6. Kết cấu của luận văn
3.2.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện quản lý trong các giai đoạn của dự án đầu tư
XÂY DỰNG CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KIÊN GIANG
3.2.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện quản lý trong các giai đoạn của dự án đầutư xây dựng tư xây dựng
3.2.2.1. Trong giai đoạn chuẩn bị dự án
Thứ nhất, về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
Một là, chuyên nghiệp hóa công tác giải phóng mặt bằng
Nâng cao trình độ, năng lực đội ngũ cán bộ thực hiện công tác bồi thường giải tỏa qua tập huấn, bồi dưỡng kiến thức thường xuyên và kịp thời. Đảm bảo nắm bắt các quy định và thực hiện công tác bồi thường giải tỏa đạt hiệu quả.
Hai là, định giá đền bù thu hồi đất phải sát với giá thị trường bất động sản tạo sự đồng thuận của người bị thu hồi đất
Theo các chuyên gia, kinh nghiệm của một số nước trên thế giới cho thấy sự tham gia của hiệp hội định giá đất (ở nước ta đang áp dụng mô hình tư vấn định giá đất) vào quá trình tính toán giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư làm tăng tính khách quan trong xác định giá đất. Các đơn vị này có vai trò rất quan trọng trong việc trợ giúp các cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất và giải quyết tranh chấp về giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đồng thời cũng đóng vai trò chủ yếu trong phát triển hạ tầng thông tin phục vụ định giá, đào tạo nâng cao trình độ những người làm nghiệp vụ định giá, hướng dẫn áp dụng thống nhất tiêu chuẩn kỹ thuật định giá quốc tế. Hiiện nay, công tác này
thường kéo dài từ phía đơn vị tư vấn định giá và cơ quan thẩm định. Do đó, doanh nghiệp phải bám sát thời gian thực hiện quy trình này để nhắc nhở các đơn vị giúp thẩm định giá đất được nhanh hơn.
Ba là, làm tốt công tác tuyên truyền chủ trương và quyết định thu hồi đất đến từng người dân, nắm bắt các thắc mắc và giải quyết kịp thời để tạo sự đồng thuận.
Ý thức và tầm hiểu biết của người dân có đất bị thu hồi là cần thiết nhằm đạt sự đồng thuận qua tuyên truyền, phổ biến đến người dân về chính sách bồi thường của Nhà nước. Trước khi có quyết định thu hồi đất, thông báo cho người dân biêt về dự án, tầm quan trọng, mục tiêu đầu tư dự án. Khi người dân hiểu rõ mục đich của việc thu hồi đất là để phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, chính là lợi ích của mình sẽ có sự đồng tình thực hiện.
Phát huy vai trò các hội trong tham gia vận động quần chúng như hội cựu chiến binh, hội phụ nữ, đoàn thanh niên…. Niêm yết công khai các bản quy hoạch tại những khu vực công cộng để người dân có thể dễ dàng tìm hiểu, nắm được tinh thần chung của các dự án trên địa bàn.
Bốn là, phối hợp với chính quyền địa phương tham gia hỗ trợ công tác thẩm định hồ sơ, tuyên truyền phổ biến chính sách
Địa phương nơi đầu tư dự án có vai trò rất quan trọng trong việc thẩm định hồ sơ của các hộ trong diện giải phóng mặt bằng, là điều kiện cần thiết để có mặt bằng sạch triển khai thi công. Để đẩy nhanh tiến độ thực hiện, doanh nghiệp phải luôn phối hợp chặt chẽ, thường xuyên với địa phương trong suốt quá trình thực hiện, kịp thời cung cấp hồ sơ theo yêu cầu, cử bộ phận bồi thường giải toả của BQL tham gia một số công việc cùng địa phương.
Giải pháp của doanh nghiệp về chọn quỹ đất đầu tư dự án để sử dụng hiệu quả đồng vốn đưa vào đầu tư.
Do quy trình bồi thường giải tỏa rất dài và gặp nhiều khó khăn ảnh hưởng lớn đến hoạt động đầu tư các dự án của doanh nghiệp. Để chủ động tạo mặt bằng xây dựng công trình, ngay từ khi lựa chọn dự án chuẩn bị đầu tư, Tập đoàn xem xét thực hiện theo phương thức chuẩn bị quỹ đất dự án qua thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ dân, sau đó chuyển mục đích sử dụng đất để đầu tư dự án theo quy hoạch được duyệt. Hoặc doanh nghiệp nghiên cứu đề xuất đầu tư các dự án không phải giải tỏa bồi thường như dự án lấn biển, dự án có quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất (đất sạch). Trường hợp cần thiết chọn khu đất phải giải toả bồi thường, doanh nghiệp nên khảo sát trước hiện trạng khu đất, giới hạn khu đất đầu tư nằm trong phạm vi ít phải giải toả nhà cửa để hạn chế khó khăn vướng mắc kéo dài khi triển khai dự án.
