6. Kết cấu của luận văn
2.2.3. Tình hình quản lý các dự án đầu tư xây dựng của Tập đoàn giai đoạn
đoạn 2014 – 2018
Giai đoạn 2014-2018, BQL được giao quản lý 11 dự án đầu tư, quy mô xây dựng mới hệ thống hạ tầng kỹ thuật trên tổng diện tích đất 207,9 ha, xây dựng 4.006 căn nhà ở, 2.264 nền tái định cư, tạo mặt bằng đã hoàn thiện hạ tầng để bố trí các công trình thương mại, dịch vụ, tiện ích công cộng. Tổng vốn đầu tư các dự án 8.020,7 tỷ đồng.
Bảng 2.8. Quy mô đầu tư các dự án Tập đoàn giai đoạn 2014 – 2018
STT Dự án đầu tư
Năm triển khai
Quy mô đầu tư HTKT
(ha) XD nhà ở(căn) Khác
01 Khu dân cư đường Phan Thị Ràng 2013 2,99 242
02 Nhà ở xã hội số 444 Ngô Quyền 2014 0,67 226
03 Khu biệt thự cao cấp lô A11 (Seaview) 2016 1,52 30
04 Khu dân cư phường An Bình 2014 22,0 863
05 Hoa viên nghĩa trang Kiên
Giang 2015 42,6 29.673 mộ
06 Khu dân cư chợ nông hải sản Trung tâm thương mại Rạch Giá
2016 6,39 329
07 Khu dân cư Nam An Hoà 2017 14,5 281 295 nền tái địnhcư
08 Khu đô thị mới lấn biển Tây Bắc TP Rạch Giá Phần hạ tầng kỹ thuật 2015 99,4 1.513 nền tái định cư, mặt bằng XD công trình TMDV, công cộng 09
Khu đô thị mới lấn biển Tây Bắc TP Rạch Giá
Phần đầu tư XD nhà ở 2017 1.473
456 nền nhà kinh doanh 10 Tuyến dân cư đường số 2 2018 10,96 464
11
Khu biệt thự cao cấp tại xã Cửa Dương, Huyện Phú
Quốc, tỉnh Kiên Giang 2018 6,89 98
Bảng 2.9. Vốn đầu tư các dư án Tập đoàn giai đoạn 2014 – 2018 TT Dự án đầu tư Tổng vốn đầu tư (Quyết định đầu tư) Khoản mục chi phí (tỷ đồng) Xây dựng; Thiết bị QL dự án, T.vấn khác Đất đai, BTGT Dự phòng
01 Khu dân cư đường Phan Thị Ràng
496,0 239,0 71,7 159,4 25,9
02 Nhà ở xã hội số 444 Ngô
Quyền 84,8 66,4 11,2 7,2
03 Khu biệt thự cao cấp lô
A11 (Seaview) 194 71,0 29,4 85,6 8,0
04 Khu dân cư p. An Bình 673,0 390,0 69,0 150,0 64,0 05 Hoa viên nghĩa trang nhân
dân KG
399,0 200,7 110,1 66,6 21,6
06 Khu dân cư chợ nông hải sản Trung tâm thương mại Rạch Giá
498,0 282,1 28,2 78,5 109,2
07 Khu dân cư Nam An Hoà 845,7 425,61 140,1 236,7 43,3
08
Khu đô thị mới lấn biển Tây Bắc TP Rạch Giá
Phần hạ tầng kỹ thuật 1.344,0 881,2 344,5 6,9 111,4
09
Khu đô thị mới lấn biển Tây Bắc TP Rạch Giá
Phần đầu tư XD nhà ở 2.152,2 1.616,2 311,2 224,8 10 Tuyến dân cư đường số 2 760.2 439,0 129,9 132,7 58,6
11
Khu biệt thự cao cấp tại xã Cửa Dương, Huyện
Phú Quốc, tỉnh KG 573,8 281,1 84,4 117,3 91,0
Tổng cộng 8.020,7 4.892,3 1.329,7 1.033,7 765,0
Nguồn: Ban quản lý dự án Tập đoàn
Trong giai đoạn này, Tập đoàn tập trung đầu tư các dự án trên địa bàn đô thị trung tâm của tỉnh là thành phố Rạch Giá (10 dự án), và địa bàn phát triển du lịch huyện đảo Phú Quốc (01 dự án).
