7. Kết cấu của luận văn
2.3.3 Nguyên nhân của những khó khăn, tồn tại
Các dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc đã và đang tạo ra diện mạo mới cho thị trường bất động sản nói riêng và ngành du lịch nói chung, đặc biệt là phân khúc cao cấp. Nó cũng phản ánh quy luật tất yếu về cung cầu, tạo ra nhiều loại hình cho nhà đầu tư, người tiêu dùng lựa chọn. Bên cạnh đó, Condotel có nhiều tính năng ưu việt: vừa đầu tư sinh lời, vừa có thể nghỉ dưỡng; vừa có thể sở hữu hoặc có thể chuyển nhượng cho, tặng... cộng thêm có sự quản
19 PGS.TS Doãn Hồng Nhung, “Condotel có phải là một khoản đầu tư khôn ngoan?”, Tạp chí Tài chính, đăng ngày 28/03/2018
lí của các tập đoàn, công ty hàng đầu thế giới về vận hành, khai thác khách sạn. Nguyên nhân chính dẫn đến sự phát triển của loại hình Condotel tại Việt Nam nói chung và Phú Quốc nói riêng là kết hợp giữa các yếu tố như: tăng trưởng kinh tế và tăng trưởng khách du lịch tốt, nhất là khách quốc tế, tăng trưởng niềm tin vào bất động sản nghỉ dưỡng và kỳ vọng của chủ đầu tư vào thời gian hoàn vốn ngắn hơn thông qua việc bán hàng.
Theo quan điểm của PGS.TS. Nguyễn Hữu Trí trường Đại học Công nghệ thành phố Hồ Chí Minh cho rằng: “Condotel hay Condo-hotel được hiểu là từ viết tắt của condo (Chung cư) và hotel (Khách sạn)”20. Trên thế giới, R.G. Ariyawansa và A.G.P.I Udayanthika (2011)21 phân tích có 6 yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu về bất động sản tại Colombo gồm: Chủ đầu tư, Nhà quản lý, khai thác, vận hành; Tiện ích, Kết cấu hạ tầng; An ninh; Giá. Còn mô hình phân tích của J.M.A.I.K. Jayalath (2016)22 cho rằng có 5 yếu tố ảnh hưởng đến việc phát triển thị trường phát triển Condotel là: Vị trí, Khả năng tiếp cận, Cơ sở vật chất, Xu hướng đầu tư và Giá ảnh hưởng tới giá trị căn hộ (dạng Condotel).
Dựa trên nghiên cứu trên nhóm tác giả đề xuất mô hình nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến việc phát triển của thị trường Condotel. Cụ thể trường hợp Phú Quốc, Kiên Giang gồm 6 nhân tố đó là: Cơ chế - chính sách, Môi
20 Nguyễn Hữu Trí (2017), Lịch sử phát triển của Condotel, Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội
21 R.G.Ariyawansa and A.G.P.I. Udayanthika (2011). Living in high – rise: An analysis of demand for condominium properties in Colombo, Colombo.
22 J.M.A.I.K Jayalath (2016). Determinants of Market Value for Condominium Properties : Case Study in Dehiwala, Colombo, University of Jayewardenepura, Sri Lanka.
trường kinh tế; Xu hướng đầu tư; Sự tin cậy; Kết cấu hạ tầng – Cơ sở vật chất; Thông tin.23
Các giả thuyết được đưa ra như sau:
H1: Cơ chế, chính sách ảnh hưởng đến Phát triển thị trường Condotel H2: Môi trường kinh tế ảnh hưởng ảnh hưởng đến Phát triển thị trường Condotel
H3: Xu hướng đầu tư ảnh hưởng đến Phát triển thị trường Condotel H4: Sự tin cậy ảnh hưởng đến Phát triển thị trường Condotel
H5: Kết cấu hạ tầng – Cơ sở vật chất kỹ thuật ảnh hưởng đến Phát triển thị trường Condotel
H6: Thông tin ảnh hưởng đến Phát triển thị trường Condotel
HÌNH 2.1 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT
23 Nguyễn Quốc Thắng và Dương Thanh Tùng (2018), Các yếu tố ảnh hưởng đến việc phát triển thị trường
Condotel: Nghiên cứu trường hợp tại Phú Quốc, Kiên Giang, Luận án Thạc sỹ, Trường Đại học Công nghệ
Nguồn: Đề xuất của nhóm tác giả Nguyễn Quyết Thắng và Dương Thanh Tùng
Quá trình thực hiện nghiên cứu đã có 350 bảng câu hỏi khảo sát được phát ra với đối tượng khảo sát là người đã mua, sở hữu Condotel tại Phú Quốc, Kiên Giang (thực hiện từ ngày 01/07/2018 đến 30/07/2018). Kết thúc cuộc khảo sát thu được 313 phản hồi từ các đáp viên, trong đó có 289 câu trả lời hợp lệ.