Thứ hai, lựa chọn và nâng cao năng lực của các đơn vị tư vấn
Chất lượng các sản phẩm tư vấn phụ thuộc rất nhiều vào chất lượng chuyên môn, đạo đức nghề nghiệp của cán bộ, kỹ sư tư vấn. Nâng cao chất lượng tư vấn là nâng cao trình độ chuyên môn của các kiến trúc sư, kỹ sư tham gia công tác tư vấn. Vì vậy, cần rà soát, chọn đơn vị tư vấn có năng lực đảm bảo hoàn thành sản phẩm tư vấn với chất lượng tốt nhất, cần có cơ chế và quy định quản lý chặt chẽ trình độ của kiến trúc sư, kỹ sư và việc phân cấp kiến trúc sư chủ trì cấp 1, 2; các kỹ sư, kỹ sư chủ nhiệm đồ án, chủ trì thiết kế phải có phân biệt thứ bậc … được tiêu chuẩn hoá cụ thể để chủ đầu tư có thể lựa chọn được những tổ chức tư vấn đáp ứng yêu cầu công việc của mình.
Các đơn vị tư vấn cần nâng cao trách nhiệm hơn nữa chất lượng, tính khả thi của sản phẩm. Tăng cường đào tạo và đào tạo lại, nâng cao năng lực cho các cán bộ thiết kế, chủ trì, chủ nhiệm dự án đáp ứng yêu cầu thực hiện công tác tư vấn một cách đúng đắn, khoa học. Nội bộ đơn vị tư vấn cũng cần xây dựng mối liên kết chặt chẽ giữa các bộ phận khảo sát, thiết kế, nghiên cứu
khảo sát kỹ hiện trạng, địa chất, điều kiện kinh tế xã hội để sản phẩm tư vấn hoàn thiện hơn khi đi vào triển khai xây dựng.
Đối với các chủ đầu tư cần tạo điều kiện cho nhà tư vấn có đủ thời gian cần thiết để thực hiện công tác thu thập, nghiên cứu, khảo nghiệm các số liệu liên quan dự án. Hoặc có thể căn cứ trình độ, khả năng thực tế, sản phẩm đã được xã hội thừa nhận để chọn thầu tư vấn đối với những công trình có tính chất tương tự.
Với thực trạng chất lượng công tác tư vấn đang còn nhiều vấn đề bất cập, để được cung cấp sản phẩm tư vấn tốt nhất cho mình, Tập đoàn cần mở rộng phạm vi lựa chọn các tổ chức tư vấn ngoài hệ thống Tập đoàn nhằm phát huy tính cạnh tranh giữa các lực lượng tư vấn. Thực hiện nghiêm điều khoản thưởng, phạt do vi phạm hợp đồng, nhất là về tiến độ, chất lượng sản phẩm. Chỉ định tư vấn thực hiện đối với những công trình, dự án quy mô nhỏ, còn lại nên mở rộng lựa chọn nhà thầu tư vấn có năng lực tốt, có tư duy mới, tác phong làm việc chuyên nghiệp, các sản phẩm tư vấn đảm bảo chất lượng, khối lượng, tiến độ, có sức cạnh tranh cao trên thương trường.
Thứ ba, nâng cao chất lượng công tác thẩm tra, thẩm định
Công tác thẩm tra, thẩm định và phê duyệt các hồ sơ chuẩn bị dự án là khâu quyết định cho hiệu quả của một dự án đầu tư. Hoạt động đầu tư phát triển có thể chịu nhiều rủi ro khi triển khai thực hiện làm tăng cao chi phí, tăng giá vốn sản phẩm kinh doanh như: Rủi ro bị chậm tiến độ do ảnh hưởng nhiều yếu tố (tiến độ giải ngân, bồi thường giải toả, giải quyết pháp lý, thời gian xây dựng, thời gian hoàn tất hồ sơ thanh quyết toán); Rủi ro do biến động tăng chi phí đầu vào của các loại vật tư xây dựng chủ yếu. Vì vậy, trong giai đoạn chuẩn bị dự án việc nghiên cứu khảo sát, thiết kế và dự toán đòi hỏi thật kỹ lưỡng, chính xác, trên tất cả các phương diện nhằm đảm bảo an toàn và hiệu quả vốn đầu tư. Tập đoàn cần chủ động trong quá trình thẩm định và
phê duyệt dự án, tăng cường số lượng cán bộ làm công tác thẩm định, lựa chọn các đối tác có năng lực tham gia thẩm định dự án, dự toán của dự án.
