ĐẤT Ở TẠI HUYỆN BỐ TRẠCH.
Qua nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá tại các dự án trên địa bàn một số xã thuộc huyện Bố Trạch, tôi có một số đề xuất nhằm nâng cao hơn nữa hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại địa bàn huyện Bố Trạch như sau:
- Cần có đội ngũ cán bộ chuyên trách làm công tác định giá đất nhằm đảm bảo giá đất khởi điểm đưa ra đấu giá sát với giá thị trường.
- Kiểm tra kỹ hồ sơ của người tham gia đấu giá, bên cạnh đó cần giám sát chặt chẽ phiên đấu giá nhằm giảm bớt hiện tượng thông thầu xảy ra. Ngoài ra chỉ nên tiếp nhận hồ sơ trước thời điểm đấu giá mỗi thửa đất, biện pháp này có thể mất nhiều thời gian tại phiên đấu giá nhưng giảm bớt được hiện tượng “thoả thuận, dàn xếp” giá trước mỗi phiên đấu giá.
- Chú trọng công tác lập, quản lý quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch xây dựng đến từng xã, thị trấn và hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng trước khi đưa vào đấu giá để nâng cao giá trị của đất.
- Đánh giá đúng nhu cầu sử dụng đất tại khu vực đấu giá cũng như quảng bá rộng rãi thông tin đấu giá để có thể thu hút thêm nhiều nguời tham gia nhằm nâng cao tỷ lệ đấu giá thành công các thửa đất.
- Bước giá phải được hội đồng đấu giá đất thông qua và công bố khi có thông báo bán đấu giá cho người tham gia đấu giá biết. Vì hiện nay bước giá do người điều hành phiên đấu giá quyết định và chỉ được công bố trước thời điểm bắt đầu đấu giá mỗi thửa đất.
- Cơ quan chuyên môn cần hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận theo đúng thời gian quy định để người sử dụng đất sớm có điều kiện thực hiện các quyền của mình.
- Những dự án có thu hồi đất nông nghiệp nhằm phục vụ cho đấu giá quyền sử dụng đất ở, muốn đảm bảo hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất thì chính quyền địa phương cần đề xuất để trích lại một tỷ lệ nhất định phần chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm cho người sử dụng đất nông nghiệp có đất bị thu hồi.
- Trong một số trường hợp khi thực hiện giải phóng mặt bằng để phục vụ cho đấu giá nếu có đất thuộc thẩm quyền thu hồi của UBND cấp tỉnh thì UBND tỉnh cần ủy quyền cho UBND cấp huyện thu hồi để đẩy nhanh tiến độ đấu giá đất.
- Đối với những dự án chỉ nhằm giải quyết nhu cầu đất ở thực sự cho người dân thì Nhà nước cần xem xét để đưa ra những điều kiện ràng buộc đối với người tham gia đấu giá. Vì theo quy định như hiện nay, người có thu nhập thấp và trung bình rất khó trúng đấu giá nhằm giải quyết nhu cầu đất ở thực sự của mình.
- Để xử lý các trường hợp trúng đấu giá nhưng lại không thực hiện quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, UBND huyện cần thực hiện theo đúng quy định của pháp luật hiện hành, ngoài ra còn có thể áp dụng một số quy định như:
+ Hủy kết quả đấu giá, nâng cao mức tiền đặt cọc.
+ Không được tham các phiên đấu giá tiếp theo trong một thời gian nhất định - Đối với Trung tâm phát triển quỹ đất huyện không chỉ đợi chủ trương, giao nhiệm vụ tổ chức thực hiện đấu giá đất ở đối với các vùng đất chưa giao sử dụng mà phải tham mưu, xây xựng cơ chế và phương pháp tổ chức thực hiện việc mua lại đất của Nhà nước; của các chủ thể quản lý, sử dụng để tạo quỹ đất và đấu giá với nhiều mục đích sử dụng khác nhau nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, và làm cho thị trường BĐS sôi động theo đúng nghĩa thị trường.
- Qua hai hình thức tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ do hai đơn vị tổ chức thực hiện đấu giá, nhận thấy đều có những ưu nhược điểm riêng nhưng theo tôi hình thức UBND huyện thành lập Hội đồng đấu QSDĐ chủ yếu thành viên là cán bộ công chức thuộc các phòng ban trực thuộc kiêm nhiệm nên sẽ có mặt hạn chế hơn về thời gian và hiệu quả so với Trung tâm Phát triển quỹ đất là một đơn vị sự nghiệp hoạt động chuyên nghiệp và ngoài việc chịu trách nhiệm trước pháp luật họ còn phải lo cho “vận mệnh” đơn vị.