Ngoài ra theo kiểm định thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến việc phát triển thị trường Condotel cho thấy, hệ số Cronbach’s Alpha tổng các thang đo thành phần đều lớn hơn 0.8 cho tất cả các thang đo được sử dụng là tốt. Các hệ số tương quan biến – tổng đều lớn hơn 0.3 nên không biến nào bị loại khỏi mô hình.
BẢNG 2.1 ĐÁNH GIÁ ĐỘ TIN CẬY CRONBACH’S ALPHA
Nhân tố Biến quan sát Giá trị trung bình Độ lệch chuẩn Tương quan biến tổng Cronbach’s Alpha nếu biến bị loại
Cơ chế, chính sách (CS) CS1 11.0727 7.394 .772 .850 CS2 11.1073 7.860 .723 .869 CS3 11.1384 6.967 .803 .838 CS5 11.0069 7.278 .728 .868
Hệ số Cronbach’s Alpha của nhân tố là 0.888 (lần 2 sau khi đã loại CS4)
Môi trường kinh tế (KT) KT1 9.1488 4.106 .462 .727 KT3 9.4429 3.873 .506 .705 KT4 9.1972 3.881 .541 .685 KT5 9.4360 3.295 .652 .616
Hệ số Cronbach’s Alpha của nhân tố là 0.745 (lần 2 sau khi đã loại KT2) Xu hướng đầu tư (DT) DT1 13.6609 8.426 .334 .840 DT2 13.6055 7.642 .626 .750 DT3 14.0415 7.276 .632 .746 DT4 13.7993 7.119 .687 .729 DT5 13.6401 7.030 .673 .732
Hệ số Cronbach’s Alpha của nhân tố là 0.800
Tin cậy (TC) TC1 14.3080 9.950 .720 .839
TC2 14.3841 10.272 .642 .858
TC3 14.2111 9.584 .752 .831
TC4 14.3183 9.593 .707 .843
Hệ số Cronbach’s Alpha của nhân tố là 0.872 Kết cấu hạ tầng-Cơ sở vật chất kĩ thuật du lịch (HT) HT1 13.3495 5.673 .603 .761 HT2 13.6090 5.586 .704 .731 HT3 13.8166 6.157 .423 .818 HT4 13.4810 5.369 .682 .735 HT5 13.5779 6.071 .552 .777
Hệ số Cronbach’s Alpha của nhân tố là 0.804
Thông tin (TT) TT1 14.4948 8.633 .742 .797
TT2 14.5779 9.217 .696 .810
TT3 14.5571 9.380 .706 .808
TT4 14.4706 9.382 .678 .815
TT5 14.4118 10.882 .488 .860
Hệ số Cronbach’s Alpha của nhân tố là 0.850 Phát triển thị trường Condotel (PT) PT1 13.4567 6.999 .737 .838 PT2 13.3668 6.664 .680 .851 PT3 13.4913 6.931 .739 .837 PT4 13.6436 6.827 .590 .876 PT5 13.5156 6.619 .784 .825
Hệ số Cronbach’s Alpha của nhân tố là 0.873
Nguồn: Phân tích dữ liệu từ điều tra của Nguyễn Quyết Thắng và Dương Thanh Tùng.
Kết quả phân tích EFA (phân tích nhân tố khám phá) có biến phụ thuộc là phát triển thị trường Condotel cho thấy, hệ số tải nhân tố (Factor loading) đều >0.5 nên chúng có ý nghĩa thiết thực. Do đó mô hình nghiên cứu gồm 6 biến thành phần dùng để đo lường cho biến phụ thuộc việc phát triển thị trường Condotel được chấp nhận gồm:
(1) Cơ chế, chính sách (2) Môi trường kinh tế (3) Xu hướng đầu tư (4) Sự tin cậy
(5) Kết cấu hạ tầng – Cơ sở vật chất du lịch (6) Thông tin
BẢNG 2.2 KẾT QUẢ PHÂN TÍCH HỆ SỐ EFA CÁC BIẾN ĐỘC LẬP
Biến quan sát Nhân
tố Tên nhân tố 1 2 3 4 5 6 TC1 0.770 Tin cậy TC2 0.741 TC3 0.823 TC4 0.813 TC5 0.753 CS1 0.850 Cơ chế, chính sách CS2 0.839 CS3 0.868
CS5 0.805 TT1 0.779 Thông tin TT2 0.818 TT3 0.754 TT4 0.787 DT1 0.705 Xu hướng đầu tư DT2 0.709 DT3 0.817 DT4 0.835 DT5 0.734 HT1 0.805 Kết cấu hạ tầng- Cơ sở vật chất kỹ thuật du lịch HT2 0.800 HT4 0.806 HT5 0.705 KT1 0.673 Môi trường kinh tế KT3 0.692 KT4 0.713 KT5 0.820 Eigenvalues 6.334 3.874 2.280 1.809 1.455 1.362 Phương sai trích(%) 65.821
Nguồn: Phân tích dữ liệu từ điều tra của Nguyễn Quyết Thắng và Dương Thanh Tùng.
