7. Kết cấu của luận văn
1.1.8. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc phát triển thị trường Condotel
Phát triển đa dạng hóa sản phẩm – dịch vụ bổ trợ
“Hiện nay, cơ chế chính sách của Việt Nam đã cơ bản tạo môi trường thuận lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên cần phải hoàn thiện cơ chế chính sách thích ứng với đặc điểm và điều kiện kinh tế - xã hội trong giai
đoạn phát triển mới, nhằm đảm bảo cho sự vận hành đúng hướng và tích cực của nền kinh tế, trong đó có thị trường Condotel”
Năm 2019 đã xuất hiện nhiều dự án Condotel với số lượng phòng lớn đi vào hoạt động. Condotel là một sản phẩm tốt nếu được nghiên cứu, hoạch định và triển khai đúng cách. Tuy nhiên, những sản phẩm này có thể ảnh hưởng đáng kể đến thị trường nếu không được hoạch định và vận hành một cách kỹ lưỡng vì sẽ dẫn đến sự sụt giảm về giá phòng và công suất phòng trong trung hạn, đặc biệt là tại các điểm đến ven biển.
Bên cạnh đó, những thay đổi lớn về yếu tố nhân khẩu học hay hành vi tiêu dùng sẽ góp phần thúc đẩy nguồn cầu và khích lệ các chủ đầu tư đưa ra ý tưởng cũng như các sản phẩm mới để đón đầu các xu hướng này. Chủ đầu tư có thể nghiên cứu các xu hướng và sản phẩm mới vốn chưa có nhiều sự hiện diện tại thị trường Việt Nam như Khu dân cư có thương hiệu (Branded residences), khách sạn dịch vụ giới hạn (select-service hotel) hay resort với các dịch vụ chú trọng trải nghiệm nhằm đa dạng hóa lựa chọn lưu trú và nắm bắt nhu cầu của thế hệ du khách mới. Tuy nhiên, các sản phẩm này cũng đòi hỏi chủ đầu tư phải có những hiểu biết nhất định về mô hình và ý tưởng cũng như cách thức hợp tác giữa các bên liên quan để đảm bảo việc triển khai và tính khả thi của dự án. Xu hướng trong tương lại, các dự án xanh và chú trọng vào sự phát triển bền vững - các yếu tố này sẽ trở thành tiêu chí quan trọng đối với khách hàng.
Song song với việc thu hút các nhà đầu tư (NĐT) phát triển dự án BĐS nghỉ dưỡng thì cần phải khuyến khích, thu hút các NĐT xây dựng, phát triển các sản phẩm du lịch để bổ trợ (cầu) cho thị trường Condotel. Ví như, hiện nay, đến Bãi Sao, Bãi Dài... ở Phú Quốc - những nơi rất đẹp nhưng cũng chỉ có dịch vụ thuê mô tô nước, trong khi những khu vực này có thể thiết kế các trò chơi biển hấp dẫn như dù bay, dù lượn... để làm đa dạng các loại hình giải trí giúp
thu hút khách du lịch cả trong nước và quốc tế10. Một số điểm đến khá bình lặng trong thời gian qua như Huế hay Mũi Né được kỳ vọng sẽ trở lại và cạnh tranh với thị trường du lịch ven biển với nhiều cơ hội phát triển mới.
Ứng dụng công nghệ mới
Một trong những xu hướng nổi bật có thể kể đến là công nghệ thông tin đã có tác động lớn đến ngành du lịch ở cả phân khúc nghỉ dưỡng và công vụ. Sự phát triển công nghệ thông tin sẽ giúp việc du lịch trở nên dễ dàng hơn với những sản phẩm mang chất lượng tốt hơn cùng với nhiều lựa chọn lưu trú khác nhau nhờ vào sự trợ giúp của các công cụ và ứng dụng hỗ trợ du khách thực hiện các thao tác một cách dễ dàng. Điện thoại thông minh, trí tuệ nhân tạo (AI), thanh toán điện tử hay mạng xã hội đều có tác động đáng kể đến cách thức du lịch trong tương lai.