Sơ đồ thành phố Rạch Giá và huyện đảo Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang
Căn cứ yêu cầu nhiệm vụ quản lý các dự án Tập đoàn đầu tư, tổ chức BQL được sắp xếp cơ bản theo trình tự quản lý đầu tư xây dựng dự án, gồm 03 giai đoạn: chuẩn bị dự án, thực hiện dự án, kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng. Một số công việc khác BQL thực hiện theo yêu cầu của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
* Công việc chuẩn bị khi thực hiện 03 giai đoạn đầu tư xây dựng: - Đề xuất dự án xin chủ trương đầu tư: Đối với các dự án đầu tư phát triển đô thị và dự án bất động sản là loại hình Tập đoàn đầu tư theo quy định
Luật Đầu tư và Nghị định số 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị. Trên cơ sở danh mục dự án kêu gọi đầu tư của địa phương, Tập đoàn khảo sát nghiên cứu địa điểm dự án, đánh giá tiềm năng khai thác, các yếu tố đảm bảo tính khả thi, hiệu quả đầu tư, hiệu quả kinh tế xã hội, dự kiến quy mô xây dựng, sơ bộ tổng mức đầu tư, tiềm ẩn rủi ro, tiến độ thực hiện và huy động các nguồn lực cho đầu tư dự án. Sau khi nghiên cứu lựa chọn dự án, Tập đoàn lập bộ hồ sơ đề xuất dự án đầu tư trình Sở Kế hoạch và Đầu tư tổ chức lấy ý kiến thẩm định của các cơ quan nhà nước có liên quan và địa phương nơi có dự án đề xuất đầu tư, trình UBND tỉnh xem xét quyết định chủ trương đầu tư, doanh nghiệp đề xuất dự án được làm chủ đầu tư dự án.
- Khảo sát, lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500: Đối với dự án chưa có quy hoạch, trên cơ sở quyết định chủ trương đầu tư, BQL triển khai công tác Khảo sát địa chất, địa hình khu vực dự án. Lập và trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ, đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500. Thực hiện công bố quy hoạch, cắm mốc ranh quy hoạch.
Khi hoàn thành, BQL thực hiện 03 giai đoạn đầu tư xây dựng dự án: (1)
Giai đoạn chuẩn bị dự án; (2) Giai đoạn thực hiện dự án; (3) Giai đoạn kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng.
Lưu đồ 1.1: Quy trình đầu tư dự án mới của doanh nghiệp
Lưu đồ 1.2: Trình tự đầu tư xây dựng theo 03 giai đoạn
2.2.3.1. Quản lý giai đoạn chuẩn bị dự án.
a) Lập Đề xuất dự án đầu tư trình UBND tỉnh Quyết định chấp thuận đầu tư: BQL lập theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP, gồm:
+ Thuyết minh dự án: Sự cần thiết và cơ sở pháp lý dự án; Hình thức đầu tư, chủ đầu tư; Quy mô, diện tích, ranh giới, hiện trạng khu đất; Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và hỗ trợ (nếu có); Số lượng và tỷ lệ các loại hình nhà ở, phương án tiêu thụ sản phẩm; Các giải pháp tổ chức thực hiện các dịch vụ công ích, dịch vụ đô thị khác; Giải trình kinh tế kỹ thuật, phương án kinh doanh thu hồi vốn; tổng mức đầu tư; hiệu quả kinh tế xã hội; Phương thức về đất (giao đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng); nguồn vốn các giai đoạn đầu tư; Năng lực và kinh nghiệm của chủ đầu tư; Hình thức quản lý dự án; Phân kỳ đầu tư, tiến độ và biện pháp thực hiện.
+ Thiết kế cơ sở theo quy định Luật Xây dựng, đảm bảo phù hợp về: Vị trí, hướng tuyến, danh mục, quy mô, loại, cấp công trình; Phương án công nghệ, kỹ thuật, thiết bị lựa chọn (nếu có); Giải pháp kiến trúc, mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng công trình, các kích thước, kết cấu chính công trình xây dựng; Giải pháp xây dựng, vật liệu chủ yếu sử dụng, ước tính chi phí xây dựng công trình; Phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài công trình; Tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật áp dụng và kết quả khảo sát xây dựng.
Việc thẩm định thiết kế cơ sở (dự án vốn khác) do cơ quan chuyên môn về xây dựng (Sở Xây dựng) tổ chức thẩm định đối với công trình cấp đặc biệt, cấp I, công trình công cộng, công trình có ảnh hưởng lớn đến cảnh quan, môi trường và an toàn của cộng đồng. Cơ quan chuyên môn trực thuộc người quyết định đầu tư chủ trì tổ chức thẩm định thiết kế công nghệ (nếu có).
+ Hồ sơ thiết kế đô thị khu vực thực hiện dự án.