Đối với công việc thẩm định thuộc chức năng của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện chậm trễ do ảnh hưởng cơ chế chung nên thiếu nhân sự thừa hành. Doanh nghiệp cần chuẩn bị tốt các hồ sơ trình thẩm định đảm bảo đúng các quy định hiện hành, hạn chế mức thấp nhất những sai sót phải chỉnh sửa, giúp cho các cán bộ thẩm định có điều kiện xử lý hồ sơ trong khoảng thời gian phù hợp nhất.
3.2.2.2. Trong giai đoạn thực hiện dự án đầu tư Thứ nhất, đối với nhà thầu thi công:
Tăng cường năng lực của các bộ phận chịu trách nhiệm chính đối với quản lý hoạt động thi công của nhà thầu bao gồm: Quản lý chất lượng, tiến độ, khối lượng, chi phí đầu tư xây dựng trong quá trình thi công xây dựng, hợp đồng xây dựng, an toàn lao động, môi trường xây dựng. Cán bộ quản lý dự án thường xuyên có tại hiện trường để giải quyết kịp thời các vấn đề phát sinh giữa thực tế và bản vẽ, đồng thời phối hợp tăng cường giám sát, kiểm soát chất lượng công trình, kiểm tra hồ sơ quyết toán khối lượng hoàn thành của nhà thầu thi công.
Yêu cầu các nhà thầu trước khi thi công phải trình BQL dự án, tư vấn giám sát kế hoạch và phương thức kiểm soát chất lượng bao gồm: Kiểm soát và đảm bảo chất lượng vật tư, vật liệu, cấu kiện, thiết bị, công trình và thiết bị công nghệ được sử dụng. Kiểm soát và đảm bảo chất lượng, đảm bảo an toàn trong công tác thi công xây dựng.
Mở rộng việc lựa chọn nhà thầu thi công ngoài hệ thống Tập đoàn là những đơn vị có năng lực kinh nghiệm, chuyên nghiệp trong hoạt động thi công trên công trường, xử lý tốt các hồ sơ kiểm soát chất lượng, nghiệm thu
quyết toán hoàn công, tạo môi trường cạnh tranh nâng cao chất lượng của các đơn vị thi công trong và ngoài hệ thống Tập đoàn.
Chất lượng công trình là tiêu chí quan trọng trong bảng chấm điểm khi xem xét hồ sơ dự thầu của các nhà thầu tham gia đấu thầu, nhằm lựa chọn được nhà thầu có đủ năng lực máy móc thiết bị thi công công trình đảm bảo chất lượng. Có biện pháp thẩm định những yếu tố đảm bảo chất lượng thi công công trình trong hồ sơ dự thầu của nhà thầu, đánh giá thiết bị của nhà thầu, yêu cầu xuất trình những khả năng về thuê mua tài chính của đơn vị tham gia đấu thầu
Hàng tháng lãnh đạo Tập đoàn được phân công phụ trách dự án họp trực tiếp tại công trường với tư vấn giám sát, tư vấn thiết kế, nhà thầu để đôn đốc kiểm tra chất lượng tiến độ, xử lý các vấn đề vướng mắc trong quá trình thi công. Thực hiện nghiêm túc việc thưởng, phạt hợp đồng rõ ràng, cụ thể để tăng cường trách nhiệm thực hiện hợp đồng của các đơn vị thi công, cũng là để đảm bảo hoạt động đầu tư dự án đạt hiệu quả cao.
Thứ hai, về công tác giám sát thi công và thi công xây lắp
Một là, theo dõi, kiểm tra sát sao chất lượng công trình do nhà thầu thực hiện
Đặc trưng của các dự án đầu tư xây dựng là sử dụng nguồn vốn lớn, thời gian khai thác sử dụng lâu dài. Để nâng cao chất lượng công trình trong đó vai trò của đơn vị tư vấn giám sát có ảnh hưởng rất lớn. Cán bộ giám sát là người theo sát quá trình thi công dự án, đặc biệt việc thi công các cấu kiện ẩn dấu có ảnh hưởng lớn tới chất lượng và tuổi thọ công trình.
