1.2 .Tổng quan về hoạt động cho vay khách hàng cá nhân
1.2.5 .Các biện pháp đảm bảo tiền vay trong cho vay khách hàng cá nhân
1.3. Hoạt động cho vay khách hàng cá nhân có tài sản đảm bảo
1.3.3. Một số phương pháp định giá tài sản đảm bảo cho khoản vay khách hàng cá
bên tham gia: bên đi vay, bên cho vay, bên thế chấp
Bên đi vay: cá nhân, hộ gia đình là bênđềnghịngân hàng cấp tài khoản tín dụng
Bên cho vay: Ngân hàng là nơi nhận tài sản đảm bảo để đảm bảo nghĩa vụtrả nợ vay cho bên đi vay.
Bên đảm bảo (bên thếchấp): có hai trường hợp
+ Bên đi vay dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để đảm bảo nghĩa vụ trảnợ vay đối với ngân hàng thì bênđi vay cũng chính là bên đảm bảo. Trường hợp này sẽcó hai bên tham gia.
+ Bên đi vay dùng tài sản thuộc quyên sở hữu của bên thứ ba để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ vay đối với ngân hàng, lúc này bên đi vay và bên đảm bảo là khác nhau. Trường hợp này sẽcó ba bên tham gia.
Ngoài ra, quan hệcho vay khách hàng cá nhân có tài sản đảm bảo cịn liên quan đến các đối tượng khác như: các cơ quan nhà nước có thẩm quyên, bên bảo hiểm,…
1.3.3. Một số phương pháp định giá tài sản đảm bảo cho khoản vay khách hàngcá nhân cá nhân
Mỗi loại tài sản nhận làm đảm bảo cho khoản vay có những đặc điểm riêng, do đó mỗi loại tài sản sẽ được định giá theo một phương pháp riêng. Dưới đây là những phương pháp định giá chủyếu:
Phương pháp so sánh:
Phương pháp so sánh định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của tài sản tương tự với tài sản định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trịthị trường của tài sản cần định giá.
Phương pháp nàychủyếu được áp dụng trong định giá các tài sản có giao dịch mua, bán phổbiến trên thị trường.
Phương pháp chi phí:
Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sởchi phí tạo ra một tài sản cần định giá để ước tính giá trịthị trường của tài sản cần định giá.
Phương pháp này chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc khơng có mua, bán phổbiến trên thị trường, tài sản đã qua sửdụng.
Phương pháp thu nhập:
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá dựatrên cơ sởchuyển đổi các dòng thu nhập rịng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần định giá thàng giá trị vốn hiện tại của tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá.
Phương pháp này chủ yếu được áp dụng trongđịnh giá tài sản đầu tư như bất động sản, động sản… mà tài sản đó có khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai và đã xácđịnh giá trịvốn hóa trong thu nhập.
Phương pháp thặng dư:
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần định giá được xác định giá trịvốn hóa hiện có trên cơ sở ước tính bằng cách lấy giá trị ước tính giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát sinh đểtạo ra sự phát triển đó.
Phương pháp thặng dư được áp dụng trong định giá tài sản là bất động sản có tiềm năng phát triển cao.
Phương pháp lợi nhuận:
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp định giá dựa trên khả năng sinh lời của việc sửdụng tài sản để ước tính giá trịthị trường của tài sản cần định giá.
Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản mà việc so sánh những tài sản tương tựgặp khó khăn do giá trị của tài sản chủyếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu phim,…
Hiện nay, các tài sản mà người đi vay đem thế chấp chủ yếu là bất động sản, động sản. Do đó, các NHTM ở Việt Nam thường áp dụng phương pháp so sánh để định giá tài sản. Phương pháp này khơng những ít tốn kém chi phí hơn mà trìnhđộ chun mơn cũng khơng địi hỏi caonhưnhững phương pháp định giá khác.