UBND tỉnh quyết định chấp thuận đầu tư đối với dự án khu đô thị mới có quy mô sử dụng đất từ 20 ha đến dưới 100 ha sau khi có văn bản thống nhất của Bộ Xây dựng. Các dự án khu đô thị mới còn lại (dưới 20 ha) và dự án cải tạo chỉnh trang đô thị UBND tỉnh quyết định.chấp thuận đầu tư.
b) Lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi, gồm 02 phần:
- Thiết kế cơ sở : đã thẩm định khi trình chấp thuận đầu tư;
- Thuyết minh dự án: nội dung như dự án đề xuất đầu tư, có xác định cụ thể tổng mức đầu tư và huy động vốn, phân tích tài chính, rủi ro, chi phí khai thác sử dụng công trình, các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả đầu tư dự án.
Hội đồng thẩm định dự án đầu tư của Tập đoàn tổ chức thẩm định, trình Chủ tịch Hội đồng quản trị quyết định đầu tư xây dựng dự án của Tập đoàn.
c) Lập Báo cáo đánh giá tác động môi trường: BQL lựa chọn đơn vị tư vấn có năng lực thực hiện khảo sát, lập Báo cáo đánh giá tác động môi trường. Theo quy định tại Nghị định số 18/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 của Chính Phủ, tuỳ thuộc nhóm và quy mô dự án sẽ do Bộ Tài nguyên và môi trường tổ chức thẩm định phê duyệt, hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định trình UBND tỉnh quyết định phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường dự án
d) Khảo sát, đo đạc lập, thẩm định, phê duyệt Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Tổ chức chi trả bồi thường. Đối với dự án chưa giải tỏa mặt bằng, BQL phối hợp tổ chức phát triển quỹ đất (Trung tâm phát triển quỹ đất) khảo sát, đo đạc, lập phương án bồi thường giải toả, trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án (Sở Tài nguyên môi trường hoặc Phòng Tài nguyên môi trường), trình UBND tỉnh hoặc UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án trong cùng một ngày. Cụ thể: UBND tỉnh quyết định đối với đất tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (trừ đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được sở hữu nhà ở tại Việt Nam), đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn. UBND cấp huyện quyết định đối với đất hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh và UBND huyện thì UBND tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho UBND huyện quyết định.
* Tố chức chi trả bồi thường: do tổ chức phát triển quỹ đất (Trung tâm phát triển quỹ đất) thực hiện. Tập đoàn ứng trước kinh phí bồi thường cho địa phương tổ chức chi trả, số tiền ứng trước này sẽ được Nhà nước khấu trừ vào tiền sử dụng đất Tập đoàn phải nộp khi được Nhà nước Quyết định giao đất để đầu tư dự án đã ứng trước tiền bồi thường.
Bảng 2.10. Tình hình Bồi thường giải tỏa các dư án giai đoạn 2014 – 2018
Dự án PhươngKinh phí (triệu đ) Diện tích GT (ha) án duyệt Đã chitrả % soP.án Dựán Đã giảitoả TH% I) Khu dân cư An Bình 163.299 124.000 76% 22,6 21,5 95,3% II) KDC Nam An Hòa 251.503 202.382 80% 14,5 12,62 87%
II.1) Khu dân cư 180.788 132,725 73,4% 10,19 8,31 81,6% II.2) Khu tái định cư 70.715 69,657 98,5% 4,33 4,31 99,6%
III) KDC chợ nông hải
sản TTTM RG 120.747 57.178 47,4% 4,26 4,26 54,3%
Nguồn: Ban quản lý dự án Tập đoàn
* Hạn chế chủ yếu trong thực hiện bước chuẩn bị dự án.
- Về tiến độ thực hiện: Để hoàn thiện giai đoạn chuẩn bị dự án thường mất nhiều thời gian ở công tác lập, thẩm định, phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng, Quyết định chấp thuận đầu tư; Phương án bồi thường giải toả. Có 9/11 dự án thời gian từ quyết định chủ trương đầu tư, đến quyết định chấp thuận đầu tư trên 06 tháng (chưa bao gồm thời gian xin chủ trương đầu tư), dự án Khu dân cư An Bình do vướng mắc giải toả phải điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng mới quyết định chấp thuận đầu tư (qua 3 năm).