BẢNG 2.3 THỐNG KÊ CỦA TỪNG BIẾN TRONG MÔ HÌNH HỒI QUY
Biến Hệ số không chuẩn
hóa Hệ số chuẩn hóa Giá trị Mức ý nghĩa (Sig) Hệ số Tolerance VIF B Độ lệch chuẩn Beta Hằng số 2.313 0.049 .000 1.004 CS 0.149 0.052 0.202 3.037 0.003 0.671 1.764 KT 0.123 0.047 0.193 2.505 0.013 0.724 1.584 DT 0.298 0.049 0.318 6.080 0.000 0.642 1.642 TC 0.273 0.049 0.288 5.574 0.000 0.642 1.824 HT 0.219 0.048 0.249 4.482 0.002 0.758 1.723 TT 0.275 0.046 0.305 5.627 0.000 0.774 1.625
Biến phụ thuộc: PT – Phát triển thị trường Condotel
Hệ số R2 hiệu chỉnh: 0.624; Hệ số Durbin – Watson 1.517
Nguồn: Phân tích dữ liệu từ điều tra của Nguyễn Quyết Thắng và Dương Thanh Tùng.
Kết quả phân tích hồi quy tuyến tính được trình bày ở Bảng 3 cho thấy, hệ số R2 hiệu chỉnh là 62.4%. Từ thông số thống kê trong mô hình hồi quy, phương trình hồi quy tuyến tính của các yếu tố ảnh hưởng đến việc phát triển thị trường thị trường Condotel sẽ có dạng sau:
PT= 2.313+ 0.202*Cơ chế, chính sách + 0.193*Môi trường kinh tế + 0.318*Xu hướng đầu tư +0.288*Tin cậy + 0.249* Kết cấu hạ tầng – Cơ sở vật chất kỹ thuật du lịch + 0.305* Thông tin +ei
Kết quả nghiên cứu trên cho thấy, có 6 yếu tố ảnh hưởng đến việc phát triển thị trường Condotel trường hợp Phú Quốc – Kiên Giang theo thứ tự ảnh hưởng giảm dần gồm:
(1) Xu hướng đầu tư (2) Thông tin
(3) Tin cậy
(4) Kết cấu hạ tầng – Cơ sở vật chất kỹ thuật du lịch (5) Cơ chế, chính sách
(6) Môi trường kinh tế
Dựa theo kết quả trên, thị trường phát triển Condotel ở Việt Nam đang gặp rất nhiều rào cản, rào cản lớn nhất là về Cơ chế và Chính sách. Dù là phân khúc làm nóng thị trường bất động sản (BĐS) khi lượng tiền đổ vào phân khúc này không nhỏ, tuy nhiên những tranh cãi xung quanh tính pháp lý của Condotel vẫn chưa được giải quyết. Hiện nay, chưa có chính sách, cơ chế cụ thể để thu hút các đơn vị xây dựng, phát triển các sản phẩm du lịch để bổ trợ cho thị trường Condotel. Cơ quan quản lý nhà nước chưa có phân công giám sát để tạo các giao dịch Condotel có tính minh bạch và thanh khoản cao. Thực tế, thị trường này đang có dấu hiệu chững lại do chưa có dự án Condotel nào được cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản. Pháp lý cao nhất là hợp đồng mua bán Condotel khách hàng ký với chủ đầu tư. Trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, cũng chưa xuất hiện sổ đỏ Condotel nào được cấp mặc dù nguồn cung sản phẩm này lên đến hàng chục nghìn căn. Điều này, đã gây nhiều rủi ro cho khách hàng và cả doanh nghiệp cũng như cơ quan quản lý.