Bên cạnh đó, Công nghệ cũng sẽ thúc đẩy sự minh bạch của thị trường, nhằm tạo lòng tin cho NĐT - yếu tố cần phải được chú trọng nâng cao, vì ảnh hưởng lớn tới thị trường. Theo thống kê của Jones Lang LaSalle (JLL, 2018) thì Việt Nam đang xếp thứ 61, đứng đầu nhóm thị trường BĐS “kém minh bạch”. Vì thế, chừng nào sự minh bạch được nâng cao thì các giao dịch và tính thanh khoản của thị trường Condotel mới được đảm bảo, từ đó giảm bớt các nguy cơ rủi ro, góp phần ổn định nền kinh tế, đặc biệt là tại Phú Quốc11.
Hoàn thiện khung pháp lý
Nghiên cứu cho thấy, các chính sách thúc đẩy phát triển Condotel hợp lý, chính sách thu hút FDI vào Việt Nam diễn ra mạnh mẽ và môi trường đầu tư
10 Phong Vân, “Phát triển Condotel, Những vấn đề đặt ra, kỳ 6”, Báo Du lịch, http://baodulich.net.vn/Phat- trien-Condotel-Nhung-van-de-dat-ra-ky-6-2402-17983.html
11 Mauro Gasparotti (2019), Triển vọng về thị trường BĐS Nghỉ dưỡng Việt Nam, Savill Việt Nam, https://vn.savills.com.vn/blog/article/172232/new-vn-blog-item-folder-(local)/outlook-on-vietnam-s-
của Việt Nam tốt là những yếu tố ảnh hưởng mạnh đến việc phát triển thị trường Condotel.
“Các chính sách thúc đẩy phát triển Condotel hợp lý, trước nhất là phải tổ chức và triển khai quy hoạch việc phát triển thị trường Condotel cho Phú Quốc. Đồng thời, cần phải xây dựng và ban hành các đạo luật liên quan để điều chỉnh loại hình này. Thực tiễn cho thấy, việc phát triển nhanh chóng loại hình Condotel tại Việt Nam và Phú Quốc đã đặt ra nhiều vấn đề, nhất là liên quan tới khung pháp lý”.
Trong loại hình kinh doanh này thường có ba bên: Chủ đầu tư (CĐT), Khách hàng và Ngân hàng tài trợ vốn.
Khi mua căn hộ, phần đông khách hàng phải vay ngân hàng thông qua sự giới thiệu của Chủ đầu tư, phải trả trước một phần vốn đối ứng (gần 1/2 giá trị căn hộ) và giao lại sản phẩm cho chủ đầu tư kinh doanh.
Việc kinh doanh căn hộ Condotel cũng nằm ngoài sự kiểm soát của khách hàng, không ít khách hàng không biết được chiến lược kinh doanh như thế nào và gần như chưa hiều đúng và đủ về hoạt động kinh doanh căn hộ của Chủ đầu tư.
Khách hàng chỉ nhận được lợi nhuận cam kết của Chủ đầu tư nhưng những cam kết này không có điều khoản chế tài đủ mạnh để đảm bảo quyền lợi cho người mua khi cam kết không được thực thi.
Chưa kể, còn nhiều khoản phí như phí quản lý, phí môi giới, phí phát hành bảo lãnh, phí hỗ trợ lãi vay… nhiều khi khách hàng trở thành "con nợ" khi ký hợp đồng mua căn hộ Condotel. Khi Chủ đầu tư vi phạm cam kết, khách hàng chỉ có thể đi kiện.
Đối với tranh chấp về bất động sản đã có giấy tờ rõ ràng, có khung pháp lý để điều chỉnh, có tranh chấp tại tòa án cũng gặp rất nhiều khó khăn trong quá
trình giải quyết. Condotel, trong điều kiện tính pháp lý chưa đầy đủ, việc xét xử tranh chấp tại tòa án sẽ mất nhiều thời gian.
Khi chưa có hành lang pháp lý chuyên biệt để điều chỉnh loại hình BĐS này, đồng nghĩa với việc Condotel đang phát triển tự phát (khi chỉ có thể áp dụng các điều luật liên quan như: Đầu tư, Du lịch, BĐS, Xây dựng…) dẫn tới tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho cả Nhà đầu tư, chủ đầu tư (CĐT) cũng như các địa phương.