- Hình thức đầu tư hệ thống hạ tầng quá đồng bộ trước đấu giá đặc biệt tại các khu vực nông, miền núi sẽ tốn nhiều kinh phí, trong luc đó ngân sách nhiều xã chủ yếu trông chờ vào nguồn thu từ điều tiết kinh phí đấu giá đất để chi đầu tư trên địa bàn toàn xã, mặt khác có những vùng đất sau đấu giá nhiều năm tỷ lệ xây dựng nhà ở vẫn chưa cao, điều này làm giảm đi hiệu quả đầu tư.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN
Qua quá trình tìm hiểu các chính sách liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất, thực trạng tổ chức thực hiện và kết quả nghiên cứu về thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại các dự án trên địa bàn một số xã thuộc huyện Bố Trạch tôi rút ra một số kết luận sau:
- Hệ thống các văn bản pháp luật cỉa Nhà nước về bán đấu giá tài sản nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng đã và đang áp dụng trên địa bàn huyện Bố Trạch dần được hoàn thiện, từng bước khắc phục được những tồn tại trong đấu giá quyền sử dụng đất.
- Đấu giá quyền sử dụng đất ở đã mang lại hiệu quả nhất định về nhiều mặt:
+ Về mặt kinh tế: Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Đồng thời đấu giá quyền sử dụng đất loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế "xin, cho" đã tồn tại trong thời gian dài ở địa phương, tạo được sự công bằng, minh bạch trong công tác giao đất, thu hút được nhiều đối tượng, thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác nhau tham gia vào thị trường BĐS. Thúc đẩy người sử dụng đất mạnh dạn đầu tư vào đất để khai thác hết tiểm năng thế mạnh của đất đai nói chung và đất ở nói riêng nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế trong quá trình sử dụng đất, làm cho đất đai thực sự trở đúng là tư liệu sản xuất đặc biệt.
+ Về mặt xã hội: Đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo điều kiện tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương. Đây là nguồn thu cơ bản để thực hiện tái đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, góp phần chỉnh trang kiến thiết đô thị, đô thị hoá nông thôn và cải thiện đời sống của nhân dân. Bên canh đó đấu giá quyền sử dụng đất còn giúp cho người dân có cách nhìn tổng quát hơn về giá đất trên thị trường và thừa nhận đất đai là một loại hàng hóa, thúc đẩy thị trường BĐS ở Bố Trạch ngày càng phát triển.
+ Đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai: Thông qua thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất, các chính sách về đấu giá tài sản nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng đã từng bước được bổ sung, hoàn thiện và dần khắc phục được những tồn tại trong đấu giá. Hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất đã tác động tới công tác quản lý đất đai của các cấp, tạo điều kiện tốt để thực hiện cấp giấy chứng nhận, đẩy nhanh tiến độ thực hiện quy hoạch, là cơ sở để xây dựng giá đất sát với giá thị trường giúp cho công tác quản lý đất đai tại Bố Trạch ngày càng hoàn thiện và chặt chẽ hơn.
hiệu quả của nó, do đó hiện nay hầu hết các dự án giao đất ở cho người dân địa phương đều thực hiện thông qua hình thức này.
- Quá trình tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bố Trạch từ khi triển khai đấu giá đến công tác lập thủ tục giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá cơ bản đã thực hiện đúng theo trình tự, thủ tục quy định của Pháp luật và các văn bản chỉ đạo của UBND tỉnh Quảng Bình. Tuy nhiên vẫn còn một số tồn tại như việc công bố bước giá chưa đúng theo thời gian trong quy trình, quá trình giám sát hồ sơ đăng ký, giám sát người tham gia đấu giá tại các phiên đấu giá chưa được thực hiện chặt chẽ.
- Những sai phạm của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất vẫn còn xảy ra ở hầu hết các dự án nhưng chính quyền địa phương chưa có biện pháp hữu hiệu để khắc phục hiện tượng này.
KIẾN NGHỊ
Từ kết quả nghiên cứu tôi xin kiến nghị một số vấn đề sau:
- Nhà nước cần nghiên cứu ban hành đồng bộ các văn bản pháp luật về bán đấu giá tài sản nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng để dần khắc phục những tồn tại trong đấu giá.
