875.000.000 12.711.514.037 8 Xã Lý Trạch 26 5.530.000.000 5.763.000.000 9 Xã Trung Trạch 13 1.900.000.000 1.933.000.000 10 Xã Đồng Trạch 31 870.000.000 927.000.000 11 Xã Nam Trạch 8 730.000.000 734.000.000 12 Xã Vạn Trạch 14 748.000.000 891.000.000 13 Xã Phú Định 7 245.000.000 252.000.000 14 Xã Hạ Trạch 11 699.000.000 840.000.000 15 Xã Mỹ Trạch 8 226.000.000 469.975.000 16 Xã Hưng Trạch 30 2.010.000.000 2.178.360.000 17 Xã Liên Trạch 11 369.000.000 734.533.000 Tổng 327 49.822.001.000 58.129.419.037 (Nguồn: [36])
Kết quả đạt được từ đấu giá quyền sử dụng đất đã khẳng định vai trò của đất đai trong nền kinh thế thị trường, thừa nhận quyền sử dụng đất là hàng hoá trong hoạt động của thị trường BĐS.
Có thể thấy rằng, chủ trương đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tư, hạn chế được yếu tố tiêu cực, tham nhũng trong chính sách giao đất có thu tiền sử dụng đất của địa phương. Đấu giá quyền sử dụng đất cũng
đã góp phần làm tăng nguồn thu cho ngân sách, thúc đẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá hệ thống cơ sở hạ tầng của địa phương.
Bảng 3.30. Chênh lệch giá đất ở trung bình trên thị trường và giá trúng đấu giá
TT Dự án Thời điểm đấu giá Giá đất đấu trúng (Tr.đồng /m2) Giá đất thị trường (Tr.đồng /m2) Tăng (lần) 1 KDC TT Hoàn Lão 2011 1,52 1,78 1,17
Khu Bàu Ri TT.Hoàn
Lão 2013 3,85 5,12 1,33 2 KDC xã Thanh Trach 2012 1,13 1,34 1,18 Khu Đồng Miếu Thanh Trạch 2014 1,72 1,90 1,10 3 KDC 1 xã Hưng Trach 2012 0,65 0,75 1,15 KDC 2 xã Hưng Trach 2013 0,68 0,77 1,13 Tổng
Không đầu tư hạ tầng 2011- 2012 0,99 1,16 1,16 Có đầu tư hạ tầng 2013- 2014 2,79 3,51 1,22 Cả hai trường hợp 1,89 2,33 1,19
(Nguồn: Số liệu điều tra năm 2014) - Đối với người sử dụng đất:
Người mua đất theo phương thức đấu giá QSD đất sẽ được Nhà nước bảo đảm đầy đủ tính pháp lý, hợp pháp về các loại giấy tờ về quyền sử dụng. Các lô đất trong khu đấu giá đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết, phù hợp với quy hoạch tổng thể, thậm chí có khu vực đã được đầu tư hệ thống hạ tầng đồng bộ, điều này tạo được sự
người mua thường phải mất nhiều thời gian để tìm hiểu về giấy tờ, thông tin về quy hoạch của thửa đất rồi mới có thể đưa ra quyết định thì riêng đối với đất được đưa ra đấu giá, những yếu tố này đều được đảm bảo.
Đấu giá quyền sử dụng đất được tiến hành công khai, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau. Trước khi phiên đấu giá được tiến hành, người tham gia đấu giá đã được tìm hiểu các thông tin liên quan đến thửa đất sẽ đấu giá, khảo sát thực địa và tiến hành tìm hiểu thông tin trên thị trường tại khu vực đấu giá nên đã có thể nhìn nhận, đánh giá về giá trị thực tế thửa đất sẽ tham gia đấu giá. Do vậy, khi tham gia họ sẽ chủ động trả với giá do họ đã xác định và thường đưa ra giá thấp hơn so với việc mua đất theo cách thông thường trên thị trường.
3,85 5,12 1,72 1,90 0,68 0,77 0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 Tr.đồng
Thị trấn Hoàn Lão xã Thanh Trạch xã Hưng Trạch Dự án
Giá đấu trúng trung bình Giá thị trường trung bình
Hình 3.9. Chênh lệch giá đất ở trung bình trên thị trường và giá trúng đấu giá
(Nguồn: Số liệu điều tra, năm 2014)
Qua bảng 3.30 và hình 3.9 thể hiện rõ giá đất trên thị trường ở hầu hết các dự án đều cao hơn giá trúng đấu giá. Điều này đã mang lại nhiều lợi ích kinh tế cho người trúng đấu giá.
Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất không mất phí hoa hồng (môi giới) và các loại phí khác mà các trung tâm môi giới, kinh doanh bất động sản đặt ra. Tuy nhiên, trong một số trường hợp nếu có sự thông thầu giữa những người tham gia đấu giá thì người trúng đấu giá phải mất một khoản chi phí nhất định để thực hiện việc thông thầu. Nhưng trong trường hợp này, thông thường người trúng đấu giá sẽ có lợi rất lớn so với trường hợp thực hiện đấu giá cạnh tranh giữa những người tham gia đấu giá.
Đấu giá quyền sử dụng đất thực chất là một hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặc biệt, trong đó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên đối tác trong giao dịch BĐS. Điểm khác biệt của hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường là không qua sự mặc cả mà thông qua cơ chế đấu giá công khai để quyết định giá bán. Do vậy người sử dụng đất không phải mất thêm tiền thuế thu nhập cá nhân so với khi nhận chuyển quyền sử dụng đất trên thị trường.
3.3.1.2. Hiệu quả xã hội
Đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức đảm bảo cho chủ trương “đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng” được thực hiện hiệu quả. Ngoài những khu vực được đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng trước khi đưa vào đấu giá thì các địa phương còn được sử dụng kinh phí từ đấu giá đất để tiếp tục đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Điển hình như, trong năm 2013 các xã trên địa bàn huyện Bố Trạch được trích lại 70% tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất trên tổng số tiền là 58.13 tỷ đồng để đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng và các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội khác. Điều này đã tạo ra các khu dân cư đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội dần đáp ứng được nhu cầu ở và sinh hoạt của người dân, phù hợp với quy hoạch chung của địa phương, góp phần nâng cao đời sống vật chất, tinh thần của nhân dân nhằm góp phần thực hiện thắng lợi nhiệm vụ xây dựng nông thôn mới.
Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn thu hỗ trợ cho sự phát triển các lĩnh vực giáo dục, y tế tại địa phương. Đây là hai lĩnh vực có vị trí vô cùng quan trọng trong chiến lược phát triển nền kinh tế - xã hội của huyện. Trong điều kiện ngân sách địa phương còn eo hẹp, nhờ có nguồn vốn huy động được từ đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo điều kiện để chính quyền địa phương xây dựng, nâng cấp, cải tạo hệ thống trường học, nhà trẻ, mẫu giáo, bệnh viện, trạm y tế,.... để nâng cao chất lượng dạy học và khám chữa bệnh cho nhân dân.
Với giá đất được công bố trong đấu giá quyền sử dụng đất sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, dao động về giá đất của các chủ thể tham gia thị trường, xoá “giá ảo” về BĐS, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho thị trường BĐS ở huyện Bố Trạch dần được hình thành và ngày càng phát triển lành mạnh, bền vững.
Đấu giá quyền sử dụng đất còn là một trong những cách xã hội hoá để thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ đất, quỹ nhà ở, từ đó tạo được nguồn vốn để giải quyết các chính sách xã hội khác như tạo quỹ nhà ở cho người thu nhập thấp, hỗ trợ các gia đình chính sách khó khăn cải thiện chỗ ở.
3.3.1.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai
Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, việc thực hiện giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được nhanh chóng và dễ dàng, thủ tục hành chính đơn giản vì đất đã có đầy đủ các cơ sở pháp lý cần thiết theo quy định. Chính điều này đã tạo niềm tin với người sử dụng đất và xã hội đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các đối tượng tham gia đấu giá nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Đồng thời đấu giá quyền sử dụng đất còn loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong công tác giao đất, góp phần lành mạnh hoá thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi để đất đai được sử dụng hiệu quả, tiết kiệm và đúng pháp luật, đẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
Giá đất trúng đấu giá được công bố trong đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở, căn cứ để địa phương tiến hành định giá đất. Nếu đấu giá quyền sử dụng đất được tiến hành thường xuyên, liên tục trên phạm vi của huyện sẽ giúp địa phương thống kê được giá đất chuyển nhượng thực tế tại các xã, thị trấn trong những khoảng thời gian nhất định. Đây là căn cứ, cơ sở quan trọng giúp địa phương định giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, hạn chế thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai.
Để thực hiện được việc đấu giá quyền sử dụng đất hiệu quả, đồng bộ, không chồng chéo, nhanh chóng, thuận tiện thì công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phải được thực hiện trước một bước, có tầm nhìn chiến lược và có tính khả thi cao. Chính vì vậy mà quy hoạch sử dụng đất cũng được phát triển đồng bộ hơn, tránh tình trạng xây dựng không có quy hoạch, góp phần thực hiện hoàn thành quy hoạch sử dụng đất của các địa phương.
Đấu giá quyền sử dụng đất còn góp phần hình thành, tạo ra sự ổn định về giá trị quyền sử dụng đất tại khu vực định giá, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản tại Bố Trạch ngày càng phát triển.