Cần phải khẳng định rằng, Condotel dù có sổ đỏ hay không có sổ đỏ cũng là căn hộ để kinh doanh, chứ không vào ở được. Nhưng khi thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại thì cần cú hích, do đó, việc cấp Giấy chứng nhận Quyền sở hữu đất cho Condotel có thể là cú hích, tháo gỡ khó khăn cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, chính việc cấp sổ đỏ này cũng phát sinh hai điều: Thứ nhất, việc cấp sổ đỏ, chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho chủ đầu tư thì nhà đầu tư thứ cấp sẽ chịu rủi ro; Thứ hai, nếu cấp quyền sở hữu tài sản cho nhà đầu tư thứ cấp thì liên quan đến quyền sở hữu tài sản của doanh nghiệp, tức là quyền sử dụng đất cấp cho doanh nghiệp nhưng quyền sở hữu tài sản lại cấp cho nhà đầu tư thứ cấp. Do đó, nếu sau 50-70 năm, quyền sử dụng đất hết thì quyền tài sản sẽ được xử lý thế nào? Vấn đề này Bộ TN&MT và Bộ VHTT&DL không giải quyết được. Mà khi mua dự án, nhà đầu tư thứ cấp đã vay ngân hàng, sau khi được giao căn hộ lại tiếp tục vay ngân hàng, như vậy sẽ có tình trạng chỉ có một căn hộ, nhưng nhà đầu tư lại vay nhiều ngân hàng; gây ra rủi ro cho thị trường tài chính và nợ xấu tại Ngân hàng.
TIỂU KẾT CHƯƠNG 2
Thị trường bất động sản những năm gần đây biến động rất mạnh, các vướng mắc về pháp lý nổi lên như một thực trạng đã tồn tại trong một thời gian dài nhưng vẫn chưa được khắc phục. Nhìn chung các vướng mắc pháp lý đều xoay quanh các vấn đề:
- Việc áp dụng tính toán chỉ tiêu kiến trúc kỹ thuật công trình có căn hộ Condotel hiện chưa rõ ràng.
- Chỉ tiêu dân số đối với các công trình Condotel. Hiện mới có chỉ tiêu dân số với khu vực nhà ở, chưa có đối với Condotel nên nếu không có quy định bổ sung sẽ ảnh hưởng tới chỉ tiêu dân số địa phương.
- Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất thương mại dịch vụ có thời hạn là 50 năm nhưng hiện vẫn chưa có quy định cụ thể liên quan đến Condotel, là đất thương mại dịch vụ hay đất ở. Hiện các doanh nghiệp đang khuyến nghị là nên cấp theo diện đất ở lâu dài.
- Các quy định liên quan đến kinh doanh mua bán chuyển nhượng chưa rõ ràng, với điều kiện bán sản phẩm hình thành trong tương lai, bảo lãnh cho thuê mua và đặc biệt là quy định bán căn hộ cho người nước ngoài...
- Quản lý Condotel, loại hình bất động sản này có cơ chế vận hành khác với chung cư. Nếu như chung cư có ban quản lý thì đối với Condotel, chủ đầu tư có thể tự vận hành hoặc thuê đơn vị vận hành riêng.
- Đất đai liên quan đến Condotel chưa có quy định sử dụng.
Có thể nói, Condotel là một dự án “đôi bên cùng có lợi” đối với khách sạn và cả những người mua căn hộ. Một mặt, người mua có thể thu được lợi nhuận thông qua chương trình cho thuê được sắp xếp bởi khách sạn. Nhà đầu tư Condotel có thể thu được lợi nhuận trong thời gian không sử dụng, vừa sở hữu căn hộ tại những vị trí đắc địa tại các địa điểm du lịch nổi tiếng; nhược điểm sẽ
là dù là căn hộ mình sở hữu nhưng khi đã ký hợp đồng đồng ý cho bên khách sạn quản lý và cho thuê thì khi muốn sử dụng căn hộ thì phải thông báo trước cho bên quản lý. Mặt khác, ngoài những thu nhập thu được từ việc cho thuê phòng khách sạn thông thường, bên khách sạn còn nhận được khoản tiền từ việc bán các căn hộ Condotel; Song song với những ưu điểm không thể chối cãi, Condotel vẫn còn một một số nhược điểm khiến các nhà đầu tư còn e ngại khi đầu tư vào loại hình này24.
24 Video: “Đối thoại với PGS.TS Doãn Hồng Nhung về Condotel”, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam Realtimes, truy cập ngày 19/07/2020
CHƯƠNG 3:
XÂY DỰNG, HOÀN THIỆN KHUNG PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LOẠI HÌNH
CONDOTEL Ở VIỆT NAM