- Đấu giá quyền sử dụng đất ở đã khẳng định được hiệu quả của nó trên các lĩnh vực kinh tế, xã hội và công tác quản lý đất đai vì vậy trong thời gian đến huyện Bố Trạch cần đẩy mạnh đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho người dân.
- Nội dung nghiên cứu của đề tài này chỉ giới hạn trong phạm vi của một huyện, với đối tượng nghiên cứu cụ thể là thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự án trên một số địa phương thuộc huyện Bố Trạch trong một thời giai đoạn nhất định, do đó những giải pháp được đề xuất còn có những hạn chế nhất định. Để đánh giá một cách hệ thống và toàn diện thực trạng, hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất ở, đồng thời có được những giải pháp đồng bộ cho vấn đề này, cần tiếp tục nghiên cứu ở phạm vi và đối tượng rộng lớn hơn.
- Qua kết quả nghiên cứu chúng tôi đã đưa ra một số đề xuất đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bố Trạch, vì vậy địa phương có thể xem xét, vận dụng để thực hiện tốt các đề xuất đó./.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Nguyễn Đình Bồng (2005), Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước.
2. Vũ Cương và cộng sự, Kinh tế học, Nhà xuất bản Thống kê, Hà Nội.
3. Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ bất động sản Gold Land (2008),
Tài liệu bồi dưỡng kiến thức định giá bất động sản, Hà Nội.
4. Trần Văn Nguyện (2011), Giáo trình định giá đất, Đại học Nông Lâm Huế. 5. Nguyễn Hữu Phúc (2009), Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng
đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương, Đại học Nông nghiệp I Hà Nội.
6. Đặng Thái Sơn (2003), Nghiên cứu, đánh giá hiệu quả trong việc đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội và một số địa phương phục vụ cho việc xây dựng Luật đất đai 2003, Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh.
7. Lê Chiêu Tâm (2012), Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện An Nhơn, tỉnh Bình Định, Đại học Nông Lâm Huế.
8. Lưu Quốc Thái (2009), Vấn đề bán đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, Khoa luật thương mại, Đại học Luật TP HCM.
9. Chu Văn Thỉnh (2000), “Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng”.
10.Nhan Ái Tĩnh (1999), Phân tích lý luận về sử dụng đất nông nghiệp, Đại học chính trị Bình Đông- Đài Loan , (Tôn Gia Huyên dịch), Hà Nội.
11.Nguyễn Thanh Trà và Phạm Ngô Hiếu, Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội.
12.Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2005), Giáo trình Định giá đất, Trường Đại học Nông nghiệp I, Hà Nội.
13.Hồ Thị Lam Trà (2004, 2005), Bài giảng về giá đất, Trường Đại học nông nghiệp I - Hà Nội.
14.Trần Văn Tuấn (2011), Quản lý thị trường bất động sản, Đại học Quốc gia Hà Nội 15.Bộ Tài chính (2003), Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC ngày 18 tháng 02 năm
2003 về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ
16.Bộ Tài chính (2007), Thông tư số 145 /2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
17.Bộ Tài chính (2010), Thông tư số 137/2010/TT-BTC ngày 15 tháng 9 năm 2010 quy định việc xác định giá khởi điểm của tài sản nhà nước bán đấu giá và chế độ tài chính của Hội đồng bán đấu giá tài sản, Hà Nội.
18.Bộ Tài chính (2012), Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 về việc Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, Hà Nội.
19. Bộ Tài nguyên & Môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 về việc Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnhBảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
20. Bộ Tư pháp (2010), Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06 tháng 12 năm 2010 Quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
21.Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành luật đất đai, Hà Nội.
22.Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Nghị định số ngày 27 tháng 7 năm 2007 về sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 188//2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
23.Chính phủ (2010), Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 03 năm 2010 về đấu giá tài sản, Hà Nội.
24.Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1996), Nghị định số 86/CP ngày 19 tháng 12 năm 1996 về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản.
25.Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18 tháng 01 năm 2005 về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản.
26. Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31 tháng 8 năm 2005 về ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
27.Chi cục thuế huyện Bố Trạch: Báo cáo tình hình thực hiện nhiệm vụ công tác và phương hướng nhiệm vụ năm 2008, 2009, 2010 và 2011.
28. Cục Thống kê huyện Bố Trạch, Niên giám Thống kê năm 2009, 2010, 2011, 2012,2013 và 2014.
29.Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, khóa VIII (1988), Luật