những điều kiện bồi thường đối với người sử dụng đất rõ ràng nhưng vẫn có tính linh hoạt để phù hợp với thực tiễn sử dụng đất tùy từng trường hợp khi xem xét điều kiện được bồi thường nhằm đảm bảo quyền lợi cho người có đất bị thu hồi.
2.1.3. Các quy định về cách tính giá đất bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nước thu hồi đất
Luật Đất đai năm 2013 quy định hai loại giá đất bao gồm giá đất theo “bảng giá đất” và “giá đất cụ thể”. Định kỳ cứ 05 năm, ngày 01/01 của năm
đầu được xây dựng bảng giá đất. Do bảng giá đất mang tính chất ổn định nên được sử dụng làm căn cứ để tính các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước. Giá đất cụ thể thường được xác định tại một thời điểm nhất định, được đưa ra dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường tại thời điểm xác định giá đất cụ thể kết hợp với thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai. Giá đất cụ thể thường cao hơn giá đất trong bảng giá đất nên được dùng làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo lợi ích của người bị thu hồi đất.
Nguyên tắc cần được đảm bảo khi bồi thường, định giá đất đai:
- Thời điểm định giá bằng cách áp dụng mục đích sử dụng đất đai hợp pháp; - Theo thời hạn sử dụng đất;
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
Theo quy định tại Điều 113 Luật Đất đai năm 2013, Chính phủ ban hành khung giá đất định kì 05 năm một lần đối với từng loại đất và theo từng vùng. Trường hợp giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất trong thời gian từ thực hiện khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất. UBND cấp tỉnh căn cứ vào khung giá đất này để quy định bảng giá đất tại địa phương định kì 05 năm một lần. UBND tỉnh dựa trên cơ sở các nguyên tắc định giá đất và căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương, giá đất phổ biến trên thị trường, bảng giá đất để quyết định giá đất cụ thể.
Dựa trên cơ sở là bảng giá đất, giá đất cụ thể được UBND xác định theo trình tự như sau:
Bước 2: Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường;
Bước 3: Áp dụng phương pháp định giá đất để xây dựng phương án giá đất trình UBND cấp tỉnh;
Bước 4: Thẩm định phương án giá đất và hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình UBND cấp tỉnh quyết định;
Bước 5: UBND cấp tỉnh quyết định giá đất.
Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được phép thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể trong quá trình thực hiện. Giá đất cụ thể phải được áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp; được xác định dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai.
Việc áp dụng các phương pháp định giá theo quy định của pháp luật về đất đai để xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn nhiều phức tạp, chưa thực sự phù hợp với điều kiện thực tiễn của từng địa phương thông tin giá đất thị trường còn thiếu, trình độ của đội ngũ tư vấn định giá đất còn chưa đủ để đáp ứng yêu cầu khắt khe của công tác định giá dẫn đến việc giá đất cụ thể được xác định không chính xác.