Bảng 2.11. Thời gian thực hiện thủ tục chấp thuận đầu tư dư án STT Dự án Ngày QĐ chủ trương đầu tư Ngày QĐ phê duyệt QHCT Ngày QĐ chấp thuận đầu tư Tổng thời gian thực hiện
01 Khu dân cư đường Phan
Thị Ràng 11/10/2013
24/3/2014 29/12/2014
02/6/2016
28/3/2014 5,5 tháng
02 Nhà ở xã hội số 444 NgôQuyền 28/8/2013 12/9/2013 10/10/2013 2 tháng
03 Khu biệt thự cao cấp lô A11 (Seaview) 05/2/2016Đấu giá 24/7/201520/1/2017 13/3/2017 1 năm
04 Khu dân cư phường An Bình 24/12/2010 14/10/201105/7/2012 30/9/2013
30/12/2013 3 năm
05 Hoa viên nghĩa trang nhân dân KG 26/3/2014 24/7/2014 20/5/2014 2 tháng
06 Khu dân cư chợ nông hải
sản TTTM Rạch Giá 10/12/2015 20/4/2016 29/7/2016 7,5 tháng 07 Khu dân cư Nam An Hoà 13/1/2016 31/12/201616/8/2018 25/8/201716/1/2019 1 năm 8tháng
08 Khu đô thị mới lấn biển Tây Bắc TP Rạch Giá Phần hạ tầng kỹ thuật 05/11/2013 06/10/2014 25/1/2016 27/12/2016 21/4/2015 11 tháng
09 Khu đô thị mới lấn biển Tây Bắc TP Rạch Giá Phần đầu tư XD nhà ở
25/9/2017
10 Tuyến dân cư đường số 02 28/3/2018 25/8/2017 24/4/2018 1 tháng
11 Khu biệt thự cao cấp tại xã Cửa Dương, Huyện Phú Quốc, tỉnh KG
26/7/2017 08/8/2017 28/9/2018 1 năm 2tháng
Nguồn: Ban quản lý dự án Tập đoàn
Đối với dự án có giải toả như Khu dân cư phường An Bình, Nam An Hoà, chợ nông hải sản TTTM Rạch Giá, thời gian từ khảo sát đến phê duyệt Phương án bồi thường giải toả trên 10 tháng. Khi chi trả bồi thường gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, mất nhiều thời gian. Khu dân cư An Bình đã qua 06 năm (từ tháng 01/2013) thực hiện bồi thường mới bàn giao 95% đất dự án cho Tập đoàn. Khu dân cư Nam An Hoà qua 1,5 năm (từ tháng 7/2017) chi trả
được 87% diện tích, Khu dân cư chợ nông hải sản qua 02 năm (từ tháng 12/2016) chi trả được 54% diện tích. Tuyến dân cư đường số 02 qua 08 tháng kể từ chấp thuận đầu tư (tháng 4/2018) vẫn chờ giá đất bồi thường..
- Về quản lý khối lượng, chất lượng, chi phí dự án: Công tác khảo sát quy hoạch, lập phương án bồi thường giải toả trong quá trình thực hiện có nhiều điều chỉnh, bổ sung, làm ảnh hưởng giai đoạn thực hiện dự án, chi phí đầu tư tăng hơn dự tính ban đầu. Nguyên nhân do khảo sát chưa chặt chẽ hiện trạng khu vực, địa chất thuỷ văn, điều kiện dân sinh kinh tế khu vực dẫn đến điều chỉnh quy hoạch, điều chỉnh dự án (Khu dân cư Nam An Hoà thiếu công tác di dời các trụ điện cao thế đi qua dự án). Đối với bồi thường giải toả, còn sai sót trong đo đạc, kiểm đếm, xác lập kinh phí, hoặc do điều chỉnh cơ chế hỗ trợ dẫn đến khi triển khai chi trả phải bổ sung kinh phí bồi thường tại 02 dự án khu dân cư Nam An Hoà kinh phí tăng 32% và Chợ nông hải sản TTTM Rạch Giá kinh phí tăng 56% so với phương án duyệt ban đầu.
Bảng 2.12. Chất lượng trong công tác chuẩn bị dự án giai đoạn 2014 – 2018
T
T Dự án
Phê duyệt lần đầu Phê duyệt điều
chỉnh Lý do điều chỉnh Ngày Quymô Ngày Quy mô
I Quy hoạch chi tiết
01 Khu dân cư đườngPhan Thị Ràng 11/8/2011 9,01 ha
+ Điều chỉnh lần 1 24/3/2014 90,01 ha
Đ.chỉnh lộ giới đường LQKy ; Đất ở giảm 2.423m2
+ Điều chỉnh lần 2 29/12/2014 trạm biến ápBổ sung 1
+ Điều chỉnh lần 3 02/6/2016 Chuyển các lô L4 (15,16,17, 18,19) sang đất HTKT 02
Khu biệt thự cao