Vấn đề mâu thuẩn giữa lợi ích các bên, đối với nhà thầu, lợi nhuận là mục tiêu sống còn, chất lượng là yếu tố uy tín, có thể vì lợi nhuận nhà thầu sẵn sàng đánh đổi mục tiêu chất lượng, vì vậy nhà thầu giám sát là đơn vị
được BQL ký hợp đồng uỷ thác việc quản lý chất lượng. Hàng ngày hàng giờ, cần theo sát quá trình thi công, quản lý tốt chất lượng công trình xây dựng.
BQL cùng với tư vấn giám sát thực hiện tốt việc giám sát nhà thầu thi công công trình để đảm bảo cho công trình đúng chất lượng, đúng tiến độ. Tư vấn giám sát phải báo cáo trung thực về tình hình triển khai dự án trên công trường, yêu cầu các đơn vị thi công thực hiện nghiêm túc. Báo cáo này phải nộp thường xuyên để đề phòng các rủi ro xảy ra trong quá trình thực hiện.
Đối với các nhà thầu thi công, yêu cầu phải sử dụng thiết bị đúng hồ sơ dự thầu, nếu có trường hợp cần thay thế thì phải có năng lực hơn hoặc tương đương và phải trình BQL dự án chấp thuận. Yêu cầu nhà thầu phải có hệ thống kiểm soát nội bộ, tổ chức nghiệm thu nội bộ trước khi trình BQL dự án tổ chức nghiệm thu.
Hai là, xử lý kịp thời các sai phạm trong quá trình thi công
Khi phát hiện nhà thầu có biểu hiện thi công chậm, không đảm bảo chất lượng thì lập ngay biên bản hiện trường, yêu cầu lãnh đạo nhà thầu ký cam kết. Sau một thời gian nếu nhà thầu không có chuyển biến thi kiên quyết có giải pháp xử lý ngay tránh để tình trạng kéo dài ảnh hưởng lớn đến chất lượng, tiến độ công trình.
Đối với tư vấn giám sát, BQL dự án kiểm tra năng lực từng cá nhân, trường hợp cần thiết tổ chức phỏng vấn, sát hạch trước khi tham gia giám sát công trình. Gắn trách nhiệm, quyền hạn của từng tư vấn giám sát viên, trưởng tư vấn giám sát với chất lượng công trình theo đúng quy chế tư vấn giám sát. Cần đưa vào hợp đồng tư vấn giám sát các điều khoản, chế tài xử phạt khi công trình không đảm bảo chất lượng, hoặc tư vấn giám sát có hành vi gây khó khăn cho nhà thầu thi công, kéo dài thời gian kiểm tra hồ sơ quyết toán khối lượng hoàn thành.
Quy định mức bồi thường vật chất khi thanh tra, kiểm tra các dự án, phát hiện dự án thi công không đúng thiết kế, không đúng phẩm cấp chất lượng vật liệu. Trang bị những công cụ, thiết bị cần thiết phục vụ cho việc kiểm tra, nghiệm thu từng công đoạn.
Thứ ba, quản lý tiến độ thực hiện đầu tư xây dựng
BQL cần lập chi tiết tiến độ dự án gồm: Tiến độ thi công, tiến độ giải ngân rút vốn, theo dõi và cập nhật thông tin thực tế dự án vào bảng tiến độ, từ đó rút ra những yếu tố, nguyên nhân chung làm kéo dài thời gian tiến độ dự án, sau đó có thể rút kinh nghiệm đối với những dự án khác.
Yêu cầu đơn vị thi công các công trình, các hạng mục lập tiến độ, lập kế hoạch điều phối nguồn nhân lực, xây dựng bản đăng ký kế hoạch thực hiện thi công và cam kết thực hiện đúng chi tiết từng hạng muc, kịp thời chấn chỉnh ngay khi có hiện tượng kéo dài thời hạn thi công từng hạng mục chi tiết. Tăng cường giám sát đơn vị thi công và tư vấn giám sát về vấn đề tiến độ của dự án. Bằng công tác giám sát, các cán bộ giám sát do đơn vị tư vấn cử đến hiện trường phải có đủ năng lực để giám sát tiến độ dự án.
Tổ chức họp hàng tháng với các bên gồm: BQL, Tư vấn thiết kế, giám sát, Đơn vị thi công để kịp thời chấn chỉnh tiến độ dự án. BQL dự án duyệt cụ thể tiến độ thi công do nhà thầu đệ trình, lập tiến độ kế hoạch giải ngân vốn, theo dõi, cập nhật thông tin tiến độ vào bảng theo dõi. Theo dõi đối với nhiều